8002137-62.2025.8.05.0150

Intimação

TJBA · 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8002137-62.2025.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS AUTOR: BEATRIS APARECIDA DO BONFIM e outros Advogado(s): Flavio Nierere Guimarães E Silva registrado(a) civilmente como FLAVIO NIERERE ALVES SILVA (OAB:MG123218) REU: TRAVESSIA SECURITIZADORA DE CREDITOS FINANCEIROS VIII S.A. e outros Advogado(s): CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR registrado(a) civilmente como CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR (OAB:SP247319) SENTENÇA Trata-se de ação anulatória de todos os efeitos da consolidação do imóvel c/c tutela de urgência em caráter liminar ajuizada por BEATRIS APARECIDA DO BONFIM SABINO e KLEBER DINIZ SABINO em face de BANCO PAN S.A. e TRAVESSIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS VIII S.A., todos qualificados nos autos (ID 489122054). Alega, em síntese, a parte autora que celebrou com a primeira ré, em 23 de setembro de 2010, contrato de compra e venda de imóvel com constituição de alienação fiduciária em garantia no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, tendo por objeto a Casa nº 07 do Condomínio Residencial Encontro das Mangueiras, situado na Rua Vinícius de Morais, nº 203, Buraquinho, neste Município de Lauro de Freitas/BA (ID 489122054). Informou que o valor do financiamento somou R$ 206.824,00 (duzentos e seis mil, oitocentos e vinte e quatro reais), a ser adimplido em 360 parcelas mensais (ID 489126018). Afirmou que, após anos de cumprimento regular das obrigações, enfrentou severas dificuldades financeiras, que ocasionaram o atraso de algumas prestações (ID 489122054). Sustentou que, no início de março de 2025, foi surpreendida com a notícia de que a propriedade fiduciária havia sido consolidada em nome da credora cessionária e de que leilões extrajudiciais já se encontravam designados para os dias 10 e 11 de março de 2025 (ID 489122054). Arguiu a nulidade do procedimento de expropriação extrajudicial, sob a tese de falta de intimação pessoal para a purgação da mora perante o Cartório de Registro de Imóveis e de ausência de notificação prévia quanto às datas, horários e locais dos leilões públicos (ID 489122054). Apontou a ocorrência de preço vil e a falta de avaliação atualizada do bem, argumentando que o edital do leilão - o qual acostou com a própria petição inicial (ID 489126021) - utilizou o valor histórico da contratação sem considerar as benfeitorias erigidas no imóvel ao longo de 15 anos (ID 489122054). Postulou a concessão de tutela de urgência para suspender os leilões e manter a posse do bem, com autorização para depósito judicial dos valores em atraso (ID 489122054). No mérito, requereu a procedência total dos pedidos para anular a consolidação da propriedade fiduciária e os leilões extrajudiciais, restaurando-se a vigência do contrato de financiamento, ou, subsidiariamente, a restituição das quantias pagas e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais (ID 489122054). Atribuiu à causa o valor de R$ 261.000,00 (duzentos e sessenta e um mil reais) e juntou documentos (IDs 489122055 a 489126023). O pedido de tutela provisória de urgência foi indeferido por este Juízo (ID 489320463). Contra essa decisão interlocutória, a parte autora interôs agravo de instrumento (ID 490468706), no qual a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia deferiu a antecipação da tutela recursal para determinar a suspensão dos atos resultantes dos leilões (ID 494566884). Devidamente citados, os réus apresentaram contestação. O réu Banco Pan S.A. arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que cedeu a totalidade dos direitos creditórios do contrato à corré Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros VIII S.A. em 28 de dezembro de 2021, razão pela qual não participou dos atos de expropriação extrajudicial (ID 493208522). No mérito, defendeu a inexistência de responsabilidade e a legalidade do procedimento conduzido pela cessionária (ID 493208522). A ré Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros VIII S.A. arguiu preliminares de incorreção do valor da causa e de ausência de interesse processual por perda superveniente do objeto, em razão da consolidação plena do domínio e do leilão do imóvel (ID 494209312). No mérito, defendeu a regularidade formal de todo o procedimento expropriatório (ID 494209312). Esclareceu que o Oficial do Registro de Imóveis realizou diversas diligências nos endereços constantes do contrato e do próprio imóvel, não localizando os devedores fiduciantes porque estes se mudaram de domicílio sem comunicação prévia ao credor fiduciário (ID 494209312). Destacou que, diante do paradeiro incerto dos autores, promoveu-se a intimação para purgação da mora mediante edital, publicado por três dias, no Diário do Registro de Imóveis Eletrônico (ID 494209312). Salientou que a comunicação sobre os leilões extrajudiciais foi enviada para o endereço do contrato e para o correio eletrônico cadastrado e utilizado pelos demandantes (ID 494209312). Noticiou que o primeiro leilão público ocorreu em 10 de março de 2025, ocasião em que o bem foi arrematado, por terceiro, pelo valor de R$ 313.198,20 (trezentos e treze mil, cento e noventa e oito reais e vinte centavos), montante superior ao valor de avaliação contratual atualizado (ID 494209312). Sustentou a inaplicabilidade de purgação da mora, após a consolidação fiduciária, a inocorrência de preço vil e a inadmissibilidade de devolução de valores, diante do saldo devedor superior ao produto do leilão (ID 494209312). Pugnou pela improcedência dos pedidos e pela condenação dos autores por litigância de má-fé (ID 494209312). A parte autora apresentou réplica às contestações, rebatendo os argumentos das defesas e reiterando os pleitos da petição inicial (IDs 500875603 e 500875604). Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 508795932), a parte autora (ID 509693021) e as rés (IDs 514063497 e 510123809) manifestaram expressamente o desinteresse na dilação probatória, requerendo o julgamento antecipado do mérito. A decisão de ID 548343640 rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva do Banco Pan S.A., de impugnação ao valor da causa e de falta de interesse processual, declarou o processo saneado e anunciou o julgamento antecipado do mérito (ID 548343640). Sem a interposição de recursos contra a decisão saneadora, os autos vieram-me conclusos para prolação de sentença (ID 561678432). É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido do processo, bem como as condições da ação, cumpre registrar que as questões preliminares suscitas pelas rés foram expressamente analisadas e rejeitadas na decisão saneadora de ID 548343640, a qual operou regular preclusão (ID 561678432). Promovo o julgamento antecipado do mérito, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto o acervo documental encartado aos autos mostra-se suficiente para o desate de toda a matéria fática controvertida, tornando desnecessária a dilação probatória, de acordo, aliás, com a concordância expressa de todos os litigantes (IDs 509693021, 514063497 e 510123809). O cerne do litígio consiste em verificar a existência de eventuais vícios no procedimento de execução extrajudicial de garantia de alienação fiduciária sobre bem imóvel, regido pela Lei nº 9.514/1997, aptos a anular a consolidação do domínio fiduciário, os leilões públicos realizados e os atos deles decorrentes. Analisando detidamente as provas documentais colacionadas e os preceitos normativos aplicáveis à espécie, constato que os pedidos deduzidos na petição inicial não merecem acolhimento. Da Validade da Notificação por Edital para Purgação da Mora Sustentaram os autores que a consolidação da propriedade fiduciária registrada na matrícula nº 21.734 do Cartório de Registro de Imóveis de Lauro de Freitas/BA seria nula devido à falta de intimação pessoal para a purgação da mora no prazo de quinze dias (ID 489122054). A análise do acervo probatório desconstitui integralmente a tese autoral. A certidão emitida pelo Oficial do Registro de Imóveis de Lauro de Freitas e as respectivas certidões de notificação extrajudicial comprovam que a fiduciária requereu regularmente a intimação dos devedores (ID 494209319). O serventuário do Cartório de Títulos e Documentos diligenciou no endereço do imóvel dado em garantia em três datas e horários distintos (07/03/2024 às 08h50min, 13/03/2024 às 17h00min e 18/03/2024 às 13h41min), bem como no endereço residencial indicado no contrato (04/03/2024 às 15h37min, 11/03/2024 às 07h58min e 19/03/2024 às 12h01min) (ID 494209319). Em todas as oportunidades, os devedores fiduciantes não foram encontrados, certificando o oficial registrador que os notificados não mais residiam no local, encontrando-se em lugar incerto e não sabido (ID 494209319). A alteração do endereço dos devedores, sem a devida notificação ao credor fiduciário restou plenamente confirmada nos autos pelos próprios autores. Na procuração (ID 489122055), na declaração de hipossuficiência (ID 489122057), nas declarações de imposto de renda (IDs 491962483 e 491962484) e no comprovante de conta de água (ID 489126014), os demandantes declararam residir na Rua Marechal Deodoro, nº 1090, Casa A, Petrópolis, no Município de Betim/MG. O artigo 26, § 4º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece expressamente ser responsabilidade do devedor e do fiduciante informar ao credor fiduciário a alteração de seu domicílio. Ao se mudarem para outro Estado da Federação sem atualizarem seus dados cadastrais perante a instituição financeira fiduciária, os autores descumpriram dever contratual e legal de boa-fé objetiva e lealdade. Nesse cenário de fruição de endereço incerto e não sabido provocado pela própria omissão do devedor, a legislação de regência autoriza e impõe a intimação por edital. É o que preceitua o artigo 26, § 4º e § 4º-B, da Lei nº 9.514/1997: Art. 26, § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) No caso vertente, configurada a impossibilidade de localização pessoal, após sucessivas diligências em todos os endereços fornecidos no ajuste contratual, o Oficial do Registro de Imóveis promoveu a intimação edilícia do fiduciante Kleber Diniz Sabino e da fiduciante Beatris Aparecida do Bonfim Sabino mediante publicações efetuadas nos dias 09, 10 e 11 de abril de 2024 no Diário do Registro de Imóveis Eletrônico (ID 494209320). Concorrendo o decurso do prazo sem a purgação da dívida no período legal, o Cartório de Registro de Imóveis lavrou a respectiva certidão de decurso em 23 de maio de 2024 (ID 494209330) e, com o recolhimento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITBI), efetivou a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio da credora fiduciária Travessia Securitizadora na matrícula nº 21.734 em 02 de dezembro de 2024 (AV.08) (ID 494209318). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à plena validade da intimação por edital, promovida após o esgotamento das diligências, nos endereços fornecidos no contrato quando o devedor fiduciante se encontra em local incerto, por descumprimento do dever de atualização cadastral. Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já assentou que cumpre ao devedor fiduciante manter seus dados atualizados perante o credor fiduciário, autorizando-se a notificação pela via edilícia na hipótese de parada em local incerto: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. LUGAR INCERTO E NÃO SABIDO. ART. 26, § 4º, DA LEI Nº 9.514/1997. DEVEDOR RECOLHIDO AO SISTEMA PRISIONAL. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se, na alienação fiduciária de coisa imóvel, o fato de o fiduciante desconhecer que o devedor fiduciante encontra-se recolhido ao sistema prisional, autoriza-o a promover a intimação por edital, por entendê-lo, assim, em lugar incerto e não sabido. 2. O procedimento de retomada extrajudicial do imóvel objeto de garantia do contrato deve observar estritamente os termos da legislação especial, de modo a não causar lesão a direito do devedor e para que se harmonizem a função social do crédito e a garantia dos direitos individuais do devedor. 3. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a prestação ou parcela da dívida, o devedor fiduciante constituído em mora será intimado, a teor do que dispõe o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, a satisfazer no prazo de 15 (quinze) dias a obrigação não adimplida, sob pena de se consolidar a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. 4. Quando o devedor se encontrar em outro local, incerto e não sabido, admite-se a intimação por edital (art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997). 5. Lugar incerto e não sabido é um desconhecimento de ordem objetiva, em que se conhece o sujeito destinatário da intimação, mas não se sabe onde encontrá-lo em virtude da ausência de dados para a sua localização. À luz de tal definição, verifica-se que o devedor já recolhido em estabelecimento prisional, e, portanto, com domicílio modificado, encontra-se em lugar incerto e não sabido apto a ensejar a intimação por edital se não informar tal situação ao agente fiduciário. 6. É dever do contratante fornecer corretamente seus dados na constituição da avença bem como mantê-los atualizados até o término da execução do negócio jurídico, em observância aos princípios da boa-fé contratual e do pacta sunt servanda. 7. Não é razoável exigir do credor fiduciário a realização de diligências em estabelecimentos prisionais a fim de localizar o paradeiro do devedor. Por seu turno, cumpre ao devedor comunicar alterações relevantes de seu estado ao credor, inclusive porque a dívida não fica suspensa em razão do encarceramento e também porque o preso não fica incomunicável. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (REsp n. 1.449.967/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/9/2015, DJe de 26/11/2015.) Restou demonstrado que a instituição fiduciária e o registrador imobiliário esgotaram os meios de localização pessoal no endereço do contrato e do imóvel. A validade da intimação por edital para purgação da mora mostra-se escorreita, afastando a alegação de nulidade do procedimento expropriatório. Da Regularidade da Notificação dos Leilões Extrajudiciais e da Ausência de Preço Vil Alegaram ainda os autores que não foram notificados da realização dos leilões extrajudiciais e que a arrematação teria ocorrido por preço vil, sem avaliação atualizada do bem (ID 489122054). Razão também não assiste à parte autora no tocante a esse ponto. O artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 prescreve que as datas, horários e locais dos leilões públicos serão comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: Art. 27, § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) O documento de ID 494209335 comprova que a credora fiduciária enviou notificação formal acerca dos leilões designados para os dias 10 e 11 de março de 2025, às 14h00, via telegrama com aviso de recebimento, entregue nos endereços do contrato e do imóvel e recebido em 26 de fevereiro de 2025 (ID 494209335). Simultaneamente, a comunicação dos leilões foi transmitida para o correio eletrônico cadastrado pelos autores (biabonfim77@gmail.com) em 25 de fevereiro de 2025 (ID 494209333), bem como por meio de mensagem de texto, via aplicativo de telefonia móvel, no número informado pelos fiduciantes (ID 494209334). Registre-se que o e-mail utilizado para a notificação é o mesmo e-mail qualificado na procuração e no termo de assinatura digital da própria petição inicial (ID 489122055). O envio de correspondência aos endereços do contrato e ao e-mail cadastrado cumpre rigorosamente a exigência do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a notificação dos leilões mediante correspondência no endereço contratual e via e-mail atende aos requisitos do regramento da alienação fiduciária imobiliária: EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NOTIFICAÇÃO ENVIADA PARA O ENDEREÇO DO CONTRATO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. A questão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da devedora fiduciária, impedindo-a de exercer o direito de preferência. Hipótese em que o contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 5/4/2011. 2. O preceito contido no § 2º-A do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei n. 13.465/2017, dispõe expressamente que a comunicação ao devedor deve ser realizada "mediante correspondência endereçada aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", razão pela qual não se exige a intimação pessoal. 3. No caso dos autos, trata-se de contrato firmado antes de 12/7/2017, quando entrou em vigor a Lei n. 13.465/2017, não sendo necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais lhe pertencia. 4. Ademais, o Tribunal de origem, considerando a particularidade do caso concreto, concluiu pela regularidade do procedimento da intimação tanto para purgação da mora quanto para a data da realização do leilão. Desse modo, elidir a conclusão da Corte a quo, com o fim de acolher a pretensão da recorrente de nulidade do procedimento em razão da ausência de intimação dos leilões, demandaria a análise do conteúdo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável em recurso especial, consoante a Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.383.447/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) Tampouco subsiste a tese de preço vil ou de ausência de avaliação. O artigo 24, inciso V, da Lei nº 9.514/1997 determina que o contrato de alienação fiduciária fixe o valor do imóvel para efeito de venda em público leilão e os critérios para a sua revisão. No ajuste firmado entre as partes, o valor de avaliação fixado para leilão público foi de R$ 261.000,00 (duzentos e sessenta e um mil reais) (Cláusula 4-B) (ID 494209317), atualizável conforme as cláusulas contratuais de reajuste monetário. Na data da realização do primeiro leilão público, em 10 de março de 2025, o valor de avaliação atualizado atingia R$ 293.198,20 (duzentos e noventa e três mil, cento e noventa e oito reais e vinte centavos), conforme consta expressamente do edital juntado pelos próprios autores na petição inicial (ID 489126021) e também publicado no jornal A Tarde (ID 494209331). No primeiro leilão público promovido pela Leiloeira Oficial Dora Plat, o imóvel foi arrematado pelo licitante Kleber Silva Rosa, pelo valor de R$ 313.198,20 (trezentos e treze mil, cento e noventa e oito reais e vinte centavos), pagamento efetuado à vista (ID 494209337). O montante de arrematação (R$ 313.198,20) foi superior ao próprio valor de avaliação do imóvel fixado no contrato e atualizado para o primeiro leilão (R$ 293.198,20). Segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a alienação fiduciária imobiliária observa a avaliação ajustada pelas partes no contrato de garantia, descabendo cogitar de preço vil quando o lanço vencedor atinge e supera o parâmetro de avaliação contratual atualizado. Com efeito, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça orienta que a arrematação realizada com base no valor de avaliação contratual e em patamar superior a 50% do valor do bem repele a caracterização de preço vil: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. PREÇO VIL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende que a intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão extrajudicial tornou-se obrigatória apenas com as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. Antes disso, a notificação para purgação da mora era suficiente para consolidar a propriedade em favor do credor fiduciário. 2. O Tribunal de origem considerou que a arrematação por R$ 321.000,00, para um imóvel avaliado em R$ 420.000,00, não configura preço vil, pois o valor é superior a 50% do valor do bem, alinhando-se à jurisprudência do STJ, que considera preço vil a arrematação inferior a 50% do valor de avaliação. 3. A análise da alegada violação aos arts. 113 e 422 do Código Civil, no contexto da interpretação das cláusulas contratuais e da fixação dos parâmetros de lance, demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. (REsp n. 2.095.331/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025.) Inexistiu qualquer desconformidade no edital do leilão ou no montante de venda do imóvel. O edital - acostado pelos próprios autores com a exordial (ID 489126021) - conteve a especificação da matrícula nº 21.734, o cadastro municipal, a área construída, a fração ideal e as características essenciais da unidade (IDs 494209331 e 489126021). A hasta pública transcorreu em perfeita obediência aos ditames da Lei nº 9.514/1997 e aos termos da convenção contratual. Da Impossibilidade de Purgação da Mora e dos Pedidos Subsidiários A pretensão formulada pelos autores no sentido de purgar a mora mediante depósito das parcelas em atraso após a consolidação da propriedade fiduciária e do leilão não encontra respaldo legal. Com o advento da Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9.514/1997 ao acrescentar o artigo 27, § 2º-B, restou extinta a possibilidade de purgação da mora após a averbação da consolidação do domínio no Cartório de Registro de Imóveis. A partir do registro consolidatório, resta assegurado ao devedor fiduciante, tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor integral da dívida, somado a todas as despesas e encargos legais, até a data do segundo leilão. O Superior Tribunal de Justiça firmou tese vinculante sobre a matéria ao julgar o Tema Repetitivo 1.288 (REsp 1.649.595/RS e REsp 2.007.941/SP), assentando que, nas consolidações de propriedade operadas sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, não mais se admite a purgação da mora ou o restabelecimento do contrato de financiamento, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. No caso sob exame, a consolidação da propriedade fiduciária operou-se em 02 de dezembro de 2024 (AV.08 da matrícula nº 21.734) (ID 494209318), sob a égide do regramento atual. Os autores não exerceram o direito de preferência para adquirir o bem pelo valor integral do débito e o imóvel foi validamente arrematado por terceiro, em hasta pública, no dia 10 de março de 2025 (ID 494209337). Inadmissível, portanto, o pedido de restauração da avença ou de consignação de parcelas vencidas. Da mesma forma, improcede o pleito subsidiário de devolução de valores pagos ou de ressarcimento por benfeitorias. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.095, fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Nos termos do artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, a devolução de quantias ao fiduciante, somente ocorre na hipótese de o produto, obtido na venda em leilão, superar o montante total da dívida, somado a todas as despesas, tributos, prêmios de seguro, emolumentos e encargos da consolidação. Conforme demonstrativo contábil acostado aos autos (ID 493208527) e dados do edital (ID 494209331), o valor consolidado da dívida e encargos legais, somava R$ 409.428,58 (quatrocentos e nove mil, quatrocentos e vinte e oito reais e cinquenta e oito centavos), ao passo que a arrematação do bem alcançou R$ 313.198,20 (ID 494209337). O valor da venda em hasta pública foi inferior ao montante integral da dívida e das despesas operacionais. Não houve qualquer saldo excedente (sobra) a ser entregue aos fiduciantes, operando-se a quitação recíproca na forma da legislação de regência. Por fim, inexistindo conduta ilícita, omissão dolosa ou vício de procedimento por parte das instituições rés, que atuaram no estrito exercício regular de direito, nos termos da Lei nº 9.514/1997 e da convenção contratual, não há que se falar em dever de indenizar por danos morais. Ausente a comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), a improcedência total das pretensões deduzidas na exordial é medida imperativa que se impõe. Ante o exposto, com fundamento nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por BEATRIS APARECIDA DO BONFIM SABINO e KLEBER DINIZ SABINO em face de BANCO PAN S.A. e TRAVESSIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS VIII S.A., e resolvo o mérito do processo. Com a prolação desta sentença exauriente de mérito, REVOGO a tutela antecipada recursal deferida no agravo de instrumento (ID 494566884), restabelecendo a plena eficácia da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 21.734 do Cartório de Registro de Imóveis de Lauro de Freitas/BA (ID 494209318). Oficie-se com urgência à Relatoria do Agravo de Instrumento nº 8013229-02.2025.8.05.0000 perante a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, comunicando a prolação desta sentença de improcedência e a revogação da medida liminar. Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Para fins de atualização, a correção monetária sobre o valor da causa dar-se-á pelo IPCA a contar do ajuizamento da ação e, a partir de 30 de agosto de 2024, data de entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, incidirão juros de mora legais equivalentes à taxa Selic deduzida do IPCA, na forma do artigo 406 do Código Civil. Suspendo a exigibilidade das verbas de sucumbência em relação à parte autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos e no prazo do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. P.I.C. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com a respectiva baixa na distribuição. Confiro à presente, força de mandado judicial, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. brb Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital. LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente)