Como consultar processos do locatário pelo CNPJ antes de alugar um ponto comercial?

Quando o aluguel atrasa, o locador costuma descobrir tarde demais que o inquilino já tinha histórico: ações de cobrança, despejos anteriores, execuções com penhora ou pedido de recuperação judicial. Num contrato comercial o valor mensal e o prazo são maiores, e o ponto vazio custa caro. Por isso vale olhar o processo antes da chave, não depois da ação de despejo.

1. Peça o CNPJ completo, o contrato social e os dados dos sócios.
2. Faça a consulta por CNPJ da empresa e anote cada número de processo encontrado.
3. Faça a consulta por CPF dos sócios administradores e do fiador, se houver.
4. Abra os números mais relevantes e veja: quem é autor e quem é réu, a classe (despejo, execução, cobrança, recuperação judicial) e a última movimentação.
5. Peça explicações por escrito sobre o que encontrar, sem acusar. Muita ação de cobrança é discussão pontual; o que pesa é repetição.
6. Defina a garantia e salve os resultados com a data da consulta.

• Ações de despejo por falta de pagamento em contratos anteriores, sobretudo se forem várias.
• Execuções de aluguel ou de dívidas de fornecedores, principalmente com penhora.
• Recuperação judicial ou falência em andamento.
• Muitas reclamações trabalhistas recentes, sinal de caixa pressionado.
• Sócio ou fiador com execuções pessoais, o que enfraquece a garantia.

Empresa muito nova pode não ter processo nenhum e, ainda assim, ser risco: nesse caso a garantia pesa mais do que a pesquisa. E o contrário também vale: um processo antigo e encerrado, por si só, não condena o locatário.

A Lei 8.245/1991 permite ao locador exigir uma entre quatro garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do artigo 37 proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Se a consulta mostrar risco, a resposta correta é trocar ou reforçar a modalidade escolhida, e não somar duas. Os textos estão no Planalto.

Se o atraso vier, a lei prevê a ação de despejo por falta de pagamento. Nela, o locatário pode evitar o despejo pagando o débito atualizado em juízo no prazo de 15 dias após a citação, e essa possibilidade não vale se ele já a usou nos 24 meses anteriores (art. 62). Quando o contrato está sem nenhuma das garantias do art. 37, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador ofereça caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). Esses detalhes variam conforme o caso concreto, então leve os documentos a um advogado imobiliário.

O caminho inverso também funciona: o inquilino pode consultar o CNPJ ou o CPF do locador para ver se o imóvel é alvo de disputa. Se o seu negócio é de ponto fixo e pretende ficar por anos, confira também se o contrato permite a renovação. A ação renovatória exige, entre outros requisitos, contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (em um contrato ou em contratos escritos seguidos) e três anos de exploração do mesmo ramo (art. 51).

• Como consultar processo por CNPJ
• Como acompanhar processos de uma empresa
• Ação renovatória de aluguel comercial no DJEN
• Alugar imóvel residencial: consulta de processos do locatário

Não substitui certidão oficial. Fontes oficiais: Lei 8.245/1991, CNJ e Portal Comunica / DJEN.