Alienação Fiduciária: Como Acompanhar a Ação de Busca do Imóvel

A expressão "busca e apreensão" é muito associada a veículo financiado. Para imóvel, o caminho previsto na Lei 9.514/1997 é outro: a cobrança, a purgação da mora, a consolidação da propriedade e o leilão seguem um procedimento extrajudicial conduzido pelo credor e pelo registro de imóveis. A Justiça costuma entrar depois, por exemplo quando o devedor contesta o procedimento ou quando o credor precisa pedir a desocupação.

Se você recebeu um papel falando em "ação de busca" do imóvel, não presuma nada pelo nome: confira quem enviou, se há número de processo, se a comunicação veio de cartório ou de tribunal e guarde o documento. Mensagens com ameaça e link ou pedido de pagamento por aplicativo merecem desconfiança extra.

Conforme a Lei 9.514/1997, em linhas gerais:

• Atraso e mora: vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o devedor, o credor pode requerer a intimação ao oficial do registro de imóveis competente.
• Intimação: feita pessoalmente ao devedor (e, se houver, ao terceiro que deu o imóvel em garantia). O prazo para pagar a prestação vencida é de 15 dias.
• Purgação da mora: se o pagamento for feito no registro de imóveis, o contrato de alienação fiduciária continua valendo.
• Consolidação: sem pagamento no prazo, a propriedade é consolidada no patrimônio do credor. Nos financiamentos de imóvel residencial do devedor, a lei trata de regras próprias, inclusive a possibilidade de pagar as parcelas vencidas até a averbação da consolidação, que ocorre trinta dias após o fim do prazo da mora.
• Leilão: o credor deve promover leilão público em até 60 dias contados do registro da consolidação, com segundo leilão nos 15 dias seguintes quando o primeiro não vende.
• Saldo: vendido o imóvel, o credor deve entregar ao antigo devedor o valor que sobrar, depois de descontadas a dívida e as despesas, em 5 dias contados da venda.

Esses prazos vêm da lei federal; o contrato e a regulamentação podem acrescentar detalhes. Leia o seu contrato e peça a explicação por escrito ao banco.

No cartório: peça no registro de imóveis da região do imóvel a certidão da matrícula atualizada. Nela aparecem a alienação fiduciária e, se tiver acontecido, a averbação da consolidação. Procure também saber se há intimação em andamento em seu nome.

Na Justiça: se houver processo (por exemplo, uma ação para discutir o contrato, contestar a consolidação ou pedir desocupação), você acompanha as movimentações pelo número do processo. Para consultar pelo número, use a consulta pelo número do processo. Para procurar se existe algum processo ligado ao seu CPF, use a consulta por CPF.

Se encontrar um processo, anote o número, o tribunal e as últimas movimentações: citação, contestação, decisão sobre tutela e sentença mostram em que ponto está. A busca por CPF não substitui certidão oficial e pode não mostrar processos em segredo de justiça.

Há caminhos concretos, e o mais importante é agir cedo:

• Purgar a mora no prazo: pagar o que está vencido dentro do prazo da intimação mantém o contrato.
• Negociar com o banco: renegociar o saldo ou parcelas atrasadas costuma ser possível antes do leilão; exija proposta por escrito.
• Conferir os valores: peça o demonstrativo do débito. Se houver cobrança que você considera errada, um advogado ou a defensoria pública pode avaliar a via judicial.
• Observar o prazo do leilão: com a consolidação registrada, o prazo corre; não espere o edital para procurar ajuda.

Nada disso é garantia de resultado: depende do contrato, do que foi pago e do andamento do caso.

Se o imóvel foi vendido, o credor deve repassar o saldo remanescente, quando existir. Se o leilão não atingiu o valor mínimo previsto na lei, a lei prevê consequências específicas para a dívida; confirme com um advogado como isso se aplica ao seu contrato. Se alguém ainda ocupa o imóvel depois da consolidação, o credor ou o novo dono podem pedir na Justiça a reintegração de posse; a Lei 9.514/1997 prevê que ela seja concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação. É aí que surge um processo para acompanhar.

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Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica nem certidão oficial.