Saiu intimação de leilão judicial no DJEN: o que significa e o que fazer?

O Código de Processo Civil exige que o devedor e outras pessoas ligadas ao bem sejam avisados com pelo menos 5 dias de antecedência do leilão. O edital completo, com datas, valores e fotos, costuma ficar no site do leiloeiro indicado pelo juiz, e não no DJEN.

O que fazer agora: abra o processo pelo número que aparece na publicação, leia a decisão que marcou o leilão e confira o edital. Se o bem é seu, fale logo com o seu advogado: ainda pode haver o que fazer antes da data.

O DJEN, mantido pelo CNJ e consultado no Comunica PJe, publica os despachos e decisões, as intimações dirigidas aos advogados e os atos da plataforma de editais do Judiciário (Resolução CNJ 455/2022, art. 13). Num leilão, é comum aparecerem ali:

• a decisão que designa o leilão e nomeia o leiloeiro
• a intimação das partes, por meio dos advogados, sobre as datas
• a notícia de que o leilão foi adiado ou transferido
• depois, as decisões sobre a arrematação.

Já o edital deve ser publicado na internet, no site designado pelo juízo, pelo menos 5 dias antes da data marcada (art. 887 do CPC). Por isso, a publicação no DJEN costuma ser curta e remeter ao processo e ao edital.

Pelo art. 886 do Código de Processo Civil, o edital deve trazer:

• a descrição do bem e, se for imóvel, a matrícula e os registros
• o valor da avaliação e o preço mínimo aceito, as condições de pagamento e a comissão do leiloeiro
• o site e o período do leilão eletrônico, ou o local, dia e hora do presencial
• a data de um segundo leilão, para o caso de não haver interessados no primeiro
• a existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem.

Vale conferir se o valor de avaliação faz sentido e se o bem descrito é mesmo o que foi penhorado. Erro no edital é motivo para questionar no processo.

O art. 889 do CPC lista quem deve ser cientificado com pelo menos 5 dias de antecedência. Os casos mais comuns:

• o executado (o devedor), por meio do advogado ou, se não tiver advogado no processo, por carta, mandado, edital ou outro meio
• o coproprietário, quando foi penhorada só uma parte do bem
• o credor com garantia sobre o bem, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora anterior
• o promitente comprador ou promitente vendedor, quando há promessa de compra e venda registrada.

Atenção: se o devedor é revel (não se defendeu no processo), não tem advogado e não é encontrado no endereço que consta nos autos, ou se o endereço atual dele nem consta do processo, a lei considera que ele foi intimado pelo próprio edital do leilão (art. 889, parágrafo único). Endereço desatualizado no processo pode fazer você perder o aviso.

O CPC proíbe a venda por preço vil (art. 891). É vil o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital; se o juiz não fixou mínimo, é vil o lance inferior a 50% da avaliação.

O CPC também permite propostas de compra parcelada, com entrada e garantia, dentro de limites que dependem de ser o primeiro ou o segundo leilão (art. 895). Se o bem for vendido por mais do que a dívida, o que sobrar depois de pagar o credor, os juros, as custas e os honorários volta para o devedor (art. 907).

Em alguns casos, sim:

• Pagar a dívida (remição da execução). Antes de o bem ser adjudicado ou vendido, o devedor pode pagar ou depositar o valor atualizado da dívida, com juros, custas e honorários (art. 826).
• Acordo com o credor, levado ao processo para suspender o leilão.
• Apontar falha na avaliação, na intimação ou no edital, por meio do advogado, antes da venda.

Quanto antes a pessoa age, mais opções tem. Depois que a arrematação se completa, fica bem mais difícil desfazer.

Quando o auto de arrematação é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a venda é considerada perfeita, acabada e irretratável (art. 903). A partir daí:

• há 10 dias para alegar preço vil ou outro vício, falta de intimação de credor com garantia, ou falta de pagamento do preço
• passado esse prazo sem questionamento, sai a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou o mandado de imissão na posse
• depois disso, a anulação só por ação própria.

Essas decisões também costumam ser publicadas no DJEN, e é a partir da publicação que os prazos dos advogados contam.

Nem todo leilão passa pela Justiça. No imóvel financiado com alienação fiduciária, por exemplo, depois de consolidada a propriedade, o próprio credor promove o leilão, fora do processo judicial (Lei 9.514/1997, art. 27). Esse leilão extrajudicial não aparece no DJEN. Se recebeu aviso de leilão e não encontra processo, essa pode ser a explicação.

E desconfie de mensagens de "leilão amanhã" pedindo pagamento por link ou Pix para "suspender a venda". Confirme sempre no processo, pelo número.

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Conteúdo informativo. Não substitui a leitura do processo nem a orientação de um advogado.