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5814212-83.2024.8.09.0051

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Tribunal: TJGO
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Período: set/2026

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15 set 2026
Intimação
TJGO · Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª · Sentença
Comarca de Goiânia – GO 6ª Vara Cível Avenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120 Processo n.º: 5814212-83.2024.8.09.0051 Promovente: Wanderson Pereira Cardoso Promovido (a): Fgr Incorporacoes Jardins Roma Ltda. SENTENÇA Wanderson Pereira Cardoso e Leidiane Maria Loureano Mendes ajuizaram a presente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos em face da ré FGR Incorporações Jardins Roma Ltda. Como fundamento da pretensão, narram que, em 27/06/2023, celebraram com a ré um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, com pacto de alienação fiduciária, para aquisição do Lote 21, Quadra 15, do Loteamento Jardins Roma, em Senador Canedo-GO. Dizem que o valor total do negócio foi de R$ 256.737,69, a ser pago em parcelas mensais, e que desse montante pagaram a quantia de R$ 63.526,10. Ressalvam que, devido a dificuldades financeiras, não possuem mais condições de honrar o contrato. Contam que tentaram o distrato extrajudicialmente sem sucesso, porque a requerida informou que não haveria restituição de valores. Sustentam que o pacto de alienação fiduciária não foi registrado na matrícula do imóvel, o que afastaria a incidência da Lei nº 9.514/97 e atrairia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Requereram, em sede de tutela de urgência, a suspensão do contrato e das cobranças das parcelas, bem como que a ré se abstenha de negativar seus nomes. No mérito, requereram a rescisão do contrato com a restituição de 90% dos valores pagos, no montante de R$ 57.173,49, a aplicação do CDC com inversão do ônus da prova, e os benefícios da justiça gratuita. Determinada a emenda à inicial para comprovação da hipossuficiência financeira no evento 06, a parte autora juntou documentos no evento 09. Indeferido o pedido de justiça gratuita no evento 11, foi deferido o parcelamento das custas iniciais. Tutela de urgência deferida no evento 17 para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação. A ré interpôs Agravo de Instrumento contra a referida decisão, ao qual foi indeferido o efeito suspensivo, conforme decisão juntada no evento 45. A audiência de conciliação realizada no evento 41 restou infrutífera. A ré apresentou contestação no evento 39. Preliminarmente, impugnou o valor da causa, sustentando que deveria corresponder ao valor total do contrato. No mérito, defendeu a aplicação da Lei nº 9.514/97, e não do Código de Defesa do Consumidor, invocando o Tema 1.095 do STJ. Argumentou que o desinteresse da parte autora na continuidade do contrato configura quebra antecipada do ajuste, apta a autorizar a execução da garantia fiduciária, mediante consolidação da propriedade e leilão do imóvel, com devolução apenas do saldo remanescente após a quitação da dívida e das despesas. Pugnou pela total improcedência dos pedidos. O Tribunal de Justiça manteve a tutela de urgência deferida, ao negar provimento ao Agravo de Instrumento interposto pela ré, conforme acórdão juntado no evento 49, tendo sido rejeitados os Embargos de Declaração opostos pela ré no evento 50. A parte autora apresentou réplica à contestação no evento 47, na qual reiterou que a ausência de registro do pacto de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, exigência do artigo 23 da Lei nº 9.514/97, afasta a aplicação do regime especial e atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Decisão de saneamento proferida no evento 54, na qual foi acolhida a preliminar de impugnação ao valor da causa, determinando-se a retificação para o valor do contrato (R$ 256.737,69) e o recolhimento de custas complementares, cujo pagamento foi comprovado no evento 120. Instada a esclarecer a existência de registro da alienação fiduciária, a parte autora juntou, no evento 126, certidão de matrícula do imóvel, que comprovou a ausência de tal registro. A ré manifestou-se no evento 129, sustentando que a ausência de registro não afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 entre as partes contratantes, por se tratar de requisito de eficácia perante terceiros e de condição para o início do leilão extrajudicial, e não de requisito de validade do negócio entre os contratantes. Em seguida, vieram-me conclusos. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado, conforme previsão do artigo 355 do Código de Processo Civil. Passo à análise do mérito. No mérito, a pretensão da parte autora deve ser parcialmente deferida. De início, ficou incontroverso que os requerentes, em 27 de junho de 2023, celebraram com a ré um contrato de compromisso de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária, do Lote 21, Quadra 15, do Loteamento Jardins Roma, em Senador Canedo-GO, comprometendo-se a pagar o preço total de R$ 256.737,69, em prestações mensais. A parte autora principiou o pagamento das parcelas acordadas no ajuste, mas sobrevieram dificuldades financeiras insuperáveis que lhe impediram de continuar, desejando, por isso, a rescisão e devolução das importâncias pagas. Primeiro ponto a ser analisado, portanto, é o valor efetivamente pago pela autora. A requerente alegou na inicial ter desembolsado a quantia R$ 63.526,10. A parte ré, de sua parte, não impugnou especificamente este valor em sua contestação, confessando-o tacitamente. De fato, presumem-se verdadeiros os fatos não impugnados pelo adversário, aplicando-se o princípio da preclusão consumativa, conforme previsão do artigo 341 do Código de Processo Civil. Por isso é que, no caso dos presentes autos, deve-se admitir como incontroverso que o valor efetivamente pago pela autora foi de R$ 63.526,10. A requerida, de sua parte, sustenta que o contrato firmado entre as partes é de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, que é especial e, no seu entendimento, prevalece sobre o CDC. A ré afirma que a lei especial não permite a rescisão por mera desistência do comprador, mas, diversamente, estabelece um procedimento específico de execução extrajudicial da garantia em caso de mora, permitindo-se a consolidação da propriedade em favor do credror fiduciário. O argumento, contudo, não prospera. A própria ré admite que, no caso particular dos autos, a garantia fiduciária não foi levada a registro na matrícula do imóvel, deixando-se de se cumprir providência formal administrativa essencial para para se conferir exigibilidade ao negócio fiduciário. De fato, a falta de registro da garantia no CRI leva à descaracterização do contrato fiduciário que, por consequência, passa a ser considerado mero compromisso particular de compra e venda sem garantia. Por isso, se aplica ao caso o CDC, invés das previsões específicas da Lei nº 9.514/97. Na mesma direção, converge a lição dos Tribunais: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO... CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA ÍRRITA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXIGÊNCIA INDISPENSÁVEL. FORMA NÃO OBSERVADA (LEI Nº 9.514/97, ART. 23; CC, ARTS. 104, III, E 108). GARANTIA NÃO APERFEIÇOADA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. AFIRMAÇÃO. 1. A promessa de compra e venda de loteamento em empreendimento imobiliário que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários e parcelamento do solo na modalidade de loteamento, e pessoa física destinatária final do lote negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial. 2. Qualificando-se como fornecedora de produtos e serviços, a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em empreendimentos por ela implementados e organizados, na qualidade de incorporadora imobiliária, qualifica-se como fornecedora, e, conquanto concertado o negócio jurídico por meio de escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária, atraindo a incidência da Lei nº 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas. 3. Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado "contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária", a inexistência da subsequente lavratura de escritura pública volvida a viabilizar o registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida. 4. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 23), donde deriva que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda. 5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante. (TJDFT - Acórdão 1340198, 0700382-55.2020.8.07.0009, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/05/2021, publicado no DJe: 31/05/2021.) Direito civil, imobiliário e do consumidor. Ação de resolução contratual com devolução de parcelas pagas. Contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento firmado após a lei 13.786/2018. Imóvel. Lote sem edificação. Desistência do adquirente. Cláusula penal. Abusividade. Pedido subsidiário de incidência de percentual sobre o valor pago pelo adquirente. Acolhimento. Majoração da retenção. Inviabilidade. Instrumento contratual. Cláusula de alienação fiduciária. Garantia não aperfeiçoada. Ausência de averbação no registro imobiliário. Exigência indispensável. Forma não observada (lei nº 9.514/97, art. 23; cc, arts. 104, iii, e 108). Garantia não aperfeiçoada. Código de defesa do consumidor. Incidência... (TJDFT - Acórdão 2003243, 0711160-85.2023.8.07.0007, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/05/2025, publicado no DJe: 09/07/2025.) Assim, é clarividente que se aplica ao caso concreto o Código de Defesa do Consumidor. O contrato celebrado, por sua vez, reveste-se de legalidade em seus termos essenciais, não havendo que se falar em ilicitude ou abusividade generalizada. As dificuldades financeiras confessadas pela parte autora, por sua vez, não decorreram dos termos originais do contrato e, por isso, recai sobre seus ombros a responsabilidade pelo malogro do negócio. A culpa da parte requerente, contudo, não é obstáculo para rescisão, devendo-se definir, tão somente, as balizas compensatórias que devem nortear a desejada restituição dos valores pagos para minorar o prejuízo e as despesas administrativas da parte requerida. O Superior Tribunal de Justiça há muito firmou entendimento de que o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, que deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso concreto. Vejamos: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO... 7. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção no percentual mínimo, de ofício, quando inexistente cláusula contratual dispondo nesse sentido. 8. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo a vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a ausência de disposição contratual estabelecendo o percentual de retenção legitima sua fixação no patamar mínimo, consoante a orientação jurisprudencial, e com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, qualquer majoração do percentual estabelecido pelo juízo se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la. (TJDFT - Acórdão 1340198, 0700382-55.2020.8.07.0009, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/05/2021, publicado no DJe: 31/05/2021.). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LIMITES. FIXAÇÃO. RAZOABILIDADE. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS. REANÁLISE. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISPOSITIVO VIOLADO. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto. 2. Na hipótese, rever o percentual de retenção estipulado pelas instâncias ordinárias demandaria a análise de circunstâncias fáticoprobatórias dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ. 3. No caso em apreço, alterar as conclusões firmadas no acórdão recorrido acerca da devolução das arras, demandaria o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais por esta Corte, o que atrai a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp 1884346 / SP - Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - DJe 18/03/2024). No que se refere aos valores passíveis de retenção pela ré em caso de rescisão, deve-se registrar, de início, que o contrato foi celebrado pelas partes em 27/06/2023, ou seja, APÓS a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que inseriu modificações substanciais no artigo 32-A da Lei 6.766/79. A Lei do Distrato, em seu artigo 32-A, §§ 3º e 4º, estabelece os seguintes parâmetros para rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de loteamentos: § 3º: Em caso de desfazimento do contrato, o percentual de retenção sobre os valores pagos não pode exceder 10% do valor atualizado do contrato. § 4º: A restituição deve ser feita de forma imediata, em parcela única, para contratos sem parcela de financiamento, ou em até 12 parcelas para contratos com financiamento. No caso concreto, o contrato não estabelece cláusula própria de retenção ou multa compensatória para a hipótese de rescisão por iniciativa da parte compradora. Diante dessa lacuna contratual, considerando que o contrato foi celebrado em 2023, após a vigência da Lei do Distrato, que se trata de lote não edificado, sem fruição econômica pelo autor; que a rescisão decorre de dificuldades financeiras do comprador; bem como, que jurisprudência consolidada admite a retenção entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos e que a Lei do Distrato limita a retenção a 10% do valor atualizado do contrato, entendo razoável fixar o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo autor. No que se refere à forma de restituição, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a restituição deve ser feita em parcela única, conforme estabelece o Tema 577: Tema 577 - Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Ademais, a Lei do Distrato (artigo 32-A, § 4º) determina que a restituição seja feita de forma imediata quando não houver parcela de financiamento, o que é o caso dos autos. Portanto, a restituição deve ser ultimada em parcela única. Quanto aos juros de mora, considerando que o contrato foi celebrado em 27/06/2023, ou seja, APÓS a vigência da Lei 13.786/2018, os juros incidem a partir do 30º (trigésimo) dia contado da formalização do distrato, conforme previsto no § 5º do artigo 32-A da Lei 6.766/79. No caso, considerando que a rescisão está sendo determinada judicialmente, os juros incidirão a partir do trânsito em julgado. Finalmente, a rescisão do contrato e a restituição das parcelas pagas devolvem as partes ao estado anterior à celebração do ajuste, permitindo-se, por isso, a devolução da posse do imóvel ao compromissário vendedor. A imissão da requerida na posse, entretanto, deve ficar condicionada ao pagamento da restituição devida em proveito da requerente. Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos nos seguintes termos: a) Declaro rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária, celebrado em 27 de junho de 2023 entre Wanderson Pereira Cardoso e Leidiane Maria Loureano Mendes e FGR Incorporações Jardins Roma Ltda., relativo ao Lote 21, Quadra 15, do Loteamento Jardins Roma, em Senador Canedo/GO, por culpa da parte autora. b) Condeno a ré a restituir aos autores o valor de R$ 63.526,10 (sessenta e três mil, quinhentos e vinte e seis reais e dez centavos), devidamente atualizado pelo IPCA, contado do desembolso de cada prestação, bem como acrescido de juros de mora calculados pela variação da Taxa Selic na forma indicada no art. 406, § 1º, do Código Civil, contados do trânsito em julgado. c) Fica permitido o desconto da cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$ 63.526,10), devidamente atualizado, a título de despesas administrativas e multa compensatória. d) A restituição deve ser ultimada em parcela única, ficando condicionada a devolução da posse do imóvel em proveito da parte requerida ao efetivo pagamento da obrigação. Por fim, julgo extinto o processo com apreciação de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Havendo sucumbência recíproca, porém mínima da parte autora, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, caput e § 2º, do CPC. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSA Juiz de Direito
Fonte oficial
15 set 2026
Intimação
TJGO · Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª · Sentença
Comarca de Goiânia – GO 6ª Vara Cível Avenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120 Processo n.º: 5814212-83.2024.8.09.0051 Promovente: Wanderson Pereira Cardoso Promovido (a): Fgr Incorporacoes Jardins Roma Ltda. SENTENÇA Wanderson Pereira Cardoso e Leidiane Maria Loureano Mendes ajuizaram a presente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos em face da ré FGR Incorporações Jardins Roma Ltda. Como fundamento da pretensão, narram que, em 27/06/2023, celebraram com a ré um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, com pacto de alienação fiduciária, para aquisição do Lote 21, Quadra 15, do Loteamento Jardins Roma, em Senador Canedo-GO. Dizem que o valor total do negócio foi de R$ 256.737,69, a ser pago em parcelas mensais, e que desse montante pagaram a quantia de R$ 63.526,10. Ressalvam que, devido a dificuldades financeiras, não possuem mais condições de honrar o contrato. Contam que tentaram o distrato extrajudicialmente sem sucesso, porque a requerida informou que não haveria restituição de valores. Sustentam que o pacto de alienação fiduciária não foi registrado na matrícula do imóvel, o que afastaria a incidência da Lei nº 9.514/97 e atrairia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Requereram, em sede de tutela de urgência, a suspensão do contrato e das cobranças das parcelas, bem como que a ré se abstenha de negativar seus nomes. No mérito, requereram a rescisão do contrato com a restituição de 90% dos valores pagos, no montante de R$ 57.173,49, a aplicação do CDC com inversão do ônus da prova, e os benefícios da justiça gratuita. Determinada a emenda à inicial para comprovação da hipossuficiência financeira no evento 06, a parte autora juntou documentos no evento 09. Indeferido o pedido de justiça gratuita no evento 11, foi deferido o parcelamento das custas iniciais. Tutela de urgência deferida no evento 17 para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação. A ré interpôs Agravo de Instrumento contra a referida decisão, ao qual foi indeferido o efeito suspensivo, conforme decisão juntada no evento 45. A audiência de conciliação realizada no evento 41 restou infrutífera. A ré apresentou contestação no evento 39. Preliminarmente, impugnou o valor da causa, sustentando que deveria corresponder ao valor total do contrato. No mérito, defendeu a aplicação da Lei nº 9.514/97, e não do Código de Defesa do Consumidor, invocando o Tema 1.095 do STJ. Argumentou que o desinteresse da parte autora na continuidade do contrato configura quebra antecipada do ajuste, apta a autorizar a execução da garantia fiduciária, mediante consolidação da propriedade e leilão do imóvel, com devolução apenas do saldo remanescente após a quitação da dívida e das despesas. Pugnou pela total improcedência dos pedidos. O Tribunal de Justiça manteve a tutela de urgência deferida, ao negar provimento ao Agravo de Instrumento interposto pela ré, conforme acórdão juntado no evento 49, tendo sido rejeitados os Embargos de Declaração opostos pela ré no evento 50. A parte autora apresentou réplica à contestação no evento 47, na qual reiterou que a ausência de registro do pacto de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, exigência do artigo 23 da Lei nº 9.514/97, afasta a aplicação do regime especial e atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Decisão de saneamento proferida no evento 54, na qual foi acolhida a preliminar de impugnação ao valor da causa, determinando-se a retificação para o valor do contrato (R$ 256.737,69) e o recolhimento de custas complementares, cujo pagamento foi comprovado no evento 120. Instada a esclarecer a existência de registro da alienação fiduciária, a parte autora juntou, no evento 126, certidão de matrícula do imóvel, que comprovou a ausência de tal registro. A ré manifestou-se no evento 129, sustentando que a ausência de registro não afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 entre as partes contratantes, por se tratar de requisito de eficácia perante terceiros e de condição para o início do leilão extrajudicial, e não de requisito de validade do negócio entre os contratantes. Em seguida, vieram-me conclusos. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado, conforme previsão do artigo 355 do Código de Processo Civil. Passo à análise do mérito. No mérito, a pretensão da parte autora deve ser parcialmente deferida. De início, ficou incontroverso que os requerentes, em 27 de junho de 2023, celebraram com a ré um contrato de compromisso de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária, do Lote 21, Quadra 15, do Loteamento Jardins Roma, em Senador Canedo-GO, comprometendo-se a pagar o preço total de R$ 256.737,69, em prestações mensais. A parte autora principiou o pagamento das parcelas acordadas no ajuste, mas sobrevieram dificuldades financeiras insuperáveis que lhe impediram de continuar, desejando, por isso, a rescisão e devolução das importâncias pagas. Primeiro ponto a ser analisado, portanto, é o valor efetivamente pago pela autora. A requerente alegou na inicial ter desembolsado a quantia R$ 63.526,10. A parte ré, de sua parte, não impugnou especificamente este valor em sua contestação, confessando-o tacitamente. De fato, presumem-se verdadeiros os fatos não impugnados pelo adversário, aplicando-se o princípio da preclusão consumativa, conforme previsão do artigo 341 do Código de Processo Civil. Por isso é que, no caso dos presentes autos, deve-se admitir como incontroverso que o valor efetivamente pago pela autora foi de R$ 63.526,10. A requerida, de sua parte, sustenta que o contrato firmado entre as partes é de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, que é especial e, no seu entendimento, prevalece sobre o CDC. A ré afirma que a lei especial não permite a rescisão por mera desistência do comprador, mas, diversamente, estabelece um procedimento específico de execução extrajudicial da garantia em caso de mora, permitindo-se a consolidação da propriedade em favor do credror fiduciário. O argumento, contudo, não prospera. A própria ré admite que, no caso particular dos autos, a garantia fiduciária não foi levada a registro na matrícula do imóvel, deixando-se de se cumprir providência formal administrativa essencial para para se conferir exigibilidade ao negócio fiduciário. De fato, a falta de registro da garantia no CRI leva à descaracterização do contrato fiduciário que, por consequência, passa a ser considerado mero compromisso particular de compra e venda sem garantia. Por isso, se aplica ao caso o CDC, invés das previsões específicas da Lei nº 9.514/97. Na mesma direção, converge a lição dos Tribunais: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO... CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA ÍRRITA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXIGÊNCIA INDISPENSÁVEL. FORMA NÃO OBSERVADA (LEI Nº 9.514/97, ART. 23; CC, ARTS. 104, III, E 108). GARANTIA NÃO APERFEIÇOADA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. AFIRMAÇÃO. 1. A promessa de compra e venda de loteamento em empreendimento imobiliário que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários e parcelamento do solo na modalidade de loteamento, e pessoa física destinatária final do lote negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial. 2. Qualificando-se como fornecedora de produtos e serviços, a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em empreendimentos por ela implementados e organizados, na qualidade de incorporadora imobiliária, qualifica-se como fornecedora, e, conquanto concertado o negócio jurídico por meio de escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária, atraindo a incidência da Lei nº 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas. 3. Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado "contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária", a inexistência da subsequente lavratura de escritura pública volvida a viabilizar o registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida. 4. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 23), donde deriva que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda. 5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante. (TJDFT - Acórdão 1340198, 0700382-55.2020.8.07.0009, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/05/2021, publicado no DJe: 31/05/2021.) Direito civil, imobiliário e do consumidor. Ação de resolução contratual com devolução de parcelas pagas. Contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento firmado após a lei 13.786/2018. Imóvel. Lote sem edificação. Desistência do adquirente. Cláusula penal. Abusividade. Pedido subsidiário de incidência de percentual sobre o valor pago pelo adquirente. Acolhimento. Majoração da retenção. Inviabilidade. Instrumento contratual. Cláusula de alienação fiduciária. Garantia não aperfeiçoada. Ausência de averbação no registro imobiliário. Exigência indispensável. Forma não observada (lei nº 9.514/97, art. 23; cc, arts. 104, iii, e 108). Garantia não aperfeiçoada. Código de defesa do consumidor. Incidência... (TJDFT - Acórdão 2003243, 0711160-85.2023.8.07.0007, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/05/2025, publicado no DJe: 09/07/2025.) Assim, é clarividente que se aplica ao caso concreto o Código de Defesa do Consumidor. O contrato celebrado, por sua vez, reveste-se de legalidade em seus termos essenciais, não havendo que se falar em ilicitude ou abusividade generalizada. As dificuldades financeiras confessadas pela parte autora, por sua vez, não decorreram dos termos originais do contrato e, por isso, recai sobre seus ombros a responsabilidade pelo malogro do negócio. A culpa da parte requerente, contudo, não é obstáculo para rescisão, devendo-se definir, tão somente, as balizas compensatórias que devem nortear a desejada restituição dos valores pagos para minorar o prejuízo e as despesas administrativas da parte requerida. O Superior Tribunal de Justiça há muito firmou entendimento de que o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, que deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso concreto. Vejamos: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO... 7. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção no percentual mínimo, de ofício, quando inexistente cláusula contratual dispondo nesse sentido. 8. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo a vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a ausência de disposição contratual estabelecendo o percentual de retenção legitima sua fixação no patamar mínimo, consoante a orientação jurisprudencial, e com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, qualquer majoração do percentual estabelecido pelo juízo se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la. (TJDFT - Acórdão 1340198, 0700382-55.2020.8.07.0009, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/05/2021, publicado no DJe: 31/05/2021.). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LIMITES. FIXAÇÃO. RAZOABILIDADE. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS. REANÁLISE. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISPOSITIVO VIOLADO. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto. 2. Na hipótese, rever o percentual de retenção estipulado pelas instâncias ordinárias demandaria a análise de circunstâncias fáticoprobatórias dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ. 3. No caso em apreço, alterar as conclusões firmadas no acórdão recorrido acerca da devolução das arras, demandaria o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais por esta Corte, o que atrai a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp 1884346 / SP - Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - DJe 18/03/2024). No que se refere aos valores passíveis de retenção pela ré em caso de rescisão, deve-se registrar, de início, que o contrato foi celebrado pelas partes em 27/06/2023, ou seja, APÓS a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que inseriu modificações substanciais no artigo 32-A da Lei 6.766/79. A Lei do Distrato, em seu artigo 32-A, §§ 3º e 4º, estabelece os seguintes parâmetros para rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de loteamentos: § 3º: Em caso de desfazimento do contrato, o percentual de retenção sobre os valores pagos não pode exceder 10% do valor atualizado do contrato. § 4º: A restituição deve ser feita de forma imediata, em parcela única, para contratos sem parcela de financiamento, ou em até 12 parcelas para contratos com financiamento. No caso concreto, o contrato não estabelece cláusula própria de retenção ou multa compensatória para a hipótese de rescisão por iniciativa da parte compradora. Diante dessa lacuna contratual, considerando que o contrato foi celebrado em 2023, após a vigência da Lei do Distrato, que se trata de lote não edificado, sem fruição econômica pelo autor; que a rescisão decorre de dificuldades financeiras do comprador; bem como, que jurisprudência consolidada admite a retenção entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos e que a Lei do Distrato limita a retenção a 10% do valor atualizado do contrato, entendo razoável fixar o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo autor. No que se refere à forma de restituição, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a restituição deve ser feita em parcela única, conforme estabelece o Tema 577: Tema 577 - Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Ademais, a Lei do Distrato (artigo 32-A, § 4º) determina que a restituição seja feita de forma imediata quando não houver parcela de financiamento, o que é o caso dos autos. Portanto, a restituição deve ser ultimada em parcela única. Quanto aos juros de mora, considerando que o contrato foi celebrado em 27/06/2023, ou seja, APÓS a vigência da Lei 13.786/2018, os juros incidem a partir do 30º (trigésimo) dia contado da formalização do distrato, conforme previsto no § 5º do artigo 32-A da Lei 6.766/79. No caso, considerando que a rescisão está sendo determinada judicialmente, os juros incidirão a partir do trânsito em julgado. Finalmente, a rescisão do contrato e a restituição das parcelas pagas devolvem as partes ao estado anterior à celebração do ajuste, permitindo-se, por isso, a devolução da posse do imóvel ao compromissário vendedor. A imissão da requerida na posse, entretanto, deve ficar condicionada ao pagamento da restituição devida em proveito da requerente. Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos nos seguintes termos: a) Declaro rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária, celebrado em 27 de junho de 2023 entre Wanderson Pereira Cardoso e Leidiane Maria Loureano Mendes e FGR Incorporações Jardins Roma Ltda., relativo ao Lote 21, Quadra 15, do Loteamento Jardins Roma, em Senador Canedo/GO, por culpa da parte autora. b) Condeno a ré a restituir aos autores o valor de R$ 63.526,10 (sessenta e três mil, quinhentos e vinte e seis reais e dez centavos), devidamente atualizado pelo IPCA, contado do desembolso de cada prestação, bem como acrescido de juros de mora calculados pela variação da Taxa Selic na forma indicada no art. 406, § 1º, do Código Civil, contados do trânsito em julgado. c) Fica permitido o desconto da cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$ 63.526,10), devidamente atualizado, a título de despesas administrativas e multa compensatória. d) A restituição deve ser ultimada em parcela única, ficando condicionada a devolução da posse do imóvel em proveito da parte requerida ao efetivo pagamento da obrigação. Por fim, julgo extinto o processo com apreciação de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Havendo sucumbência recíproca, porém mínima da parte autora, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, caput e § 2º, do CPC. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSA Juiz de Direito
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