Como consultar processos antes de comprar casa

O passo a passo vale também para apartamento, terreno, lote, imóvel na planta, sala comercial, galpão, imóvel rural e compra para investimento. Muda o que você pede de documento, não a lógica.

• 1. Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Ela mostra o dono, ônus, penhoras e ações averbadas.
• 2. Identifique todos os donos. Se o vendedor é casado, a regra costuma exigir também o cônjuge. Em imóvel de herança, confirme se houve inventário e partilha.
• 3. Consulte processos de cada um pelo CPF (ou CNPJ) nos tribunais estaduais, federais e trabalhistas. A consulta por CPF agiliza a busca; confirme depois no tribunal.
• 4. Leia o que aparecer. Veja tipo de ação, papel do vendedor, fase e valor. Veja também como consultar processo grátis pelo CPF em todos os tribunais.
• 5. Cruze com a matrícula. Se há processo que menciona o imóvel e a matrícula não mostra nada, pergunte ao vendedor e ao cartório antes de pagar.
• 6. Guarde os resultados e as datas da consulta, e repita perto da assinatura.

• Execução e cumprimento de sentença contra o vendedor: o credor pode pedir penhora de bens, inclusive o imóvel.
• Execução fiscal (dívida com Fazenda, IPTU): costuma recair sobre o imóvel.
• Inventário e partilha: o vendedor pode não ser o único dono.
• Ações sobre o próprio imóvel: posse, usucapião, despejo, anulação de compra, cobrança de condomínio.
• Divórcio e partilha, em que o imóvel pode estar em disputa.
• Falência ou recuperação judicial do vendedor pessoa jurídica ou da construtora.
• Ações trabalhistas contra vendedor empresário, que podem gerar penhora.

Ter processo não significa que a compra é inviável. Um processo de consumo de pequeno valor pouco importa; uma execução alta com penhora pedida importa muito.

A Lei 13.097/2015, art. 54, trata da concentração de informações na matrícula: o que não foi registrado ou averbado nela, como penhora ou ação com efeito sobre o imóvel, em regra não pode ser oposto ao adquirente de boa-fé, com exceções previstas na própria lei. O mesmo artigo diz que, para a eficácia do negócio ou para a boa-fé do adquirente, não se exige a apresentação de certidões forenses ou de distribuidor judicial além das já exigidas por outra lei.

Na prática, isso reforça a matrícula como peça central. Mesmo assim, consultar processos continua útil como cautela, porque a análise de risco de cada compra pode exigir mais do que o mínimo da lei, e porque bancos costumam pedir certidões no financiamento.

Sobre fraude à execução, a Súmula 375 do STJ diz que o reconhecimento depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador. Por isso a consulta tem dois lados: protege você de comprar sem saber do risco, mas uma ação contra o vendedor que você já tinha visto pode ser usada para discutir se havia boa-fé. Cada caso depende da análise do juiz.

• Sinal e arras: consulte antes de pagar, não depois. Veja 10 cuidados antes de pagar sinal por imóvel.
• Imóvel na planta: pesquise a incorporadora, as empresas do grupo e os sócios, além de ações coletivas e de atraso de entrega.
• Imóvel rural: acrescente ações agrárias, ambientais e de divisas; a matrícula rural também exige atenção própria.
• Compra de particular: o anúncio pode ser falso. Confirme se o anunciante é o dono da matrícula.
• Investimento: além do vendedor, veja processos que possam atingir a venda futura.

Compare três coisas: quem é a parte (o vendedor ou um homônimo), o que está em discussão (tem relação com o imóvel?) e em que fase está. Encontrou penhora, inventário ou ação sobre o próprio bem: confirme o alcance antes de assinar, de preferência com advogado ou o cartório. Se não achou nada, lembre que a consulta pública não mostra processos sigilosos nem tudo o que é físico, e não substitui certidão oficial.

• Antes de comprar imóvel: consultar processos do vendedor pelo CPF
• 10 perguntas antes de comprar imóvel de particular
• 10 cuidados antes de pagar sinal por imóvel
• Antes de assinar compra e venda: consultar ações reais sobre o imóvel
• Antes de assinar com imobiliária: checar processos do imóvel

Este conteúdo é informativo e não substitui certidão oficial nem orientação jurídica.