Situações práticas
Checklist antes de alugar seu imóvel: como consultar o futuro inquilino
Veja o que conferir no futuro inquilino antes de alugar: documentos, renda, restrições, processos judiciais e garantia, respeitando a LGPD.
Antes de entregar as chaves, confira cinco coisas: identidade, renda, restrições de crédito, processos judiciais em que o candidato aparece e a garantia oferecida. Nenhuma delas, sozinha, decide a locação, mas juntas mostram o risco real de atraso, dano ao imóvel e despejo.
Tudo isso envolve dados pessoais, então a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) vale para você, proprietário. A lei exige finalidade legítima, informada ao titular, e uso do mínimo necessário. Por isso, avise o candidato do que será consultado e por quê.
1. Confirme quem é o candidato
Compare RG ou CNH com o CPF e peça comprovante de residência recente. Confira o nome em todos os documentos e desconfie de divergência de grafia, assinatura ou data de nascimento.
2. Comprove a renda
Pelo mercado, costuma-se pedir renda de cerca de três vezes o valor do aluguel com encargos. Isso é prática comercial, não exigência legal, e você pode adotar outro parâmetro. Peça contracheques, extratos e declaração de imposto de renda; para autônomo, extratos e notas emitidas. Documento com formatação estranha, valores sempre redondos ou sem dados bancários merece conferência direta com o emissor.
Consulta rápida
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3. Veja restrições de crédito
Serasa, SPC e Boa Vista mostram dívidas em aberto. Olhe o conjunto: muitas pendências recentes, sobretudo de contas fixas como energia, água, telefone e condomínio, pesam mais do que uma dívida antiga e pequena. Restrição financeira é motivo legítimo para não fechar o contrato, desde que a recusa não seja discriminatória.
4. Consulte processos judiciais do candidato
Esta é a etapa que muita gente pula. Pesquise se o candidato aparece como réu em ações de despejo, de cobrança de aluguel ou de indenização por danos a imóvel. A consulta pelo CPF reduz o problema dos homônimos; pelo nome apenas, confirme tribunal, partes e cidade antes de concluir.
Ao interpretar o resultado, lembre três pontos:
- Aparecer em um processo não é condenação. Veja se ele é autor ou réu, a classe da ação e a fase atual.
- Ausência de resultado não prova que não existe processo: há processos em segredo de justiça e fontes que não cobrem todos os tribunais.
- Processo sem relação com a locação, como um antigo caso criminal sem ligação com moradia, não deve virar critério de recusa, sob risco de discriminação e de excesso no uso do dado.
Se o imóvel for comercial, o mesmo raciocínio vale para a empresa, pelo CNPJ. Veja também o guia sobre consulta de processos do locatário de imóvel residencial.
5. Ligue para os dois últimos locadores
Pergunte se pagava em dia, como cuidava do imóvel, por que saiu e se houve cobrança ou acordo. Desconfie de quem muda de endereço com frequência sem explicação.
6. Avalie a garantia
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37) permite ao locador exigir caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Só uma modalidade por contrato: acumular garantias torna a cláusula nula. Na caução em dinheiro (art. 38), o limite é de três meses de aluguel. Se escolher fiador, faça com ele a mesma análise de renda, restrições e processos, e verifique o imóvel oferecido em garantia.
7. Documente tudo com cuidado
Use uma ficha cadastral com autorização para as consultas, guarde só o necessário e descarte o resto. Se recusar o candidato, comunique de forma neutra, sem expor o que foi encontrado.
Veja também
Posso recusar candidato só pelo nome sujo?+
Sim. A locação é contrato privado e restrição financeira é motivo legítimo. A recusa não pode se basear em raça, gênero, religião, orientação sexual ou outro critério discriminatório.
O candidato pode saber que dados eu consultei?+
Pode. A LGPD garante ao titular pedir confirmação de que seus dados são tratados. Por isso, registre a finalidade e guarde só o que usou.
Encontrei um processo criminal antigo. Devo recusar?+
Só se houver ligação real com a locação, como dano a imóvel de terceiros. Sem esse nexo, use o dado com muita cautela.
O fiador também precisa passar pela análise?+
Sim. A garantia só protege se o fiador tiver renda, patrimônio e situação regular. Consulte restrições e processos dele também.
Uma imobiliária faz essa análise por mim?+
Muitas fazem, com rotina própria. Peça que explique quais consultas realiza e como trata os dados do candidato.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica individualizada.
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