Como consultar processos do vendedor antes de comprar um imóvel?

A matrícula é o documento central, mas nem todo processo chega a ela. Pela Lei 13.097/2015, art. 54, situações jurídicas que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire direitos reais sobre o imóvel, e a lei lista o que deve estar registrado ou averbado, como a citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias, constrições judiciais e, por decisão judicial, ações que possam levar o proprietário à insolvência. A mesma lei diz que, para caracterizar a boa-fé do comprador, não se exige a apresentação de certidões forenses; ainda assim, elas ajudam a enxergar riscos que a matrícula não mostra. Na prática, isso protege o comprador de boa-fé, mas não elimina disputa: se há ação contra o vendedor que possa reduzi-lo à insolvência, o comprador pode acabar em litígio, gastar tempo e dinheiro e depender de decisão judicial. A consulta de processos serve para você descobrir o risco antes de assinar, e não depois.

• Execuções e cumprimentos de sentença: dívida cobrada na Justiça, com possível penhora de bens.
• Ações de cobrança ou indenização de valor alto, que podem virar execução.
• Ações sobre o próprio imóvel: possessórias, de usucapião, de nulidade de contrato, de adjudicação.
• Família: divórcio ou inventário em que o imóvel entra na partilha, o que muda quem precisa assinar.
• Trabalhistas e fiscais, principalmente se o vendedor for empresa.
• Recuperação judicial ou falência, no caso de PJ.

Anote, em cada processo, o número, a classe, o tribunal, quem são as partes e a data da última movimentação. Um processo antigo e arquivado pesa menos que uma execução recente.

1. Peça ao vendedor nome completo e CPF (ou CNPJ) e confira com o documento e com o proprietário que consta na matrícula. Se o casal é proprietário, pesquise os dois.
2. Faça a consulta por CPF ou, para empresa, a consulta por CNPJ. Se o vendedor já tiver informado um número de processo, use a consulta pelo número.
3. Em caso de nome comum, confirme as partes pelo CPF antes de tirar conclusão. Homônimo é comum.
4. Procure também nos sites dos tribunais da cidade do imóvel e da cidade onde o vendedor mora, pois a ação pode correr em outro estado.
5. Compare com a matrícula atualizada e, se quiser segurança formal, peça as certidões forenses oficiais ao vendedor. A consulta do site é uma triagem e não substitui certidão oficial.

Não conclua que o negócio está perdido nem que está tudo bem. Leia o que o processo discute: se a dívida é pequena e o vendedor tem outros bens, o risco é menor; se há penhora, execução alta ou ação sobre o imóvel, converse com um advogado antes de pagar qualquer valor. Você pode exigir a quitação, a baixa da constrição, uma garantia, a retenção de parte do preço até a regularização ou desistir.

A consulta mostra processos públicos e depende do que cada tribunal disponibiliza; processos em segredo de justiça não aparecem. Ela não substitui análise de advogado nem a matrícula. Ausência de resultado não significa ausência de processo.

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• CNJ
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Não substitui certidão oficial.