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8009059-47.2023.8.05.0229
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- ago/2026
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Intimação
TJBA · 2ª VARA DE FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS SANTO ANTONIO DE JESUS
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Santo Antônio de Jesus 2ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cível, Comerciais, Fazenda Pública e Acidente de Trabalho Av. ACM, s/n, Bairro São Paulo - CEP 44473-440,Fone: (75) 3162-1300 Santo Antonio de Jesus-BA SENTENÇA Processo nº: 8009059-47.2023.8.05.0229 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Perdas e Danos] AUTOR: NILDETE SANTOS CUNHA DA ROCHA REU: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Vistos, etc. NILDETE SANTOS CUNHA DA ROCHA,devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Resolução Contratual cumulada com Indenizatória por Danos Morais, Perdas e Danos e Pedido de Tutela de Urgência em face de LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP, também qualificada, aduzindo, em síntese, ter firmado com a empresa ré, em 17 de dezembro de 2016, compromisso particular de compra e venda tendo por objeto o Lote residencial nº 55 da Quadra 08 do Loteamento Portal Residence, com área de 136,20 m², matriculado sob o nº 10.330 perante o Registro Geral de Imóveis, pelo valor total originário de R$ 59.248,32 (ID 425541099 e ID 425541107). Sustentou a parte autora que efetuou pontualmente os pagamentos devidos até a data de janeiro de 2020, totalizando a quantia adimplida de R$ 22.395,35 (ID 425546159). Afirmou que, consoante disposição contratual expressa nas cláusulas 7.1 e 8.1 do instrumento, as obras de infraestrutura básica do empreendimento deveriam ter sido concluídas no prazo de 24 (vinte e quatro) meses contados de dezembro de 2016, com tolerância máxima de 180 (cento e oitenta) dias, findando o termo final improrrogável em junho de 2019. Todavia, até a data da propositura da ação, as obras permaneciam inacabadas e o lote inabitável, sem qualquer perspectiva de conclusão. Com base no inadimplemento culposo da ré, requereu a concessão de tutela de urgência para suspensão da cobrança das parcelas e abstenção de negativação de seus dados cadastrais. No mérito, pugnou pela decretação da resolução do contrato com a restituição integral das parcelas pagas, a condenação da demandada ao pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes da majoração dos custos da construção civil com base na tabela SINDUSCON-BA ou, subsidiariamente, indenização por lucros cessantes à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, além de compensação por danos morais fixada em R$ 10.000,00 (ID 425541099). Atribuiu inicialmente à causa o valor de R$ 88.880,44. Instruiu a inicial com procuração e documentos (IDs 425541100 a 425546163). Por intermédio da decisão interlocutória de ID 442813238, restaram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita, bem como concedida a tutela provisória de urgência de natureza antecipada para determinar a suspensão das cobranças das parcelas contratuais e a abstenção de inclusão do nome da demandante em cadastros de proteção ao crédito. A parte autora apresentou aditamento à petição inicial (ID 515584409 e ID 515584415) antes da citação da ré, requerendo a inclusão de pedido de condenação da acionada ao pagamento de honorários advocatícios contratuais pré-fixados na cláusula 18.11 da avença, no importe correspondente a 20% do valor da causa (R$ 17.776,08), atribuindo à causa o novo valor de R$ 106.656,52. O aditamento foi expressamente deferido pelo Juízo (ID 541562800). Regularmente citada (ID 543591953 e ID 544839387), a ré apresentou contestação tempestiva (ID 544720547), arguindo, preliminarmente, carência de ação por ausência de prévia interpelação/notificação premonitória para constituição em mora e falta de interesse de agir decorrente da inadimplência voluntária da autora a partir de janeiro de 2020. No mérito, alegou inexistência de descumprimento contratual voluntário, afirmando a ocorrência de excludentes de responsabilidade civil por caso fortuito e força maior, pautadas em excesso de precipitações pluviométricas nos anos de 2017 a 2025, morosidade do Poder Público Municipal na expedição de alvará de construção e a superveniência da crise sanitária provocada pela pandemia da COVID-19. Invocou a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil), pugnou pelo descabimento das pretensões indenizatórias por danos morais, perdas e danos e lucros cessantes pela natureza de lote não edificado, bem como defendeu a impossibilidade de condenação ao pagamento de honorários contratuais por configurar vedado bis in idem com a verba honorária sucumbencial. Juntou documentos (IDs 544720557 a 544725770). A parte autora apresentou réplica (ID 550483278), rechaçando as preliminares suscitadas e reiterando os fundamentos de mérito alinhavados na peça vestibular e no aditamento. É o relatório em essência. Decido. FUNDAMENTAÇÃO 1. Do Julgamento Antecipado do Mérito O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos moldes autorizados pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia instaurada versa sobre matéria de direito e a prova dos fatos articulados encontra-se exaurida no acervo documental carreado aos autos por ambas as partes. Indefere-se a produção de prova oral postulada na réplica (ID 550483278), haja vista que a verificação dos prazos contratuais de entrega, a caracterização da mora e a inexecução das obras de infraestrutura constituem matérias aferíveis por prova documental pré-constituída, cabendo ao julgador indeferir diligências inúteis ou desnecessárias à formação do livre convencimento motivado, nos termos do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 2. Das Preliminares Rejeita-se a preliminar de falta de interesse de agir por ausência de notificação premonitória. Cuidando-se de obrigação contratual positiva, líquida e com prazo de termo certo para cumprimento (entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento), o inadimplemento opera-se de pleno direito com o transcurso do termo avençado, incidindo a regra dies interpellat pro homine expressa no artigo 397, caput, do Código Civil (mora ex re), sendo despicienda a prévia interpelação judicial ou extrajudicial do promitente vendedor para a deflagração da tutela resolutória. De igual modo, afasta-se a alegação de carência de ação atrelada à suspensão dos pagamentos pela adquirente a partir de janeiro de 2020. Constata-se do contrato (ID 425541107) que o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão das obras de infraestrutura, acrescido da tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias (cláusulas 7.1 e 8.1), expirou em junho de 2019. Tendo a ré incorrido em mora prévia e continuada a partir de tal marco temporal, revelou-se legítima a recusa da compradora em manter o adimplemento das prestações pecuniárias vincendas, com fundamento na exceção do contrato não cumprido disciplinada pelo artigo 476 do Código Civil. Resta, pois, plenamente evidenciado o interesse de agir da consumidora na dissolução do vínculo e no restabelecimento do status quo ante. 3. Do Mérito A relação jurídica estabelecida entre as partes subsome-se aos ditames protetivos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), enquadrando-se a demandante na qualidade de consumidora final (artigo 2º) e a demandada como fornecedora no ramo de incorporação e implantação de empreendimentos imobiliários (artigo 3º), submetida ao postulado da responsabilidade civil objetiva pela reparação de danos causados por defeitos relativos à prestação de serviços (artigo 14). Resta incontroverso nos autos que a ré não entregou as obras de infraestrutura básica do Loteamento Portal Residence no termo pactuado, qual seja, junho de 2019 (já considerada a cláusula de tolerância de 180 dias estipulada na cláusula 8.1 do contrato de ID 425541107). As teses defensivas que visam escusar o inadimplemento com amparo em índices pluviométricos (ID 544725761), atrasos administrativos na concessão de alvarás pela municipalidade (ID 544725760) e reflexos decorrentes da pandemia da COVID-19 (IDs 544720557 e 544725759) não caracterizam excludentes de responsabilidade por caso fortuito ou força maior externa. Eventuais oscilações climáticas previsíveis no contexto regional, entraves inerentes ao licenciamento perante órgãos da administração pública e oscilações do mercado de insumos integram o risco próprio da atividade econômica exercida pela loteadora, caracterizando típico fortuito interno, inábil a romper o nexo causal entre a conduta da empreendedora e o prejuízo experimentado pelo adquirente. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias destina-se precisamente a absorver tais contingências operacionais ordinárias. Ademais, não socorre à demandada a invocação das restrições sanitárias advindas da pandemia da COVID-19. O termo fatal para a conclusão e entrega do loteamento deu-se em junho de 2019, ao passo que as primeiras medidas governamentais restritivas foram editadas a partir de março de 2020. Incide na espécie o comando expresso no artigo 399 do Código Civil, que estabelece que o devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, ainda que essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou força maior superveniente. Restando patente a resolução do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora (artigo 475 do Código Civil), a restituição dos valores pagos pela adquirente deve se operar de forma integral, imediata e em parcela única, sem qualquer retenção a título de cláusula penal, taxa de administração ou despesas de corretagem, restituindo-se integralmente o montante incontroverso de R$ 22.395,35 (ID 425546159). 4. Das Perdas e Danos e dos Lucros Cessantes A pretensão de indenização por perdas e danos atrelada ao percentual de valorização da construção civil aferido na tabela do SINDUSCON-BA não comporta acolhimento, diante da absoluta ausência de base normativa ou contratual para imposição de indenização substitutiva presumida com lastro em custos de edificação futura, mormente quando o objeto do contrato consistia estritamente na venda de lote de terreno não edificado. Todavia, merece amparo o pedido subsidiário de lucros cessantes. O descumprimento do prazo contratual para disponibilização da posse direta e definitiva do lote acarreta a presunção de prejuízo material ao adquirente, decorrente da injusta privação do uso, gozo e fruição do imóvel durante o período de mora da loteadora. Destarte, acolhe-se a fixação de indenização mensal por lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do contrato atualizado (R$ 59.248,32), devida a partir do término do prazo de tolerância (1º de julho de 2019) até a data da prolação da presente sentença, termo em que é formalmente decretada a resolução do contrato e extinta a relação negocial entre os contratantes. 5. Dos Danos Morais O inadimplemento contratual perpetrado pela demandada desborda da esfera do mero aborrecimento cotidiano ou do singelo dissabor das relações negociais. A mora no cumprimento da obrigação prolongou-se por período superior a 6 (seis) anos após o esgotamento do prazo de tolerância, frustrando a legítima expectativa de utilização e planejamento do patrimônio da compradora, gerando inegável aflição, angústia e sentimento de impotência que violam os atributos da dignidade da pessoa humana. Sopesando a extensão do gravame, o porte econômico das partes, o período excessivo de atraso e o escopo punitivo-pedagógico do instituto - sem incorrer em enriquecimento indevido -, fixa-se a verba indenizatória a título de danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor condizente com os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade. 6. Dos Honorários Advocatícios Contratuais (Aditamento à Inicial) No aditamento de ID 515584415, a parte autora postulou a condenação da ré ao ressarcimento de honorários advocatícios contratuais na ordem de 20% do valor da causa, embasando o pleito na aplicação reversa da cláusula 18.11 do contrato (ID 425541107). O pedido é improcedente. O sistema processual brasileiro disciplina expressamente a responsabilidade pelos custos de representação em juízo por meio dos honorários sucumbenciais (artigo 85 do CPC). Os honorários contratuais ajustados entre a parte e seu patrono decorrem de relação jurídica estritamente privada, não integrando o conceito de perdas e danos oponíveis ao adversário vencido, sob pena de imposição de duplo encargo decorrente do mesmo fato processual (bis in idem). 7. Dos Consectários Legais da Condenação Nos termos da legislação civil vigente: Restituição das parcelas e lucros cessantes: Correção monetária pura pelo IPCA a contar de cada desembolso (para as parcelas pagas) e de cada vencimento mensal (para os lucros cessantes) até a data da citação; a partir da citação válida, incidirá unicamente a Taxa SELIC (que compreende atualização monetária e juros moratórios, nos moldes do artigo 406 do Código Civil). Danos morais: Incidência exclusiva da Taxa SELIC a partir da data de prolação desta sentença (momento do arbitramento), sem cumulação com qualquer outro índice corretivo ou moratório. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na exordial e no aditamento, resolvendo o mérito do processo nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONFIRMAR a tutela provisória de urgência deferida no ID 442813238; DECLARAR A RESOLUÇÃO do contrato particular de promessa de compra e venda relativo ao Lote nº 55, Quadra 08, do Loteamento Portal Residence (ID 425541107), por culpa exclusiva da ré LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP, liberando os litigantes dos deveres contratuais e retornando as partes ao status quo ante; CONDENAR a ré a restituir à autora, em parcela única, a totalidade das quantias pagas, perfazendo o montante histórico de R$ 22.395,35 (vinte e dois mil, trezentos e noventa e cinco reais e trinta e cinco centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso até a data da citação e, a partir da citação, atualizado exclusivamente pela Taxa SELIC; CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do contrato (R$ 59.248,32), devidos mensalmente a partir de 1º de julho de 2019 até a data da prolação desta sentença, corrigindo-se as parcelas mensais pretéritas pelo IPCA desde cada vencimento até a citação e, a partir desta, atualizadas unicamente pela Taxa SELIC; CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizado exclusivamente pela Taxa SELIC a contar da data de publicação desta sentença; JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de indenização por perdas e danos atrelados à variação da tabela SINDUSCON-BA e de ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais previstos na cláusula 18.11 do pacto. Diante da sucumbência recíproca, mas em proporção mínima da parte autora (artigo 86, parágrafo único, do CPC), condeno a demandada ao pagamento integral das custas, taxas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC. Determino à Secretaria do Juízo que retifique no sistema PJe o valor da causa para que passe a constar R$ 106.656,52, consoante expressamente admitido no aditamento à inicial de ID 515584415 e acolhido na decisão de ID 541562800. Interposta apelação por qualquer das partes, intime-se a parte recorrida para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 1.010, § 1º, do CPC). Decorrido o prazo, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, independentemente de juízo de admissibilidade (artigo 1.010, § 3º, do CPC). Após o trânsito em julgado e inexistindo requerimentos pendentes, proceda-se à baixa definitiva e ao arquivamento dos autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Santo Antônio de Jesus/BA, data da assinatura eletrônica. BRUNO BARROS DOS SANTOS Juiz de Direito
Intimação
TJBA · 2ª VARA DE FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS SANTO ANTONIO DE JESUS
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Santo Antônio de Jesus 2ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cível, Comerciais, Fazenda Pública e Acidente de Trabalho Av. ACM, s/n, Bairro São Paulo - CEP 44473-440,Fone: (75) 3162-1300 Santo Antonio de Jesus-BA SENTENÇA Processo nº: 8009059-47.2023.8.05.0229 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Perdas e Danos] AUTOR: NILDETE SANTOS CUNHA DA ROCHA REU: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Vistos, etc. NILDETE SANTOS CUNHA DA ROCHA,devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Resolução Contratual cumulada com Indenizatória por Danos Morais, Perdas e Danos e Pedido de Tutela de Urgência em face de LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP, também qualificada, aduzindo, em síntese, ter firmado com a empresa ré, em 17 de dezembro de 2016, compromisso particular de compra e venda tendo por objeto o Lote residencial nº 55 da Quadra 08 do Loteamento Portal Residence, com área de 136,20 m², matriculado sob o nº 10.330 perante o Registro Geral de Imóveis, pelo valor total originário de R$ 59.248,32 (ID 425541099 e ID 425541107). Sustentou a parte autora que efetuou pontualmente os pagamentos devidos até a data de janeiro de 2020, totalizando a quantia adimplida de R$ 22.395,35 (ID 425546159). Afirmou que, consoante disposição contratual expressa nas cláusulas 7.1 e 8.1 do instrumento, as obras de infraestrutura básica do empreendimento deveriam ter sido concluídas no prazo de 24 (vinte e quatro) meses contados de dezembro de 2016, com tolerância máxima de 180 (cento e oitenta) dias, findando o termo final improrrogável em junho de 2019. Todavia, até a data da propositura da ação, as obras permaneciam inacabadas e o lote inabitável, sem qualquer perspectiva de conclusão. Com base no inadimplemento culposo da ré, requereu a concessão de tutela de urgência para suspensão da cobrança das parcelas e abstenção de negativação de seus dados cadastrais. No mérito, pugnou pela decretação da resolução do contrato com a restituição integral das parcelas pagas, a condenação da demandada ao pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes da majoração dos custos da construção civil com base na tabela SINDUSCON-BA ou, subsidiariamente, indenização por lucros cessantes à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, além de compensação por danos morais fixada em R$ 10.000,00 (ID 425541099). Atribuiu inicialmente à causa o valor de R$ 88.880,44. Instruiu a inicial com procuração e documentos (IDs 425541100 a 425546163). Por intermédio da decisão interlocutória de ID 442813238, restaram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita, bem como concedida a tutela provisória de urgência de natureza antecipada para determinar a suspensão das cobranças das parcelas contratuais e a abstenção de inclusão do nome da demandante em cadastros de proteção ao crédito. A parte autora apresentou aditamento à petição inicial (ID 515584409 e ID 515584415) antes da citação da ré, requerendo a inclusão de pedido de condenação da acionada ao pagamento de honorários advocatícios contratuais pré-fixados na cláusula 18.11 da avença, no importe correspondente a 20% do valor da causa (R$ 17.776,08), atribuindo à causa o novo valor de R$ 106.656,52. O aditamento foi expressamente deferido pelo Juízo (ID 541562800). Regularmente citada (ID 543591953 e ID 544839387), a ré apresentou contestação tempestiva (ID 544720547), arguindo, preliminarmente, carência de ação por ausência de prévia interpelação/notificação premonitória para constituição em mora e falta de interesse de agir decorrente da inadimplência voluntária da autora a partir de janeiro de 2020. No mérito, alegou inexistência de descumprimento contratual voluntário, afirmando a ocorrência de excludentes de responsabilidade civil por caso fortuito e força maior, pautadas em excesso de precipitações pluviométricas nos anos de 2017 a 2025, morosidade do Poder Público Municipal na expedição de alvará de construção e a superveniência da crise sanitária provocada pela pandemia da COVID-19. Invocou a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil), pugnou pelo descabimento das pretensões indenizatórias por danos morais, perdas e danos e lucros cessantes pela natureza de lote não edificado, bem como defendeu a impossibilidade de condenação ao pagamento de honorários contratuais por configurar vedado bis in idem com a verba honorária sucumbencial. Juntou documentos (IDs 544720557 a 544725770). A parte autora apresentou réplica (ID 550483278), rechaçando as preliminares suscitadas e reiterando os fundamentos de mérito alinhavados na peça vestibular e no aditamento. É o relatório em essência. Decido. FUNDAMENTAÇÃO 1. Do Julgamento Antecipado do Mérito O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos moldes autorizados pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia instaurada versa sobre matéria de direito e a prova dos fatos articulados encontra-se exaurida no acervo documental carreado aos autos por ambas as partes. Indefere-se a produção de prova oral postulada na réplica (ID 550483278), haja vista que a verificação dos prazos contratuais de entrega, a caracterização da mora e a inexecução das obras de infraestrutura constituem matérias aferíveis por prova documental pré-constituída, cabendo ao julgador indeferir diligências inúteis ou desnecessárias à formação do livre convencimento motivado, nos termos do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 2. Das Preliminares Rejeita-se a preliminar de falta de interesse de agir por ausência de notificação premonitória. Cuidando-se de obrigação contratual positiva, líquida e com prazo de termo certo para cumprimento (entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento), o inadimplemento opera-se de pleno direito com o transcurso do termo avençado, incidindo a regra dies interpellat pro homine expressa no artigo 397, caput, do Código Civil (mora ex re), sendo despicienda a prévia interpelação judicial ou extrajudicial do promitente vendedor para a deflagração da tutela resolutória. De igual modo, afasta-se a alegação de carência de ação atrelada à suspensão dos pagamentos pela adquirente a partir de janeiro de 2020. Constata-se do contrato (ID 425541107) que o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão das obras de infraestrutura, acrescido da tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias (cláusulas 7.1 e 8.1), expirou em junho de 2019. Tendo a ré incorrido em mora prévia e continuada a partir de tal marco temporal, revelou-se legítima a recusa da compradora em manter o adimplemento das prestações pecuniárias vincendas, com fundamento na exceção do contrato não cumprido disciplinada pelo artigo 476 do Código Civil. Resta, pois, plenamente evidenciado o interesse de agir da consumidora na dissolução do vínculo e no restabelecimento do status quo ante. 3. Do Mérito A relação jurídica estabelecida entre as partes subsome-se aos ditames protetivos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), enquadrando-se a demandante na qualidade de consumidora final (artigo 2º) e a demandada como fornecedora no ramo de incorporação e implantação de empreendimentos imobiliários (artigo 3º), submetida ao postulado da responsabilidade civil objetiva pela reparação de danos causados por defeitos relativos à prestação de serviços (artigo 14). Resta incontroverso nos autos que a ré não entregou as obras de infraestrutura básica do Loteamento Portal Residence no termo pactuado, qual seja, junho de 2019 (já considerada a cláusula de tolerância de 180 dias estipulada na cláusula 8.1 do contrato de ID 425541107). As teses defensivas que visam escusar o inadimplemento com amparo em índices pluviométricos (ID 544725761), atrasos administrativos na concessão de alvarás pela municipalidade (ID 544725760) e reflexos decorrentes da pandemia da COVID-19 (IDs 544720557 e 544725759) não caracterizam excludentes de responsabilidade por caso fortuito ou força maior externa. Eventuais oscilações climáticas previsíveis no contexto regional, entraves inerentes ao licenciamento perante órgãos da administração pública e oscilações do mercado de insumos integram o risco próprio da atividade econômica exercida pela loteadora, caracterizando típico fortuito interno, inábil a romper o nexo causal entre a conduta da empreendedora e o prejuízo experimentado pelo adquirente. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias destina-se precisamente a absorver tais contingências operacionais ordinárias. Ademais, não socorre à demandada a invocação das restrições sanitárias advindas da pandemia da COVID-19. O termo fatal para a conclusão e entrega do loteamento deu-se em junho de 2019, ao passo que as primeiras medidas governamentais restritivas foram editadas a partir de março de 2020. Incide na espécie o comando expresso no artigo 399 do Código Civil, que estabelece que o devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, ainda que essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou força maior superveniente. Restando patente a resolução do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora (artigo 475 do Código Civil), a restituição dos valores pagos pela adquirente deve se operar de forma integral, imediata e em parcela única, sem qualquer retenção a título de cláusula penal, taxa de administração ou despesas de corretagem, restituindo-se integralmente o montante incontroverso de R$ 22.395,35 (ID 425546159). 4. Das Perdas e Danos e dos Lucros Cessantes A pretensão de indenização por perdas e danos atrelada ao percentual de valorização da construção civil aferido na tabela do SINDUSCON-BA não comporta acolhimento, diante da absoluta ausência de base normativa ou contratual para imposição de indenização substitutiva presumida com lastro em custos de edificação futura, mormente quando o objeto do contrato consistia estritamente na venda de lote de terreno não edificado. Todavia, merece amparo o pedido subsidiário de lucros cessantes. O descumprimento do prazo contratual para disponibilização da posse direta e definitiva do lote acarreta a presunção de prejuízo material ao adquirente, decorrente da injusta privação do uso, gozo e fruição do imóvel durante o período de mora da loteadora. Destarte, acolhe-se a fixação de indenização mensal por lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do contrato atualizado (R$ 59.248,32), devida a partir do término do prazo de tolerância (1º de julho de 2019) até a data da prolação da presente sentença, termo em que é formalmente decretada a resolução do contrato e extinta a relação negocial entre os contratantes. 5. Dos Danos Morais O inadimplemento contratual perpetrado pela demandada desborda da esfera do mero aborrecimento cotidiano ou do singelo dissabor das relações negociais. A mora no cumprimento da obrigação prolongou-se por período superior a 6 (seis) anos após o esgotamento do prazo de tolerância, frustrando a legítima expectativa de utilização e planejamento do patrimônio da compradora, gerando inegável aflição, angústia e sentimento de impotência que violam os atributos da dignidade da pessoa humana. Sopesando a extensão do gravame, o porte econômico das partes, o período excessivo de atraso e o escopo punitivo-pedagógico do instituto - sem incorrer em enriquecimento indevido -, fixa-se a verba indenizatória a título de danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor condizente com os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade. 6. Dos Honorários Advocatícios Contratuais (Aditamento à Inicial) No aditamento de ID 515584415, a parte autora postulou a condenação da ré ao ressarcimento de honorários advocatícios contratuais na ordem de 20% do valor da causa, embasando o pleito na aplicação reversa da cláusula 18.11 do contrato (ID 425541107). O pedido é improcedente. O sistema processual brasileiro disciplina expressamente a responsabilidade pelos custos de representação em juízo por meio dos honorários sucumbenciais (artigo 85 do CPC). Os honorários contratuais ajustados entre a parte e seu patrono decorrem de relação jurídica estritamente privada, não integrando o conceito de perdas e danos oponíveis ao adversário vencido, sob pena de imposição de duplo encargo decorrente do mesmo fato processual (bis in idem). 7. Dos Consectários Legais da Condenação Nos termos da legislação civil vigente: Restituição das parcelas e lucros cessantes: Correção monetária pura pelo IPCA a contar de cada desembolso (para as parcelas pagas) e de cada vencimento mensal (para os lucros cessantes) até a data da citação; a partir da citação válida, incidirá unicamente a Taxa SELIC (que compreende atualização monetária e juros moratórios, nos moldes do artigo 406 do Código Civil). Danos morais: Incidência exclusiva da Taxa SELIC a partir da data de prolação desta sentença (momento do arbitramento), sem cumulação com qualquer outro índice corretivo ou moratório. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na exordial e no aditamento, resolvendo o mérito do processo nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONFIRMAR a tutela provisória de urgência deferida no ID 442813238; DECLARAR A RESOLUÇÃO do contrato particular de promessa de compra e venda relativo ao Lote nº 55, Quadra 08, do Loteamento Portal Residence (ID 425541107), por culpa exclusiva da ré LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP, liberando os litigantes dos deveres contratuais e retornando as partes ao status quo ante; CONDENAR a ré a restituir à autora, em parcela única, a totalidade das quantias pagas, perfazendo o montante histórico de R$ 22.395,35 (vinte e dois mil, trezentos e noventa e cinco reais e trinta e cinco centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso até a data da citação e, a partir da citação, atualizado exclusivamente pela Taxa SELIC; CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do contrato (R$ 59.248,32), devidos mensalmente a partir de 1º de julho de 2019 até a data da prolação desta sentença, corrigindo-se as parcelas mensais pretéritas pelo IPCA desde cada vencimento até a citação e, a partir desta, atualizadas unicamente pela Taxa SELIC; CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizado exclusivamente pela Taxa SELIC a contar da data de publicação desta sentença; JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de indenização por perdas e danos atrelados à variação da tabela SINDUSCON-BA e de ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais previstos na cláusula 18.11 do pacto. Diante da sucumbência recíproca, mas em proporção mínima da parte autora (artigo 86, parágrafo único, do CPC), condeno a demandada ao pagamento integral das custas, taxas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC. Determino à Secretaria do Juízo que retifique no sistema PJe o valor da causa para que passe a constar R$ 106.656,52, consoante expressamente admitido no aditamento à inicial de ID 515584415 e acolhido na decisão de ID 541562800. Interposta apelação por qualquer das partes, intime-se a parte recorrida para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 1.010, § 1º, do CPC). Decorrido o prazo, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, independentemente de juízo de admissibilidade (artigo 1.010, § 3º, do CPC). Após o trânsito em julgado e inexistindo requerimentos pendentes, proceda-se à baixa definitiva e ao arquivamento dos autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Santo Antônio de Jesus/BA, data da assinatura eletrônica. BRUNO BARROS DOS SANTOS Juiz de Direito
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