Ação renovatória de aluguel comercial no DJEN: prazo, aluguel provisório e o que conferir

O art. 51 da Lei 8.245/1991 exige, juntos, que o contrato tenha sido escrito e com prazo determinado, que o prazo mínimo de contratos escritos e ininterruptos some cinco anos e que o locatário explore o mesmo ramo por pelo menos três anos. Falta um requisito, não há direito à renovação por esse caminho. O art. 71 da lei lista os documentos que a petição inicial deve trazer, como provas do cumprimento do contrato e da quitação de impostos.

O prazo é de decadência: depois que passa, não se recupera. O DJEN não substitui a data de distribuição da ação, que está no processo. O que ele costuma mostrar é a comunicação posterior, por exemplo:

• decisão que recebe a inicial e manda citar o locador
• decisão sobre o aluguel provisório
• intimação para o perito de avaliação do imóvel
• sentença e, depois, recursos e cumprimento.

Para o inquilino, o calendário prático é partir da data de fim do contrato: a janela abre um ano antes e fecha seis meses antes. Protocole com folga, sem deixar para a última semana. Um advogado deve checar o contrato e os aditivos.

Segundo o art. 72, §4º, da Lei 8.245/1991, o locador pode pedir aluguel provisório, não excedente a 80% do valor que ele pediu, desde que apresente elementos que permitam aferir o justo valor. Se a decisão sair no DJEN, ela diz a partir de quando o novo valor mensal passa a valer enquanto o processo dura. Não dê o aluguel como definitivo: a sentença pode fixar valor diferente, e a diferença é acertada depois.

Pagamento a menor ou atrasado em meio ao processo dá abertura a cobrança e até a ação de despejo. Veja também despejo por falta de pagamento no DJEN.

O art. 72 limita, quanto à matéria de fato, o que o locador pode alegar na contestação a hipóteses previstas nos incisos I a IV, entre elas proposta de terceiro em melhores condições ou necessidade de uso do imóvel pelo próprio proprietário. Se a hipótese de terceiro for aceita, o art. 75 prevê indenização ao locatário. Esses detalhes aparecem na leitura do processo, não no resumo do DJEN.

O art. 74 prevê que, não sendo renovada a locação, o juiz determina a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, se o locador tiver feito esse pedido na contestação. Fique atento a esse prazo na sentença e a recursos possíveis, e procure advogado para avaliar apelação.

Acompanhe o DJEN e o processo pelo número CNJ para não perder prazo de contestação. Para saber com quem você negocia, veja consultar processos do locatário pelo CNPJ.

Um restaurante tem contrato escrito com fim em 30 de junho de 2030. O prazo para propor a renovatória vai de 30 de junho de 2029 até 31 de dezembro de 2029. Se o dono só procurar advogado em março de 2030, o prazo já terá acabado. Esse exemplo é fictício, e a contagem real deve ser feita por advogado.

Com o número CNJ, consulte o andamento em consulta pelo número do processo, que é grátis, e confira o tribunal. O resultado de buscas por CPF ou CNPJ não substitui certidão oficial.

As publicações oficiais podem ser conferidas em: CNJ — comunicações processuais e DJEN e Portal Comunica / DJEN.

• Despejo por falta de pagamento de aluguel no DJEN
• Consultar processos do locatário pelo CNPJ