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5726769-60.2025.8.09.0051
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Intimação
TJGO · 1ª Câmara Cível · Ementa
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO. FUNDAMENTAÇÃO INADEQUADA NO CASO CONCRETO. EFEITO SANADOR DA COGNIÇÃO PLENA EXERCIDA PELO COLEGIADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SALAS DE REUNIÃO NO MEZANINO. OFERTA PUBLICITÁRIA. VINCULAÇÃO NOS TERMOS DA PROPOSTA. INTEGRAÇÃO COM O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E A CONVENÇÃO CONDOMINIAL REGISTRADOS ANTES DA COMERCIALIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA POR OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSO ADMITIDO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EFETIVADO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por condomínio contra decisão monocrática que desproveu seu apelo. O apelo buscava reformar sentença que julgou improcedentes pedidos de obrigação de fazer e reparação por danos materiais. Os pedidos referiam-se à disponibilização de 13 salas de reunião anunciadas na comercialização do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em deficiência de fundamentação; (ii) estabelecer se a oferta publicitária de “13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio” obriga as incorporadoras a disponibilizar os espaços para locação aos condôminos sem observância do regime de locação coletiva; e (iii) determinar se a conduta das incorporadoras configura publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito capaz de ensejar obrigação de fazer e indenização por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A fundamentação da decisão monocrática, amparada em precedente isolado do próprio Tribunal, não se enquadra, a rigor, nas hipóteses taxativas do artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil; o vício, contudo, é sanado pela cognição plena exercida pelo órgão colegiado no julgamento do agravo interno, que devolve a integralidade da matéria recursal, preservados o contraditório e a ampla defesa. 4. A publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato, nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, mas o cumprimento forçado previsto no artigo 35, inciso I, ocorre segundo os próprios termos da oferta, não conforme modalidade de fruição posteriormente pretendida pelo consumidor. 5. O memorial de incorporação e a convenção condominial, arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização das unidades, por exigência do artigo 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591 de 1964, integram o conteúdo obrigacional da oferta e não configuram informação sonegada, tampouco cláusula abusiva, satisfazendo o dever de transparência que os artigos 30, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor pretendem assegurar. 6. A locação das salas a terceiros, na hipótese de inércia do condomínio quanto ao exercício do direito de preferência mediante locação coletiva, constitui exercício regular de faculdade prevista no próprio memorial, não configurando comportamento contraditório nem contradição interna na fundamentação atacada. 7. A veiculação continuada da publicidade após a aquisição das unidades pelos atuais condôminos não altera o regime jurídico da relação já constituída entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE. 8. Agravo interno admitido. Decisão monocrática ratificada. Teses de Julgamento: “1. O julgamento colegiado do agravo interno atende ao princípio da colegialidade.” “2. A oferta publicitária de unidades integrantes de empreendimento imobiliário se integra ao memorial de incorporação e à convenção condominial arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização, satisfazendo o dever legal de informação”. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CDC, arts. 1º, 6º, VIII, 30, 31, 35, I, 37, §§ 1º e 3º, 46, 51, IV, 54, § 4º; CC, arts. 186, 422, 927, 1.333 e 1.334; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 373, I, 489, § 1º, IV, 932, IV, 1.013, § 1º, e 1.021; Lei nº 4.591/1964, art. 32, “j”. Jurisprudência relevante citada: não há. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5726769-60.2025.8.09.0051 COMARCA : GOIÂNIA RELATOR : DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: OFFICE TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA AGRAVADA : CRV TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA SPE S.A. VOTO 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE E DA PRETENSÃO RECURSAL: Consoante relatado, cuida-se de AGRAVO INTERNO interposto por OFFICE TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA contra a decisão monocrática (mov. 81) pela qual foi seu apelo foi conhecido e desprovido com fulcro no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil. O ato judicial combatido foi assim ementado: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SALAS DE REUNIÃO EM MEZANINO. OFERTA PUBLICITÁRIA. CUMPRIMENTO DA OFERTA. REGIME DE LOCAÇÃO COLETIVA. INEXISTÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA OU COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. AUSÊNCIA DE ILICITUDE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer e de reparação por danos materiais formulados em face das incorporadoras, relativos à disponibilização de 13 salas de reunião anunciadas na comercialização do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em deficiência de fundamentação; (ii) estabelecer se a oferta publicitária de “13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio” obriga as incorporadoras a disponibilizar os espaços para locação aos condôminos sem observância do regime de locação coletiva previsto no memorial de incorporação e na convenção condominial; e (iii) determinar se a conduta das incorporadoras configura publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito capaz de ensejar obrigação de fazer e indenização por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A sentença atende ao dever de fundamentação ao enfrentar os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, sendo desnecessária a resposta individualizada a cada dispositivo legal invocado pelas partes. O efeito devolutivo em profundidade também permite o exame das questões suscitadas no recurso. 4. A relação jurídica entre as partes é de consumo, porquanto a aquisição de sala comercial em empreendimento imobiliário não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme a teoria finalista mitigada. 5. A publicidade suficientemente precisa integra o contrato e obriga o fornecedor, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, mas o cumprimento forçado previsto no art. 35, I, ocorre nos termos da própria oferta, e não segundo modalidade de fruição posteriormente pretendida pelo consumidor. 6. A publicidade que anuncia “Mezanino c/ 13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio, servidas de copa interna e café” assegura a existência, a mobília e a destinação exclusiva dos espaços à comunidade condominial, mas não promete gratuidade, locação individual ou fracionada, tampouco estabelece forma diversa de administração ou preço. 7. O memorial de incorporação estabelece que as salas do mezanino permanecem de propriedade da incorporadora, destinam-se à locação para os proprietários das unidades ou terceiros e assegura ao condomínio direito de preferência condicionado à locação coletiva de 100% das unidades do pavimento. 8. A convenção de condomínio integra o conjunto contratual e não contraria a publicidade, inexistindo publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito das incorporadoras. 9. Ausente ilicitude, não há fundamento para a obrigação de fazer nem para a indenização por danos materiais. IV. DISPOSITIVO E TESE. 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. . A oferta publicitária obriga o fornecedor nos termos em que foi veiculada, inclusive quando integrada por documentos que estabelecem expressamente o regime de utilização do bem anunciado. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CDC, arts. 1º, 4º, III, 6º, VIII, 30, 35, I, 37 e 51, IV; CC, arts. 186, 422, 927, 1.331, §§ 1º e 2º, 1.332, I e II, 1.333 e 1.334; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 89, § 1º, 282, § 1º, 373, I, 384, 489, § 1º, IV, 932, IV, “b”, e 1.013, §§ 1º e 3º; Lei nº 4.591/1964, art. 32, “j”. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, Agravo de Instrumento nº 55960728220248090051, Rel. Des. Rogério Carvalho Pinheiro – Juiz Substituto, 8ª Câmara Cível, j. 15.07.2024. Contra essa decisão, a parte autora interpôs o presente agravo interno, arguindo, preliminarmente, a nulidade do julgamento monocrático, por entender inaplicável a hipótese do artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil, uma vez que o único precedente invocado pela decisão agravada não constitui súmula nem acórdão proferido em julgamento de recursos repetitivos, requerendo a devolução da apelação a julgamento colegiado. Quanto ao mérito, sustentou existir contradição interna entre reconhecer que a expressão “exclusivas do condomínio” descreve destinação de uso e, simultaneamente, validar a locação das mesmas salas a terceiros. Argumentou que o arquivamento do memorial no Registro de Imóveis não supre o dever de informação clara e ostensiva na própria oferta, nos termos dos artigos 31, 37, parágrafos 1º e 3º, 46, 47 e 54, parágrafo 4º, do Código de Defesa do Consumidor. Invocou a alínea “a” do memorial, que impõe à incorporadora o dever de oficializar as condições de locação com o condomínio. Sustentou que o Termo de Devolução de Imóveis de 2021 é documento parcial, referente a apenas três salas e ao auditório, insuscetível de generalização para a totalidade do pavimento. Arguiu decisão surpresa quanto ao fundamento, tido por novo, relativo à ausência de pedido formal e de recusa. Reafirmou a ocorrência de comportamento contraditório. Sustentou que a publicidade permanece veiculada de forma continuada até a presente data, o que afastaria a premissa de simultaneidade informativa adotada pela decisão agravada. Reiterou a irrelevância da inversão do ônus da prova para o desfecho da causa, por entender que a controvérsia é de natureza jurídica, e não probatória. Requereu autorização para juntada de nova ata notarial destinada a comprovar a veiculação atual da publicidade. Ao final, requereu o conhecimento do agravo interno; o reconhecimento da nulidade do julgamento monocrático, com devolução da apelação ao colegiado; no mérito, o provimento do recurso, para reformar a decisão agravada e a sentença, julgando procedentes os pedidos iniciais, com condenação das agravadas na obrigação de fazer consistente em oficializar e disponibilizar a locação remunerada das salas, sob pena de multa diária; o reconhecimento, como matéria de ordem pública, da nulidade de pleno direito da condição restritiva não informada com destaque; a condenação em danos materiais a apurar em liquidação; a inversão dos ônus de sucumbência. Por fim, prequestionou diversos dispositivos legais. 2. DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO: Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do presente agravo interno. 3. DO AGRAVO INTERNO: Nos termos do §2º do artigo 1.021 do CPC, o Relator poderá, em juízo de reconsideração, conferir efetivo êxito ao agravo interno, a depender das alegações que a parte, porventura, traga à análise, diante da possibilidade de não ter se atentado para questão que seria importante ao deslinde da causa. No presente caso, contudo, verifico que a decisão combatida não merece reparos, uma vez que não há fato relevante a possibilitar a sua reforma, razão pela qual a mantenho e, por conseguinte, submeto-a ao crivo dos ilustres desembargadores componentes desta Turma Julgadora. 3.1. DA PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE: A agravante alega, primeiramente, que o julgamento monocrático foi inadequado, por não se enquadrar nas hipóteses do artigo 932 do Código de Processo Civil. Contudo, o julgamento do agravo interno pelo órgão colegiado tem efeito sanador sobre eventual impropriedade da decisão monocrática, na medida em que devolve à cognição plena do colegiado a integralidade da matéria deduzida no recurso principal, preservados o contraditório e a ampla defesa, já exercidos pelas partes tanto às razões e contrarrazões recursais quanto às razões do próprio agravo interno. Reconhecer a nulidade neste momento, para determinar a submissão da apelação a novo julgamento colegiado, quando o colegiado já se debruça, nesta sessão, sobre o mesmo mérito recursal, representaria formalismo sem repercussão útil, incompatível com o sistema de aproveitamento dos atos processuais e com a exigência de demonstração de prejuízo concreto para a decretação de nulidades. Rejeito, pois, a preliminar, porquanto superado eventual vício formal pela cognição plena ora exercida pelo colegiado, garantindo o princípio da colegialidade. 3.2. DO MÉRITO: 3.2.1. Breve esforço fático: Durante a comercialização do empreendimento imobiliário Terra Office Jardim América, em Goiânia, as incorporadoras (CRV TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA SPE S/A e NewInc Incorporadora S/A) divulgaram material publicitário — em folders, no site e em visitas ao estande de vendas — anunciando que o mezanino comercial do prédio contaria com 13 salas de reunião mobiliadas, exclusivas dos condôminos, servidas de copa interna e café. Atraídos por essa promessa, os interessados adquiriram as salas comerciais do empreendimento. Ocorre que o memorial de incorporação (documento registrado no Cartório de Imóveis antes mesmo da venda das unidades) e a convenção de condomínio já previam, desde o início, que essas 13 salas do mezanino permaneceriam de propriedade da incorporadora, e que o acesso dos condôminos a elas dependeria de uma condição específica: o condomínio teria que alugar coletivamente 100% das salas do pavimento, pagando um valor mensal fixo (posteriormente informado como R$ 8.000,00/mês pelas 8 salas então disponíveis). Se o condomínio não exercesse essa “locação em bloco”, a incorporadora ficaria livre para alugar os espaços a terceiros, por sua conveniência. Diante disso, o condomínio entendeu que havia descumprimento da oferta publicitária (a promessa de salas “exclusivas do condomínio” estaria sendo violada pela locação a terceiros) e propaganda enganosa, por não deixar claro, no próprio anúncio, que o acesso dependia dessa condição de locação coletiva por valor mensal fixo — daí o ajuizamento da ação pedindo que as incorporadoras fossem obrigadas a disponibilizar as salas para uso dos condôminos, além de indenização pelos prejuízos decorrentes da indisponibilidade. 3.2.2. Da relação de consumo e da vinculação da oferta nos seus próprios termos: A aquisição de sala comercial em empreendimento imobiliário não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, circunstância já assentada pela decisão agravada à luz da teoria finalista mitigada e que não constitui, aliás, ponto controvertido entre as partes. Superada essa premissa, o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato a ser celebrado, e o artigo 35, inciso I, autoriza o consumidor a exigir o cumprimento forçado da obrigação nos termos da própria oferta. A publicidade constante da movimentação 1, arquivo 1 (captura de tela colada no bojo da inicial), anuncia mezanino com treze salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio, servidas de copa interna e café. O anúncio assegura a existência dos espaços, sua mobília e a destinação exclusiva à comunidade condominial; não promete gratuidade, não estabelece modalidade individual ou fracionada de locação e não fixa preço. O cumprimento forçado a que se refere o artigo 35, inciso I, ocorre nos termos daquilo que foi efetivamente anunciado, e não segundo modalidade de fruição que o consumidor venha a eleger posteriormente, ainda que compreensível o interesse prático que a orienta. 3.2.3. Da integração do memorial de incorporação e da convenção condominial ao conteúdo da oferta: O próprio artigo 30 (CDC), em sua parte final, determina que a publicidade integra o contrato que vier a ser celebrado, o que remete ao conjunto documental do negócio. No presente caso, esse conjunto compreende o memorial de incorporação do empreendimento, cuja certidão de arquivamento perante o Registro de Imóveis competente, conforme a movimentação 23, arquivo 2, foi expedida em novembro de 2016, antes da concessão do habite-se, ocorrida em 2017, e, por consequência, antes da aquisição das unidades pelos condôminos. A alínea “b” do capítulo relativo ao mezanino comercial, reproduzida na movimentação 23, arquivo 4, estabelece que a locação das salas depende do exercício, pelo condomínio, do direito de preferência mediante locação coletiva de cem por cento das unidades do pavimento, cabendo à incorporadora, à falta desse exercício, locar os espaços a terceiros, sempre preservada a destinação a reuniões. Esse arranjo não constitui cláusula perdida em instrumento contratual de terceiro alheio à relação, tampouco documento produzido posteriormente à contratação. Cuida-se de exigência da própria legislação de incorporações imobiliárias: o artigo 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591 de 1964 impõe a apresentação da minuta da convenção de condomínio como peça integrante do memorial arquivado no Registro de Imóveis, exatamente para que o adquirente tome conhecimento, antes de contratar, do regime jurídico que regerá a edificação, inclusive quanto às áreas de uso restrito e sua forma de exploração. A convenção de condomínio devidamente registrada possui, por força dos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, natureza de estatuto interno da coletividade condominial, vinculante para todos os titulares de direitos sobre as unidades autônomas, independentemente de assinatura ou anuência individual no ato de aquisição. A disciplina especial da incorporação imobiliária não é incompatível com o sistema protetivo do consumidor; antes, com ele convive, na medida em que assegura, por via registral obrigatória e antecedente à venda, precisamente a transparência que os artigos 30, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor buscam garantir. Não configura, portanto, publicidade enganosa por omissão, na forma do artigo 37, parágrafo 3º, do Código de Defesa do Consumidor, o fato de a oferta comercial não reproduzir, em seu texto, o inteiro teor da alínea “b” do memorial: o regime de locação coletiva não constitui informação sonegada, mas conteúdo de instrumento público, exigido por lei específica, arquivado perante serventia registral antes da comercialização das unidades e disponibilizado, por consequência, a todo interessado que pretendesse adquirir sala no empreendimento. 3.2.4. Da alegada veiculação continuada da publicidade: A circunstância de a publicidade permanecer disponível no sítio eletrônico de uma das promovidas até 2026, quase uma década após o arquivamento do memorial, não altera a conclusão anterior no que interessa à presente lide. O agravante é condomínio composto pelos titulares das unidades já adquiridas sob a vigência do memorial de 2016, e é a essa relação jurídica, já constituída, que se refere o pedido de obrigação de fazer. Vale dizer que a manutenção do anúncio, dirigida a públicos potenciais adicionais e a eventuais novos adquirentes, diz respeito a relação jurídica diversa, estranha ao objeto desta demanda, não tendo o condão de gerar, para os atuais condôminos, direito diverso daquele decorrente do memorial que instruiu suas próprias aquisições. 3.2.5. Da alegada contradição interna e do comportamento contraditório: Não prospera a alegação de contradição entre reconhecer que a expressão “exclusivas do condomínio” qualifica a destinação de uso dos espaços, reservada à comunidade condominial e sem acesso ao público em geral, e simultaneamente admitir a locação das mesmas salas a terceiros. A locação a terceiros, quando o condomínio não exerce o direito de preferência mediante locação coletiva da integralidade do pavimento, constitui exercício de faculdade expressamente autorizada pela própria alínea “b” do memorial, preservada a mesma finalidade de realização de reuniões. Não há, portanto, contradição interna, mas exata correspondência entre o fundamento da decisão agravada e o regime documental dos autos. Pela mesma razão, não se configura comportamento contraditório apto a atrair a vedação do venire contra factum proprium. O comportamento efetivamente incongruente, à luz dos elementos dos autos, foi o do próprio condomínio, que, por seu então síndico, subscreveu, conforme referido na movimentação 23, arquivo 7, termo de devolução de parte dos espaços do mezanino, sob o fundamento de que a exploração se tornara infrutífera, sem que se demonstre, posteriormente, qualquer manifestação formal de interesse na locação coletiva das oito salas hoje disponíveis. A circunstância de esse termo referir-se apenas a três salas e ao auditório, e não à totalidade do pavimento, não compromete o desfecho: o que se exige do condomínio, para acesso aos espaços, não é a renúncia formal ao direito de preferência, mas o seu efetivo exercício mediante locação coletiva, providência que os próprios autos não demonstram ter sido tomada em nenhum momento. 3.2.6. Da ata notarial: A ata notarial referida na sentença e na movimentação 48 constitui meio de prova típico, nos termos do artigo 384 do Código de Processo Civil, e sua função probatória, no caso concreto, limita-se a atestar a existência física, a mobília e a identificação das salas 1 a 8, fato que a própria parte agravante não nega. O documento não se presta a resolver, e nem precisa resolver, a questão central da causa, que é de natureza eminentemente jurídica: a extensão do conteúdo obrigacional da oferta. Sua impertinência argumentativa não converte, todavia, em equivocada a conclusão de mérito alcançada por outros fundamentos. 3.2.7. Da inversão do ônus da prova: A discussão sobre a inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, é despicienda para o desfecho da causa, como bem delineado à decisão agravada. Isso porque a veiculação da publicidade é fato incontroverso, reconhecido pelas próprias promovidas, e os documentos decisivos para o julgamento — a oferta, o memorial de incorporação e a convenção condominial — foram trazidos aos autos por ambas as partes. A controvérsia resolve-se, portanto, no plano da interpretação normativa do alcance da oferta, e não no plano da suficiência probatória, de modo que a inversão, ainda que deferida, em nada alteraria o resultado do julgamento. 3.2.8. Da alegação de decisão surpresa quanto ao fundamento relativo à ausência de pedido formal e de recusa: A referência, na decisão agravada, à ausência de documento demonstrando pedido formal do condomínio para locação coletiva e correspondente recusa das promovidas constitui fundamento de reforço, não essencial à ratio decidendi, que repousa, de modo suficiente e autônomo, na interpretação do conteúdo obrigacional da oferta integrada ao memorial de incorporação. Não se identifica, por isso, o vício de decisão surpresa apto a comprometer o julgado, tampouco prejuízo concreto ao agravante. 3.2.9. Do pedido indenizatório: O pedido de reparação por danos materiais é acessório da obrigação de fazer e segue a sua sorte. Ausente ilicitude na conduta das promovidas, não há fundamento para o dever de indenizar, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil. 4. CONCLUSÃO: Diante das considerações tecidas, o recurso não merece provimento, pois a matéria nele versada foi suficientemente analisada e, em contrapartida, a parte agravante não apresentou elementos capazes de motivar sua reconsideração ou justificar sua reforma, nos termos do art. 1.021 do CPC. 5. PREQUESTIONAMENTO: O prequestionamento suscitado pela parte recorrente não procede, pois o julgador deve se ater a resolver o conflito apontado pelos demandantes, não sendo obrigado a analisar detidamente todas as alegações traçadas pelas partes quando já tenha encontrado fundamentos aptos ao deslinde da controvérsia, como ocorreu no caso em apreço. Ademais, é indiscutível que o prequestionamento necessário ao ingresso nas instâncias especial e extraordinária não exige que o acórdão, ou a decisão recorrida, mencione, expressamente, os artigos ou argumentos indicados pelas partes, já que se trata de exigência referente ao conteúdo e não à forma. 6. DISPOSITIVO: Ante o exposto, ADMITO o agravo interno para submeter o recurso principal ao Colegiado e, ratificando a decisão monocrática, “CONHEÇO da Apelação Cível e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença proferida na movimentação 57”. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator (8 p/ 6) AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5726769-60.2025.8.09.0051 COMARCA : GOIÂNIA RELATOR : DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: OFFICE TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA AGRAVADA : CRV TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA SPE S.A. EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO. FUNDAMENTAÇÃO INADEQUADA NO CASO CONCRETO. EFEITO SANADOR DA COGNIÇÃO PLENA EXERCIDA PELO COLEGIADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SALAS DE REUNIÃO NO MEZANINO. OFERTA PUBLICITÁRIA. VINCULAÇÃO NOS TERMOS DA PROPOSTA. INTEGRAÇÃO COM O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E A CONVENÇÃO CONDOMINIAL REGISTRADOS ANTES DA COMERCIALIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA POR OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSO ADMITIDO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EFETIVADO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por condomínio contra decisão monocrática que desproveu seu apelo. O apelo buscava reformar sentença que julgou improcedentes pedidos de obrigação de fazer e reparação por danos materiais. Os pedidos referiam-se à disponibilização de 13 salas de reunião anunciadas na comercialização do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em deficiência de fundamentação; (ii) estabelecer se a oferta publicitária de “13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio” obriga as incorporadoras a disponibilizar os espaços para locação aos condôminos sem observância do regime de locação coletiva; e (iii) determinar se a conduta das incorporadoras configura publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito capaz de ensejar obrigação de fazer e indenização por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A fundamentação da decisão monocrática, amparada em precedente isolado do próprio Tribunal, não se enquadra, a rigor, nas hipóteses taxativas do artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil; o vício, contudo, é sanado pela cognição plena exercida pelo órgão colegiado no julgamento do agravo interno, que devolve a integralidade da matéria recursal, preservados o contraditório e a ampla defesa. 4. A publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato, nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, mas o cumprimento forçado previsto no artigo 35, inciso I, ocorre segundo os próprios termos da oferta, não conforme modalidade de fruição posteriormente pretendida pelo consumidor. 5. O memorial de incorporação e a convenção condominial, arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização das unidades, por exigência do artigo 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591 de 1964, integram o conteúdo obrigacional da oferta e não configuram informação sonegada, tampouco cláusula abusiva, satisfazendo o dever de transparência que os artigos 30, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor pretendem assegurar. 6. A locação das salas a terceiros, na hipótese de inércia do condomínio quanto ao exercício do direito de preferência mediante locação coletiva, constitui exercício regular de faculdade prevista no próprio memorial, não configurando comportamento contraditório nem contradição interna na fundamentação atacada. 7. A veiculação continuada da publicidade após a aquisição das unidades pelos atuais condôminos não altera o regime jurídico da relação já constituída entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE. 8. Agravo interno admitido. Decisão monocrática ratificada. Teses de Julgamento: “1. O julgamento colegiado do agravo interno atende ao princípio da colegialidade.” “2. A oferta publicitária de unidades integrantes de empreendimento imobiliário se integra ao memorial de incorporação e à convenção condominial arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização, satisfazendo o dever legal de informação”. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CDC, arts. 1º, 6º, VIII, 30, 31, 35, I, 37, §§ 1º e 3º, 46, 51, IV, 54, § 4º; CC, arts. 186, 422, 927, 1.333 e 1.334; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 373, I, 489, § 1º, IV, 932, IV, 1.013, § 1º, e 1.021; Lei nº 4.591/1964, art. 32, “j”. Jurisprudência relevante citada: não há. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5726769-60.2025.8.09.0051, acordam os componentes da Segunda Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em admitir o Agravo Interno, ratificando a decisão monocrática nos termos do voto do relator. Votaram com o Relator os julgadores constantes da ata de julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Átila Naves Amaral. Fez-se presente o(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator K/M
Intimação
TJGO · 1ª Câmara Cível · Ementa
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO. FUNDAMENTAÇÃO INADEQUADA NO CASO CONCRETO. EFEITO SANADOR DA COGNIÇÃO PLENA EXERCIDA PELO COLEGIADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SALAS DE REUNIÃO NO MEZANINO. OFERTA PUBLICITÁRIA. VINCULAÇÃO NOS TERMOS DA PROPOSTA. INTEGRAÇÃO COM O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E A CONVENÇÃO CONDOMINIAL REGISTRADOS ANTES DA COMERCIALIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA POR OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSO ADMITIDO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EFETIVADO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por condomínio contra decisão monocrática que desproveu seu apelo. O apelo buscava reformar sentença que julgou improcedentes pedidos de obrigação de fazer e reparação por danos materiais. Os pedidos referiam-se à disponibilização de 13 salas de reunião anunciadas na comercialização do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em deficiência de fundamentação; (ii) estabelecer se a oferta publicitária de “13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio” obriga as incorporadoras a disponibilizar os espaços para locação aos condôminos sem observância do regime de locação coletiva; e (iii) determinar se a conduta das incorporadoras configura publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito capaz de ensejar obrigação de fazer e indenização por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A fundamentação da decisão monocrática, amparada em precedente isolado do próprio Tribunal, não se enquadra, a rigor, nas hipóteses taxativas do artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil; o vício, contudo, é sanado pela cognição plena exercida pelo órgão colegiado no julgamento do agravo interno, que devolve a integralidade da matéria recursal, preservados o contraditório e a ampla defesa. 4. A publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato, nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, mas o cumprimento forçado previsto no artigo 35, inciso I, ocorre segundo os próprios termos da oferta, não conforme modalidade de fruição posteriormente pretendida pelo consumidor. 5. O memorial de incorporação e a convenção condominial, arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização das unidades, por exigência do artigo 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591 de 1964, integram o conteúdo obrigacional da oferta e não configuram informação sonegada, tampouco cláusula abusiva, satisfazendo o dever de transparência que os artigos 30, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor pretendem assegurar. 6. A locação das salas a terceiros, na hipótese de inércia do condomínio quanto ao exercício do direito de preferência mediante locação coletiva, constitui exercício regular de faculdade prevista no próprio memorial, não configurando comportamento contraditório nem contradição interna na fundamentação atacada. 7. A veiculação continuada da publicidade após a aquisição das unidades pelos atuais condôminos não altera o regime jurídico da relação já constituída entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE. 8. Agravo interno admitido. Decisão monocrática ratificada. Teses de Julgamento: “1. O julgamento colegiado do agravo interno atende ao princípio da colegialidade.” “2. A oferta publicitária de unidades integrantes de empreendimento imobiliário se integra ao memorial de incorporação e à convenção condominial arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização, satisfazendo o dever legal de informação”. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CDC, arts. 1º, 6º, VIII, 30, 31, 35, I, 37, §§ 1º e 3º, 46, 51, IV, 54, § 4º; CC, arts. 186, 422, 927, 1.333 e 1.334; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 373, I, 489, § 1º, IV, 932, IV, 1.013, § 1º, e 1.021; Lei nº 4.591/1964, art. 32, “j”. Jurisprudência relevante citada: não há. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Altair Guerra da Costa AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5726769-60.2025.8.09.0051 COMARCA : GOIÂNIA RELATOR : DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: OFFICE TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA AGRAVADA : CRV TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA SPE S.A. VOTO 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE E DA PRETENSÃO RECURSAL: Consoante relatado, cuida-se de AGRAVO INTERNO interposto por OFFICE TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA contra a decisão monocrática (mov. 81) pela qual foi seu apelo foi conhecido e desprovido com fulcro no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil. O ato judicial combatido foi assim ementado: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SALAS DE REUNIÃO EM MEZANINO. OFERTA PUBLICITÁRIA. CUMPRIMENTO DA OFERTA. REGIME DE LOCAÇÃO COLETIVA. INEXISTÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA OU COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. AUSÊNCIA DE ILICITUDE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de obrigação de fazer e de reparação por danos materiais formulados em face das incorporadoras, relativos à disponibilização de 13 salas de reunião anunciadas na comercialização do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em deficiência de fundamentação; (ii) estabelecer se a oferta publicitária de “13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio” obriga as incorporadoras a disponibilizar os espaços para locação aos condôminos sem observância do regime de locação coletiva previsto no memorial de incorporação e na convenção condominial; e (iii) determinar se a conduta das incorporadoras configura publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito capaz de ensejar obrigação de fazer e indenização por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A sentença atende ao dever de fundamentação ao enfrentar os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, sendo desnecessária a resposta individualizada a cada dispositivo legal invocado pelas partes. O efeito devolutivo em profundidade também permite o exame das questões suscitadas no recurso. 4. A relação jurídica entre as partes é de consumo, porquanto a aquisição de sala comercial em empreendimento imobiliário não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme a teoria finalista mitigada. 5. A publicidade suficientemente precisa integra o contrato e obriga o fornecedor, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, mas o cumprimento forçado previsto no art. 35, I, ocorre nos termos da própria oferta, e não segundo modalidade de fruição posteriormente pretendida pelo consumidor. 6. A publicidade que anuncia “Mezanino c/ 13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio, servidas de copa interna e café” assegura a existência, a mobília e a destinação exclusiva dos espaços à comunidade condominial, mas não promete gratuidade, locação individual ou fracionada, tampouco estabelece forma diversa de administração ou preço. 7. O memorial de incorporação estabelece que as salas do mezanino permanecem de propriedade da incorporadora, destinam-se à locação para os proprietários das unidades ou terceiros e assegura ao condomínio direito de preferência condicionado à locação coletiva de 100% das unidades do pavimento. 8. A convenção de condomínio integra o conjunto contratual e não contraria a publicidade, inexistindo publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito das incorporadoras. 9. Ausente ilicitude, não há fundamento para a obrigação de fazer nem para a indenização por danos materiais. IV. DISPOSITIVO E TESE. 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. . A oferta publicitária obriga o fornecedor nos termos em que foi veiculada, inclusive quando integrada por documentos que estabelecem expressamente o regime de utilização do bem anunciado. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CDC, arts. 1º, 4º, III, 6º, VIII, 30, 35, I, 37 e 51, IV; CC, arts. 186, 422, 927, 1.331, §§ 1º e 2º, 1.332, I e II, 1.333 e 1.334; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 89, § 1º, 282, § 1º, 373, I, 384, 489, § 1º, IV, 932, IV, “b”, e 1.013, §§ 1º e 3º; Lei nº 4.591/1964, art. 32, “j”. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, Agravo de Instrumento nº 55960728220248090051, Rel. Des. Rogério Carvalho Pinheiro – Juiz Substituto, 8ª Câmara Cível, j. 15.07.2024. Contra essa decisão, a parte autora interpôs o presente agravo interno, arguindo, preliminarmente, a nulidade do julgamento monocrático, por entender inaplicável a hipótese do artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil, uma vez que o único precedente invocado pela decisão agravada não constitui súmula nem acórdão proferido em julgamento de recursos repetitivos, requerendo a devolução da apelação a julgamento colegiado. Quanto ao mérito, sustentou existir contradição interna entre reconhecer que a expressão “exclusivas do condomínio” descreve destinação de uso e, simultaneamente, validar a locação das mesmas salas a terceiros. Argumentou que o arquivamento do memorial no Registro de Imóveis não supre o dever de informação clara e ostensiva na própria oferta, nos termos dos artigos 31, 37, parágrafos 1º e 3º, 46, 47 e 54, parágrafo 4º, do Código de Defesa do Consumidor. Invocou a alínea “a” do memorial, que impõe à incorporadora o dever de oficializar as condições de locação com o condomínio. Sustentou que o Termo de Devolução de Imóveis de 2021 é documento parcial, referente a apenas três salas e ao auditório, insuscetível de generalização para a totalidade do pavimento. Arguiu decisão surpresa quanto ao fundamento, tido por novo, relativo à ausência de pedido formal e de recusa. Reafirmou a ocorrência de comportamento contraditório. Sustentou que a publicidade permanece veiculada de forma continuada até a presente data, o que afastaria a premissa de simultaneidade informativa adotada pela decisão agravada. Reiterou a irrelevância da inversão do ônus da prova para o desfecho da causa, por entender que a controvérsia é de natureza jurídica, e não probatória. Requereu autorização para juntada de nova ata notarial destinada a comprovar a veiculação atual da publicidade. Ao final, requereu o conhecimento do agravo interno; o reconhecimento da nulidade do julgamento monocrático, com devolução da apelação ao colegiado; no mérito, o provimento do recurso, para reformar a decisão agravada e a sentença, julgando procedentes os pedidos iniciais, com condenação das agravadas na obrigação de fazer consistente em oficializar e disponibilizar a locação remunerada das salas, sob pena de multa diária; o reconhecimento, como matéria de ordem pública, da nulidade de pleno direito da condição restritiva não informada com destaque; a condenação em danos materiais a apurar em liquidação; a inversão dos ônus de sucumbência. Por fim, prequestionou diversos dispositivos legais. 2. DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO: Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do presente agravo interno. 3. DO AGRAVO INTERNO: Nos termos do §2º do artigo 1.021 do CPC, o Relator poderá, em juízo de reconsideração, conferir efetivo êxito ao agravo interno, a depender das alegações que a parte, porventura, traga à análise, diante da possibilidade de não ter se atentado para questão que seria importante ao deslinde da causa. No presente caso, contudo, verifico que a decisão combatida não merece reparos, uma vez que não há fato relevante a possibilitar a sua reforma, razão pela qual a mantenho e, por conseguinte, submeto-a ao crivo dos ilustres desembargadores componentes desta Turma Julgadora. 3.1. DA PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE: A agravante alega, primeiramente, que o julgamento monocrático foi inadequado, por não se enquadrar nas hipóteses do artigo 932 do Código de Processo Civil. Contudo, o julgamento do agravo interno pelo órgão colegiado tem efeito sanador sobre eventual impropriedade da decisão monocrática, na medida em que devolve à cognição plena do colegiado a integralidade da matéria deduzida no recurso principal, preservados o contraditório e a ampla defesa, já exercidos pelas partes tanto às razões e contrarrazões recursais quanto às razões do próprio agravo interno. Reconhecer a nulidade neste momento, para determinar a submissão da apelação a novo julgamento colegiado, quando o colegiado já se debruça, nesta sessão, sobre o mesmo mérito recursal, representaria formalismo sem repercussão útil, incompatível com o sistema de aproveitamento dos atos processuais e com a exigência de demonstração de prejuízo concreto para a decretação de nulidades. Rejeito, pois, a preliminar, porquanto superado eventual vício formal pela cognição plena ora exercida pelo colegiado, garantindo o princípio da colegialidade. 3.2. DO MÉRITO: 3.2.1. Breve esforço fático: Durante a comercialização do empreendimento imobiliário Terra Office Jardim América, em Goiânia, as incorporadoras (CRV TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA SPE S/A e NewInc Incorporadora S/A) divulgaram material publicitário — em folders, no site e em visitas ao estande de vendas — anunciando que o mezanino comercial do prédio contaria com 13 salas de reunião mobiliadas, exclusivas dos condôminos, servidas de copa interna e café. Atraídos por essa promessa, os interessados adquiriram as salas comerciais do empreendimento. Ocorre que o memorial de incorporação (documento registrado no Cartório de Imóveis antes mesmo da venda das unidades) e a convenção de condomínio já previam, desde o início, que essas 13 salas do mezanino permaneceriam de propriedade da incorporadora, e que o acesso dos condôminos a elas dependeria de uma condição específica: o condomínio teria que alugar coletivamente 100% das salas do pavimento, pagando um valor mensal fixo (posteriormente informado como R$ 8.000,00/mês pelas 8 salas então disponíveis). Se o condomínio não exercesse essa “locação em bloco”, a incorporadora ficaria livre para alugar os espaços a terceiros, por sua conveniência. Diante disso, o condomínio entendeu que havia descumprimento da oferta publicitária (a promessa de salas “exclusivas do condomínio” estaria sendo violada pela locação a terceiros) e propaganda enganosa, por não deixar claro, no próprio anúncio, que o acesso dependia dessa condição de locação coletiva por valor mensal fixo — daí o ajuizamento da ação pedindo que as incorporadoras fossem obrigadas a disponibilizar as salas para uso dos condôminos, além de indenização pelos prejuízos decorrentes da indisponibilidade. 3.2.2. Da relação de consumo e da vinculação da oferta nos seus próprios termos: A aquisição de sala comercial em empreendimento imobiliário não afasta, por si só, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, circunstância já assentada pela decisão agravada à luz da teoria finalista mitigada e que não constitui, aliás, ponto controvertido entre as partes. Superada essa premissa, o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato a ser celebrado, e o artigo 35, inciso I, autoriza o consumidor a exigir o cumprimento forçado da obrigação nos termos da própria oferta. A publicidade constante da movimentação 1, arquivo 1 (captura de tela colada no bojo da inicial), anuncia mezanino com treze salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio, servidas de copa interna e café. O anúncio assegura a existência dos espaços, sua mobília e a destinação exclusiva à comunidade condominial; não promete gratuidade, não estabelece modalidade individual ou fracionada de locação e não fixa preço. O cumprimento forçado a que se refere o artigo 35, inciso I, ocorre nos termos daquilo que foi efetivamente anunciado, e não segundo modalidade de fruição que o consumidor venha a eleger posteriormente, ainda que compreensível o interesse prático que a orienta. 3.2.3. Da integração do memorial de incorporação e da convenção condominial ao conteúdo da oferta: O próprio artigo 30 (CDC), em sua parte final, determina que a publicidade integra o contrato que vier a ser celebrado, o que remete ao conjunto documental do negócio. No presente caso, esse conjunto compreende o memorial de incorporação do empreendimento, cuja certidão de arquivamento perante o Registro de Imóveis competente, conforme a movimentação 23, arquivo 2, foi expedida em novembro de 2016, antes da concessão do habite-se, ocorrida em 2017, e, por consequência, antes da aquisição das unidades pelos condôminos. A alínea “b” do capítulo relativo ao mezanino comercial, reproduzida na movimentação 23, arquivo 4, estabelece que a locação das salas depende do exercício, pelo condomínio, do direito de preferência mediante locação coletiva de cem por cento das unidades do pavimento, cabendo à incorporadora, à falta desse exercício, locar os espaços a terceiros, sempre preservada a destinação a reuniões. Esse arranjo não constitui cláusula perdida em instrumento contratual de terceiro alheio à relação, tampouco documento produzido posteriormente à contratação. Cuida-se de exigência da própria legislação de incorporações imobiliárias: o artigo 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591 de 1964 impõe a apresentação da minuta da convenção de condomínio como peça integrante do memorial arquivado no Registro de Imóveis, exatamente para que o adquirente tome conhecimento, antes de contratar, do regime jurídico que regerá a edificação, inclusive quanto às áreas de uso restrito e sua forma de exploração. A convenção de condomínio devidamente registrada possui, por força dos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil, natureza de estatuto interno da coletividade condominial, vinculante para todos os titulares de direitos sobre as unidades autônomas, independentemente de assinatura ou anuência individual no ato de aquisição. A disciplina especial da incorporação imobiliária não é incompatível com o sistema protetivo do consumidor; antes, com ele convive, na medida em que assegura, por via registral obrigatória e antecedente à venda, precisamente a transparência que os artigos 30, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor buscam garantir. Não configura, portanto, publicidade enganosa por omissão, na forma do artigo 37, parágrafo 3º, do Código de Defesa do Consumidor, o fato de a oferta comercial não reproduzir, em seu texto, o inteiro teor da alínea “b” do memorial: o regime de locação coletiva não constitui informação sonegada, mas conteúdo de instrumento público, exigido por lei específica, arquivado perante serventia registral antes da comercialização das unidades e disponibilizado, por consequência, a todo interessado que pretendesse adquirir sala no empreendimento. 3.2.4. Da alegada veiculação continuada da publicidade: A circunstância de a publicidade permanecer disponível no sítio eletrônico de uma das promovidas até 2026, quase uma década após o arquivamento do memorial, não altera a conclusão anterior no que interessa à presente lide. O agravante é condomínio composto pelos titulares das unidades já adquiridas sob a vigência do memorial de 2016, e é a essa relação jurídica, já constituída, que se refere o pedido de obrigação de fazer. Vale dizer que a manutenção do anúncio, dirigida a públicos potenciais adicionais e a eventuais novos adquirentes, diz respeito a relação jurídica diversa, estranha ao objeto desta demanda, não tendo o condão de gerar, para os atuais condôminos, direito diverso daquele decorrente do memorial que instruiu suas próprias aquisições. 3.2.5. Da alegada contradição interna e do comportamento contraditório: Não prospera a alegação de contradição entre reconhecer que a expressão “exclusivas do condomínio” qualifica a destinação de uso dos espaços, reservada à comunidade condominial e sem acesso ao público em geral, e simultaneamente admitir a locação das mesmas salas a terceiros. A locação a terceiros, quando o condomínio não exerce o direito de preferência mediante locação coletiva da integralidade do pavimento, constitui exercício de faculdade expressamente autorizada pela própria alínea “b” do memorial, preservada a mesma finalidade de realização de reuniões. Não há, portanto, contradição interna, mas exata correspondência entre o fundamento da decisão agravada e o regime documental dos autos. Pela mesma razão, não se configura comportamento contraditório apto a atrair a vedação do venire contra factum proprium. O comportamento efetivamente incongruente, à luz dos elementos dos autos, foi o do próprio condomínio, que, por seu então síndico, subscreveu, conforme referido na movimentação 23, arquivo 7, termo de devolução de parte dos espaços do mezanino, sob o fundamento de que a exploração se tornara infrutífera, sem que se demonstre, posteriormente, qualquer manifestação formal de interesse na locação coletiva das oito salas hoje disponíveis. A circunstância de esse termo referir-se apenas a três salas e ao auditório, e não à totalidade do pavimento, não compromete o desfecho: o que se exige do condomínio, para acesso aos espaços, não é a renúncia formal ao direito de preferência, mas o seu efetivo exercício mediante locação coletiva, providência que os próprios autos não demonstram ter sido tomada em nenhum momento. 3.2.6. Da ata notarial: A ata notarial referida na sentença e na movimentação 48 constitui meio de prova típico, nos termos do artigo 384 do Código de Processo Civil, e sua função probatória, no caso concreto, limita-se a atestar a existência física, a mobília e a identificação das salas 1 a 8, fato que a própria parte agravante não nega. O documento não se presta a resolver, e nem precisa resolver, a questão central da causa, que é de natureza eminentemente jurídica: a extensão do conteúdo obrigacional da oferta. Sua impertinência argumentativa não converte, todavia, em equivocada a conclusão de mérito alcançada por outros fundamentos. 3.2.7. Da inversão do ônus da prova: A discussão sobre a inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, é despicienda para o desfecho da causa, como bem delineado à decisão agravada. Isso porque a veiculação da publicidade é fato incontroverso, reconhecido pelas próprias promovidas, e os documentos decisivos para o julgamento — a oferta, o memorial de incorporação e a convenção condominial — foram trazidos aos autos por ambas as partes. A controvérsia resolve-se, portanto, no plano da interpretação normativa do alcance da oferta, e não no plano da suficiência probatória, de modo que a inversão, ainda que deferida, em nada alteraria o resultado do julgamento. 3.2.8. Da alegação de decisão surpresa quanto ao fundamento relativo à ausência de pedido formal e de recusa: A referência, na decisão agravada, à ausência de documento demonstrando pedido formal do condomínio para locação coletiva e correspondente recusa das promovidas constitui fundamento de reforço, não essencial à ratio decidendi, que repousa, de modo suficiente e autônomo, na interpretação do conteúdo obrigacional da oferta integrada ao memorial de incorporação. Não se identifica, por isso, o vício de decisão surpresa apto a comprometer o julgado, tampouco prejuízo concreto ao agravante. 3.2.9. Do pedido indenizatório: O pedido de reparação por danos materiais é acessório da obrigação de fazer e segue a sua sorte. Ausente ilicitude na conduta das promovidas, não há fundamento para o dever de indenizar, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil. 4. CONCLUSÃO: Diante das considerações tecidas, o recurso não merece provimento, pois a matéria nele versada foi suficientemente analisada e, em contrapartida, a parte agravante não apresentou elementos capazes de motivar sua reconsideração ou justificar sua reforma, nos termos do art. 1.021 do CPC. 5. PREQUESTIONAMENTO: O prequestionamento suscitado pela parte recorrente não procede, pois o julgador deve se ater a resolver o conflito apontado pelos demandantes, não sendo obrigado a analisar detidamente todas as alegações traçadas pelas partes quando já tenha encontrado fundamentos aptos ao deslinde da controvérsia, como ocorreu no caso em apreço. Ademais, é indiscutível que o prequestionamento necessário ao ingresso nas instâncias especial e extraordinária não exige que o acórdão, ou a decisão recorrida, mencione, expressamente, os artigos ou argumentos indicados pelas partes, já que se trata de exigência referente ao conteúdo e não à forma. 6. DISPOSITIVO: Ante o exposto, ADMITO o agravo interno para submeter o recurso principal ao Colegiado e, ratificando a decisão monocrática, “CONHEÇO da Apelação Cível e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença proferida na movimentação 57”. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator (8 p/ 6) AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5726769-60.2025.8.09.0051 COMARCA : GOIÂNIA RELATOR : DESEMBARGADOR ALTAIR GUERRA DA COSTA AGRAVANTE: OFFICE TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA AGRAVADA : CRV TERRA MUNDI JARDIM AMÉRICA SPE S.A. EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO. FUNDAMENTAÇÃO INADEQUADA NO CASO CONCRETO. EFEITO SANADOR DA COGNIÇÃO PLENA EXERCIDA PELO COLEGIADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SALAS DE REUNIÃO NO MEZANINO. OFERTA PUBLICITÁRIA. VINCULAÇÃO NOS TERMOS DA PROPOSTA. INTEGRAÇÃO COM O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E A CONVENÇÃO CONDOMINIAL REGISTRADOS ANTES DA COMERCIALIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA POR OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSO ADMITIDO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EFETIVADO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por condomínio contra decisão monocrática que desproveu seu apelo. O apelo buscava reformar sentença que julgou improcedentes pedidos de obrigação de fazer e reparação por danos materiais. Os pedidos referiam-se à disponibilização de 13 salas de reunião anunciadas na comercialização do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em deficiência de fundamentação; (ii) estabelecer se a oferta publicitária de “13 salas de reunião mobiliadas e exclusivas do condomínio” obriga as incorporadoras a disponibilizar os espaços para locação aos condôminos sem observância do regime de locação coletiva; e (iii) determinar se a conduta das incorporadoras configura publicidade enganosa, comportamento contraditório ou ato ilícito capaz de ensejar obrigação de fazer e indenização por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A fundamentação da decisão monocrática, amparada em precedente isolado do próprio Tribunal, não se enquadra, a rigor, nas hipóteses taxativas do artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil; o vício, contudo, é sanado pela cognição plena exercida pelo órgão colegiado no julgamento do agravo interno, que devolve a integralidade da matéria recursal, preservados o contraditório e a ampla defesa. 4. A publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato, nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, mas o cumprimento forçado previsto no artigo 35, inciso I, ocorre segundo os próprios termos da oferta, não conforme modalidade de fruição posteriormente pretendida pelo consumidor. 5. O memorial de incorporação e a convenção condominial, arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização das unidades, por exigência do artigo 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591 de 1964, integram o conteúdo obrigacional da oferta e não configuram informação sonegada, tampouco cláusula abusiva, satisfazendo o dever de transparência que os artigos 30, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor pretendem assegurar. 6. A locação das salas a terceiros, na hipótese de inércia do condomínio quanto ao exercício do direito de preferência mediante locação coletiva, constitui exercício regular de faculdade prevista no próprio memorial, não configurando comportamento contraditório nem contradição interna na fundamentação atacada. 7. A veiculação continuada da publicidade após a aquisição das unidades pelos atuais condôminos não altera o regime jurídico da relação já constituída entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE. 8. Agravo interno admitido. Decisão monocrática ratificada. Teses de Julgamento: “1. O julgamento colegiado do agravo interno atende ao princípio da colegialidade.” “2. A oferta publicitária de unidades integrantes de empreendimento imobiliário se integra ao memorial de incorporação e à convenção condominial arquivados no Registro de Imóveis antes da comercialização, satisfazendo o dever legal de informação”. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CDC, arts. 1º, 6º, VIII, 30, 31, 35, I, 37, §§ 1º e 3º, 46, 51, IV, 54, § 4º; CC, arts. 186, 422, 927, 1.333 e 1.334; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 373, I, 489, § 1º, IV, 932, IV, 1.013, § 1º, e 1.021; Lei nº 4.591/1964, art. 32, “j”. Jurisprudência relevante citada: não há. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5726769-60.2025.8.09.0051, acordam os componentes da Segunda Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em admitir o Agravo Interno, ratificando a decisão monocrática nos termos do voto do relator. Votaram com o Relator os julgadores constantes da ata de julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Átila Naves Amaral. Fez-se presente o(a) representante da Procuradoria-Geral de Justiça. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador ALTAIR GUERRA DA COSTA Relator K/M
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