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5651104-04.2026.8.09.0051

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Tribunal: TJGO
Publicações identificadas: 2 publicações
Período: set/2026

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11 set 2026
Intimação
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 1º, 2º, 3º, 4º e 5º · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 1ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 1º, 2º, 3º, 4º e 5º Processo: 5651104-04.2026.8.09.0051 Requerente:Leonardo Rufino Dias Da Rosa Requerido(a):Ng20 Empreendimentos Imobiliarios S.a. PROJETO DE SENTENÇA Dispensado o relatório (art. 38, caput, da Lei 9.099/1995). Versam, os autos digitais, sobre Ação de Rescisão Contratual C/C Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, em que se busca a condenação da parte ré, ante suposta falha na prestação do serviço. Não houve proposta de acordo, com renúncia à produção de provas em audiência de instrução. Contestação e réplica nos autos. Verifico que os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo fazem-se presentes, não restando irregularidades ou vícios capazes de invalidar a presente demanda. De plano, tenho como praticável o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a discussão se trata de matéria exclusivamente de direito, uma vez que os documentos juntados são hábeis à comprovação da matéria fática, tornando prescindível a produção de outras provas. Decido. Não havendo preliminares arguidas, passo ao exame do mérito. Em face da já mencionada renúncia mútua à produção de provas orais (movs. 19 e 21), o julgamento deverá ser antecipado e se operará com base, tão somente, nos documentos apresentados pelas partes e nas suas confissões (CPC, art. 355). Narra, a parte autora, que em 07/09/2023, firmou um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária", junto à parte ré, adquirindo a “cota/fração D/203/24”, do empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", sob o regime de multipropriedade, pelo valor total de R$ 32.712,13, dividido em sinal, no importe de R$ 100,00, mais R$ 2.617,00 pagos à título de corretagem e saldo devedor remanescente 84 prestações mensais de, aproximadamente, R$ 357,08 cada; sendo que, até o momento, foram pagos R$ 11.353,13, totalizando 27 parcelas. Neste ponto, a parte autora sustenta que optou por desfazer a avença, ao constatar suposta “venda emocional”, solicitando a rescisão contratual à parte ré, em fevereiro de 2026. Contudo, foi surpreendida por uma proposta de distrato supostamente abusiva, culminando numa retenção de mais de 50% dos valores pagos, o que inviabilizou a rescisão na via extrajudicial. Sendo assim, sob a alegação de abusividade das cláusulas contratuais, a parte autora buscou o poder jurisdicional, visando a declaração de rescisão do contrato firmado, bem como restituição integral do valor pago e indenização de ordem moral, aos moldes da lei. Em sede de defesa, a parte ré sustentou que agiu em conformidade com o pactuado, não havendo o que se falar em abusividade dos termos da rescisão ofertada, tampouco ilicitude das penalidades contratuais aplicadas, dada a imotivação do distrato. Pois bem. A questão em tela ostenta natureza consumerista e, como tal, será analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.079/1990), uma vez que facilmente é de se verificar que a parte autora está abrangida pelo conceito de consumidora (CDC, artigo 2º), e a parte ré, pelo de fornecedora (CDC, artigo 3°, § 2º). Ressalto que a instituição da multipropriedade no empreendimento imobiliário não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica existente entre o adquirente da fração ideal e a promitente vendedora. Além disso, registre-se que o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às promessas de compra e venda de imóveis, perante as construtoras, para definição do comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa à abusividade de cláusulas contratuais. Vale salientar que a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é firme nesse sentido: “É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmada entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel, podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil.” (TJGO, Apelação Cível nº 5606481-98.2018.8.09.0093, Rel. Des. Itamar de Lima, j. 06/05/2021). Portanto, plenamente possível a aplicação das normas consumeristas ao contrato em questão, bem como o reconhecimento de nulidade de suas cláusulas que ferem o Código de Defesa do Consumidor. Para a facilitação da defesa do direito do consumidor em Juízo, e de modo a compensar as desigualdades verificadas no plano fático, o Diploma Consumerista permite ao julgador atribuir o encargo probatório ao fornecedor, quando, a critério do Magistrado e segundo as regras ordinárias de experiência, for verossímil a alegação ou for hipossuficiente o consumidor, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC. Em se tratando de responsabilidade pelo fato do serviço, no caso prestado de forma defeituosa, a responsabilidade do prestador de serviço é objetiva (artigo 14 do CDC), somente podendo ser afastada quando for provado que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros. A demonstração de cumprimento nos moldes contratados, por evidente, cabe à parte ré. O cerne do litígio se concentra na legitimidade do pedido de restituição, bem como na abusividade dos termos da rescisão ofertada. O negócio jurídico só pode ser anulado quando plenamente demonstrada a existência de vício de consentimento, ou seja, por erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, conforme estabelece o art. 171, do CC, o que não se demonstrou na espécie, somado ao fato de que o pedido de rescisão foi feito quase três anos depois da avença. Embora a parte autora sustente que a contratação decorreu de “venda emocional”, com abordagem agressiva e induzimento à contratação impulsiva, não vislumbro, a partir do acervo documental produzido, prova robusta bastante para reconhecer, de forma segura, tal vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico com fundamento nos artigos 138, 145 e seguintes do CC. Portanto, da análise documental, é imperioso reconhecer que o caso em tela se trata de rescisão por culpa do devedor, que, por mera liberalidade, optou por efetuar o distrato, quase 30 meses após a assinatura, e não o caso de nulidade por vício. As alegações são, de fato, verossímeis e compatíveis com a forma de comercialização "mais arrojada" normalmente empregada nesse segmento, mas, para a decretação de nulidade do contrato por defeito na manifestação de vontade, seria necessária demonstração mais contundente do alegado dolo, coação ou erro substancial. Frise-se, ainda, que a parte ré jamais se opôs à rescisão contratual, requerendo apenas que seja permitida a retenção dos valores, conforme previsto na legislação aplicável e nas disposições contratuais. Conforme dispõe o artigo 421 do CC, a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato e da boa-fé. A parte autora, como pessoa capaz e aparentemente instruída, teve pleno conhecimento das cláusulas contratuais e dos termos pactuados. Sobre o dever de verificar as condições do contrato antes de assiná-lo, vale lembrar que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, em contratos firmados em ambientes comerciais, o consumidor deve atuar com diligência na leitura dos documentos, especialmente quando não há qualquer evidência de prática ilícita ou abuso, como no caso. Assim, não há provas suficientes nos autos, para caracterizar a quebra de confiança ou falha na prestação de serviço motivadoras de rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré. Portanto, acatarei o pedido de rescisão contratual, mas considerando que a iniciativa partiu da parte autora, ora devedora. Como consequência desta modalidade de rescisão contratual, os valores pagos devem ser restituídos parcialmente ao comprador, conforme Enunciado 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Quanto aos valores passíveis de devolução, mais especificamente em se tratando da análise sobre as cláusulas penais, convém registrar que os contratos, como fontes obrigacionais, geram efeitos vinculantes entre as partes, constituindo verdadeiras normas jurídicas, como preceitua o denominado princípio do pacta sunt servanda. Todavia, pautado no princípio da função social do contrato, com fundamento nas razões de equidade e justo equilíbrio entre os contratantes, resta evidente a admissibilidade de questionamento quanto ao conteúdo de contratos. Neste cenário, analisando a questão sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, é necessário verificar se as cláusulas contratuais que preveem retenções e penalidades em caso de rescisão são abusivas ou se encontram respaldo na legislação específica. Atualmente, as deduções e restituições de quantias pagas, em caso de desfazimento de contrato celebrado com incorporadoras e loteadoras, são reguladas pela Lei nº 13.786/2018. Tratando-se de contrato de incorporação imobiliária, dispõe o art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, podendo a vendedora realizar a dedução de certas quantias. Por sua vez, o negócio jurídico aqui em lide indica que, em caso de rescisão por culpa dos contratantes, haverá a perda integral da taxa de comissão de corretagem; do sinal do negócio; de 50% incidente sobre a quantia já paga; quantia correspondentes sobre impostos reais; cotas de condomínio e abatimento de taxa de fruição no percentual de 0,5% ao mês. Neste ponto, imperioso mencionar que, não obstante a previsão do contrato, a jurisprudência tem autorizado a aplicação da Lei 13.786/18 em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor. Aplica-se ao caso, pois, o art. 51, § 1º, inciso IV do CDC, considerando nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que estabelecem obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Dessa forma, levando em conta que o consumidor é a parte vulnerável na relação consumerista (art. 4º, inciso I, do CDC), devem-se prestigiar as normas consumeristas, repita-se, de ordem pública e de interesse social, notadamente para afastar a incidência de cláusulas contratuais abusivas. Acrescente-se, ainda, a aplicação complementar do art. 413 do CC, em estrita observância ao princípio do diálogo das fontes (diálogo sistemático de complementariedade) que deve ocorrer entre este e o Código de Defesa do Consumidor, in verbis: “Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. De mais a mais, é fato incontroverso que a parte autora adimpliu, parcialmente, o valor atribuído ao contrato, nos termos acima delineados, o que não foi diretamente atacado pela parte ré (aliás, foi confirmado e confesso por esta). Daí que diante do contexto fático e jurídico apresentado, constata-se que a cláusula contratual que estabeleceu a pena convencional em 50% da quantia paga pela compradora se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista e com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em que se admite um percentual entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas, ainda que celebrada a avença sob a égide da Lei do Distrato (STJ, AREsp: 2310869, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: 30/06/2023). Dessa forma, tem-se que a retenção de 20% sobre o valor da quantia paga pela parte autora se mostra suficiente para compensar a parte ré pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito. De mais a mais, embora o empreendimento objeto da presente demanda esteja registrado sob o regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64, tal regime tem caráter transitório e se extingue com a conclusão da obra e averbação da respectiva certidão de habite-se, conforme previsto no art. 31-E do referido diploma legal. Assim, não se aplica, na hipótese dos autos, a possibilidade de retenção de até 50% previsto no § 5º do art. 67-A da Lei n. 4.591/64, que visa a resguardar os efeitos da resolução contratual durante a fase de incorporação, ainda mais porque a simples submissão do empreendimento ao regime de afetação não autoriza, por si só, a aplicação irrestrita de cláusulas penais em desfavor do consumidor, especialmente quando este não fruiu do imóvel, tampouco ocasionou prejuízo relevante à parte ré. Portanto, entendo por razoável reduzir a pena prevista de 50%, para 20% sobre as quantias pagas. No tocante a taxa de fruição e condomínio supostamente devidas, esclareço que enseja o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, explicitado nos artigos 884 a 886 do Código Civil de 2002. Acrescenta-se que a taxa é devida – e não pode ser confundida com multa prevista na cláusula penal – caso o comprador permaneça usufruindo do imóvel, mesmo não cumprindo o compromisso de amortizar mensalmente o valor devido pela compra do bem. Em outras palavras, o direito à taxa de fruição, ou indenização pelo uso do imóvel, possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos. Impõe-se ainda a observação de que a indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor ou comprovação do prejuízo financeiro sofrido pela credora em razão da privação do exercício de sua posse, fatos estes não comprovados na espécie. Dessa forma, a taxa de ocupação tem natureza compensatória, visando indenizar o período em que o promissário comprador se manteve na posse do imóvel objeto do contrato sem uma contraprestação, privando o promissário vendedor de sua utilização. Deve-se atentar, entretanto, ao fato de que se trata de instrumento contratual, cujo objeto é imóvel em regime de multipropriedade, no qual os diversos proprietários do bem, de forma alternada, são titulares de uma fração de tempo, com a faculdade exclusiva de uso e gozo do imóvel em sua totalidade. Assim, a taxa de fruição é devida pelo tempo efetivamente disponibilizado ao comprador, de acordo com o cronograma de uso compartilhado. Não obstante seja possível a cobrança da taxa de fruição e muito embora a parte compradora tenha tido a iniciativa da resolução do contrato, no caso em exame, deve-se atentar ao fato de que a parte autora não se encontrava em situação de inadimplência até o momento em que pugnou pela rescisão do contrato judicialmente. Além do mais, não há falar de cobrança da taxa de ocupação durante o período em que os demais coproprietários estiveram na posse do bem. Com efeito, no caso, não há falar em prejuízo do vendedor, que não foi privado do uso do bem, tampouco em enriquecimento ilícito do comprador, haja vista que não usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação. Logo, incabível a condenação ao pagamento da taxa de fruição nas circunstâncias dos autos. Por fim, constato que a parte ré pretende reter valores relativos a taxas condominiais e IPTU, sob argumento de previsão contratual. Contudo, a parte ré não se desincumbiu do ônus de comprovar que efetivamente arcaram com tais valores, nem demonstraram qual a quantia realmente devida pela parte autora. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe a parte ré o ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte autora. Ademais, houve inversão do ônus da prova em favor da parte autora, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. Assim, a simples alegação genérica de previsão contratual, desacompanhada de documentação que demonstre o efetivo pagamento e o quantum devido, é insuficiente para autorizar a retenção. Assim, não se admite a retenção de valores a título de condomínio e IPTU, ante a ausência de prova inequívoca por parte da ré. Por fim, no que tange à intermediação paga, entendo que, embora a comissão de corretagem, pela regra do dia a dia, seja paga pelo vendedor, inexiste proibição de que ela receba tratamento diferenciado, como foi o caso dos autos. Sendo assim, o valor global do imóvel foi aceito pelo consumidor, na ocasião da assinatura do contrato, não se vendo qualquer motivo para revisão do contrato, quanto à taxa de corretagem. Na hipótese dos autos, é cediço que as despesas com corretagem ficaram sobre a responsabilidade do consumidor, vez que o serviço do corretor de imóveis foi devidamente prestado, não podendo ser devolvido qualquer valor pago a ele. Além disto, não se mostra abusiva a transferência de responsabilidade ao consumidor, se está expresso, no contrato, tal situação, como no caso em exame. Logo, de fato, não há que se falar em eventual devolução da taxa de corretagem (R$ 2.617,00), mas tão somente do valor pago pelo imóvel, incluindo-se o sinal, e deduzido o valor da multa penal de 20%. É cediço que os danos materiais alegados devem estar devidamente comprovados nos autos, mediante documentação robusta, sob pena de indeferimento, visto que não se admite restituição em caráter hipotético ou presumido. Neste sentido, o extrato jungido aos autos, é suficiente para demonstrar o pagamento da entrada e das parcelas, que totalizam o valor de R$ 11.353,13. Nessa toada, a parte ré deverá restituir o valor pago pela parte autora (R$ 11.353,13), com dedução, tão somente, de 20%, à título de multa. Em relação aos danos morais, cabe ao magistrado fazer a análise de acordo com os fatos alegados, o conjunto probatório colacionado, no uso da proporcionalidade e razoabilidade que regem o ordenamento jurídico. In casu, a questão se esgotou na insatisfação quanto às condições contratuais, sem maiores efeitos concretos na vida da parte autora, constrangimento anormal ou prejuízo psicológico concreto. Isto, considerando que a rescisão do contrato, com restituição de valores, já será aqui imposta. No máximo, houve simples dissabor, o que não é indenizável, à luz dos precedentes recentes e mais restritos do Superior Tribunal de Justiça. No tocante à tutela de urgência anteriormente deferida, para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, do IPTU e das taxas condominiais, bem como para impedir a negativação do nome da parte autora, sua confirmação é medida que se impõe, em razão da procedência parcial da pretensão de desfazimento contratual. É o que basta. Posto isso, nos termos do art. 487, I, CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para (a) DECLARAR (a.1) a rescisão contratual entre as partes, por iniciativa da parte autora, afastando a exigibilidade de cobranças futuras vinculadas ao contrato rescindido, inclusive a título de parcelas, taxa de fruição/condominial e IPTU, ficando, naturalmente, confirmada, a tutela de urgência ora deferida liminarmente (mov. 13) e (a.2) a nulidade parcial do Parágrafo Segundo da Cláusula Oitava do instrumento contratual, que prevê a retenção excessiva dos valores pagos, limitando-a ao percentual de 20% (vinte por cento) sobre o total efetivamente desembolsado pela parte autora, bem como (b) CONDENAR a parte ré ao pagamento (b.1) de R$ 11.353,13 (onze mil trezentos e cinquenta e três reais e treze centavos), à título de restituição dos valores pagos, em parcela única, com a dedução, tão somente, de 20% (vinte por cento), à título de direito de retenção, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data de cada desembolso (Súmula 43 do STJ), e acrescida de juros moratórios com base na taxa Selic, após a dedução do índice de correção monetária (IPCA), conforme a taxa legal estabelecida pelo art. 406 e seus parágrafos do Código Civil, desde a data de citação e (b.2) das demais prestações que tenham, eventualmente, sido retidas, após o ajuizamento da ação (CPC, art. 323). Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Submeto este projeto de sentença ao Juiz de direito responsável por este Juizado Especial Cível para apreciação e eventual homologação1. Gabriela Pires Herold Juíza Leiga 1 “O juiz leigo que tiver dirigido a instrução proferirá sua decisão e imediatamente a submeterá ao juiz togado, que poderá homologá-la, proferir outra em substituição ou, antes de se manifestar, determinar a realização de atos probatórios indispensáveis”. Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 1ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 1º, 2º, 3º, 4º e 5º Processo: 5651104-04.2026.8.09.0051 Requerente:Leonardo Rufino Dias Da Rosa Requerido(a):Ng20 Empreendimentos Imobiliarios S.a. HOMOLOGAÇÃO (PROJETO DE SENTENÇA) Examinei os presentes autos, avaliei os fundamentos apresentados acima e aprovo a conclusão externada pelo(a) juiz(a) leigo(a), razão pela qual homologo o projeto de sentença, para que surta seus efeitos jurídicos, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/1995. Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, não havendo manifestação das partes no prazo de 15 (quinze) dias , arquivem-se os autos com as devidas baixas. Intime-se. Rinaldo Aparecido Barros Juiz de Direito Supervisor do PROJETO NAJ LEIGOS Decreto Judiciário 532/2023 (assinatura digital)
Fonte oficial
11 set 2026
Intimação
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 1º, 2º, 3º, 4º e 5º · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 1ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 1º, 2º, 3º, 4º e 5º Processo: 5651104-04.2026.8.09.0051 Requerente:Leonardo Rufino Dias Da Rosa Requerido(a):Ng20 Empreendimentos Imobiliarios S.a. PROJETO DE SENTENÇA Dispensado o relatório (art. 38, caput, da Lei 9.099/1995). Versam, os autos digitais, sobre Ação de Rescisão Contratual C/C Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, em que se busca a condenação da parte ré, ante suposta falha na prestação do serviço. Não houve proposta de acordo, com renúncia à produção de provas em audiência de instrução. Contestação e réplica nos autos. Verifico que os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo fazem-se presentes, não restando irregularidades ou vícios capazes de invalidar a presente demanda. De plano, tenho como praticável o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a discussão se trata de matéria exclusivamente de direito, uma vez que os documentos juntados são hábeis à comprovação da matéria fática, tornando prescindível a produção de outras provas. Decido. Não havendo preliminares arguidas, passo ao exame do mérito. Em face da já mencionada renúncia mútua à produção de provas orais (movs. 19 e 21), o julgamento deverá ser antecipado e se operará com base, tão somente, nos documentos apresentados pelas partes e nas suas confissões (CPC, art. 355). Narra, a parte autora, que em 07/09/2023, firmou um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária", junto à parte ré, adquirindo a “cota/fração D/203/24”, do empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", sob o regime de multipropriedade, pelo valor total de R$ 32.712,13, dividido em sinal, no importe de R$ 100,00, mais R$ 2.617,00 pagos à título de corretagem e saldo devedor remanescente 84 prestações mensais de, aproximadamente, R$ 357,08 cada; sendo que, até o momento, foram pagos R$ 11.353,13, totalizando 27 parcelas. Neste ponto, a parte autora sustenta que optou por desfazer a avença, ao constatar suposta “venda emocional”, solicitando a rescisão contratual à parte ré, em fevereiro de 2026. Contudo, foi surpreendida por uma proposta de distrato supostamente abusiva, culminando numa retenção de mais de 50% dos valores pagos, o que inviabilizou a rescisão na via extrajudicial. Sendo assim, sob a alegação de abusividade das cláusulas contratuais, a parte autora buscou o poder jurisdicional, visando a declaração de rescisão do contrato firmado, bem como restituição integral do valor pago e indenização de ordem moral, aos moldes da lei. Em sede de defesa, a parte ré sustentou que agiu em conformidade com o pactuado, não havendo o que se falar em abusividade dos termos da rescisão ofertada, tampouco ilicitude das penalidades contratuais aplicadas, dada a imotivação do distrato. Pois bem. A questão em tela ostenta natureza consumerista e, como tal, será analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.079/1990), uma vez que facilmente é de se verificar que a parte autora está abrangida pelo conceito de consumidora (CDC, artigo 2º), e a parte ré, pelo de fornecedora (CDC, artigo 3°, § 2º). Ressalto que a instituição da multipropriedade no empreendimento imobiliário não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica existente entre o adquirente da fração ideal e a promitente vendedora. Além disso, registre-se que o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às promessas de compra e venda de imóveis, perante as construtoras, para definição do comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa à abusividade de cláusulas contratuais. Vale salientar que a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é firme nesse sentido: “É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmada entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel, podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil.” (TJGO, Apelação Cível nº 5606481-98.2018.8.09.0093, Rel. Des. Itamar de Lima, j. 06/05/2021). Portanto, plenamente possível a aplicação das normas consumeristas ao contrato em questão, bem como o reconhecimento de nulidade de suas cláusulas que ferem o Código de Defesa do Consumidor. Para a facilitação da defesa do direito do consumidor em Juízo, e de modo a compensar as desigualdades verificadas no plano fático, o Diploma Consumerista permite ao julgador atribuir o encargo probatório ao fornecedor, quando, a critério do Magistrado e segundo as regras ordinárias de experiência, for verossímil a alegação ou for hipossuficiente o consumidor, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC. Em se tratando de responsabilidade pelo fato do serviço, no caso prestado de forma defeituosa, a responsabilidade do prestador de serviço é objetiva (artigo 14 do CDC), somente podendo ser afastada quando for provado que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros. A demonstração de cumprimento nos moldes contratados, por evidente, cabe à parte ré. O cerne do litígio se concentra na legitimidade do pedido de restituição, bem como na abusividade dos termos da rescisão ofertada. O negócio jurídico só pode ser anulado quando plenamente demonstrada a existência de vício de consentimento, ou seja, por erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, conforme estabelece o art. 171, do CC, o que não se demonstrou na espécie, somado ao fato de que o pedido de rescisão foi feito quase três anos depois da avença. Embora a parte autora sustente que a contratação decorreu de “venda emocional”, com abordagem agressiva e induzimento à contratação impulsiva, não vislumbro, a partir do acervo documental produzido, prova robusta bastante para reconhecer, de forma segura, tal vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico com fundamento nos artigos 138, 145 e seguintes do CC. Portanto, da análise documental, é imperioso reconhecer que o caso em tela se trata de rescisão por culpa do devedor, que, por mera liberalidade, optou por efetuar o distrato, quase 30 meses após a assinatura, e não o caso de nulidade por vício. As alegações são, de fato, verossímeis e compatíveis com a forma de comercialização "mais arrojada" normalmente empregada nesse segmento, mas, para a decretação de nulidade do contrato por defeito na manifestação de vontade, seria necessária demonstração mais contundente do alegado dolo, coação ou erro substancial. Frise-se, ainda, que a parte ré jamais se opôs à rescisão contratual, requerendo apenas que seja permitida a retenção dos valores, conforme previsto na legislação aplicável e nas disposições contratuais. Conforme dispõe o artigo 421 do CC, a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato e da boa-fé. A parte autora, como pessoa capaz e aparentemente instruída, teve pleno conhecimento das cláusulas contratuais e dos termos pactuados. Sobre o dever de verificar as condições do contrato antes de assiná-lo, vale lembrar que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, em contratos firmados em ambientes comerciais, o consumidor deve atuar com diligência na leitura dos documentos, especialmente quando não há qualquer evidência de prática ilícita ou abuso, como no caso. Assim, não há provas suficientes nos autos, para caracterizar a quebra de confiança ou falha na prestação de serviço motivadoras de rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré. Portanto, acatarei o pedido de rescisão contratual, mas considerando que a iniciativa partiu da parte autora, ora devedora. Como consequência desta modalidade de rescisão contratual, os valores pagos devem ser restituídos parcialmente ao comprador, conforme Enunciado 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Quanto aos valores passíveis de devolução, mais especificamente em se tratando da análise sobre as cláusulas penais, convém registrar que os contratos, como fontes obrigacionais, geram efeitos vinculantes entre as partes, constituindo verdadeiras normas jurídicas, como preceitua o denominado princípio do pacta sunt servanda. Todavia, pautado no princípio da função social do contrato, com fundamento nas razões de equidade e justo equilíbrio entre os contratantes, resta evidente a admissibilidade de questionamento quanto ao conteúdo de contratos. Neste cenário, analisando a questão sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, é necessário verificar se as cláusulas contratuais que preveem retenções e penalidades em caso de rescisão são abusivas ou se encontram respaldo na legislação específica. Atualmente, as deduções e restituições de quantias pagas, em caso de desfazimento de contrato celebrado com incorporadoras e loteadoras, são reguladas pela Lei nº 13.786/2018. Tratando-se de contrato de incorporação imobiliária, dispõe o art. 67-A da Lei nº 13.786/2018 que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, podendo a vendedora realizar a dedução de certas quantias. Por sua vez, o negócio jurídico aqui em lide indica que, em caso de rescisão por culpa dos contratantes, haverá a perda integral da taxa de comissão de corretagem; do sinal do negócio; de 50% incidente sobre a quantia já paga; quantia correspondentes sobre impostos reais; cotas de condomínio e abatimento de taxa de fruição no percentual de 0,5% ao mês. Neste ponto, imperioso mencionar que, não obstante a previsão do contrato, a jurisprudência tem autorizado a aplicação da Lei 13.786/18 em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor. Aplica-se ao caso, pois, o art. 51, § 1º, inciso IV do CDC, considerando nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que estabelecem obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Dessa forma, levando em conta que o consumidor é a parte vulnerável na relação consumerista (art. 4º, inciso I, do CDC), devem-se prestigiar as normas consumeristas, repita-se, de ordem pública e de interesse social, notadamente para afastar a incidência de cláusulas contratuais abusivas. Acrescente-se, ainda, a aplicação complementar do art. 413 do CC, em estrita observância ao princípio do diálogo das fontes (diálogo sistemático de complementariedade) que deve ocorrer entre este e o Código de Defesa do Consumidor, in verbis: “Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. De mais a mais, é fato incontroverso que a parte autora adimpliu, parcialmente, o valor atribuído ao contrato, nos termos acima delineados, o que não foi diretamente atacado pela parte ré (aliás, foi confirmado e confesso por esta). Daí que diante do contexto fático e jurídico apresentado, constata-se que a cláusula contratual que estabeleceu a pena convencional em 50% da quantia paga pela compradora se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista e com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em que se admite um percentual entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas, ainda que celebrada a avença sob a égide da Lei do Distrato (STJ, AREsp: 2310869, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: 30/06/2023). Dessa forma, tem-se que a retenção de 20% sobre o valor da quantia paga pela parte autora se mostra suficiente para compensar a parte ré pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além de não acarretar enriquecimento ilícito. De mais a mais, embora o empreendimento objeto da presente demanda esteja registrado sob o regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64, tal regime tem caráter transitório e se extingue com a conclusão da obra e averbação da respectiva certidão de habite-se, conforme previsto no art. 31-E do referido diploma legal. Assim, não se aplica, na hipótese dos autos, a possibilidade de retenção de até 50% previsto no § 5º do art. 67-A da Lei n. 4.591/64, que visa a resguardar os efeitos da resolução contratual durante a fase de incorporação, ainda mais porque a simples submissão do empreendimento ao regime de afetação não autoriza, por si só, a aplicação irrestrita de cláusulas penais em desfavor do consumidor, especialmente quando este não fruiu do imóvel, tampouco ocasionou prejuízo relevante à parte ré. Portanto, entendo por razoável reduzir a pena prevista de 50%, para 20% sobre as quantias pagas. No tocante a taxa de fruição e condomínio supostamente devidas, esclareço que enseja o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, explicitado nos artigos 884 a 886 do Código Civil de 2002. Acrescenta-se que a taxa é devida – e não pode ser confundida com multa prevista na cláusula penal – caso o comprador permaneça usufruindo do imóvel, mesmo não cumprindo o compromisso de amortizar mensalmente o valor devido pela compra do bem. Em outras palavras, o direito à taxa de fruição, ou indenização pelo uso do imóvel, possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos. Impõe-se ainda a observação de que a indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor ou comprovação do prejuízo financeiro sofrido pela credora em razão da privação do exercício de sua posse, fatos estes não comprovados na espécie. Dessa forma, a taxa de ocupação tem natureza compensatória, visando indenizar o período em que o promissário comprador se manteve na posse do imóvel objeto do contrato sem uma contraprestação, privando o promissário vendedor de sua utilização. Deve-se atentar, entretanto, ao fato de que se trata de instrumento contratual, cujo objeto é imóvel em regime de multipropriedade, no qual os diversos proprietários do bem, de forma alternada, são titulares de uma fração de tempo, com a faculdade exclusiva de uso e gozo do imóvel em sua totalidade. Assim, a taxa de fruição é devida pelo tempo efetivamente disponibilizado ao comprador, de acordo com o cronograma de uso compartilhado. Não obstante seja possível a cobrança da taxa de fruição e muito embora a parte compradora tenha tido a iniciativa da resolução do contrato, no caso em exame, deve-se atentar ao fato de que a parte autora não se encontrava em situação de inadimplência até o momento em que pugnou pela rescisão do contrato judicialmente. Além do mais, não há falar de cobrança da taxa de ocupação durante o período em que os demais coproprietários estiveram na posse do bem. Com efeito, no caso, não há falar em prejuízo do vendedor, que não foi privado do uso do bem, tampouco em enriquecimento ilícito do comprador, haja vista que não usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação. Logo, incabível a condenação ao pagamento da taxa de fruição nas circunstâncias dos autos. Por fim, constato que a parte ré pretende reter valores relativos a taxas condominiais e IPTU, sob argumento de previsão contratual. Contudo, a parte ré não se desincumbiu do ônus de comprovar que efetivamente arcaram com tais valores, nem demonstraram qual a quantia realmente devida pela parte autora. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe a parte ré o ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte autora. Ademais, houve inversão do ônus da prova em favor da parte autora, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. Assim, a simples alegação genérica de previsão contratual, desacompanhada de documentação que demonstre o efetivo pagamento e o quantum devido, é insuficiente para autorizar a retenção. Assim, não se admite a retenção de valores a título de condomínio e IPTU, ante a ausência de prova inequívoca por parte da ré. Por fim, no que tange à intermediação paga, entendo que, embora a comissão de corretagem, pela regra do dia a dia, seja paga pelo vendedor, inexiste proibição de que ela receba tratamento diferenciado, como foi o caso dos autos. Sendo assim, o valor global do imóvel foi aceito pelo consumidor, na ocasião da assinatura do contrato, não se vendo qualquer motivo para revisão do contrato, quanto à taxa de corretagem. Na hipótese dos autos, é cediço que as despesas com corretagem ficaram sobre a responsabilidade do consumidor, vez que o serviço do corretor de imóveis foi devidamente prestado, não podendo ser devolvido qualquer valor pago a ele. Além disto, não se mostra abusiva a transferência de responsabilidade ao consumidor, se está expresso, no contrato, tal situação, como no caso em exame. Logo, de fato, não há que se falar em eventual devolução da taxa de corretagem (R$ 2.617,00), mas tão somente do valor pago pelo imóvel, incluindo-se o sinal, e deduzido o valor da multa penal de 20%. É cediço que os danos materiais alegados devem estar devidamente comprovados nos autos, mediante documentação robusta, sob pena de indeferimento, visto que não se admite restituição em caráter hipotético ou presumido. Neste sentido, o extrato jungido aos autos, é suficiente para demonstrar o pagamento da entrada e das parcelas, que totalizam o valor de R$ 11.353,13. Nessa toada, a parte ré deverá restituir o valor pago pela parte autora (R$ 11.353,13), com dedução, tão somente, de 20%, à título de multa. Em relação aos danos morais, cabe ao magistrado fazer a análise de acordo com os fatos alegados, o conjunto probatório colacionado, no uso da proporcionalidade e razoabilidade que regem o ordenamento jurídico. In casu, a questão se esgotou na insatisfação quanto às condições contratuais, sem maiores efeitos concretos na vida da parte autora, constrangimento anormal ou prejuízo psicológico concreto. Isto, considerando que a rescisão do contrato, com restituição de valores, já será aqui imposta. No máximo, houve simples dissabor, o que não é indenizável, à luz dos precedentes recentes e mais restritos do Superior Tribunal de Justiça. No tocante à tutela de urgência anteriormente deferida, para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, do IPTU e das taxas condominiais, bem como para impedir a negativação do nome da parte autora, sua confirmação é medida que se impõe, em razão da procedência parcial da pretensão de desfazimento contratual. É o que basta. Posto isso, nos termos do art. 487, I, CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para (a) DECLARAR (a.1) a rescisão contratual entre as partes, por iniciativa da parte autora, afastando a exigibilidade de cobranças futuras vinculadas ao contrato rescindido, inclusive a título de parcelas, taxa de fruição/condominial e IPTU, ficando, naturalmente, confirmada, a tutela de urgência ora deferida liminarmente (mov. 13) e (a.2) a nulidade parcial do Parágrafo Segundo da Cláusula Oitava do instrumento contratual, que prevê a retenção excessiva dos valores pagos, limitando-a ao percentual de 20% (vinte por cento) sobre o total efetivamente desembolsado pela parte autora, bem como (b) CONDENAR a parte ré ao pagamento (b.1) de R$ 11.353,13 (onze mil trezentos e cinquenta e três reais e treze centavos), à título de restituição dos valores pagos, em parcela única, com a dedução, tão somente, de 20% (vinte por cento), à título de direito de retenção, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data de cada desembolso (Súmula 43 do STJ), e acrescida de juros moratórios com base na taxa Selic, após a dedução do índice de correção monetária (IPCA), conforme a taxa legal estabelecida pelo art. 406 e seus parágrafos do Código Civil, desde a data de citação e (b.2) das demais prestações que tenham, eventualmente, sido retidas, após o ajuizamento da ação (CPC, art. 323). Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Submeto este projeto de sentença ao Juiz de direito responsável por este Juizado Especial Cível para apreciação e eventual homologação1. Gabriela Pires Herold Juíza Leiga 1 “O juiz leigo que tiver dirigido a instrução proferirá sua decisão e imediatamente a submeterá ao juiz togado, que poderá homologá-la, proferir outra em substituição ou, antes de se manifestar, determinar a realização de atos probatórios indispensáveis”. Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 1ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 1º, 2º, 3º, 4º e 5º Processo: 5651104-04.2026.8.09.0051 Requerente:Leonardo Rufino Dias Da Rosa Requerido(a):Ng20 Empreendimentos Imobiliarios S.a. HOMOLOGAÇÃO (PROJETO DE SENTENÇA) Examinei os presentes autos, avaliei os fundamentos apresentados acima e aprovo a conclusão externada pelo(a) juiz(a) leigo(a), razão pela qual homologo o projeto de sentença, para que surta seus efeitos jurídicos, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/1995. Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, não havendo manifestação das partes no prazo de 15 (quinze) dias , arquivem-se os autos com as devidas baixas. Intime-se. Rinaldo Aparecido Barros Juiz de Direito Supervisor do PROJETO NAJ LEIGOS Decreto Judiciário 532/2023 (assinatura digital)
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