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5572052-36.2022.8.09.0006

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Tribunal: TJGO
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Período: set/2026

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11 set 2026
Intimação
TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de Anápolis 1ª Vara Cível Gabinete do Juiz Rodrigo de Castro Ferreira Gabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223 Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137 Atendimento UPJ: 3902-8878 - 3902/8879 WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 Autos nº 5572052-36.2022.8.09.0006 Polo Ativo: MF-04 Administração e Participação Ltda. Polo Passivo: Terezinha Mendes de Brito e Carlos Leite de Brito SENTENÇA EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO CELEBRADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE DIRETA DO ARTIGO 32-A DA LEI Nº 6.766/79. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL ENTRE DEZ E VINTE E CINCO POR CENTO. FIXAÇÃO EM VINTE POR CENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL ESCALONADA MAIS GRAVOSA. ABUSIVIDADE PARCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE EFETIVAMENTE EDIFICADO E OCUPADO. CONFISSÃO DA RÉ. CABIMENTO. TERMO INICIAL A PARTIR DA MORA, E NÃO DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA DESPROVIDA DE INDICAÇÃO DE VALOR ALTERNATIVO. REJEIÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA DEFERIDA À CORRÉ PESSOA FÍSICA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA AO JULGAMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse ajuizada por MF-04 Administração e Participação Ltda. em face de Terezinha Mendes de Brito e de Carlos Leite de Brito, narrando que, em 11 de maio de 2015, celebrou com os réus instrumento particular de compromisso de compra e venda tendo por objeto o lote urbano nº 23 da quadra 03 do loteamento Residencial Ildefonso Limírio, nesta comarca, com área de 300 m², pelo preço de R$110.600,00, a ser pago em 140 parcelas mensais de R$790,00. Sustenta que os réus efetuaram o pagamento de apenas 50 parcelas, tornando-se inadimplentes a partir da parcela 51, vencida em fevereiro de 2020, e que as tratativas extrajudiciais para regularização restaram infrutíferas. Requer a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel, a restituição dos valores pagos com dedução de retenção de 25% a título de cláusula penal compensatória, de multa moratória sobre as parcelas eventualmente pagas em atraso, dos tributos incidentes sobre o imóvel, e de taxa de fruição de 1% ao mês do valor atualizado do contrato desde 11 de maio de 2015, além das despesas cartorárias de averbação, tudo com correção monetária e juros de mora a partir do trânsito em julgado, a ser restituído em até 12 parcelas mensais. Recebida a inicial e determinada a citação, sobreveio certidão de que Terezinha foi pessoalmente citada em 4 de dezembro de 2024, no próprio endereço do imóvel objeto da lide, enquanto Carlos não foi localizado, informando a própria Terezinha, à época sua ex-esposa, desconhecer seu paradeiro. Terezinha apresentou contestação tempestiva, na qual não nega o inadimplemento, mas requer o reconhecimento da relação de consumo, a aplicação da Súmula 543 do STJ com devolução em parcela única, a fixação da retenção em 10%, a declaração de inexistência de comissão de corretagem a restituir, a redução da cláusula penal por onerosidade excessiva e o afastamento da taxa de fruição, ao fundamento de tratar-se de lote não edificado, além de gratuidade da justiça e da juntada, pela autora, do extrato financeiro dos pagamentos. Esgotadas as diligências de localização de Carlos, foi determinada sua citação por edital, decorrido o prazo sem manifestação, foi-lhe nomeado curador especial, que ofereceu contestação por negativa geral, tornando controvertidos os fatos da inicial, aderindo subsidiariamente às teses de mérito de Terezinha quanto à fruição e à cláusula penal, e requerendo gratuidade da justiça em seu favor. Em decisão anterior, foi indeferida a gratuidade da justiça postulada em favor de Carlos, por ausência de elementos concretos de hipossuficiência, tendo-se consignado que a curadoria especial permanece dispensada do adiantamento de despesas processuais independentemente daquela concessão; na mesma oportunidade, foi determinada a intimação da autora para réplica. Em impugnação às contestações, a autora reiterou seus pedidos, sustentou a legalidade da retenção de 25%, a inexistência de qualquer pedido de corretagem a ser rechaçado, e requereu, subsidiariamente, a expedição de mandado de constatação e avaliação para certificar a existência de edificação e de ocupação efetiva do imóvel, ao fundamento de que a própria ré confessou, em contestação, ter erguido residência no local. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia remanescente é eminentemente de direito e a prova documental produzida, notadamente o instrumento contratual, os comprovantes de pagamento parcial, a confissão da própria ré quanto à edificação e à ocupação do imóvel, e a certidão de citação pessoal no próprio endereço do lote, é suficiente para a formação do convencimento deste juízo. O pedido de expedição de mandado de constatação e avaliação, formulado pela autora em réplica, não obsta o julgamento imediato, pois se destina a verificar circunstância que já se encontra incontroversa nos autos, a existência de edificação e de ocupação residencial do lote, remanescendo útil apenas como providência de efetivação da reintegração de posse e de apuração do termo final da fruição devida, matérias que serão adequadamente tratadas no dispositivo desta sentença e na fase de cumprimento, sem necessidade de suspender o julgamento do mérito já maduro. INDEFIRO, portanto, a produção da prova nesta fase, com fundamento no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 2.2. Da impugnação ao valor da causa A ré Terezinha impugna, sob a rubrica de incorreção do valor da causa, a ausência de extrato financeiro discriminado dos pagamentos por ela efetuados, requerendo sua juntada pela autora. Compulsando os autos, verifico que a impugnante não indica valor alternativo que reputa correto para a causa, limitando-se a questionar a exatidão dos cálculos que, eventualmente, embasarão a restituição, o que não configura impugnação técnica ao valor da causa nos termos do art. 293 do Código de Processo Civil, mas sim questão afeta à liquidação do quantum debeatur. O valor atribuído pela autora, correspondente ao valor integral do contrato, R$110.600,00, está correto à luz do art. 292, II, do Código de Processo Civil, pois o conteúdo econômico da demanda corresponde à resolução integral do negócio jurídico, e não apenas ao saldo eventualmente devido. REJEITO, assim, a impugnação. 2.3. Da gratuidade de justiça à parte ré Quanto à gratuidade da justiça, a ré Terezinha comprovou perceber benefício de prestação continuada à pessoa idosa, no valor de um salário mínimo, sem outros rendimentos demonstrados, e conta atualmente com idade avançada, elementos que, à falta de prova em sentido contrário, autorizam a presunção de insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. DEFIRO, portanto, a gratuidade da justiça em favor de Terezinha Mendes de Brito. Situação diversa é a de Carlos Leite de Brito, cujo pedido de gratuidade já foi apreciado e indeferido em decisão anterior, por ausência de elementos concretos de hipossuficiência, não decorrendo tal presunção da simples revelia, da citação editalícia ou da atuação de curador especial, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, matéria que já se encontra preclusa e não comporta reexame. 2.4. Da relação de consumo e do inadimplemento contratual A relação estabelecida entre as partes é de consumo, qualificando-se a autora como fornecedora de imóveis loteados de forma habitual e profissional, e os réus como destinatários finais do bem adquirido, incidindo os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Sendo o contrato celebrado em 11 de maio de 2015, antes, portanto, da vigência da Lei nº 13.786/2018, não incide diretamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, introduzido por aquele diploma, aplicando-se à espécie a disciplina geral do Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543, segundo a qual, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcialmente, com retenção em favor deste, quando a resolução decorrer de culpa do comprador. O inadimplemento contratual dos réus é incontroverso. A própria ré Terezinha, embora impugne os critérios de retenção e de fruição, não nega a existência da dívida nem apresenta justificativa para o descumprimento de suas obrigações desde fevereiro de 2020, e a contestação por negativa geral do curador especial de Carlos, conforme já exposto, não infirma a prova documental que demonstra a mora. Mantém-se, pois, a culpa exclusiva dos promitentes compradores pela rescisão contratual, impondo-se as consequências patrimoniais correspondentes. 2.5. Da retenção dos valores pagos O contrato prevê, na cláusula vigésima sexta, tabela escalonada de retenção que, para o percentual pago pelos réus, superior a 30% e inferior a 70% do preço atualizado, resultaria em retenção de 40% da quantia paga, complementada, na cláusula vigésima sétima, por fórmula que ainda desconta taxa de administração de até 20% e multa de rescisão de 20% do valor do contrato. Tal disciplina contratual, aplicada de forma cumulativa, extrapola manifestamente o parâmetro de razoabilidade consolidado pela jurisprudência para relações de consumo, revelando-se abusiva na parte que exceder o limite reconhecido pelos tribunais superiores, e comportando redução judicial com fundamento nos arts. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e 413 do Código Civil, que autoriza a redução equitativa da penalidade manifestamente excessiva. A propósito, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSTULANDO O CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL COM CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL AVENÇADA. REDUÇÃO DE OFÍCIO DA MULTA CONTRATUAL PELA CORTE ESTADUAL. 1. Em que pese ser a cláusula penal elemento oriundo de convenção entre os contratantes, sua fixação não fica ao total e ilimitado alvedrio destes, porquanto o atual Código Civil, diferentemente do diploma revogado, introduziu normas de ordem pública, imperativas e cogentes, que possuem o escopo de preservar o equilíbrio econômico financeiro da avença, afastando o excesso configurador de enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes. 2. Entre tais normas, destaca-se o disposto no artigo 413 do Código Civil de 2002, segundo o qual a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 3. Sob a égide do Código Civil de 2002, a redução da cláusula penal pelo magistrado deixou, portanto, de traduzir uma faculdade restrita às hipóteses de cumprimento parcial da obrigação (artigo 924 do Código Civil de 1916) e passou a consubstanciar um poder/dever de coibir os excessos e os abusos que venham a colocar o devedor em situação de inferioridade desarrazoada. 4. Superou-se, assim, o princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, que, à luz do código revogado, somente era mitigado em caso de inexecução parcial da obrigação. 5. O controle judicial da cláusula penal abusiva exsurgiu, portanto, como norma de ordem pública, objetivando a concretização do princípio da equidade - mediante a preservação da equivalência material do pacto - e a imposição do paradigma da eticidade aos negócios jurídicos. 6. Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance um montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa. 7. Por sua vez, na hipótese de cumprimento parcial da obrigação, deverá o juiz, de ofício e à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não a redução da cláusula penal fixada. 8. Assim, figurando a redução da cláusula penal como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, ante sua relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e de repressão ao enriquecimento sem causa, não há falar em inobservância ao princípio da adstrição (o chamado vício de julgamento extra petita), em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos da apelação. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.447.247/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/4/2018, DJe de 4/6/2018.) No mesmo sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás admite, para os casos de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto: "(...). 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. (...)." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.645.384/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 3/11/2021.) No caso concreto, os réus pagaram 50 das 140 parcelas contratadas, correspondentes a aproximadamente 35,7% do preço, permanecendo inadimplentes por período que se estende desde fevereiro de 2020 até o presente, sem qualquer regularização, edificando e residindo no imóvel durante parte relevante desse interregno sem contraprestação direta pelo uso, circunstância que será, contudo, compensada de forma autônoma pela taxa de fruição adiante fixada, o que afasta a necessidade de majorar a retenção compensatória apenas em razão da ocupação, sob pena de dupla cobrança pelo mesmo fato. Ponderadas essas circunstâncias, e à vista de que o percentual de 20% corresponde ao patamar mais recorrentemente adotado pela jurisprudência trazida pelas próprias partes, inclusive em precedente do Tribunal de Justiça deste Estado envolvendo situação assemelhada, fixo a retenção em 20% sobre os valores efetivamente pagos pelos réus, declarando parcialmente nulas, no que excederem esse percentual, as cláusulas vigésima sexta, vigésima sétima e vigésima oitava do contrato, cujas rubricas de taxa de administração e multa de rescisão ficam absorvidas no percentual único ora fixado, remanescendo os réus com direito à restituição de 80% dos valores comprovadamente pagos à autora. 2.6. Da ausência de pedido de comissão de corretagem A ré Terezinha impugna eventual cobrança de comissão de corretagem, sustentando a ausência de intermediação por corretor habilitado. Compulsando a petição inicial, constato que a autora não formulou qualquer pedido de restituição ou de retenção de valores a título de comissão de corretagem, cingindo-se sua pretensão à retenção compensatória pela rescisão, à multa moratória, aos tributos e à taxa de fruição. Ausente pedido correspondente, a impugnação da ré carece de objeto nesse particular, não comportando deliberação judicial sobre matéria não submetida à apreciação deste juízo pela parte autora. 2.7. Da taxa de fruição A taxa de fruição, também denominada taxa de ocupação, tem por finalidade compensar o proprietário pela privação do uso e gozo do bem enquanto este permanece na posse de terceiro sem título hábil, evitando o enriquecimento sem causa do ocupante em detrimento do titular do domínio. A ré Terezinha sustenta a inexigibilidade da taxa ao fundamento de tratar-se de lote não edificado, invocando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido; ocorre que a própria contestação afirma, em termos que não deixam margem a dúvida, que a ré e seu então esposo, após a assinatura do contrato, empenharam esforços para a construção de uma pequena casa no local, e que hoje consta no terreno edificação com assentamento de piso, reboco em paredes e muro, descrevendo, portanto, edificação e ocupação residencial efetivas, e não lote vazio. Tal confissão, aliada à certidão de que o oficial de justiça encontrou e citou pessoalmente a ré no próprio endereço do imóvel em dezembro de 2024, afasta por completo a premissa fática da tese defensiva, tornando inaplicável ao caso concreto a jurisprudência sobre lotes não edificados, e atraindo, ao contrário, o entendimento de que a ocupação residencial prolongada e não remunerada, após a mora, configura enriquecimento sem causa a ser corrigido: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DE IMÓVEL. INTEMPESTIVIDADE DAS CONTRARRAZÕES E DO RECURSO SUBORDINADO. INADIMPLÊNCIA. COMPRADORES. RETENÇÃO. BASE DE CÁLCULO. PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RESPONSABILIDADE INTEGRAL DOS APELADOS. (...). 5. A indenização por fruição do imóvel por ocupação durante o período de inadimplência é devida ante a proibição do enriquecimento sem causa. 6. A procedência total dos pedidos impõe à parte vencida, no caso, aos apelados o pagamento integral das despesas processuais e honorários do advogado. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO SUBORDINADO NÃO ADMITIDO ANTE A INTEMPESTIVIDADE. (TJGO, Apelação (CPC) 5018474-22.2018.8.09.0051, Rel. Des(a). FÁBIO CRISTÓVÃO DE CAMPOS FARIA, 3ª Câmara Cível, julgado em 02/07/2020, DJe de 02/07/2020) Não obstante o cabimento da fruição, o pedido da autora de que sua incidência remonte à data da celebração do contrato, em 11 de maio de 2015, não merece acolhida. Enquanto os réus pagavam regularmente as parcelas avençadas, a posse do imóvel decorria de título legítimo e já remunerado pelo próprio preço contratual, de sorte que cobrar fruição sobre esse período representaria dupla remuneração à autora pelo mesmo fato, em benefício indevido e incompatível com a vedação ao enriquecimento sem causa que a própria autora invoca para justificar o pedido. A posse somente se tornou destituída de causa legítima a partir da configuração da mora apta a ensejar a rescisão, isto é, a partir de fevereiro de 2020, marco que fixo como termo inicial da taxa de fruição. Quanto ao percentual, a autora postula 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato; considerando que não há, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, parâmetro legal específico, adoto por analogia, como referência de razoabilidade, o percentual previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/79 para hipótese assemelhada, por reputá-lo mais proporcional às circunstâncias do caso e suficiente para recompor o proveito econômico auferido pelos réus com a ocupação, sem configurar indenização excessiva. Fixo, assim, a taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, incidente desde fevereiro de 2020 até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser certificada pelo oficial de justiça quando do cumprimento da ordem de reintegração de posse adiante determinada, servindo tal certidão simultaneamente à efetivação da reintegração e à fixação do termo final da fruição devida, sem necessidade de mandado de constatação prévio a esta sentença. 2.8. Dos tributos incidentes sobre o imóvel Nos termos da cláusula vigésima segunda do contrato e da natureza propter rem das obrigações tributárias incidentes sobre o imóvel, os tributos municipais, tais como IPTU, taxa de serviços urbanos e contribuição de iluminação pública, são de responsabilidade dos promitentes compradores enquanto detentores da posse, ainda que o contrato venha a ser rescindido. Constam dos autos demonstrativos da Prefeitura Municipal de Anápolis indicando débitos em nome da ré Terezinha relativos ao imóvel, que deverão ser abatidos do montante a ser restituído aos réus, juntamente com os demais tributos que se comprovem incidentes sobre o bem até a data da efetiva desocupação, apuração que também será realizada em fase de cumprimento de sentença. 2.9. Das despesas cartorárias e da multa moratória sobre parcelas pagas em atraso As despesas de averbação do distrato no registro de imóveis competente, decorrentes diretamente do desfazimento do negócio por culpa exclusiva dos réus, devem ser por estes suportadas, abatendo-se do valor a restituir, mediante comprovação documental na fase de cumprimento de sentença. Quanto à multa moratória sobre eventuais parcelas pagas em atraso durante a vigência regular do contrato, nos termos da cláusula décima, é igualmente devida, competindo à autora, na mesma fase de apuração, discriminar as parcelas correspondentes e os respectivos encargos, assegurado o contraditório dos réus sobre os cálculos apresentados. 2.10. Da forma de restituição e dos consectários legais Os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, seguem a diretriz da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição imediata das parcelas pagas, sendo abusivo o diferimento ou parcelamento pretendido pela autora, que não indicou justificativa concreta a autorizar o afastamento daquela orientação sumular, limitando-se a invocar de forma genérica dispositivo de lei inaplicável ao caso. A restituição, portanto, deve ocorrer em parcela única, corrigida monetariamente pelo índice contratualmente pactuado na cláusula oitava do contrato, o IGPM, desde cada desembolso, ou, na impossibilidade de sua aplicação, pelo índice substitutivo previsto na cláusula nona. Os juros de mora, por se tratar de resolução contratual por iniciativa judicial e de contrato celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, incidem somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECLARAR rescindido, por culpa exclusiva dos réus Terezinha Mendes de Brito e Carlos Leite de Brito, o instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes em 11 de maio de 2015, referente ao lote de terras nº 23 da quadra 03 do loteamento Residencial Ildefonso Limírio, em Anápolis/GO, extinguindo-se as obrigações recíprocas a ele vinculadas; b) DECLARAR parcialmente nulas, por abusividade, as cláusulas vigésima sexta, vigésima sétima e vigésima oitava do contrato, na parte em que excedem o percentual de retenção fixado nesta sentença, e FIXAR a retenção compensatória em 20% sobre os valores efetivamente pagos pelos réus à autora; c) DETERMINAR que a autora restitua aos réus, em parcela única, 80% dos valores comprovadamente pagos no âmbito do contrato, corrigidos monetariamente pelo índice contratualmente pactuado desde cada desembolso até o trânsito em julgado; a partir do trânsito em julgado, deverá incidir exclusivamente a taxa Selic, vedada a cumulação com qualquer outro índice; desta quantia deverão ainda ser deduzidos os tributos municipais comprovadamente incidentes sobre o imóvel, as despesas de averbação do distrato e a multa moratória sobre eventuais parcelas pagas em atraso, tudo a ser apurado em cumprimento de sentença por simples cálculo aritmético, mediante demonstrativo discriminado a ser apresentado pela autora, assegurado o contraditório dos réus; d) CONDENAR os réus ao pagamento de taxa de fruição em favor da autora, equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, incidente desde fevereiro de 2020 até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada e certificada pelo oficial de justiça quando do cumprimento da reintegração de posse ora determinada, valor que poderá ser compensado, em cumprimento de sentença, com o crédito de restituição fixado no item anterior; e) DETERMINAR que os réus desocupem o imóvel e o restituam à autora, livre e desembaraçado, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse, que deverá ser precedido de certidão do oficial de justiça sobre o estado de ocupação do bem, para os fins do item "d"; f) REJEITAR os demais pedidos e teses não expressamente acolhidos nesta sentença, notadamente o percentual de retenção de 25% postulado pela autora, o termo inicial da fruição em 2015, o parcelamento da restituição em 12 vezes e o pedido de mandado de constatação prévio ao julgamento. CONDENO os réus ao pagamento de 80% das custas processuais e a autora ao pagamento dos 20% restantes. CONDENO os réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores da autora, que FIXO em 15% sobre o valor da condenação que lhes for imposta, e CONDENO a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador da ré Terezinha, que FIXO em 10% sobre o valor correspondente à parcela da pretensão desta julgada improcedente, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §14, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das verbas de sucumbência impostas à ré Terezinha fica suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade ora deferida. ARBITRO os honorários advocatícios devidos ao curador especial nomeado em favor de Carlos Leite de Brito, em 8 UHDs. EXPEÇA-SE a respectiva certidão após o trânsito em julgado. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias. Após, volvam-me os autos conclusos no classificador “Embargos de Declaração". Havendo interposição de recurso de apelação, deverá a UPJ, antes de qualquer conclusão, alterar imediatamente a fase processual de conhecimento para a recursal, e expedir o ato ordinatório de intimação para contrarrazões, sob pena de devolução dos autos à unidade para integral cumprimento. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se definitivamente. Sobrevindo qualquer petição posterior, o desarquivamento implicará necessariamente, antes da conclusão, a evolução da classe e da fase para cumprimento de sentença/execução, ainda que a providência requerida não possua conteúdo satisfativo em sentido estrito, pois a fase de conhecimento já se encontra definitivamente encerrada. Interposta apelação adesiva, INTIME-SE a parte apelante para apresentar as contrarrazões (art. 1.010, §2°, do CPC). Cumpridas as formalidades previstas nos §§1° e 2° do art. 1.010 do CPC, o que deverá ser certificado, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independente de nova conclusão (art. 1.010, §3°, do CPC). Eventual cumprimento provisório ou definitivo desta sentença, inclusive quanto à verba sucumbencial, deverá ser requerido em autos apartados, distribuídos por dependência e vinculados eletronicamente a estes autos, mediante petição própria, acompanhada do demonstrativo atualizado do crédito e dos documentos indispensáveis, sem prejuízo de prévia liquidação, quando necessária. A providência visa preservar a regular tramitação recursal do processo de conhecimento, permitir o arquivamento oportuno dos autos principais após o trânsito em julgado e o cumprimento das providências finais, evitar a sobreposição de execuções, honorários, parcelas ilíquidas e obrigações eventualmente não alcançadas por efeito suspensivo, bem como racionalizar a gestão cartorária em ambiente eletrônico, sem alteração da competência, da prevenção ou do título judicial formado nestes autos. Caso seja protocolado pedido de cumprimento de sentença nos autos principais, deverá a UPJ certificar a ocorrência e intimar a parte requerente para reapresentá-lo em autos apartados, por dependência, no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo impossibilidade técnica do sistema, certifique-se o ocorrido e renovem-se os autos conclusos. Publicação e intimação eletrônicas. Cumpra-se. Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro Ferreira Juiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.
Fonte oficial
11 set 2026
Intimação
TJGO · Anápolis - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de Anápolis 1ª Vara Cível Gabinete do Juiz Rodrigo de Castro Ferreira Gabinete Virtual: https://tjgo.zoom.us/j/3911002223 Sala de Audiências: https://tjgo.zoom.us/j/8351903137 Atendimento UPJ: 3902-8878 - 3902/8879 WhatsApp Gabinete: (62) 3902-8873 Autos nº 5572052-36.2022.8.09.0006 Polo Ativo: MF-04 Administração e Participação Ltda. Polo Passivo: Terezinha Mendes de Brito e Carlos Leite de Brito SENTENÇA EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO CELEBRADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE DIRETA DO ARTIGO 32-A DA LEI Nº 6.766/79. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL ENTRE DEZ E VINTE E CINCO POR CENTO. FIXAÇÃO EM VINTE POR CENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL ESCALONADA MAIS GRAVOSA. ABUSIVIDADE PARCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE EFETIVAMENTE EDIFICADO E OCUPADO. CONFISSÃO DA RÉ. CABIMENTO. TERMO INICIAL A PARTIR DA MORA, E NÃO DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA DESPROVIDA DE INDICAÇÃO DE VALOR ALTERNATIVO. REJEIÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA DEFERIDA À CORRÉ PESSOA FÍSICA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA AO JULGAMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse ajuizada por MF-04 Administração e Participação Ltda. em face de Terezinha Mendes de Brito e de Carlos Leite de Brito, narrando que, em 11 de maio de 2015, celebrou com os réus instrumento particular de compromisso de compra e venda tendo por objeto o lote urbano nº 23 da quadra 03 do loteamento Residencial Ildefonso Limírio, nesta comarca, com área de 300 m², pelo preço de R$110.600,00, a ser pago em 140 parcelas mensais de R$790,00. Sustenta que os réus efetuaram o pagamento de apenas 50 parcelas, tornando-se inadimplentes a partir da parcela 51, vencida em fevereiro de 2020, e que as tratativas extrajudiciais para regularização restaram infrutíferas. Requer a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel, a restituição dos valores pagos com dedução de retenção de 25% a título de cláusula penal compensatória, de multa moratória sobre as parcelas eventualmente pagas em atraso, dos tributos incidentes sobre o imóvel, e de taxa de fruição de 1% ao mês do valor atualizado do contrato desde 11 de maio de 2015, além das despesas cartorárias de averbação, tudo com correção monetária e juros de mora a partir do trânsito em julgado, a ser restituído em até 12 parcelas mensais. Recebida a inicial e determinada a citação, sobreveio certidão de que Terezinha foi pessoalmente citada em 4 de dezembro de 2024, no próprio endereço do imóvel objeto da lide, enquanto Carlos não foi localizado, informando a própria Terezinha, à época sua ex-esposa, desconhecer seu paradeiro. Terezinha apresentou contestação tempestiva, na qual não nega o inadimplemento, mas requer o reconhecimento da relação de consumo, a aplicação da Súmula 543 do STJ com devolução em parcela única, a fixação da retenção em 10%, a declaração de inexistência de comissão de corretagem a restituir, a redução da cláusula penal por onerosidade excessiva e o afastamento da taxa de fruição, ao fundamento de tratar-se de lote não edificado, além de gratuidade da justiça e da juntada, pela autora, do extrato financeiro dos pagamentos. Esgotadas as diligências de localização de Carlos, foi determinada sua citação por edital, decorrido o prazo sem manifestação, foi-lhe nomeado curador especial, que ofereceu contestação por negativa geral, tornando controvertidos os fatos da inicial, aderindo subsidiariamente às teses de mérito de Terezinha quanto à fruição e à cláusula penal, e requerendo gratuidade da justiça em seu favor. Em decisão anterior, foi indeferida a gratuidade da justiça postulada em favor de Carlos, por ausência de elementos concretos de hipossuficiência, tendo-se consignado que a curadoria especial permanece dispensada do adiantamento de despesas processuais independentemente daquela concessão; na mesma oportunidade, foi determinada a intimação da autora para réplica. Em impugnação às contestações, a autora reiterou seus pedidos, sustentou a legalidade da retenção de 25%, a inexistência de qualquer pedido de corretagem a ser rechaçado, e requereu, subsidiariamente, a expedição de mandado de constatação e avaliação para certificar a existência de edificação e de ocupação efetiva do imóvel, ao fundamento de que a própria ré confessou, em contestação, ter erguido residência no local. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia remanescente é eminentemente de direito e a prova documental produzida, notadamente o instrumento contratual, os comprovantes de pagamento parcial, a confissão da própria ré quanto à edificação e à ocupação do imóvel, e a certidão de citação pessoal no próprio endereço do lote, é suficiente para a formação do convencimento deste juízo. O pedido de expedição de mandado de constatação e avaliação, formulado pela autora em réplica, não obsta o julgamento imediato, pois se destina a verificar circunstância que já se encontra incontroversa nos autos, a existência de edificação e de ocupação residencial do lote, remanescendo útil apenas como providência de efetivação da reintegração de posse e de apuração do termo final da fruição devida, matérias que serão adequadamente tratadas no dispositivo desta sentença e na fase de cumprimento, sem necessidade de suspender o julgamento do mérito já maduro. INDEFIRO, portanto, a produção da prova nesta fase, com fundamento no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 2.2. Da impugnação ao valor da causa A ré Terezinha impugna, sob a rubrica de incorreção do valor da causa, a ausência de extrato financeiro discriminado dos pagamentos por ela efetuados, requerendo sua juntada pela autora. Compulsando os autos, verifico que a impugnante não indica valor alternativo que reputa correto para a causa, limitando-se a questionar a exatidão dos cálculos que, eventualmente, embasarão a restituição, o que não configura impugnação técnica ao valor da causa nos termos do art. 293 do Código de Processo Civil, mas sim questão afeta à liquidação do quantum debeatur. O valor atribuído pela autora, correspondente ao valor integral do contrato, R$110.600,00, está correto à luz do art. 292, II, do Código de Processo Civil, pois o conteúdo econômico da demanda corresponde à resolução integral do negócio jurídico, e não apenas ao saldo eventualmente devido. REJEITO, assim, a impugnação. 2.3. Da gratuidade de justiça à parte ré Quanto à gratuidade da justiça, a ré Terezinha comprovou perceber benefício de prestação continuada à pessoa idosa, no valor de um salário mínimo, sem outros rendimentos demonstrados, e conta atualmente com idade avançada, elementos que, à falta de prova em sentido contrário, autorizam a presunção de insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua subsistência, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. DEFIRO, portanto, a gratuidade da justiça em favor de Terezinha Mendes de Brito. Situação diversa é a de Carlos Leite de Brito, cujo pedido de gratuidade já foi apreciado e indeferido em decisão anterior, por ausência de elementos concretos de hipossuficiência, não decorrendo tal presunção da simples revelia, da citação editalícia ou da atuação de curador especial, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, matéria que já se encontra preclusa e não comporta reexame. 2.4. Da relação de consumo e do inadimplemento contratual A relação estabelecida entre as partes é de consumo, qualificando-se a autora como fornecedora de imóveis loteados de forma habitual e profissional, e os réus como destinatários finais do bem adquirido, incidindo os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Sendo o contrato celebrado em 11 de maio de 2015, antes, portanto, da vigência da Lei nº 13.786/2018, não incide diretamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, introduzido por aquele diploma, aplicando-se à espécie a disciplina geral do Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543, segundo a qual, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcialmente, com retenção em favor deste, quando a resolução decorrer de culpa do comprador. O inadimplemento contratual dos réus é incontroverso. A própria ré Terezinha, embora impugne os critérios de retenção e de fruição, não nega a existência da dívida nem apresenta justificativa para o descumprimento de suas obrigações desde fevereiro de 2020, e a contestação por negativa geral do curador especial de Carlos, conforme já exposto, não infirma a prova documental que demonstra a mora. Mantém-se, pois, a culpa exclusiva dos promitentes compradores pela rescisão contratual, impondo-se as consequências patrimoniais correspondentes. 2.5. Da retenção dos valores pagos O contrato prevê, na cláusula vigésima sexta, tabela escalonada de retenção que, para o percentual pago pelos réus, superior a 30% e inferior a 70% do preço atualizado, resultaria em retenção de 40% da quantia paga, complementada, na cláusula vigésima sétima, por fórmula que ainda desconta taxa de administração de até 20% e multa de rescisão de 20% do valor do contrato. Tal disciplina contratual, aplicada de forma cumulativa, extrapola manifestamente o parâmetro de razoabilidade consolidado pela jurisprudência para relações de consumo, revelando-se abusiva na parte que exceder o limite reconhecido pelos tribunais superiores, e comportando redução judicial com fundamento nos arts. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e 413 do Código Civil, que autoriza a redução equitativa da penalidade manifestamente excessiva. A propósito, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSTULANDO O CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL COM CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA CLÁUSULA PENAL AVENÇADA. REDUÇÃO DE OFÍCIO DA MULTA CONTRATUAL PELA CORTE ESTADUAL. 1. Em que pese ser a cláusula penal elemento oriundo de convenção entre os contratantes, sua fixação não fica ao total e ilimitado alvedrio destes, porquanto o atual Código Civil, diferentemente do diploma revogado, introduziu normas de ordem pública, imperativas e cogentes, que possuem o escopo de preservar o equilíbrio econômico financeiro da avença, afastando o excesso configurador de enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes. 2. Entre tais normas, destaca-se o disposto no artigo 413 do Código Civil de 2002, segundo o qual a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 3. Sob a égide do Código Civil de 2002, a redução da cláusula penal pelo magistrado deixou, portanto, de traduzir uma faculdade restrita às hipóteses de cumprimento parcial da obrigação (artigo 924 do Código Civil de 1916) e passou a consubstanciar um poder/dever de coibir os excessos e os abusos que venham a colocar o devedor em situação de inferioridade desarrazoada. 4. Superou-se, assim, o princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, que, à luz do código revogado, somente era mitigado em caso de inexecução parcial da obrigação. 5. O controle judicial da cláusula penal abusiva exsurgiu, portanto, como norma de ordem pública, objetivando a concretização do princípio da equidade - mediante a preservação da equivalência material do pacto - e a imposição do paradigma da eticidade aos negócios jurídicos. 6. Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance um montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa. 7. Por sua vez, na hipótese de cumprimento parcial da obrigação, deverá o juiz, de ofício e à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não a redução da cláusula penal fixada. 8. Assim, figurando a redução da cláusula penal como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, ante sua relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e de repressão ao enriquecimento sem causa, não há falar em inobservância ao princípio da adstrição (o chamado vício de julgamento extra petita), em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos da apelação. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.447.247/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/4/2018, DJe de 4/6/2018.) No mesmo sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás admite, para os casos de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto: "(...). 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. (...)." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.645.384/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 3/11/2021.) No caso concreto, os réus pagaram 50 das 140 parcelas contratadas, correspondentes a aproximadamente 35,7% do preço, permanecendo inadimplentes por período que se estende desde fevereiro de 2020 até o presente, sem qualquer regularização, edificando e residindo no imóvel durante parte relevante desse interregno sem contraprestação direta pelo uso, circunstância que será, contudo, compensada de forma autônoma pela taxa de fruição adiante fixada, o que afasta a necessidade de majorar a retenção compensatória apenas em razão da ocupação, sob pena de dupla cobrança pelo mesmo fato. Ponderadas essas circunstâncias, e à vista de que o percentual de 20% corresponde ao patamar mais recorrentemente adotado pela jurisprudência trazida pelas próprias partes, inclusive em precedente do Tribunal de Justiça deste Estado envolvendo situação assemelhada, fixo a retenção em 20% sobre os valores efetivamente pagos pelos réus, declarando parcialmente nulas, no que excederem esse percentual, as cláusulas vigésima sexta, vigésima sétima e vigésima oitava do contrato, cujas rubricas de taxa de administração e multa de rescisão ficam absorvidas no percentual único ora fixado, remanescendo os réus com direito à restituição de 80% dos valores comprovadamente pagos à autora. 2.6. Da ausência de pedido de comissão de corretagem A ré Terezinha impugna eventual cobrança de comissão de corretagem, sustentando a ausência de intermediação por corretor habilitado. Compulsando a petição inicial, constato que a autora não formulou qualquer pedido de restituição ou de retenção de valores a título de comissão de corretagem, cingindo-se sua pretensão à retenção compensatória pela rescisão, à multa moratória, aos tributos e à taxa de fruição. Ausente pedido correspondente, a impugnação da ré carece de objeto nesse particular, não comportando deliberação judicial sobre matéria não submetida à apreciação deste juízo pela parte autora. 2.7. Da taxa de fruição A taxa de fruição, também denominada taxa de ocupação, tem por finalidade compensar o proprietário pela privação do uso e gozo do bem enquanto este permanece na posse de terceiro sem título hábil, evitando o enriquecimento sem causa do ocupante em detrimento do titular do domínio. A ré Terezinha sustenta a inexigibilidade da taxa ao fundamento de tratar-se de lote não edificado, invocando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido; ocorre que a própria contestação afirma, em termos que não deixam margem a dúvida, que a ré e seu então esposo, após a assinatura do contrato, empenharam esforços para a construção de uma pequena casa no local, e que hoje consta no terreno edificação com assentamento de piso, reboco em paredes e muro, descrevendo, portanto, edificação e ocupação residencial efetivas, e não lote vazio. Tal confissão, aliada à certidão de que o oficial de justiça encontrou e citou pessoalmente a ré no próprio endereço do imóvel em dezembro de 2024, afasta por completo a premissa fática da tese defensiva, tornando inaplicável ao caso concreto a jurisprudência sobre lotes não edificados, e atraindo, ao contrário, o entendimento de que a ocupação residencial prolongada e não remunerada, após a mora, configura enriquecimento sem causa a ser corrigido: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DE IMÓVEL. INTEMPESTIVIDADE DAS CONTRARRAZÕES E DO RECURSO SUBORDINADO. INADIMPLÊNCIA. COMPRADORES. RETENÇÃO. BASE DE CÁLCULO. PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RESPONSABILIDADE INTEGRAL DOS APELADOS. (...). 5. A indenização por fruição do imóvel por ocupação durante o período de inadimplência é devida ante a proibição do enriquecimento sem causa. 6. A procedência total dos pedidos impõe à parte vencida, no caso, aos apelados o pagamento integral das despesas processuais e honorários do advogado. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO SUBORDINADO NÃO ADMITIDO ANTE A INTEMPESTIVIDADE. (TJGO, Apelação (CPC) 5018474-22.2018.8.09.0051, Rel. Des(a). FÁBIO CRISTÓVÃO DE CAMPOS FARIA, 3ª Câmara Cível, julgado em 02/07/2020, DJe de 02/07/2020) Não obstante o cabimento da fruição, o pedido da autora de que sua incidência remonte à data da celebração do contrato, em 11 de maio de 2015, não merece acolhida. Enquanto os réus pagavam regularmente as parcelas avençadas, a posse do imóvel decorria de título legítimo e já remunerado pelo próprio preço contratual, de sorte que cobrar fruição sobre esse período representaria dupla remuneração à autora pelo mesmo fato, em benefício indevido e incompatível com a vedação ao enriquecimento sem causa que a própria autora invoca para justificar o pedido. A posse somente se tornou destituída de causa legítima a partir da configuração da mora apta a ensejar a rescisão, isto é, a partir de fevereiro de 2020, marco que fixo como termo inicial da taxa de fruição. Quanto ao percentual, a autora postula 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato; considerando que não há, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, parâmetro legal específico, adoto por analogia, como referência de razoabilidade, o percentual previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/79 para hipótese assemelhada, por reputá-lo mais proporcional às circunstâncias do caso e suficiente para recompor o proveito econômico auferido pelos réus com a ocupação, sem configurar indenização excessiva. Fixo, assim, a taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, incidente desde fevereiro de 2020 até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser certificada pelo oficial de justiça quando do cumprimento da ordem de reintegração de posse adiante determinada, servindo tal certidão simultaneamente à efetivação da reintegração e à fixação do termo final da fruição devida, sem necessidade de mandado de constatação prévio a esta sentença. 2.8. Dos tributos incidentes sobre o imóvel Nos termos da cláusula vigésima segunda do contrato e da natureza propter rem das obrigações tributárias incidentes sobre o imóvel, os tributos municipais, tais como IPTU, taxa de serviços urbanos e contribuição de iluminação pública, são de responsabilidade dos promitentes compradores enquanto detentores da posse, ainda que o contrato venha a ser rescindido. Constam dos autos demonstrativos da Prefeitura Municipal de Anápolis indicando débitos em nome da ré Terezinha relativos ao imóvel, que deverão ser abatidos do montante a ser restituído aos réus, juntamente com os demais tributos que se comprovem incidentes sobre o bem até a data da efetiva desocupação, apuração que também será realizada em fase de cumprimento de sentença. 2.9. Das despesas cartorárias e da multa moratória sobre parcelas pagas em atraso As despesas de averbação do distrato no registro de imóveis competente, decorrentes diretamente do desfazimento do negócio por culpa exclusiva dos réus, devem ser por estes suportadas, abatendo-se do valor a restituir, mediante comprovação documental na fase de cumprimento de sentença. Quanto à multa moratória sobre eventuais parcelas pagas em atraso durante a vigência regular do contrato, nos termos da cláusula décima, é igualmente devida, competindo à autora, na mesma fase de apuração, discriminar as parcelas correspondentes e os respectivos encargos, assegurado o contraditório dos réus sobre os cálculos apresentados. 2.10. Da forma de restituição e dos consectários legais Os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, seguem a diretriz da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição imediata das parcelas pagas, sendo abusivo o diferimento ou parcelamento pretendido pela autora, que não indicou justificativa concreta a autorizar o afastamento daquela orientação sumular, limitando-se a invocar de forma genérica dispositivo de lei inaplicável ao caso. A restituição, portanto, deve ocorrer em parcela única, corrigida monetariamente pelo índice contratualmente pactuado na cláusula oitava do contrato, o IGPM, desde cada desembolso, ou, na impossibilidade de sua aplicação, pelo índice substitutivo previsto na cláusula nona. Os juros de mora, por se tratar de resolução contratual por iniciativa judicial e de contrato celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, incidem somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECLARAR rescindido, por culpa exclusiva dos réus Terezinha Mendes de Brito e Carlos Leite de Brito, o instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes em 11 de maio de 2015, referente ao lote de terras nº 23 da quadra 03 do loteamento Residencial Ildefonso Limírio, em Anápolis/GO, extinguindo-se as obrigações recíprocas a ele vinculadas; b) DECLARAR parcialmente nulas, por abusividade, as cláusulas vigésima sexta, vigésima sétima e vigésima oitava do contrato, na parte em que excedem o percentual de retenção fixado nesta sentença, e FIXAR a retenção compensatória em 20% sobre os valores efetivamente pagos pelos réus à autora; c) DETERMINAR que a autora restitua aos réus, em parcela única, 80% dos valores comprovadamente pagos no âmbito do contrato, corrigidos monetariamente pelo índice contratualmente pactuado desde cada desembolso até o trânsito em julgado; a partir do trânsito em julgado, deverá incidir exclusivamente a taxa Selic, vedada a cumulação com qualquer outro índice; desta quantia deverão ainda ser deduzidos os tributos municipais comprovadamente incidentes sobre o imóvel, as despesas de averbação do distrato e a multa moratória sobre eventuais parcelas pagas em atraso, tudo a ser apurado em cumprimento de sentença por simples cálculo aritmético, mediante demonstrativo discriminado a ser apresentado pela autora, assegurado o contraditório dos réus; d) CONDENAR os réus ao pagamento de taxa de fruição em favor da autora, equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, incidente desde fevereiro de 2020 até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada e certificada pelo oficial de justiça quando do cumprimento da reintegração de posse ora determinada, valor que poderá ser compensado, em cumprimento de sentença, com o crédito de restituição fixado no item anterior; e) DETERMINAR que os réus desocupem o imóvel e o restituam à autora, livre e desembaraçado, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse, que deverá ser precedido de certidão do oficial de justiça sobre o estado de ocupação do bem, para os fins do item "d"; f) REJEITAR os demais pedidos e teses não expressamente acolhidos nesta sentença, notadamente o percentual de retenção de 25% postulado pela autora, o termo inicial da fruição em 2015, o parcelamento da restituição em 12 vezes e o pedido de mandado de constatação prévio ao julgamento. CONDENO os réus ao pagamento de 80% das custas processuais e a autora ao pagamento dos 20% restantes. CONDENO os réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos procuradores da autora, que FIXO em 15% sobre o valor da condenação que lhes for imposta, e CONDENO a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador da ré Terezinha, que FIXO em 10% sobre o valor correspondente à parcela da pretensão desta julgada improcedente, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §14, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das verbas de sucumbência impostas à ré Terezinha fica suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade ora deferida. ARBITRO os honorários advocatícios devidos ao curador especial nomeado em favor de Carlos Leite de Brito, em 8 UHDs. EXPEÇA-SE a respectiva certidão após o trânsito em julgado. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias. Após, volvam-me os autos conclusos no classificador “Embargos de Declaração". Havendo interposição de recurso de apelação, deverá a UPJ, antes de qualquer conclusão, alterar imediatamente a fase processual de conhecimento para a recursal, e expedir o ato ordinatório de intimação para contrarrazões, sob pena de devolução dos autos à unidade para integral cumprimento. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se definitivamente. Sobrevindo qualquer petição posterior, o desarquivamento implicará necessariamente, antes da conclusão, a evolução da classe e da fase para cumprimento de sentença/execução, ainda que a providência requerida não possua conteúdo satisfativo em sentido estrito, pois a fase de conhecimento já se encontra definitivamente encerrada. Interposta apelação adesiva, INTIME-SE a parte apelante para apresentar as contrarrazões (art. 1.010, §2°, do CPC). Cumpridas as formalidades previstas nos §§1° e 2° do art. 1.010 do CPC, o que deverá ser certificado, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independente de nova conclusão (art. 1.010, §3°, do CPC). Eventual cumprimento provisório ou definitivo desta sentença, inclusive quanto à verba sucumbencial, deverá ser requerido em autos apartados, distribuídos por dependência e vinculados eletronicamente a estes autos, mediante petição própria, acompanhada do demonstrativo atualizado do crédito e dos documentos indispensáveis, sem prejuízo de prévia liquidação, quando necessária. A providência visa preservar a regular tramitação recursal do processo de conhecimento, permitir o arquivamento oportuno dos autos principais após o trânsito em julgado e o cumprimento das providências finais, evitar a sobreposição de execuções, honorários, parcelas ilíquidas e obrigações eventualmente não alcançadas por efeito suspensivo, bem como racionalizar a gestão cartorária em ambiente eletrônico, sem alteração da competência, da prevenção ou do título judicial formado nestes autos. Caso seja protocolado pedido de cumprimento de sentença nos autos principais, deverá a UPJ certificar a ocorrência e intimar a parte requerente para reapresentá-lo em autos apartados, por dependência, no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo impossibilidade técnica do sistema, certifique-se o ocorrido e renovem-se os autos conclusos. Publicação e intimação eletrônicas. Cumpra-se. Anápolis-GO, data da assinatura digital. Rodrigo de Castro Ferreira Juiz de Direito Obs.: O presente ato decisório serve automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, conforme estabelecido no artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial de 2022.
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