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5796116-83.2025.8.09.0051
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- ago/2026
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Intimação
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Decisão
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Comarca de Goiânia – 2ª Vara Cível Autos 5796116-83.2025.8.09.0051 Autor(a): Valdeci Soares Da Silva Ré(u): Kelly Cristina De Sousa Silva E Outros DECISÃO Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO CUMULADA COM TUTELA DE URGÊNCIA, proposta por VALDECI SOARES DA SILVA, em desfavor de KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA, DANIELLY CRISTIANE DE SOUSA SILVA e JOAO CARLOS IZAAC DE SOUZA, partes devidamente qualificadas nos autos. Sustenta o autor que em 12 de setembro de 2016 firmou com as requeridas contrato de locação não residencial de dois galpões geminados situados na Rua MDV-01, Quadra 10, Lotes 11-12, Residencial Moinho dos Ventos, nesta Capital, pelo prazo de cinco anos. O imóvel destina-se ao funcionamento da Escola Moinho dos Ventos, estabelecimento de ensino infantil de propriedade das locatárias. O terceiro requerido figura como fiador com renúncia ao benefício de ordem, respondendo solidariamente pelas obrigações contratuais. O aluguel mensal, inicialmente estipulado em oito mil reais com carência parcial nos primeiros quatro meses, encontra-se atualmente em dezesseis mil e trezentos reais. Alega que desde janeiro de 2025 os requeridos deixaram de honrar os pagamentos, acumulando débito que perfaz duzentos e dois mil, duzentos e setenta e cinco reais e cinco centavos, conforme planilha acostada aos autos. O contrato prevê multa de dois por cento, juros moratórios de um por cento ao mês e cláusula penal equivalente a dois meses de aluguel, no valor de trinta e dois mil e seiscentos reais. Aduz ter promovido notificação extrajudicial em 02 de junho de 2025, recepcionada pelos requeridos dias depois, concedendo quinze dias para quitação do débito e solicitando a desocupação voluntária até 31 de julho de 2025. Afirma que empreendeu diversas tratativas extrajudiciais, inclusive mediante aplicativo de mensagens, sem êxito. Os requeridos permaneceram silentes e inadimplentes. Invoca a condição de pessoa idosa com setenta e quatro anos de idade, requerendo prioridade na tramitação processual nos termos do artigo 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil e artigo 71 da Lei nº 10.741/2003. Em sede de tutela provisória de urgência, requer a concessão de liminar para determinar o despejo do imóvel ao final do ano letivo de 2025, com devolução do bem em perfeito estado de conservação, e para proibir os requeridos de renovarem matrículas de alunos ou efetuarem novas matrículas para o ano de 2026, salvo se comprovarem a existência de outro imóvel para sediar a escola. No mérito, postula a procedência integral dos pedidos para decretar o despejo, condenar os requeridos ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, aplicar as penalidades contratuais e condená-los aos ônus sucumbenciais. Atribuiu à causa o valor de trezentos e noventa e sete mil, oitocentos e setenta e cinco reais e cinco centavos. A inicial veio instruída com procuração, documentos pessoais, contrato de locação, notificação extrajudicial com comprovantes de recebimento e planilha discriminativa do débito. À mov. 5, este juízo indeferiu o pedido de tutela provisória, determinou a citação dos requeridos para contestarem a ação. Citação efetivada da requerida Kelly Cristina na mov. 14. Citação expedida para os requeridos DANIELLY CRISTINE DE SOUSA SILVA e JOÃO CARLOS IZAAC SOUZA (mov. 9 e 10), ambas retornando com assinatura de terceiros. Contestação com pedido reconvencional pela ré Kelly Cristina na mov. 33, na qual, arguiu preliminarmente a incorreção do valor da causa, afirmando que deveria ser de R$ 195.600,00, conforme o artigo 58, III, da Lei 8.245/91. Também suscitou a inépcia do pedido de tutela de urgência devido à ausência de caução, argumentando que a caução não pode ser compensada com a dívida. Alegou falta de interesse de agir quanto ao pedido de despejo para o final de 2025, por considerar a pretensão futura e sem urgência. No mérito, invocou a teoria do venire contra factum proprium, sustentando a existência de acordo verbal para pagamento parcelado do débito, que foi descumprido pelo autor. Defendeu o descabimento da tutela de urgência pela proteção ao estabelecimento de ensino, citando o artigo 63, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato, e a função social do contrato, a preservação da empresa e a proteção da comunidade escolar, mencionando que a empresa está em recuperação judicial (autos nº 5922958-11.2025.8.09.0051, da 19ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia). Contrapôs a cumulação indevida da cláusula penal compensatória com a multa moratória, sob pena de bis in idem. Argumentou a impossibilidade jurídica de purgação da mora devido à recuperação judicial e a necessidade de submissão do crédito ao juízo universal, em respeito ao princípio da par conditio creditorum. Requereu a concessão da justiça gratuita devido à recuperação judicial e ao bloqueio de contas. Em reconvenção, alegou que o autor ocultou que o prédio foi construído clandestinamente e embargado pela fiscalização municipal (Processo Administrativo nº 92095741), o que impediu a obtenção de alvarás definitivos para a escola. Acusou o autor de cobranças vexatórias dentro da escola, na presença de alunos e pais, causando dano moral. Pediu indenização por danos materiais (R$ 30.000,00) e morais, a condenação do autor na obrigação de regularizar o imóvel e uma obrigação de não fazer para o autor referente a cobranças vexatórias. Réplica com contestação pela parte autora na mov. 37, na qual o autor impugnou o pedido de justiça gratuita de KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA, refutou as preliminares de incorreção do valor da causa, inépcia do pedido de tutela de urgência e falta de interesse de agir. No mérito, negou a existência de qualquer acordo verbal e rechaçou a aplicação do venire contra factum proprium. Defendeu que o risco do negócio é inerente à atividade empresarial e que o princípio da preservação da empresa não obriga o credor a financiar o devedor. Argumentou que a cumulação de multa moratória e cláusula penal compensatória é legal e que há dívidas de IPTU (2022 a 2025) não inclusas inicialmente. Impugnou a tese de impossibilidade de purgação da mora pela recuperação judicial, afirmando que a ação de despejo não se suspende e que o imóvel não é bem de capital essencial. Na contestação à reconvenção, o autor negou qualquer descumprimento de sua obrigação de locador, afirmando que o imóvel estava apto ao uso. Negou que o prédio fosse clandestino ou embargado, e que as supostas irregularidades teriam inviabilizado alvarás, já que a escola funcionou por anos. Negou cobranças vexatórias e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Afirmou que as providências para regularização do imóvel foram tomadas por ele, resultando na aprovação de projeto em 14 de agosto de 2025 e averbação em 2 de outubro de 2025, e que as pendências para o alvará definitivo da escola eram de responsabilidade da gestão escolar, não do imóvel. Decorridos os trâmites processuais, o autor requereu a decretação da revelia de DANIELLY CRISTINE DE SOUSA SILVA e JOÃO CARLOS IZAAC SOUZA, sob o fundamento de que, apesar de citados, permaneceram inertes, ao passo que KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA apresentou contestação/reconvenção (evento 40). À mov. 42, este juízo indeferiu o pedido de decretação de revelia e determinou a parte autora que indicasse endereço atualizado para citação dos requeridos DANIELLY CRISTINE DE SOUSA SILVA e JOÃO CARLOS IZAAC SOUZA. Expedido mandado para citação dos requeridos por Oficial de Justiça, houve a citação da requerida Danielly (mov. 71) e do requerido João à mov. 74. Na contestação (mov. 75), arguiram preliminarmente a inexistência de revelia e preclusão defensiva, referindo-se à decisão do juízo (mov. 42) que afastou os efeitos da revelia. Requereram a suspensão do feito devido à recuperação judicial da primeira requerida (KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA), alegando risco de decisões conflitantes e a necessidade de informações do juízo universal. Impugnaram o valor da causa, solicitando sua correção para R$ 195.600,00. Defenderam a impossibilidade de concessão da tutela liminar devido à ausência de caução idônea e o desvirtuamento da finalidade da medida. Alegaram ilegitimidade passiva do fiador JOÃO CARLOS em relação às obrigações decorrentes da prorrogação locatícia, citando o artigo 819 do Código Civil e a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. No mérito, impugnaram integralmente a planilha de débito apresentada pelo autor, alegando cobrança unilateral e bis in idem contratual. Defenderam a limitação da responsabilidade de DANIELLY devido à sua saída da sociedade empresária em 23 de novembro de 2023. Reiteraram a necessidade de interpretação restritiva da fiança. Sustentaram a necessidade de controle judicial das cláusulas contratuais, como a renúncia ao benefício de ordem, a multa excessiva e a imposição arbitrária de honorários em contrato de adesão. Alegaram inércia do locador, violação do dever de mitigação do próprio prejuízo e configuração da supressio. Afirmaram inexistência de má-fé por parte dos réus e a necessidade de observância da boa-fé objetiva. Por fim, acusaram o autor de litigância de má-fé e requereram a concessão da justiça gratuita. Na manifestação (mov. 76), os réus João e Danielly apenas requereram a juntada dos demais documentos que instruíam a defesa. Na impugnação à contestação (mov. 80), o autor reiterou que a demanda se funda em inadimplemento comprovado, impugnou a alegação de inexistência de revelia e preclusão defensiva, embora não tenha rediscutido a decisão do juízo sobre o tema. Impugnou o pedido de suspensão do feito por suposta recuperação judicial, afirmando a ausência de prova idônea da recuperação, e indicando que o processo mencionado por Kelly foi extinto sem resolução do mérito (processo nº 5922958-11.2025.8.09.0051). O autor ressaltou que a ação de despejo não se suspende pela recuperação judicial e que o contrato foi celebrado com pessoas físicas, não com a empresa, não se opôs à adequação do valor da causa, impugnou a alegação de impossibilidade de concessão de tutela liminar. Reiterou a improcedência da preliminar de ilegitimidade passiva do fiador JOAO CARLOS IZAAC DE SOUZA, citando o artigo 39 da Lei 8.245/91 e a cláusula contratual que estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, afastando a aplicação da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. No mérito, defendeu a regularidade da cobrança e da planilha de débito, negando bis in idem. Impugnou o pedido de limitação da responsabilidade de Danielly, alegando que a retirada da sociedade não afeta suas obrigações como locatária. Reiterou a manutenção da responsabilidade do fiador. Defendeu a inexistência de abusividade contratual e refutou o pedido de revisão das cláusulas. Negou inércia, violação do duty to mitigate the loss e configuração da supressio, afirmando ter buscado a solução amigável e notificações extrajudiciais. Afirmou que não há litigância de má-fé de sua parte e imputou litigância de má-fé aos réus por distorcerem os fatos, impugnando ainda, o pedido de justiça gratuita dos réus. Um das requeridas, Sra. Kelly Cristina, pugnou pela suspensão do feito pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias, em razão de transtorno depressivo grave com ideação suicida, anexando laudo médico (mov. 81). Instada, a parte autora impugnou o pedido de suspensão alegando inexistência de previsão legal, uma vez que a condição da requerida não configura perda da capacidade processual apta a ensejar a substituição do processo, requerendo o regular seguimento do feito (mov. 84). À mov. 86, este juízo indeferiu o pedido de suspensão do processo formulado por KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA, uma vez que o laudo médico apresentado não demonstrou perda da capacidade processual da ré, determinando a intimação das partes para especificarem as provas que pretendem produzir. Na manifestação de especificação de provas (mov. 97), Danielly e João protestaram pela produção de prova pericial contábil para verificar a correção dos cálculos, identificar bis in idem, apurar abusividade de encargos e recalcular o débito. Requereram prova documental suplementar, incluindo ofício ao juízo da recuperação judicial para informações sobre o processo da empresa que opera no imóvel, intimação do autor para juntar comprovantes de pagamentos parciais e ofício à Junta Comercial do Estado de Goiás (JUCEG) para cópia integral do prontuário da pessoa jurídica que opera no imóvel. Solicitaram depoimento pessoal do autor sobre a tomada da medida judicial e sua inércia anterior, e prova testemunhal para comprovar tratativas extrajudiciais. Na manifestação de especificação de provas (mov. 98), KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA e KDM CENTRO DE EDUCAÇÃO LTDA requereram prova pericial contábil com o mesmo objetivo dos demais réus, e prova pericial de engenharia/arquitetura para atestar a irregularidade da construção e o embargo administrativo. Solicitaram prova documental suplementar, com expedição de ofício à Prefeitura de Goiânia para o Processo Administrativo nº 92095741 e histórico de alvarás. Requereram prova testemunhal para comprovar cobranças vexatórias e tratativas de acordo verbal. Também solicitaram depoimento pessoal do autor. Juntaram documentos administrativos do Conselho Municipal de Educação (CME), incluindo Deliberação Plenária CME nº 033/2026, Ofício CME nº 525/2026/SE e Parecer Técnico-Pedagógico AT/CME nº 126/2026. Estes documentos informam o indeferimento da autorização de funcionamento da Escola Moinho dos Ventos para Educação Infantil e a determinação de encerramento das atividades e proibição de novas matrículas, devido a inconformidades e não atendimento integral às exigências da Resolução CME nº 110/2025. O Parecer AT/CME nº 126/2026, dentre outros pontos, menciona a divergência de endereço da instituição, que o contrato de locação ainda está em nome de uma ex-sócia, que o imóvel não foi projetado ou construído para fins educacionais, e que a diretora da instituição informou que o Alvará de Localização e Funcionamento não foi obtido devido a processo de embargo do prédio em tramitação na justiça. À mov. 99 requereu tutela de urgência incidental para desocupação liminar do imóvel, alegando atraso nos aluguéis perdura por 1 ano e 7 meses, gerando prejuízos patrimoniais, impedindo a venda do imóvel e aumentando as dívidas com concessionárias de serviço público e impostos. Juntou documentos demonstrando protestos por inadimplência com a Equatorial e imagem da fachada do imóvel, argumentou que a probabilidade do direito e o perigo de dano são evidentes e que a caução de três meses de aluguel, prevista no artigo 59, parágrafo 1º, da Lei 8.245/91, pode ser substituída pelo crédito locatício já constituído, que é 11 vezes superior ao valor da caução legal (dívida de R$ 556.351,34 contra caução de R$ 48.900,00), citando jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Pediu o deferimento da tutela de urgência para expedição de mandado de despejo liminar, a ser cumprido por oficial de justiça, para que os réus desocupem o imóvel voluntariamente em 15 dias, sob pena de desocupação forçada. Subsidiariamente, requereu a oportunidade de complementação da caução. Na manifestação ao pedido de tutela de urgência incidental (mov. 101), os réus KELLY e KDM requereram o indeferimento da tutela, reiterando que o imóvel locado padecia de vício estrutural insanável e irregularidade urbanística prévia, estando sob embargo municipal, o que impediu o alvará de funcionamento da escola. Juntaram documentos do Conselho Municipal de Educação (Deliberação Plenária CME nº 033/2026, Ofício CME nº 525/2026/SE e Parecer Técnico-Pedagógico AT/CME nº 126/2026), que determinam o encerramento das atividades e a proibição de novas matrículas, atribuindo a culpa ao locador. Afirmaram que a retenção dos pagamentos e a inviabilidade financeira decorrem da falha do autor em entregar o imóvel em condições adequadas, invocando a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil) e jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Argumentaram perigo de dano inverso, pois a desocupação imediata inviabilizaria o encerramento ordenado das turmas. Alegaram que a conduta do autor causou danos materiais e morais à pessoa jurídica (KDM CENTRO DE EDUCAÇÃO LTDA). Pediram a juntada dos documentos administrativos do CME e o reconhecimento da culpa do locador. É o breve relatório. Fundamento e decido. Como é cediço, não sendo o caso de extinção do feito ou julgamento antecipado do mérito, seja ele parcial ou não, deverá o juiz, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil, em decisão de saneamento e de organização do processo: “I - resolver as questões processuais pendentes, se houver; II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos; III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373; IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do mérito; V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento.” Verifico que o processo está em ordem, que as partes são legítimas e estão representadas. Além disso, todos os pressupostos de constituição e validade foram observados, não havendo, destarte, nada mais a sanear nesse particular. Passo à análise das preliminares arguidas pelas rés. Sustentam os réus que o valor da causa deveria corresponder a doze meses de aluguel, no importe de R$ 195.600,00, nos termos do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, e não ao valor de R$ 397.875,05 atribuído pelo autor. A preliminar não merece acolhimento. Com efeito, o artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato dispõe que, nas ações de despejo, o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ressalvadas as hipóteses do parágrafo único do artigo 1º e do inciso II do artigo 47 da mesma lei. Ocorre que, na espécie, a ação de despejo foi cumulada com pedido de cobrança de aluguéis e encargos da locação, situação em que a jurisprudência e a doutrina orientam que o valor da causa deve abarcar tanto a quantia cobrada a título de aluguéis e acessórios quanto o equivalente a doze meses de locação, em observância ao princípio da cumulação de pedidos previsto no artigo 292 do Código de Processo Civil. O valor indicado pelo autor, portanto, contempla a soma do débito locatício apurado com a projeção anual do aluguel, mostrando-se adequado à cumulação formulada. Rejeito a preliminar. Quanto à alegada inépcia do pedido de tutela de urgência por ausência de caução, arguida pela ré Kelly Cristina, sustentando que esta não poderia ser compensada com a dívida. A preliminar não prospera. A exigência de caução prevista no artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991 constitui requisito para a concessão da liminar de desocupação, e não pressuposto de validade da petição inicial. Eventual ausência ou insuficiência de garantia é matéria afeta ao exame do pedido de tutela, e não causa de inépcia da demanda, que preenche os requisitos do artigo 330 do Código de Processo Civil. A questão relativa à caução será apreciada quando do exame do pedido de tutela de urgência incidental, adiante. Rejeito a preliminar. Outrossim, sustenta a ré Kelly Cristina a ausência de interesse de agir quanto ao pedido de despejo para o final do ano letivo de 2025, por considerá-lo pretensão futura e sem urgência. A preliminar também é descabida. Isto porque, o pedido de despejo constitui o pedido principal da ação, fundado no inadimplemento contratual, e a eventual fixação de prazo para desocupação ao final do ano letivo decorre de consideração meritória acerca da proteção ao estabelecimento de ensino, não configurando ausência de interesse de agir, que se afere pela utilidade, necessidade e adequação do provimento jurisdicional. Presentes tais requisitos, rejeito a preliminar. Quanto à alegada ilegitimidade passiva do fiador João Carlos Izaac de Souza também não merece acolhimento, uma vez que a Súmula 214 do STJ estabelece que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu", mas a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, havendo cláusula contratual expressa prevendo a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado não exonera o fiador, que permanece responsável pelas obrigações locatícias constituídas após a prorrogação. No caso, o contrato de locação contém cláusula expressa que estende a garantia fidejussória até a efetiva devolução do imóvel, o que afasta, em princípio, a incidência da Súmula 214 do STJ. A questão, ademais, envolve a interpretação da cláusula contratual e a extensão da responsabilidade, matéria que se confunde com o mérito e será apreciada por ocasião da sentença, após a instrução probatória. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, sem prejuízo do exame meritório da extensão da responsabilidade do fiador. Já com relação a alegada suspensão do feito em razão de recuperação judicial em razão da recuperação judicial da empresa KDM Centro de Educação Ltda., que opera no imóvel locado, sob alegação de risco de decisões conflitantes e necessidade de submissão do crédito ao juízo universal, entendo que o pedido também não merece acolhimento. Ora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que as ações de despejo não se suspendem com o deferimento do processamento da recuperação judicial da locatária, permanecendo a competência do juízo onde tramita a ação de despejo, que não se submete ao juízo universal, conforme decidido no Conflito de Competência nº 123.166/SP, julgado pela Segunda Seção, e no AgRg no Conflito de Competência nº 133.612/SP. Ademais, o autor noticiou que o processo de recuperação judicial mencionado pela ré nº 5922958-11.2025.8.09.0051 foi extinto sem resolução do mérito, circunstância que reforça a improcedência do pedido de suspensão. Registro, ainda, que o contrato de locação foi celebrado com pessoas físicas, e não com a pessoa jurídica em recuperação, e que a ação de despejo fundada em inadimplemento locatício não se suspende pelo regime recuperacional, por não se tratar de bem de capital essencial à atividade empresarial. Rejeito o pedido de suspensão. De mais a mais, sustentam os réus Danielly e João Carlos a inexistência de revelia, referindo-se à decisão de mov. 42 que afastou os efeitos da revelia. A questão já foi decidida por este juízo na mov. 42, que indeferiu o pedido de decretação de revelia formulado pelo autor e determinou a citação dos réus por oficial de justiça, posteriormente efetivada. Não havendo fato novo que justifique a rediscussão, mantém-se a decisão proferida, ficando assegurado aos réus o exercício da ampla defesa no presente feito. Por fim, requerem os réus a concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao passo que o autor impugna o pedido. Diante do cenário financeiro de hipossuficiência já comprovado dos réus, defiro-lhes o benefício da gratuidade da justiça, eis que preenchidos os requisitos legais. Não comprovado pelo impugnante a alteração da condição financeira dos réus, ônus que lhe incumbia, rejeito a preliminar de impugnação a gratuidade da justiça. Superadas as questões preliminares, passo à delimitação das questões de fato e de direito relevantes para a solução da controvérsia, a saber: a) a ocorrência de acordo verbal para pagamento parcelado do débito e a aplicabilidade da teoria do venire contra factum proprium; b) a regularidade do imóvel locado e a existência de vício estrutural ou irregularidade urbanística a ensejar a exceção do contrato não cumprido. c) a extensão da responsabilidade do fiador e da ré Danielly, considerada sua alegada saída da sociedade empresária; d) a ocorrência de cobranças vexatórias e a configuração de danos materiais e morais; e) a adequação das cláusulas contratuais, notadamente a renúncia ao benefício de ordem e o valor da multa. Diante das questões acima eliminadas, as partes especificaram as provas que pretendem produzir, requerendo prova pericial contábil, prova pericial de engenharia, prova documental suplementar, prova testemunhal e depoimento pessoal. Passo à análise dos requerimentos. Indefiro a produção de prova pericial contábil, requerida pelos réus para verificação da correção dos cálculos, apuração de eventual bis in idem e análise da abusividade dos encargos. Com efeito, a apuração do quantum devido, caso haja condenação, será realizada em sede de liquidação de sentença, nos termos dos artigos 509 e seguintes do Código de Processo Civil, momento processual adequado para o exame técnico-contábil dos valores, das planilhas e da eventual cumulação indevida de penalidades. A controvérsia meritória acerca da existência e da extensão do inadimplemento, da legalidade da cumulação da multa moratória com a cláusula penal compensatória e da abusividade dos encargos será resolvida à luz da prova documental já acostada aos autos e da interpretação das cláusulas contratuais, não se mostrando a perícia contábil necessária ou útil à solução da lide nesta fase. No mesmo sentido, indefiro a produção de prova pericial de engenharia ou arquitetura requerida pela ré Kelly Cristina para atestar a irregularidade da construção e o embargo administrativo. Isto porque, a alegada irregularidade da construção do imóvel locado e a existência de embargo municipal constituem fatos que podem ser comprovados pelas provas documentais suplementares, notadamente mediante a expedição de ofício à Prefeitura de Goiânia para obtenção do Processo Administrativo nº 92095741 e do histórico de alvarás do imóvel, bem como pelos documentos administrativos do Conselho Municipal de Educação já juntados aos autos, que tratam da autorização de funcionamento da instituição de ensino. A prova documental é suficiente e adequada à demonstração dos fatos alegados, sendo desnecessária a realização de perícia de engenharia, que apenas oneraria e alongaria desnecessariamente o feito. Por fim, defiro a produção de prova documental suplementar, consistente na expedição de ofícios à Prefeitura de Goiânia, para informações sobre o Processo Administrativo nº 92095741 e o histórico de alvarás do imóvel, à Junta Comercial do Estado de Goiás, para cópia do prontuário da pessoa jurídica que opera no imóvel, bem como a intimação do autor para juntada dos comprovantes de pagamentos parciais eventualmente realizados. Já quanto ao ofício ao Juízo da recuperação judicial, para informações sobre o processo nº 5922958-11.2025.8.09.0051, entendo desnecessária, diante da superveniência da informação de arquivamento dos autos, razão pela qual indefiro. Defiro, em arremate, a produção de prova testemunhal, para comprovação das tratativas extrajudiciais, da alegada cobrança vexatória e da existência de acordo verbal, e o depoimento pessoal do autor, requerido pelos réus, sob pena de confissão. Por derradeiro, passo a apreciar o pedido de tutela de urgência incidental formulado pelo autor na mov. 99, no qual se requer a desocupação liminar do imóvel, com fundamento no artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, sustentando-se que a caução de três meses de aluguel poderia ser substituída pelo crédito locatício já constituído, que seria superior ao valor da caução legal. A liminar de despejo por falta de pagamento, prevista no artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, exige, como requisito legal, a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, quando o contrato está desprovido de garantias, sendo pacífica a jurisprudência no sentido da obrigatoriedade dessa exigência, admitindo-se, excepcionalmente, a substituição ou flexibilização da caução em situações devidamente justificadas. No caso, o autor pretende substituir a caução pelo próprio crédito locatício cobrado na ação, o que não se mostra adequado, pois a caução tem por finalidade resguardar o locatário em caso de despejo indevido ou de eventual responsabilização do locador, não se confundindo com o crédito locatício que constitui o objeto da cobrança. Ademais, os réus invocam a exceção do contrato não cumprido, fundada na alegada irregularidade do imóvel locado, questão que será objeto de maior instrução probatória, e a desocupação imediata poderia inviabilizar o encerramento ordenado das atividades da instituição de ensino, considerada a determinação administrativa de encerramento das atividades e proibição de novas matrículas. Nesse contexto, presentes elementos que recomendam cautela, indefiro, por ora, o pedido de tutela de urgência incidental, sem prejuízo de sua reanálise após a produção das provas deferidas ou caso o autor recolha a caução legal no valor de três meses de aluguel, facultando-se, ainda, a complementação da garantia, nos termos do artigo 59, parágrafo 1º, da Lei nº 8.245/1991, e do artigo 300 do Código de Processo Civil. Registro, por oportuno, que o autor é idoso fazendo jus à prioridade na tramitação processual, nos termos do artigo 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil e do artigo 71 da Lei nº 10.741/2003, devendo o feito ser processado com a celeridade que a condição recomenda. É o quanto basta. Ante o exposto, com fundamento no artigo 357 do Código de Processo Civil, DECLARO O FEITO SANEADO, determinando as seguintes providências: - Defiro a gratuidade da justiça aos réus Danielly Cristine e João Carlos, eis que preenchidos os requisitos legais. - Deferida produção de prova documental complementar, expeçam-se Ofícios à Prefeitura de Goiânia para, no prazo de 15 (quinze) dias, fornecer cópia integral do Processo Administrativo nº 92095741 e o histórico de alvarás do imóvel objeto desta lide, bem como à Junta Comercial do Estado de Goiás para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar no feito cópia do prontuário da pessoa jurídica que opera no imóvel. - Intime-se a parte autora, para no prazo de 15 (quinze) dias, promover a juntada dos comprovantes de pagamentos parciais eventualmente realizados. - Intime-se ambas as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, apresentarem rol de testemunhas para designação da audiência de instrução e julgamento. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. ALESSANDRA GONTIJO DO AMARAL Juíza de Direito em substituição
Intimação
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Decisão
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Comarca de Goiânia – 2ª Vara Cível Autos 5796116-83.2025.8.09.0051 Autor(a): Valdeci Soares Da Silva Ré(u): Kelly Cristina De Sousa Silva E Outros DECISÃO Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO CUMULADA COM TUTELA DE URGÊNCIA, proposta por VALDECI SOARES DA SILVA, em desfavor de KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA, DANIELLY CRISTIANE DE SOUSA SILVA e JOAO CARLOS IZAAC DE SOUZA, partes devidamente qualificadas nos autos. Sustenta o autor que em 12 de setembro de 2016 firmou com as requeridas contrato de locação não residencial de dois galpões geminados situados na Rua MDV-01, Quadra 10, Lotes 11-12, Residencial Moinho dos Ventos, nesta Capital, pelo prazo de cinco anos. O imóvel destina-se ao funcionamento da Escola Moinho dos Ventos, estabelecimento de ensino infantil de propriedade das locatárias. O terceiro requerido figura como fiador com renúncia ao benefício de ordem, respondendo solidariamente pelas obrigações contratuais. O aluguel mensal, inicialmente estipulado em oito mil reais com carência parcial nos primeiros quatro meses, encontra-se atualmente em dezesseis mil e trezentos reais. Alega que desde janeiro de 2025 os requeridos deixaram de honrar os pagamentos, acumulando débito que perfaz duzentos e dois mil, duzentos e setenta e cinco reais e cinco centavos, conforme planilha acostada aos autos. O contrato prevê multa de dois por cento, juros moratórios de um por cento ao mês e cláusula penal equivalente a dois meses de aluguel, no valor de trinta e dois mil e seiscentos reais. Aduz ter promovido notificação extrajudicial em 02 de junho de 2025, recepcionada pelos requeridos dias depois, concedendo quinze dias para quitação do débito e solicitando a desocupação voluntária até 31 de julho de 2025. Afirma que empreendeu diversas tratativas extrajudiciais, inclusive mediante aplicativo de mensagens, sem êxito. Os requeridos permaneceram silentes e inadimplentes. Invoca a condição de pessoa idosa com setenta e quatro anos de idade, requerendo prioridade na tramitação processual nos termos do artigo 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil e artigo 71 da Lei nº 10.741/2003. Em sede de tutela provisória de urgência, requer a concessão de liminar para determinar o despejo do imóvel ao final do ano letivo de 2025, com devolução do bem em perfeito estado de conservação, e para proibir os requeridos de renovarem matrículas de alunos ou efetuarem novas matrículas para o ano de 2026, salvo se comprovarem a existência de outro imóvel para sediar a escola. No mérito, postula a procedência integral dos pedidos para decretar o despejo, condenar os requeridos ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, aplicar as penalidades contratuais e condená-los aos ônus sucumbenciais. Atribuiu à causa o valor de trezentos e noventa e sete mil, oitocentos e setenta e cinco reais e cinco centavos. A inicial veio instruída com procuração, documentos pessoais, contrato de locação, notificação extrajudicial com comprovantes de recebimento e planilha discriminativa do débito. À mov. 5, este juízo indeferiu o pedido de tutela provisória, determinou a citação dos requeridos para contestarem a ação. Citação efetivada da requerida Kelly Cristina na mov. 14. Citação expedida para os requeridos DANIELLY CRISTINE DE SOUSA SILVA e JOÃO CARLOS IZAAC SOUZA (mov. 9 e 10), ambas retornando com assinatura de terceiros. Contestação com pedido reconvencional pela ré Kelly Cristina na mov. 33, na qual, arguiu preliminarmente a incorreção do valor da causa, afirmando que deveria ser de R$ 195.600,00, conforme o artigo 58, III, da Lei 8.245/91. Também suscitou a inépcia do pedido de tutela de urgência devido à ausência de caução, argumentando que a caução não pode ser compensada com a dívida. Alegou falta de interesse de agir quanto ao pedido de despejo para o final de 2025, por considerar a pretensão futura e sem urgência. No mérito, invocou a teoria do venire contra factum proprium, sustentando a existência de acordo verbal para pagamento parcelado do débito, que foi descumprido pelo autor. Defendeu o descabimento da tutela de urgência pela proteção ao estabelecimento de ensino, citando o artigo 63, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato, e a função social do contrato, a preservação da empresa e a proteção da comunidade escolar, mencionando que a empresa está em recuperação judicial (autos nº 5922958-11.2025.8.09.0051, da 19ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia). Contrapôs a cumulação indevida da cláusula penal compensatória com a multa moratória, sob pena de bis in idem. Argumentou a impossibilidade jurídica de purgação da mora devido à recuperação judicial e a necessidade de submissão do crédito ao juízo universal, em respeito ao princípio da par conditio creditorum. Requereu a concessão da justiça gratuita devido à recuperação judicial e ao bloqueio de contas. Em reconvenção, alegou que o autor ocultou que o prédio foi construído clandestinamente e embargado pela fiscalização municipal (Processo Administrativo nº 92095741), o que impediu a obtenção de alvarás definitivos para a escola. Acusou o autor de cobranças vexatórias dentro da escola, na presença de alunos e pais, causando dano moral. Pediu indenização por danos materiais (R$ 30.000,00) e morais, a condenação do autor na obrigação de regularizar o imóvel e uma obrigação de não fazer para o autor referente a cobranças vexatórias. Réplica com contestação pela parte autora na mov. 37, na qual o autor impugnou o pedido de justiça gratuita de KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA, refutou as preliminares de incorreção do valor da causa, inépcia do pedido de tutela de urgência e falta de interesse de agir. No mérito, negou a existência de qualquer acordo verbal e rechaçou a aplicação do venire contra factum proprium. Defendeu que o risco do negócio é inerente à atividade empresarial e que o princípio da preservação da empresa não obriga o credor a financiar o devedor. Argumentou que a cumulação de multa moratória e cláusula penal compensatória é legal e que há dívidas de IPTU (2022 a 2025) não inclusas inicialmente. Impugnou a tese de impossibilidade de purgação da mora pela recuperação judicial, afirmando que a ação de despejo não se suspende e que o imóvel não é bem de capital essencial. Na contestação à reconvenção, o autor negou qualquer descumprimento de sua obrigação de locador, afirmando que o imóvel estava apto ao uso. Negou que o prédio fosse clandestino ou embargado, e que as supostas irregularidades teriam inviabilizado alvarás, já que a escola funcionou por anos. Negou cobranças vexatórias e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Afirmou que as providências para regularização do imóvel foram tomadas por ele, resultando na aprovação de projeto em 14 de agosto de 2025 e averbação em 2 de outubro de 2025, e que as pendências para o alvará definitivo da escola eram de responsabilidade da gestão escolar, não do imóvel. Decorridos os trâmites processuais, o autor requereu a decretação da revelia de DANIELLY CRISTINE DE SOUSA SILVA e JOÃO CARLOS IZAAC SOUZA, sob o fundamento de que, apesar de citados, permaneceram inertes, ao passo que KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA apresentou contestação/reconvenção (evento 40). À mov. 42, este juízo indeferiu o pedido de decretação de revelia e determinou a parte autora que indicasse endereço atualizado para citação dos requeridos DANIELLY CRISTINE DE SOUSA SILVA e JOÃO CARLOS IZAAC SOUZA. Expedido mandado para citação dos requeridos por Oficial de Justiça, houve a citação da requerida Danielly (mov. 71) e do requerido João à mov. 74. Na contestação (mov. 75), arguiram preliminarmente a inexistência de revelia e preclusão defensiva, referindo-se à decisão do juízo (mov. 42) que afastou os efeitos da revelia. Requereram a suspensão do feito devido à recuperação judicial da primeira requerida (KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA), alegando risco de decisões conflitantes e a necessidade de informações do juízo universal. Impugnaram o valor da causa, solicitando sua correção para R$ 195.600,00. Defenderam a impossibilidade de concessão da tutela liminar devido à ausência de caução idônea e o desvirtuamento da finalidade da medida. Alegaram ilegitimidade passiva do fiador JOÃO CARLOS em relação às obrigações decorrentes da prorrogação locatícia, citando o artigo 819 do Código Civil e a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. No mérito, impugnaram integralmente a planilha de débito apresentada pelo autor, alegando cobrança unilateral e bis in idem contratual. Defenderam a limitação da responsabilidade de DANIELLY devido à sua saída da sociedade empresária em 23 de novembro de 2023. Reiteraram a necessidade de interpretação restritiva da fiança. Sustentaram a necessidade de controle judicial das cláusulas contratuais, como a renúncia ao benefício de ordem, a multa excessiva e a imposição arbitrária de honorários em contrato de adesão. Alegaram inércia do locador, violação do dever de mitigação do próprio prejuízo e configuração da supressio. Afirmaram inexistência de má-fé por parte dos réus e a necessidade de observância da boa-fé objetiva. Por fim, acusaram o autor de litigância de má-fé e requereram a concessão da justiça gratuita. Na manifestação (mov. 76), os réus João e Danielly apenas requereram a juntada dos demais documentos que instruíam a defesa. Na impugnação à contestação (mov. 80), o autor reiterou que a demanda se funda em inadimplemento comprovado, impugnou a alegação de inexistência de revelia e preclusão defensiva, embora não tenha rediscutido a decisão do juízo sobre o tema. Impugnou o pedido de suspensão do feito por suposta recuperação judicial, afirmando a ausência de prova idônea da recuperação, e indicando que o processo mencionado por Kelly foi extinto sem resolução do mérito (processo nº 5922958-11.2025.8.09.0051). O autor ressaltou que a ação de despejo não se suspende pela recuperação judicial e que o contrato foi celebrado com pessoas físicas, não com a empresa, não se opôs à adequação do valor da causa, impugnou a alegação de impossibilidade de concessão de tutela liminar. Reiterou a improcedência da preliminar de ilegitimidade passiva do fiador JOAO CARLOS IZAAC DE SOUZA, citando o artigo 39 da Lei 8.245/91 e a cláusula contratual que estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, afastando a aplicação da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. No mérito, defendeu a regularidade da cobrança e da planilha de débito, negando bis in idem. Impugnou o pedido de limitação da responsabilidade de Danielly, alegando que a retirada da sociedade não afeta suas obrigações como locatária. Reiterou a manutenção da responsabilidade do fiador. Defendeu a inexistência de abusividade contratual e refutou o pedido de revisão das cláusulas. Negou inércia, violação do duty to mitigate the loss e configuração da supressio, afirmando ter buscado a solução amigável e notificações extrajudiciais. Afirmou que não há litigância de má-fé de sua parte e imputou litigância de má-fé aos réus por distorcerem os fatos, impugnando ainda, o pedido de justiça gratuita dos réus. Um das requeridas, Sra. Kelly Cristina, pugnou pela suspensão do feito pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias, em razão de transtorno depressivo grave com ideação suicida, anexando laudo médico (mov. 81). Instada, a parte autora impugnou o pedido de suspensão alegando inexistência de previsão legal, uma vez que a condição da requerida não configura perda da capacidade processual apta a ensejar a substituição do processo, requerendo o regular seguimento do feito (mov. 84). À mov. 86, este juízo indeferiu o pedido de suspensão do processo formulado por KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA, uma vez que o laudo médico apresentado não demonstrou perda da capacidade processual da ré, determinando a intimação das partes para especificarem as provas que pretendem produzir. Na manifestação de especificação de provas (mov. 97), Danielly e João protestaram pela produção de prova pericial contábil para verificar a correção dos cálculos, identificar bis in idem, apurar abusividade de encargos e recalcular o débito. Requereram prova documental suplementar, incluindo ofício ao juízo da recuperação judicial para informações sobre o processo da empresa que opera no imóvel, intimação do autor para juntar comprovantes de pagamentos parciais e ofício à Junta Comercial do Estado de Goiás (JUCEG) para cópia integral do prontuário da pessoa jurídica que opera no imóvel. Solicitaram depoimento pessoal do autor sobre a tomada da medida judicial e sua inércia anterior, e prova testemunhal para comprovar tratativas extrajudiciais. Na manifestação de especificação de provas (mov. 98), KELLY CRISTINA DE SOUSA SILVA e KDM CENTRO DE EDUCAÇÃO LTDA requereram prova pericial contábil com o mesmo objetivo dos demais réus, e prova pericial de engenharia/arquitetura para atestar a irregularidade da construção e o embargo administrativo. Solicitaram prova documental suplementar, com expedição de ofício à Prefeitura de Goiânia para o Processo Administrativo nº 92095741 e histórico de alvarás. Requereram prova testemunhal para comprovar cobranças vexatórias e tratativas de acordo verbal. Também solicitaram depoimento pessoal do autor. Juntaram documentos administrativos do Conselho Municipal de Educação (CME), incluindo Deliberação Plenária CME nº 033/2026, Ofício CME nº 525/2026/SE e Parecer Técnico-Pedagógico AT/CME nº 126/2026. Estes documentos informam o indeferimento da autorização de funcionamento da Escola Moinho dos Ventos para Educação Infantil e a determinação de encerramento das atividades e proibição de novas matrículas, devido a inconformidades e não atendimento integral às exigências da Resolução CME nº 110/2025. O Parecer AT/CME nº 126/2026, dentre outros pontos, menciona a divergência de endereço da instituição, que o contrato de locação ainda está em nome de uma ex-sócia, que o imóvel não foi projetado ou construído para fins educacionais, e que a diretora da instituição informou que o Alvará de Localização e Funcionamento não foi obtido devido a processo de embargo do prédio em tramitação na justiça. À mov. 99 requereu tutela de urgência incidental para desocupação liminar do imóvel, alegando atraso nos aluguéis perdura por 1 ano e 7 meses, gerando prejuízos patrimoniais, impedindo a venda do imóvel e aumentando as dívidas com concessionárias de serviço público e impostos. Juntou documentos demonstrando protestos por inadimplência com a Equatorial e imagem da fachada do imóvel, argumentou que a probabilidade do direito e o perigo de dano são evidentes e que a caução de três meses de aluguel, prevista no artigo 59, parágrafo 1º, da Lei 8.245/91, pode ser substituída pelo crédito locatício já constituído, que é 11 vezes superior ao valor da caução legal (dívida de R$ 556.351,34 contra caução de R$ 48.900,00), citando jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Pediu o deferimento da tutela de urgência para expedição de mandado de despejo liminar, a ser cumprido por oficial de justiça, para que os réus desocupem o imóvel voluntariamente em 15 dias, sob pena de desocupação forçada. Subsidiariamente, requereu a oportunidade de complementação da caução. Na manifestação ao pedido de tutela de urgência incidental (mov. 101), os réus KELLY e KDM requereram o indeferimento da tutela, reiterando que o imóvel locado padecia de vício estrutural insanável e irregularidade urbanística prévia, estando sob embargo municipal, o que impediu o alvará de funcionamento da escola. Juntaram documentos do Conselho Municipal de Educação (Deliberação Plenária CME nº 033/2026, Ofício CME nº 525/2026/SE e Parecer Técnico-Pedagógico AT/CME nº 126/2026), que determinam o encerramento das atividades e a proibição de novas matrículas, atribuindo a culpa ao locador. Afirmaram que a retenção dos pagamentos e a inviabilidade financeira decorrem da falha do autor em entregar o imóvel em condições adequadas, invocando a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil) e jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Argumentaram perigo de dano inverso, pois a desocupação imediata inviabilizaria o encerramento ordenado das turmas. Alegaram que a conduta do autor causou danos materiais e morais à pessoa jurídica (KDM CENTRO DE EDUCAÇÃO LTDA). Pediram a juntada dos documentos administrativos do CME e o reconhecimento da culpa do locador. É o breve relatório. Fundamento e decido. Como é cediço, não sendo o caso de extinção do feito ou julgamento antecipado do mérito, seja ele parcial ou não, deverá o juiz, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil, em decisão de saneamento e de organização do processo: “I - resolver as questões processuais pendentes, se houver; II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos; III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373; IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do mérito; V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento.” Verifico que o processo está em ordem, que as partes são legítimas e estão representadas. Além disso, todos os pressupostos de constituição e validade foram observados, não havendo, destarte, nada mais a sanear nesse particular. Passo à análise das preliminares arguidas pelas rés. Sustentam os réus que o valor da causa deveria corresponder a doze meses de aluguel, no importe de R$ 195.600,00, nos termos do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, e não ao valor de R$ 397.875,05 atribuído pelo autor. A preliminar não merece acolhimento. Com efeito, o artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato dispõe que, nas ações de despejo, o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ressalvadas as hipóteses do parágrafo único do artigo 1º e do inciso II do artigo 47 da mesma lei. Ocorre que, na espécie, a ação de despejo foi cumulada com pedido de cobrança de aluguéis e encargos da locação, situação em que a jurisprudência e a doutrina orientam que o valor da causa deve abarcar tanto a quantia cobrada a título de aluguéis e acessórios quanto o equivalente a doze meses de locação, em observância ao princípio da cumulação de pedidos previsto no artigo 292 do Código de Processo Civil. O valor indicado pelo autor, portanto, contempla a soma do débito locatício apurado com a projeção anual do aluguel, mostrando-se adequado à cumulação formulada. Rejeito a preliminar. Quanto à alegada inépcia do pedido de tutela de urgência por ausência de caução, arguida pela ré Kelly Cristina, sustentando que esta não poderia ser compensada com a dívida. A preliminar não prospera. A exigência de caução prevista no artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991 constitui requisito para a concessão da liminar de desocupação, e não pressuposto de validade da petição inicial. Eventual ausência ou insuficiência de garantia é matéria afeta ao exame do pedido de tutela, e não causa de inépcia da demanda, que preenche os requisitos do artigo 330 do Código de Processo Civil. A questão relativa à caução será apreciada quando do exame do pedido de tutela de urgência incidental, adiante. Rejeito a preliminar. Outrossim, sustenta a ré Kelly Cristina a ausência de interesse de agir quanto ao pedido de despejo para o final do ano letivo de 2025, por considerá-lo pretensão futura e sem urgência. A preliminar também é descabida. Isto porque, o pedido de despejo constitui o pedido principal da ação, fundado no inadimplemento contratual, e a eventual fixação de prazo para desocupação ao final do ano letivo decorre de consideração meritória acerca da proteção ao estabelecimento de ensino, não configurando ausência de interesse de agir, que se afere pela utilidade, necessidade e adequação do provimento jurisdicional. Presentes tais requisitos, rejeito a preliminar. Quanto à alegada ilegitimidade passiva do fiador João Carlos Izaac de Souza também não merece acolhimento, uma vez que a Súmula 214 do STJ estabelece que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu", mas a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, havendo cláusula contratual expressa prevendo a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado não exonera o fiador, que permanece responsável pelas obrigações locatícias constituídas após a prorrogação. No caso, o contrato de locação contém cláusula expressa que estende a garantia fidejussória até a efetiva devolução do imóvel, o que afasta, em princípio, a incidência da Súmula 214 do STJ. A questão, ademais, envolve a interpretação da cláusula contratual e a extensão da responsabilidade, matéria que se confunde com o mérito e será apreciada por ocasião da sentença, após a instrução probatória. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, sem prejuízo do exame meritório da extensão da responsabilidade do fiador. Já com relação a alegada suspensão do feito em razão de recuperação judicial em razão da recuperação judicial da empresa KDM Centro de Educação Ltda., que opera no imóvel locado, sob alegação de risco de decisões conflitantes e necessidade de submissão do crédito ao juízo universal, entendo que o pedido também não merece acolhimento. Ora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que as ações de despejo não se suspendem com o deferimento do processamento da recuperação judicial da locatária, permanecendo a competência do juízo onde tramita a ação de despejo, que não se submete ao juízo universal, conforme decidido no Conflito de Competência nº 123.166/SP, julgado pela Segunda Seção, e no AgRg no Conflito de Competência nº 133.612/SP. Ademais, o autor noticiou que o processo de recuperação judicial mencionado pela ré nº 5922958-11.2025.8.09.0051 foi extinto sem resolução do mérito, circunstância que reforça a improcedência do pedido de suspensão. Registro, ainda, que o contrato de locação foi celebrado com pessoas físicas, e não com a pessoa jurídica em recuperação, e que a ação de despejo fundada em inadimplemento locatício não se suspende pelo regime recuperacional, por não se tratar de bem de capital essencial à atividade empresarial. Rejeito o pedido de suspensão. De mais a mais, sustentam os réus Danielly e João Carlos a inexistência de revelia, referindo-se à decisão de mov. 42 que afastou os efeitos da revelia. A questão já foi decidida por este juízo na mov. 42, que indeferiu o pedido de decretação de revelia formulado pelo autor e determinou a citação dos réus por oficial de justiça, posteriormente efetivada. Não havendo fato novo que justifique a rediscussão, mantém-se a decisão proferida, ficando assegurado aos réus o exercício da ampla defesa no presente feito. Por fim, requerem os réus a concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao passo que o autor impugna o pedido. Diante do cenário financeiro de hipossuficiência já comprovado dos réus, defiro-lhes o benefício da gratuidade da justiça, eis que preenchidos os requisitos legais. Não comprovado pelo impugnante a alteração da condição financeira dos réus, ônus que lhe incumbia, rejeito a preliminar de impugnação a gratuidade da justiça. Superadas as questões preliminares, passo à delimitação das questões de fato e de direito relevantes para a solução da controvérsia, a saber: a) a ocorrência de acordo verbal para pagamento parcelado do débito e a aplicabilidade da teoria do venire contra factum proprium; b) a regularidade do imóvel locado e a existência de vício estrutural ou irregularidade urbanística a ensejar a exceção do contrato não cumprido. c) a extensão da responsabilidade do fiador e da ré Danielly, considerada sua alegada saída da sociedade empresária; d) a ocorrência de cobranças vexatórias e a configuração de danos materiais e morais; e) a adequação das cláusulas contratuais, notadamente a renúncia ao benefício de ordem e o valor da multa. Diante das questões acima eliminadas, as partes especificaram as provas que pretendem produzir, requerendo prova pericial contábil, prova pericial de engenharia, prova documental suplementar, prova testemunhal e depoimento pessoal. Passo à análise dos requerimentos. Indefiro a produção de prova pericial contábil, requerida pelos réus para verificação da correção dos cálculos, apuração de eventual bis in idem e análise da abusividade dos encargos. Com efeito, a apuração do quantum devido, caso haja condenação, será realizada em sede de liquidação de sentença, nos termos dos artigos 509 e seguintes do Código de Processo Civil, momento processual adequado para o exame técnico-contábil dos valores, das planilhas e da eventual cumulação indevida de penalidades. A controvérsia meritória acerca da existência e da extensão do inadimplemento, da legalidade da cumulação da multa moratória com a cláusula penal compensatória e da abusividade dos encargos será resolvida à luz da prova documental já acostada aos autos e da interpretação das cláusulas contratuais, não se mostrando a perícia contábil necessária ou útil à solução da lide nesta fase. No mesmo sentido, indefiro a produção de prova pericial de engenharia ou arquitetura requerida pela ré Kelly Cristina para atestar a irregularidade da construção e o embargo administrativo. Isto porque, a alegada irregularidade da construção do imóvel locado e a existência de embargo municipal constituem fatos que podem ser comprovados pelas provas documentais suplementares, notadamente mediante a expedição de ofício à Prefeitura de Goiânia para obtenção do Processo Administrativo nº 92095741 e do histórico de alvarás do imóvel, bem como pelos documentos administrativos do Conselho Municipal de Educação já juntados aos autos, que tratam da autorização de funcionamento da instituição de ensino. A prova documental é suficiente e adequada à demonstração dos fatos alegados, sendo desnecessária a realização de perícia de engenharia, que apenas oneraria e alongaria desnecessariamente o feito. Por fim, defiro a produção de prova documental suplementar, consistente na expedição de ofícios à Prefeitura de Goiânia, para informações sobre o Processo Administrativo nº 92095741 e o histórico de alvarás do imóvel, à Junta Comercial do Estado de Goiás, para cópia do prontuário da pessoa jurídica que opera no imóvel, bem como a intimação do autor para juntada dos comprovantes de pagamentos parciais eventualmente realizados. Já quanto ao ofício ao Juízo da recuperação judicial, para informações sobre o processo nº 5922958-11.2025.8.09.0051, entendo desnecessária, diante da superveniência da informação de arquivamento dos autos, razão pela qual indefiro. Defiro, em arremate, a produção de prova testemunhal, para comprovação das tratativas extrajudiciais, da alegada cobrança vexatória e da existência de acordo verbal, e o depoimento pessoal do autor, requerido pelos réus, sob pena de confissão. Por derradeiro, passo a apreciar o pedido de tutela de urgência incidental formulado pelo autor na mov. 99, no qual se requer a desocupação liminar do imóvel, com fundamento no artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, sustentando-se que a caução de três meses de aluguel poderia ser substituída pelo crédito locatício já constituído, que seria superior ao valor da caução legal. A liminar de despejo por falta de pagamento, prevista no artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, exige, como requisito legal, a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, quando o contrato está desprovido de garantias, sendo pacífica a jurisprudência no sentido da obrigatoriedade dessa exigência, admitindo-se, excepcionalmente, a substituição ou flexibilização da caução em situações devidamente justificadas. No caso, o autor pretende substituir a caução pelo próprio crédito locatício cobrado na ação, o que não se mostra adequado, pois a caução tem por finalidade resguardar o locatário em caso de despejo indevido ou de eventual responsabilização do locador, não se confundindo com o crédito locatício que constitui o objeto da cobrança. Ademais, os réus invocam a exceção do contrato não cumprido, fundada na alegada irregularidade do imóvel locado, questão que será objeto de maior instrução probatória, e a desocupação imediata poderia inviabilizar o encerramento ordenado das atividades da instituição de ensino, considerada a determinação administrativa de encerramento das atividades e proibição de novas matrículas. Nesse contexto, presentes elementos que recomendam cautela, indefiro, por ora, o pedido de tutela de urgência incidental, sem prejuízo de sua reanálise após a produção das provas deferidas ou caso o autor recolha a caução legal no valor de três meses de aluguel, facultando-se, ainda, a complementação da garantia, nos termos do artigo 59, parágrafo 1º, da Lei nº 8.245/1991, e do artigo 300 do Código de Processo Civil. Registro, por oportuno, que o autor é idoso fazendo jus à prioridade na tramitação processual, nos termos do artigo 1.048, inciso I, do Código de Processo Civil e do artigo 71 da Lei nº 10.741/2003, devendo o feito ser processado com a celeridade que a condição recomenda. É o quanto basta. Ante o exposto, com fundamento no artigo 357 do Código de Processo Civil, DECLARO O FEITO SANEADO, determinando as seguintes providências: - Defiro a gratuidade da justiça aos réus Danielly Cristine e João Carlos, eis que preenchidos os requisitos legais. - Deferida produção de prova documental complementar, expeçam-se Ofícios à Prefeitura de Goiânia para, no prazo de 15 (quinze) dias, fornecer cópia integral do Processo Administrativo nº 92095741 e o histórico de alvarás do imóvel objeto desta lide, bem como à Junta Comercial do Estado de Goiás para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar no feito cópia do prontuário da pessoa jurídica que opera no imóvel. - Intime-se a parte autora, para no prazo de 15 (quinze) dias, promover a juntada dos comprovantes de pagamentos parciais eventualmente realizados. - Intime-se ambas as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, apresentarem rol de testemunhas para designação da audiência de instrução e julgamento. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. ALESSANDRA GONTIJO DO AMARAL Juíza de Direito em substituição
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