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5259751-34.2026.8.09.0025
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- TJGO
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- set/2026
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Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5259751-34.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Christiane Ribeiro de Andrade Promovido(a): NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Revisão Contratual c/c Cobrança ajuizada por Christiane Ribeiro de Andrade em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A., partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. Narra a requerente, em síntese fática exordial constante no evento 1, que celebrou com a parte requerida, no mês de outubro de 2019, instrumento particular de promessa de compra e venda referente a uma cota imobiliária correspondente à unidade n.º 002/11 do empreendimento Praias do Lago Eco Resort, sob o regime de multipropriedade. Aponta que efetuou o adimplemento da quantia inicial de R$ 2.990,00 a título de comissão de corretagem, acrescida de 84 parcelas mensais sucessivas pactuadas no valor básico de R$ 358,28, as quais foram quitadas ao longo da relação contratual e atingiram a monta total de R$ 60.406,71. Aduz que perdeu o interesse na manutenção do vínculo e solicitou o distrato administrativo, deparando-se com cláusula penal estipulada em percentual de retenção de 50% dos valores pagos, o que considera manifestamente abusivo e violador do equilíbrio contratual diante da previsão de retenção de apenas 10% na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora. Pugnou, em sede preliminar, pelo desinteresse na conciliação e, no mérito, requereu a inversão do ônus da prova, a declaração de rescisão do contrato e a revisão das penalidades para fixar a retenção em 10% dos valores adimplidos (R$ 6.040,67), com a restituição da quantia de R$ 54.366,03 ou, subsidiariamente, a limitação da retenção ao patamar de 20% (R$ 12.081,34), restituindo-se a importância de R$ 48.325,36, além dos consectários legais. Instruiu a peça inaugural com procuração e documentos comprobatórios (evento 1). Distribuído o feito, determinou-se a inclusão da demanda no Juízo 100% Digital e a designação de audiência perante a Central de Conciliadores (eventos 2, 3 e 5). Devidamente citada por meio eletrônico (eventos 10, 11 e 13), a demandada NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. apresentou contestação tempestiva no evento 14. Suscitou prejudicial de mérito consubstanciada na prescrição trienal da pretensão de restituição da taxa de corretagem, com suporte no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. No mérito, alegou que o contrato foi integralmente quitado pela adquirente, consubstanciando negócio jurídico perfeito e acabado que inviabiliza a pretendida rescisão por desistência imotivada unilateral. Subsidiariamente, aduziu a ausência de vício de consentimento na celebração, sustentando a estrita legalidade da cláusula de retenção de 50% dos valores adimplidos em virtude da incidência da Lei n.º 13.786/2018 perante empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, bem como a necessidade de retenção integral da comissão de corretagem, de dedução de indenização por taxa de fruição no patamar de 0,5% ao mês a contar da imissão na posse e de desconto de eventuais débitos de despesas condominiais propter rem. Refutou a inversão do ônus probatório e defendeu que, em caso de eventual condenação restitutória, os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado calculados pela taxa Selic de forma isolada. Juntou atos constitutivos, procuração e extratos financeiros (evento 14). Realizada sessão de conciliação virtual, não houve acordo entre as partes, registrando-se o requerimento de julgamento antecipado do mérito (evento 15). A autora colacionou manifestação em impugnação à contestação no evento 16, rebatendo a preliminar arguida e reiterando os termos deduzidos na peça de ingresso acerca da onerosidade excessiva das retenções avençadas. Instadas a manifestarem sobre o interesse na dilação probatória mediante certidão de intimação, transcorreu o prazo legal sem manifestação das partes (eventos 17 a 22). Substabelecimento sem reserva de poderes foi aportado no evento 24. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Das questões preliminares e prejudiciais de mérito A parte ré arguiu a prejudicial de prescrição trienal referente ao pedido de ressarcimento dos valores adimplidos a título de comissão de corretagem, fundamentando a tese no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Compulsando detalhadamente o caderno processual, constata-se que a contratação originária da unidade em multipropriedade foi firmada entre as partes em outubro de 2019, oportunidade em que foi convencionado e quitado o valor de R$ 2.990,00 referente à corretagem entre os meses de novembro de 2019 e março de 2020, consoante demonstram os comprovantes colacionados aos autos (evento 1). A presente demanda declaratória e condenatória foi ajuizada apenas em 25 de março de 2026 (evento 1). Considerando que a pretensão voltada ao ressarcimento ou à discussão da legitimidade da taxa de corretagem decorrente de contrato imobiliário sujeita-se ao lapso prescricional de 3 anos, o termo final operou-se no início de 2023, antes do ajuizamento da presente demanda. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento vinculante no julgamento do Tema Repetitivo 938, fixando a seguinte tese para os fins do artigo 1.040 do CPC: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.(STJ - REsp: 1551956 SP 2015/0216171-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RSTJ vol. 245 p. 340) Dessa forma, operado o decurso do prazo prescricional trienal sem a oportuna provocação do Poder Judiciário, resta consumada a perda da exigibilidade jurídica da pretensão de restituição ou de abatimento do encargo financeiro da corretagem, tornando inviável o seu cômputo no recálculo das verbas adimplidas. Entretanto, do exame detido dos pedidos formulados na exordial, depreende-se que a demandante não requereu a restituição autônoma da taxa de corretagem, mas sim a devolução do montante derivado das parcelas contratuais ordinárias adimplidas em favor da requerida até a quitação, que somaram o valor básico de R$ 54.366,03, deduzida a penalidade compensatória requerida. Contudo, na extensão em que a comissão de corretagem foi mencionada na narrativa fática inicial e nas teses de liquidação de retenção, impõe-se reconhecer a perda da exigibilidade de repetição desse encargo. Por esses fundamentos, acolho a prejudicial de prescrição em relação à comissão de corretagem e julgo extinta a pretensão quanto a tal verba, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil. No que tange à tese defensiva preliminar sobre a impossibilidade jurídica do pedido de rescisão decorrente de o negócio jurídico encontrar-se perfeito, acabado e integralmente adimplido, confunde-se diretamente com o cerne do mérito da demanda e com este será enfrentada. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação, passo à análise meritória. Do mérito O feito comporta julgamento antecipado do mérito, com fulcro no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a controvérsia instaurada cinge-se a matérias de direito e de fato demonstradas pela prova documental constante dos autos, mostrando-se desnecessária e inócua a produção de outras provas em audiência instrutória, especialmente diante da inércia das partes quando expressamente intimadas para especificação probatória. A controvérsia cinge-se em averiguar a viabilidade da resolução do contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade por iniciativa da promitente compradora a possibilidade de desfazimento da avença após a quitação do preço ajustado; o patamar de retenção a título de cláusula penal e a admissibilidade de dedução de fruição, débitos condominiais e consectários de liquidação. Aplica-se à presente demanda o Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078/1990), porquanto a autora qualifica-se como destinatária final da fração imobiliária adquirida e a requerida figura como fornecedora e desenvolvedora da incorporação no mercado imobiliário, ex vi dos artigos 2º e 3º da legislação consumerista. A circunstância de a aquisição versar sobre regime de multipropriedade regido pela Lei n.º 13.777/2018 e pelo Código Civil não afasta os preceitos de ordem pública garantidores do equilíbrio das relações de consumo. Superado tal ponto, cumpre enfrentar o argumento da requerida que sustenta a impossibilidade de rescisão contratual em razão de as obrigações da promitente compradora encontrarem-se totalmente quitadas, o que consubstanciaria negócio jurídico perfeito e acabado incompatível com o distrato judicial. A pretensão resolutiva deduzida pelo consumidor que já integralizou o preço das parcelas ajustadas encontra óbice substancial na sistemática obrigacional brasileira. O instrumento celebrado entre as partes configurou promessa irretratável de compra e venda de fração imobiliária autônoma, cuja utilidade fático-jurídica para a compradora exauriu-se mediante o pagamento integral das contraprestações pecuniárias pactuadas. Conforme se afere dos extratos financeiros colacionados aos autos (evento 1 e evento 14), a requerente adimpliu a totalidade das 84 parcelas contratadas, mantendo o bem à sua inteira disposição desde a expedição do habite-se e entrega das chaves da unidade ocorrida em janeiro de 2021. O adimplemento pontual e integral de todas as obrigações pecuniárias contraídas acarreta a extinção regular do contrato de promessa de compra e venda pelo cumprimento da prestação principal, exaurindo os efeitos materiais que legitimam o exercício da resilição unilateral ou da resolução motivada por onerosidade. Corroborando essa diretriz dogmática, o Superior Tribunal de Justiça assentou de maneira expressa que a quitação bilateral das prestações contratuais elide o direito potestativo de resilição unilateral, estabelecendo que "o adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor", em homenagem aos postulados da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da proteção da confiança legítima: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBMISSÃO AO CDC. SÚMULA 543 DO STJ. INADIMPLEMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO INTEGRALMENTE QUITADO. DIREITO DE DESISTÊNCIA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. 1. Ação de resolução contratual ajuizada em 3/11/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 17/5/2022 e concluso ao gabinete em 2/9/2022.2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) se o adimplemento das prestações de ambas as partes em contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor; e b) as consequências do exercício desse direito, se cabível.3. De acordo com a Súmula 543 do STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido.5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor.6. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois reconheceu, com base nas provas colacionados autos, que houve o cumprimento do contrato por ambas as partes, o que afasta o direito de desistência do promitente comprador, em prestígio à força obrigatória dos contratos, à segurança jurídica e ao princípio da confiança legítima.7. Recurso especial provido para restabelecer a sentença.(STJ - REsp: 2023670 SP 2022/0272713-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2023) Nessa mesma linha de intelecção, o STJ reafirmou que a satisfação integral das parcelas exaure a causa negocial e a finalidade econômica do contrato preliminar, tornando incabível a posterior pretensão de desfazimento unilateral da avença: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. NATUREZA IRRETRATÁVEL DA AVENÇA APÓS O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRINCIPAIS. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA REGISTRAL (ESCRITURA PÚBLICA). IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE DESFAZIMENTO DO VÍNCULO. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA (RESP 2.023.670/SP). BOA-FÉ OBJETIVA. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se a definir a possibilidade de o promitente comprador rescindir unilateralmente (desistir), sem motivo legítimo, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel após o pagamento integral do preço, sob o fundamento de que a propriedade ainda não foi formalmente transferida no registro imobiliário. 2. "4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido. 5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor."(REsp 2.023.670/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023.) 3. O adimplemento integral do preço pelo consumidor exaure a finalidade econômica primária do contrato do ponto de vista obrigacional do adquirente, tornando o negócio jurídico perfeito e acabado. 4.Admitir a resilição unilateral de contrato quitado, anos após sua celebração, a pretexto de ausência de escritura pública, vulneraria a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), além de fomentar a especulação imobiliária e gerar insegurança jurídica, permitindo ao adquirente desfazer o negócio conforme a oscilação de mercado, em prejuízo da coletividade de contratantes.5. Hipótese em que não se verifica inadimplemento da vendedora ou vício de consentimento, mas mera conveniência da adquirente em desfazer o negócio após a quitação.6. Recurso especial desprovido.(STJ - REsp: 00000000000002210138 SP 2025/0146923-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026) Em perfeita harmonia com o entendimento dos Tribunais Superiores, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás firmou sólida jurisprudência reconhecendo a impossibilidade de rescisão de compromisso de compra e venda de fração imobiliária quando o preço encontra-se integralmente pago e o imóvel disponibilizado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato quitado pelas partes não se mostra passível de ser rescindido por mero arrependimento ou conveniência de uma delas, visto que se trata de negócio jurídico perfeito e acabado (art. 5º, XXXVI, CF e art. 6º da LINDB). 2. Na hipótese, tendo a autora quitado o preço avençado e utilizado o imóvel em diversas oportunidades, restando apenas a entrega da escritura, impossível a rescisão do contrato, mormente porque houve a extinção natural da obrigação, mediante a quitação do preço avençado. Assim, caso a adquirente esteja insatisfeita com a aquisição feita, caberá a ela promover a alienação de sua cota imobiliária. 3. Ademais, eventual alegação de que houve atraso na entrega do imóvel, neste caso, não pode ter o condão de rescindir o negócio jurídico, o que não obsta a apuração de eventuais perdas e danos em ação própria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.(TJ-GO 5212675-43.2020.8.09.0051, Relator: FERNANDO DE MELLO XAVIER, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2023) Permitir que o consumidor, anos após ter adimplido integralmente o preço avençado e estando na posse da fração ideal no resort, postule em juízo a devolução da maior fatia dos valores investidos equivaleria a instituir verdadeira obrigação de recompra forçada em detrimento da incorporadora alienante, sem que haja suporte legal, contratual ou cláusula de retrovenda validamente estipulada. O ordenamento jurídico tutela a liberdade negocial e admite a resolução do compromisso de compra e venda quando o promitente comprador, durante a execução continuada do contrato, torna-se financeiramente impossibilitado de suportar o pagamento das parcelas vincendas, mecanismo destinado a evitar o agravamento da ruína patrimonial e resguardar a restituição parcial do capital vertido. Todavia, cessada a fase executiva do contrato pelo pagamento da última parcela e consumada a satisfação dos interesses recíprocos dos pactuantes, opera-se a extinção natural do vínculo obrigacional. Ademais, mesmo que se admitisse a resilição da avença exaurida, a pretensão da autora de ver restituídos 90% ou 80% das importâncias adimplidas esbarraria nas regras introduzidas pela Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao artigo 67-A da Lei n.º 4.591/1964. O contrato celebrado em outubro de 2019 rege-se pelas normas da novel legislação imobiliária, a qual autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente quando o empreendimento ostenta patrimônio de afetação instituído, cumulada com a taxa de fruição do imóvel de 0,5% ao mês durante todo o período em que a unidade autônoma ou a fração temporal esteve disponibilizada, e deduções dos encargos de condomínio vencidos. No caso em apreço, constata-se que a fração imobiliária foi colocada à disposição da autora a partir de janeiro de 2021 (evento 14), termo em que foram emitidas as cotas condominiais e assegurado o cronograma de utilização turnária do resort. O montante da taxa de fruição devida no lapso de 2021 até 2026, associado à cláusula penal compensatória validamente estipulada e às despesas administrativas de praxe, superaria o próprio saldo remanescente vindicado na petição inicial, esvaziando a existência de qualquer saldo credor passível de restituição à autora e culminando em inadmissível desequilíbrio material em desfavor da fornecedora. Portanto, considerando que as obrigações contratuais principais foram consumadas pelo pagamento e pela entrega do bem autônomo, não se constata a presença de vício na formação do ato negocial nem de conduta ilícita praticada pela empresa requerida, sendo imperiosa a manutenção integral das estipulações do negócio jurídico avençado entre as partes e o consequente desacolhimento dos pleitos de rescisão imotivada extemporânea e de restituição de importâncias pecuniárias. Dispositivo Ante o exposto, acolho a prejudicial arguida pela ré e julgo extinta a pretensão relativa à restituição dos valores decorrentes da comissão de corretagem, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil. No mérito, julgo improcedentes os pedidos formulados por Christiane Ribeiro de Andrade em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e, por conseguinte, julgo extinto o processo, com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas processuais nem honorários advocatícios nesta fase procedimental, em conformidade com o disposto no artigo 55, caput, da Lei n.º 9.099/1995. Defiro o cadastramento da advogada Carmen Thatiana Bom Rocha, inscrita na OAB/GO sob o n.º 39.648, determinando à Secretaria deste Juízo que anote a baixa da procuradora anterior, conforme requerido no substabelecimento juntado ao evento 24. Sem custas processuais e sem condenação em honorários advocatícios nesta fase processual de primeiro grau, nos termos dos artigos 54 e 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão comprovar documentalmente a alegada hipossuficiência econômica, nos moldes do artigo 99 do Código de Processo Civil. Interposto recurso e comprovado o recolhimento do preparo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias úteis. Após o juízo de admissibilidade, remetam-se os autos à Turma Recursal. Havendo o pagamento voluntário da condenação, fica desde logo autorizada a expedição de alvará judicial ou ordem de transferência bancária em favor do promovente ou de seu procurador legalmente habilitado. Com o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquive-se o feito com as devidas baixas e cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5259751-34.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Christiane Ribeiro de Andrade Promovido(a): NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Revisão Contratual c/c Cobrança ajuizada por Christiane Ribeiro de Andrade em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A., partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. Narra a requerente, em síntese fática exordial constante no evento 1, que celebrou com a parte requerida, no mês de outubro de 2019, instrumento particular de promessa de compra e venda referente a uma cota imobiliária correspondente à unidade n.º 002/11 do empreendimento Praias do Lago Eco Resort, sob o regime de multipropriedade. Aponta que efetuou o adimplemento da quantia inicial de R$ 2.990,00 a título de comissão de corretagem, acrescida de 84 parcelas mensais sucessivas pactuadas no valor básico de R$ 358,28, as quais foram quitadas ao longo da relação contratual e atingiram a monta total de R$ 60.406,71. Aduz que perdeu o interesse na manutenção do vínculo e solicitou o distrato administrativo, deparando-se com cláusula penal estipulada em percentual de retenção de 50% dos valores pagos, o que considera manifestamente abusivo e violador do equilíbrio contratual diante da previsão de retenção de apenas 10% na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora. Pugnou, em sede preliminar, pelo desinteresse na conciliação e, no mérito, requereu a inversão do ônus da prova, a declaração de rescisão do contrato e a revisão das penalidades para fixar a retenção em 10% dos valores adimplidos (R$ 6.040,67), com a restituição da quantia de R$ 54.366,03 ou, subsidiariamente, a limitação da retenção ao patamar de 20% (R$ 12.081,34), restituindo-se a importância de R$ 48.325,36, além dos consectários legais. Instruiu a peça inaugural com procuração e documentos comprobatórios (evento 1). Distribuído o feito, determinou-se a inclusão da demanda no Juízo 100% Digital e a designação de audiência perante a Central de Conciliadores (eventos 2, 3 e 5). Devidamente citada por meio eletrônico (eventos 10, 11 e 13), a demandada NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. apresentou contestação tempestiva no evento 14. Suscitou prejudicial de mérito consubstanciada na prescrição trienal da pretensão de restituição da taxa de corretagem, com suporte no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. No mérito, alegou que o contrato foi integralmente quitado pela adquirente, consubstanciando negócio jurídico perfeito e acabado que inviabiliza a pretendida rescisão por desistência imotivada unilateral. Subsidiariamente, aduziu a ausência de vício de consentimento na celebração, sustentando a estrita legalidade da cláusula de retenção de 50% dos valores adimplidos em virtude da incidência da Lei n.º 13.786/2018 perante empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, bem como a necessidade de retenção integral da comissão de corretagem, de dedução de indenização por taxa de fruição no patamar de 0,5% ao mês a contar da imissão na posse e de desconto de eventuais débitos de despesas condominiais propter rem. Refutou a inversão do ônus probatório e defendeu que, em caso de eventual condenação restitutória, os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado calculados pela taxa Selic de forma isolada. Juntou atos constitutivos, procuração e extratos financeiros (evento 14). Realizada sessão de conciliação virtual, não houve acordo entre as partes, registrando-se o requerimento de julgamento antecipado do mérito (evento 15). A autora colacionou manifestação em impugnação à contestação no evento 16, rebatendo a preliminar arguida e reiterando os termos deduzidos na peça de ingresso acerca da onerosidade excessiva das retenções avençadas. Instadas a manifestarem sobre o interesse na dilação probatória mediante certidão de intimação, transcorreu o prazo legal sem manifestação das partes (eventos 17 a 22). Substabelecimento sem reserva de poderes foi aportado no evento 24. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Das questões preliminares e prejudiciais de mérito A parte ré arguiu a prejudicial de prescrição trienal referente ao pedido de ressarcimento dos valores adimplidos a título de comissão de corretagem, fundamentando a tese no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Compulsando detalhadamente o caderno processual, constata-se que a contratação originária da unidade em multipropriedade foi firmada entre as partes em outubro de 2019, oportunidade em que foi convencionado e quitado o valor de R$ 2.990,00 referente à corretagem entre os meses de novembro de 2019 e março de 2020, consoante demonstram os comprovantes colacionados aos autos (evento 1). A presente demanda declaratória e condenatória foi ajuizada apenas em 25 de março de 2026 (evento 1). Considerando que a pretensão voltada ao ressarcimento ou à discussão da legitimidade da taxa de corretagem decorrente de contrato imobiliário sujeita-se ao lapso prescricional de 3 anos, o termo final operou-se no início de 2023, antes do ajuizamento da presente demanda. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento vinculante no julgamento do Tema Repetitivo 938, fixando a seguinte tese para os fins do artigo 1.040 do CPC: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.(STJ - REsp: 1551956 SP 2015/0216171-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RSTJ vol. 245 p. 340) Dessa forma, operado o decurso do prazo prescricional trienal sem a oportuna provocação do Poder Judiciário, resta consumada a perda da exigibilidade jurídica da pretensão de restituição ou de abatimento do encargo financeiro da corretagem, tornando inviável o seu cômputo no recálculo das verbas adimplidas. Entretanto, do exame detido dos pedidos formulados na exordial, depreende-se que a demandante não requereu a restituição autônoma da taxa de corretagem, mas sim a devolução do montante derivado das parcelas contratuais ordinárias adimplidas em favor da requerida até a quitação, que somaram o valor básico de R$ 54.366,03, deduzida a penalidade compensatória requerida. Contudo, na extensão em que a comissão de corretagem foi mencionada na narrativa fática inicial e nas teses de liquidação de retenção, impõe-se reconhecer a perda da exigibilidade de repetição desse encargo. Por esses fundamentos, acolho a prejudicial de prescrição em relação à comissão de corretagem e julgo extinta a pretensão quanto a tal verba, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil. No que tange à tese defensiva preliminar sobre a impossibilidade jurídica do pedido de rescisão decorrente de o negócio jurídico encontrar-se perfeito, acabado e integralmente adimplido, confunde-se diretamente com o cerne do mérito da demanda e com este será enfrentada. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação, passo à análise meritória. Do mérito O feito comporta julgamento antecipado do mérito, com fulcro no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a controvérsia instaurada cinge-se a matérias de direito e de fato demonstradas pela prova documental constante dos autos, mostrando-se desnecessária e inócua a produção de outras provas em audiência instrutória, especialmente diante da inércia das partes quando expressamente intimadas para especificação probatória. A controvérsia cinge-se em averiguar a viabilidade da resolução do contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade por iniciativa da promitente compradora a possibilidade de desfazimento da avença após a quitação do preço ajustado; o patamar de retenção a título de cláusula penal e a admissibilidade de dedução de fruição, débitos condominiais e consectários de liquidação. Aplica-se à presente demanda o Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078/1990), porquanto a autora qualifica-se como destinatária final da fração imobiliária adquirida e a requerida figura como fornecedora e desenvolvedora da incorporação no mercado imobiliário, ex vi dos artigos 2º e 3º da legislação consumerista. A circunstância de a aquisição versar sobre regime de multipropriedade regido pela Lei n.º 13.777/2018 e pelo Código Civil não afasta os preceitos de ordem pública garantidores do equilíbrio das relações de consumo. Superado tal ponto, cumpre enfrentar o argumento da requerida que sustenta a impossibilidade de rescisão contratual em razão de as obrigações da promitente compradora encontrarem-se totalmente quitadas, o que consubstanciaria negócio jurídico perfeito e acabado incompatível com o distrato judicial. A pretensão resolutiva deduzida pelo consumidor que já integralizou o preço das parcelas ajustadas encontra óbice substancial na sistemática obrigacional brasileira. O instrumento celebrado entre as partes configurou promessa irretratável de compra e venda de fração imobiliária autônoma, cuja utilidade fático-jurídica para a compradora exauriu-se mediante o pagamento integral das contraprestações pecuniárias pactuadas. Conforme se afere dos extratos financeiros colacionados aos autos (evento 1 e evento 14), a requerente adimpliu a totalidade das 84 parcelas contratadas, mantendo o bem à sua inteira disposição desde a expedição do habite-se e entrega das chaves da unidade ocorrida em janeiro de 2021. O adimplemento pontual e integral de todas as obrigações pecuniárias contraídas acarreta a extinção regular do contrato de promessa de compra e venda pelo cumprimento da prestação principal, exaurindo os efeitos materiais que legitimam o exercício da resilição unilateral ou da resolução motivada por onerosidade. Corroborando essa diretriz dogmática, o Superior Tribunal de Justiça assentou de maneira expressa que a quitação bilateral das prestações contratuais elide o direito potestativo de resilição unilateral, estabelecendo que "o adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor", em homenagem aos postulados da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da proteção da confiança legítima: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBMISSÃO AO CDC. SÚMULA 543 DO STJ. INADIMPLEMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO INTEGRALMENTE QUITADO. DIREITO DE DESISTÊNCIA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. 1. Ação de resolução contratual ajuizada em 3/11/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 17/5/2022 e concluso ao gabinete em 2/9/2022.2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) se o adimplemento das prestações de ambas as partes em contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor; e b) as consequências do exercício desse direito, se cabível.3. De acordo com a Súmula 543 do STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido.5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor.6. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois reconheceu, com base nas provas colacionados autos, que houve o cumprimento do contrato por ambas as partes, o que afasta o direito de desistência do promitente comprador, em prestígio à força obrigatória dos contratos, à segurança jurídica e ao princípio da confiança legítima.7. Recurso especial provido para restabelecer a sentença.(STJ - REsp: 2023670 SP 2022/0272713-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2023) Nessa mesma linha de intelecção, o STJ reafirmou que a satisfação integral das parcelas exaure a causa negocial e a finalidade econômica do contrato preliminar, tornando incabível a posterior pretensão de desfazimento unilateral da avença: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. NATUREZA IRRETRATÁVEL DA AVENÇA APÓS O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRINCIPAIS. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA REGISTRAL (ESCRITURA PÚBLICA). IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE DESFAZIMENTO DO VÍNCULO. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA (RESP 2.023.670/SP). BOA-FÉ OBJETIVA. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se a definir a possibilidade de o promitente comprador rescindir unilateralmente (desistir), sem motivo legítimo, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel após o pagamento integral do preço, sob o fundamento de que a propriedade ainda não foi formalmente transferida no registro imobiliário. 2. "4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido. 5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor."(REsp 2.023.670/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023.) 3. O adimplemento integral do preço pelo consumidor exaure a finalidade econômica primária do contrato do ponto de vista obrigacional do adquirente, tornando o negócio jurídico perfeito e acabado. 4.Admitir a resilição unilateral de contrato quitado, anos após sua celebração, a pretexto de ausência de escritura pública, vulneraria a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), além de fomentar a especulação imobiliária e gerar insegurança jurídica, permitindo ao adquirente desfazer o negócio conforme a oscilação de mercado, em prejuízo da coletividade de contratantes.5. Hipótese em que não se verifica inadimplemento da vendedora ou vício de consentimento, mas mera conveniência da adquirente em desfazer o negócio após a quitação.6. Recurso especial desprovido.(STJ - REsp: 00000000000002210138 SP 2025/0146923-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026) Em perfeita harmonia com o entendimento dos Tribunais Superiores, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás firmou sólida jurisprudência reconhecendo a impossibilidade de rescisão de compromisso de compra e venda de fração imobiliária quando o preço encontra-se integralmente pago e o imóvel disponibilizado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato quitado pelas partes não se mostra passível de ser rescindido por mero arrependimento ou conveniência de uma delas, visto que se trata de negócio jurídico perfeito e acabado (art. 5º, XXXVI, CF e art. 6º da LINDB). 2. Na hipótese, tendo a autora quitado o preço avençado e utilizado o imóvel em diversas oportunidades, restando apenas a entrega da escritura, impossível a rescisão do contrato, mormente porque houve a extinção natural da obrigação, mediante a quitação do preço avençado. Assim, caso a adquirente esteja insatisfeita com a aquisição feita, caberá a ela promover a alienação de sua cota imobiliária. 3. Ademais, eventual alegação de que houve atraso na entrega do imóvel, neste caso, não pode ter o condão de rescindir o negócio jurídico, o que não obsta a apuração de eventuais perdas e danos em ação própria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.(TJ-GO 5212675-43.2020.8.09.0051, Relator: FERNANDO DE MELLO XAVIER, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/07/2023) Permitir que o consumidor, anos após ter adimplido integralmente o preço avençado e estando na posse da fração ideal no resort, postule em juízo a devolução da maior fatia dos valores investidos equivaleria a instituir verdadeira obrigação de recompra forçada em detrimento da incorporadora alienante, sem que haja suporte legal, contratual ou cláusula de retrovenda validamente estipulada. O ordenamento jurídico tutela a liberdade negocial e admite a resolução do compromisso de compra e venda quando o promitente comprador, durante a execução continuada do contrato, torna-se financeiramente impossibilitado de suportar o pagamento das parcelas vincendas, mecanismo destinado a evitar o agravamento da ruína patrimonial e resguardar a restituição parcial do capital vertido. Todavia, cessada a fase executiva do contrato pelo pagamento da última parcela e consumada a satisfação dos interesses recíprocos dos pactuantes, opera-se a extinção natural do vínculo obrigacional. Ademais, mesmo que se admitisse a resilição da avença exaurida, a pretensão da autora de ver restituídos 90% ou 80% das importâncias adimplidas esbarraria nas regras introduzidas pela Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao artigo 67-A da Lei n.º 4.591/1964. O contrato celebrado em outubro de 2019 rege-se pelas normas da novel legislação imobiliária, a qual autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente quando o empreendimento ostenta patrimônio de afetação instituído, cumulada com a taxa de fruição do imóvel de 0,5% ao mês durante todo o período em que a unidade autônoma ou a fração temporal esteve disponibilizada, e deduções dos encargos de condomínio vencidos. No caso em apreço, constata-se que a fração imobiliária foi colocada à disposição da autora a partir de janeiro de 2021 (evento 14), termo em que foram emitidas as cotas condominiais e assegurado o cronograma de utilização turnária do resort. O montante da taxa de fruição devida no lapso de 2021 até 2026, associado à cláusula penal compensatória validamente estipulada e às despesas administrativas de praxe, superaria o próprio saldo remanescente vindicado na petição inicial, esvaziando a existência de qualquer saldo credor passível de restituição à autora e culminando em inadmissível desequilíbrio material em desfavor da fornecedora. Portanto, considerando que as obrigações contratuais principais foram consumadas pelo pagamento e pela entrega do bem autônomo, não se constata a presença de vício na formação do ato negocial nem de conduta ilícita praticada pela empresa requerida, sendo imperiosa a manutenção integral das estipulações do negócio jurídico avençado entre as partes e o consequente desacolhimento dos pleitos de rescisão imotivada extemporânea e de restituição de importâncias pecuniárias. Dispositivo Ante o exposto, acolho a prejudicial arguida pela ré e julgo extinta a pretensão relativa à restituição dos valores decorrentes da comissão de corretagem, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil. No mérito, julgo improcedentes os pedidos formulados por Christiane Ribeiro de Andrade em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e, por conseguinte, julgo extinto o processo, com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas processuais nem honorários advocatícios nesta fase procedimental, em conformidade com o disposto no artigo 55, caput, da Lei n.º 9.099/1995. Defiro o cadastramento da advogada Carmen Thatiana Bom Rocha, inscrita na OAB/GO sob o n.º 39.648, determinando à Secretaria deste Juízo que anote a baixa da procuradora anterior, conforme requerido no substabelecimento juntado ao evento 24. Sem custas processuais e sem condenação em honorários advocatícios nesta fase processual de primeiro grau, nos termos dos artigos 54 e 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão comprovar documentalmente a alegada hipossuficiência econômica, nos moldes do artigo 99 do Código de Processo Civil. Interposto recurso e comprovado o recolhimento do preparo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias úteis. Após o juízo de admissibilidade, remetam-se os autos à Turma Recursal. Havendo o pagamento voluntário da condenação, fica desde logo autorizada a expedição de alvará judicial ou ordem de transferência bancária em favor do promovente ou de seu procurador legalmente habilitado. Com o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquive-se o feito com as devidas baixas e cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
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