Usucapião e disputa de imóvel: como verificar processos sobre um endereço

O motivo é simples: o processo judicial corre em nome das pessoas, não do endereço. E nem toda ação aparece na matrícula, porque só entra nela o que foi registrado ou averbado.

A matrícula é o "histórico" do imóvel no cartório de registro de imóveis da região onde ele fica. Peça a certidão de matrícula atualizada (a Lei de Registros Públicos prevê certidões em meio impresso e eletrônico, com fé pública). Nela você confere:

• quem é o proprietário registrado e como ele adquiriu o imóvel
• hipotecas, alienação fiduciária, penhoras e outras restrições registradas
• ações averbadas, quando o juiz ou a parte levou a informação ao cartório
• se a descrição do imóvel bate com o que está sendo vendido.

Se o endereço do anúncio não corresponde à matrícula, pare e esclareça isso antes de qualquer pagamento. Imóvel sem matrícula ou com matrícula de outra área é sinal de regularização pendente, que muitas vezes envolve a própria usucapião.

Como o endereço sozinho não funciona como chave de busca nos tribunais, use os dados que ligam o processo ao bem e às pessoas:

• Número do processo: se alguém citou uma ação (o vendedor, um vizinho, a corretora), consulte pelo número na consulta grátis pelo número do processo. É grátis.
• CPF ou CNPJ do proprietário atual: veja se ele responde a ações cíveis, execuções ou cobranças. Dívida do dono pode levar à penhora do imóvel.
• Proprietários anteriores, quando a matrícula mostra venda recente: ações antigas contra eles podem ainda afetar o bem em alguns casos.
• Nome, só como apoio, porque homônimos são comuns: use a busca por nome e confirme sempre pelas partes e pelo tribunal.

Para o CPF ou CNPJ do vendedor, use a consulta acima ou consulta por CPF. O resultado depende do que os tribunais publicam e não substitui certidão oficial.

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, nos termos do Código Civil. Os prazos dependem da modalidade. O texto do Código prevê, por exemplo:

• 15 anos, sem interrupção nem oposição (usucapião extraordinária)
• 10 anos, com justo título e boa-fé (usucapião ordinária)
• 5 anos para área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não tem outro imóvel
• 5 anos para área rural usada como moradia e trabalho, sem oposição
• 2 anos na hipótese de imóvel urbano de ex-cônjuge ou ex-companheiro que permanece morando nele, nas condições da lei.

Há ainda regras específicas de tamanho de área e de requisitos. Quem mora no imóvel há anos pode pedir o reconhecimento por ação judicial e, em alguns casos, também pelo cartório. Por isso, ao visitar o imóvel, pergunte quem mora ou usa o local e desde quando. Posse de terceiro é um dos riscos que a matrícula não mostra.

• Ação possessória (reintegração de posse, por exemplo): discute quem tem direito à posse.
• Ação reivindicatória: o proprietário pede o bem de quem o detém.
• Execução e penhora: credor do dono pede que o imóvel pague a dívida. Execuções fiscais (IPTU, por exemplo) seguem a mesma lógica.
• Alienação fiduciária: o imóvel foi dado em garantia de financiamento. Veja o artigo sobre alienação fiduciária e ação sobre o imóvel.

A venda de imóvel que é objeto de ação nem sempre é impedida, mas pode ser contestada depois. Por isso, informe-se com um advogado ou com o próprio cartório sobre o caso concreto.

• Exija do vendedor as certidões atualizadas antes de assinar e de pagar o sinal.
• Registre no contrato que o vendedor responde por pendências que existam antes da venda.
• Evite pagar tudo antes de a escritura ser lavrada e registrada na matrícula.

A consulta de dados de vendedores para avaliar risco do negócio costuma ter finalidade legítima, mas use a informação só para isso e respeite a Lei Geral de Proteção de Dados.

• Antes de assinar a compra e venda: consultar ações reais sobre o imóvel
• Alienação fiduciária e ação sobre o imóvel
• Consulta pelo número do processo
• Consulta por CPF

Não substitui certidão oficial.