8014296-67.2021.8.05.0250

Intimação

TJBA · 1ª V DOS FEITOS REL DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REG PUBLICOS DE SIMÕES FILHO · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS REL DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REG PUBLICOS DE SIMÕES FILHO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8014296-67.2021.8.05.0250 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS REL DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REG PUBLICOS DE SIMÕES FILHO AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO FAZENDA REAL RESIDENCE III Advogado(s): MARCIO SILVA DE JESUS (OAB:BA61315) REU: VITOR MACIEL DOS SANTOS Advogado(s): ENILSON NOBREGA DE FREITAS (OAB:BA18343) SENTENÇA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO FAZENDA REAL RESIDENCE III ajuizou ação de cobrança em face de VITOR MACIEL DOS SANTOS. A parte autora afirma ser uma associação civil sem fins lucrativos, criada para administrar e manter o loteamento denominado Fazenda Real Residence III. Sustenta que o réu, se encontra inadimplente com as taxas de manutenção e conservação referentes às competências de outubro de 2016 a setembro de 2021, totalizando o débito de R$ 10.118,85 conforme planilha de ID 145574201. O réu apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, a ilegitimidade ativa da associação e a prescrição quinquenal dos débitos anteriores a fevereiro de 2020. No mérito, defende a impossibilidade da cobrança, alegando que nunca se associou formalmente à entidade e que a associação só adquiriu personalidade jurídica em 16/09/2021. Invoca o Tema 492 do Supremo Tribunal Federal para sustentar a inconstitucionalidade da cobrança de quem não é associado, além de requerer tutela provisória para autorização de venda do lote e repetição de indébito. Houve réplica, na qual a associação reiterou que a obrigação de pagar as taxas decorre de adesão expressa no contrato firmado pelo réu. Intimadas para indicarem provas, a demandante requereu o julgamento antecipado da lide (ID 566146695) e o réu deixou transcorrer o prazo in albis (ID 579255312). Os autos vieram conclusos para sentença. I. Do julgamento antecipado O processo comporta julgamento antecipado, pois as provas documentais anexadas são suficientes para o esclarecimento dos fatos, não havendo necessidade de produção de outras provas em audiência. Desta forma, com base no art. 355, I, do CPC, passo ao julgamento antecipado do mérito. II. Das Preliminares O demandado sustentou a ilegitimidade ativa ad causam sob a alegação de que a associação demandante teria passado a existir apenas em 16/09/2021, data da inscrição no CNPJ e do registro cartorário de seus atos constitutivos (ID 486307899), razão pela qual não possuiria legitimidade para cobrar contribuições referentes a período anterior. Contudo, a preliminar não merece acolhimento. A documentação carreada aos autos demonstra que o empreendimento opera como loteamento fechado com gestão compartilhada de despesas comuns desde a sua implantação fática, tendo ocorrido assembleias de moradores e aprovações de rateio desde 2016 (ID 145574186), sucessivamente reiteradas em 2017 (ID 145574179), 2019 (ID 145574182) e 2020 (ID 145574184). A ulterior formalização no Registro Civil de Pessoas Jurídicas e obtenção do CNPJ em 16/09/2021 (ID 145574184, p. 6-7) consistem em mera regularização formal e cadastral da entidade que já atuava de fato na administração e conservação das áreas comuns em proveito da coletividade de proprietários. Ademais, a legitimidade para exigir o custeio decorre da efetiva prestação dos serviços e do dever contratual de rateio, cuja titularidade creditícia pertence à universalidade gerida pela autora, restando patente a pertinência subjetiva da associação para a demanda. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, confunde-se com o mérito da causa, especialmente no tocante à existência da obrigação e à eficácia do vínculo contratual firmado pelo réu (ID 213572935), ponto em que será apreciada. No tocante à prejudicial de prescrição quinquenal (art. 206, § 5º, I, do CC), verifica-se que a presente ação foi distribuída em 04/10/2021 (ID 145574167). Como a parcela mais antiga cobrada na planilha venceu em 05/10/2016 (ID 145574201), não transcorreu o lapso de 5 anos, não havendo parcelas prescritas a decotar. III. Do Mérito A controvérsia central reside na legalidade da cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário que alega não ser associado. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 492 em regime de repercussão geral (RE 695.911), fixou a seguinte tese jurídica: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Para que a cobrança seja legítima, portanto, exige-se a anuência expressa do morador ou que a obrigação conste em documento registrado no Registro de Imóveis. No caso em exame, a análise do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra, Cessão de Direitos, Sub-rogação e Obrigações assinado pelo réu (ID 213572935) revela a existência da Cláusula Quinta, redigida nos seguintes termos: CLÁUSULA QUINTA: O(As,As) COMPRADOR(A,ES, AS)/FIDUCIANTE(S) declara(m) ter ciência da obrigatoriedade no pagamento mensal da TAXA DE MANUTENÇÃO da Associação de Moradores do Fazenda Real Residence (Entidade mantenedora do CLUBE SOCIAL), tendo em vista que o CLUBE SOCIAL (área de lazer) já foi entregue pela VENDEDORA/FIDUCIÁRIA, tendo seu uso regulamentado pelos Estatutos Sociais daquela Entidade. Assim, fica ratificado o quanto pactuado nas Cláusulas Décima Segunda e Décima Quinta do Contrato de Promessa de Venda e Compra com Cláusula de Alienação Fiduciária em Garantia. Ademais, a Cláusula Décima Quinta (ID 213572935, p. 10) reforça que é condição essencial do contrato que o comprador cumpra as normas da associação e do regulamento que integram o instrumento. Essa previsão contratual constitui anuência expressa e inequívoca do réu à obrigação de contribuir com as despesas de manutenção. Ao assinar o contrato de aquisição do lote contendo tal cláusula, o requerido aderiu voluntariamente ao sistema de gestão do loteamento, aceitando o ônus financeiro correspondente aos benefícios e serviços prestados pela associação. Nesse contexto, a alegação de que a associação só obteve registro formal de CNPJ em 2021 (ID 145574184, p. 6) não afasta a obrigação. A associação já existia de fato e operava com base em assembleias e estatutos previstos desde o lançamento do empreendimento. A obrigação do réu nasce da vontade manifestada no contrato de compra e venda, o que atende aos requisitos estabelecidos pelo STF no Tema 492. A liberdade de associação, protegida pela Constituição, não serve como escudo para o descumprimento de deveres contratuais assumidos livremente. O réu adquiriu o imóvel ciente de que ele integrava uma estrutura que exigia custeio coletivo, usufruindo dos serviços de segurança, limpeza e lazer disponibilizados. Assim, uma vez comprovada a legitimidade da dívida, não há que se falar em repetição de indébito, restando, portanto, rejeitado o pedido.. Assim, demonstrada a existência do vínculo contratual e a inadimplência detalhada na planilha (ID 145574201), a procedência do pedido de cobrança é medida que se impõe, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do réu em prejuízo da coletividade de moradores que regularmente contribui para a manutenção do local. IV. Do dispositivo Ante o exposto JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR o réu VITOR MACIEL DOS SANTOS ao pagamento das taxas de manutenção e conservação referentes ao lote 07, quadra B3, vencidas a partir de outubro de 2016 até setembro de 2021, que perfazem a soma principal de R$ 6.067,74 (ID 145574201), bem como das parcelas que se vencerem no curso do processo, nos termos do art. 323 do CPC, corrigidas monetariamente pelo índice previsto no estatuto ou contrato (IGP-M) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos contados a partir de cada vencimento, além da multa moratória de 2% (dois por cento) prevista no Estatuto Social (art. 39, ID 145574187, p. 15). Condeno o réu VITOR MACIEL DOS SANTOS ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Transitado em julgado, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Atribuo ao presente ato força de carta/mandado de citação/intimação e de ofício. Simões Filho/BA, datado digitalmente. Luiz Carlos Vilas Boas Juiz de Direito