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5180146-39.2026.8.09.0025

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Tribunal: TJGO
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Período: set/2026

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11 set 2026
Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5180146-39.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Rafael Araújo Carneiro Promovido(a): Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais, com pedido de tutela de urgência, proposta por Rafael Araújo Carneiro em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Praias do Lago Eco Resort, partes qualificadas nos autos. Na petição inicial, narra o autor, em síntese, que em 30 de novembro de 2019 celebrou com as rés contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade (cota G508/22), referente ao empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", localizado em Caldas Novas/GO (evento 1, arquivo 6). Sustenta que, após aproximadamente 6 (seis) anos de vigência do contrato, decidiu desistir do negócio, tendo encontrado obstáculos para a rescisão extrajudicial. Alega falha na prestação dos serviços, restrição de uso do imóvel a Caldas Novas e dificuldades para efetivar reservas, em desacordo com as promessas contratuais e publicitárias. Requer, ao final, a rescisão do contrato com a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, taxas condominiais e demais despesas, além de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 42.926,46 (evento 1). A tutela de urgência foi deferida (evento 6) para determinar a suspensão das cobranças das parcelas do contrato e a abstenção de inclusão do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária de R$ 300,00, limitada a R$ 6.000,00. Na mesma oportunidade, foi deferida a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, e designada audiência de conciliação. Compulsando os autos, verificou-se que, sob a denominação "Praias do Lago Eco Resort", o autor indicou o CNPJ da empresa Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., a qual compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação. O condomínio edilício Praias do Lago Eco Resort, ente autônomo, não foi citado e não integra a presente lide, inexistindo relação processual válida em relação a ele. Desse modo, o polo passivo da demanda é composto, efetivamente, por NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. As rés Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. e NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. apresentaram contestações (eventos 23 e 24), arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva, incompetência territorial, ausência de responsabilidade solidária e prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. No mérito, defenderam a validade do contrato, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, a retenção de 50% dos valores pagos em razão do regime de patrimônio de afetação, a legalidade da comissão de corretagem e a inexistência de danos morais. O autor apresentou impugnação às contestações (eventos 30 e 31), refutando as preliminares e repisando os termos da inicial. Requereu a rejeição de todas as preliminares, a aplicação integral do CDC, a responsabilidade solidária das rés, o afastamento da prescrição da corretagem e a procedência dos pedidos. Realizada audiência de conciliação perante a Central de Conciliadores, a tentativa de autocomposição restou infrutífera. Na ocasião, as rés requereram o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, enquanto o autor manifestou interesse na produção de provas orais (evento 25). Intimadas as partes para especificar provas, as rés requereram o julgamento antecipado da lide, enquanto o autor manifestou interesse na produção de prova oral e testemunhal (eventos 39, 40 e 41). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, e dos arts. 5º e 33 da Lei nº 9.099/95. Com efeito, a matéria fática relevante ao desfecho da causa encontra-se satisfatoriamente delineada pelos contratos, extratos de pagamento, matrícula do imóvel e correspondências carreadas aos autos eletrônicos, sendo a controvérsia remanescente estritamente de direito, de modo que a colheita de prova oral ou pericial em audiência de instrução revelaria ato manifestamente inútil e protelatório, em homenagem aos princípios da celeridade, simplicidade e economia processual que regem o microssistema dos Juizados Especiais. Por conseguinte, indefiro o pedido de produção de prova oral e testemunhal formulado pelo autor, porquanto desnecessária à solução da lide, e passo ao julgamento antecipado do mérito. Da preliminar de ilegitimidade passiva A ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. sustenta que não integrou o contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor e a incorporadora NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A., tratando-se de pessoa jurídica distinta, com finalidade exclusivamente hoteleira, cuja atuação se restringiria à administração dos serviços de hotelaria do empreendimento após a conclusão da obra. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. Embora a ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. não figure formalmente como signatária do instrumento de promessa de compra e venda, os elementos probatórios coligidos aos autos demonstram que ela integra o grupo econômico de fato que atua de forma coordenada na exploração hoteleira do empreendimento "Praias do Lago Eco Resort". A identidade de administradores, a comunhão de interesses e a atuação conjunta na comercialização e na gestão do empreendimento evidenciam a existência de conglomerado econômico que se apresenta de forma integrada perante o consumidor. A relação jurídica em debate ostenta natureza consumerista, aplicando-se integralmente o Código de Defesa do Consumidor. A existência de grupo econômico, comprovada pela identidade societária e comunhão de interesses entre as rés, autoriza o reconhecimento da responsabilidade solidária, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. O art. 28, § 2º, do CDC dispõe que as sociedades integrantes dos grupos societários e as sociedades controladas são subsidiariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes do código. A teoria da aparência, reconhecida pela jurisprudência do STJ, impõe que empresas que compõem o mesmo conglomerado econômico e se apresentam de forma integrada perante o consumidor respondam solidariamente pelas obrigações decorrentes da relação de consumo. A empresa que atua em parceria com a incorporadora, apresentando-se perante o consumidor como gestora dos recursos e integrante do negócio, possui legitimidade passiva fundamentada na solidariedade da cadeia de fornecimento. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás firmou entendimento no sentido de que empresa integrante de grupo econômico que atua de forma coordenada na administração e na negociação de empreendimento imobiliário detém legitimidade para figurar no polo passivo de ação relacionada ao distrato, ainda que não tenha subscrito o contrato: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO E SOLIDARIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME.Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança em razão do inadimplemento de acordo em distrato imobiliário, relacionado à aquisição de fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade, condenando as empresas rés, integrantes de um mesmo grupo econômico, à restituição dos valores ajustados.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.Verificar se a apelante detém legitimidade para figurar no polo passivo da demanda e responder solidariamente pelos valores do distrato, ainda que não tenha subscrito a avença.III. RAZÕES DE DECIDIR.1. A relação jurídica em debate ostenta natureza consumerista, aplicando-se o CDC (arts. 2º e 3º).2. A existência de grupo econômico, comprovada pela identidade societária e comunhão de interesses entre as rés, autoriza o reconhecimento da responsabilidade solidária (arts. 7º, parágrafo único, 18 e 28, CDC).3. Aplicável ao caso a teoria da aparência, reconhecida pela jurisprudência do STJ, segundo a qual empresas que compõem o mesmo conglomerado econômico respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes da relação de consumo.4. A que atua de forma coordenada na administração e na negociação de empreendimento imobiliário detém legitimidade para figurar no polo passivo de ação de cobrança relacionada ao distrato, ainda que não tenha subscrito o contrato.5. Rejeitada a tese central do recurso, não subsiste o questionamento quanto à condenação em honorários advocatícios, sendo cabível a majoração (art. 85, §11, CPC/2015).IV. TESES.1. Empresa integrante de grupo econômico que atua de forma coordenada na administração e na negociação de empreendimento imobiliário detém legitimidade para figurar no polo passivo de ação de cobrança relacionada ao distrato, ainda que não tenha subscrito o contrato.2. A existência de grupo econômico e a aplicação da teoria da aparência autorizam o reconhecimento da responsabilidade solidária entre as empresas envolvidas na relação de consumo.V. DISPOSITIVO.Apelação cível conhecida e desprovida.Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC/2002, arts. 421 e 942; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 18 e 28; CPC/2015, arts. 85, §§2º e 11.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 2.541.657/RJ e REsp nº 1.987.240/SP; TJGO, AC nº 5827101-06 e AC nº 5861388-81. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6066483-06.2024.8.09.0142, DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 06/02/2026). (grifei). No mesmo sentido, o STJ reconheceu a legitimidade passiva de empresa que atua em parceria com a incorporadora, apresentando-se perante o consumidor como gestora dos recursos e integrante do negócio, com fundamento na teoria da aparência e na solidariedade da cadeia de fornecimento: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. SOLIDARIEDADE RECONHECIDA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. CARÁTER NÃO ABSOLUTO. DIREITO À RESCISÃO E RESTITUIÇÃO PARCIAL. SÚMULA N. 543/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SEGURO PRESTAMISTA. INCLUSÃO NO MONTANTE RETIDO. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ.1. A legitimidade passiva de empresa que atua em parceria com a incorporadora, apresentando-se perante o consumidor como gestora dos recursos e integrante do negócio (teoria da aparência), fundamenta-se na solidariedade da cadeia de fornecimento (arts. 7º e 25 do CDC). A alteração dessa premissa demanda o reexame de provas.Súmulas n. 5 e 7 do STJ.2. A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato e a restituição parcial das parcelas pagas, especialmente quando demonstrada a impossibilidade de manter o vínculo. Precedentes.3. Na hipótese de resolução por culpa do comprador, a retenção de valores deve flutuar entre 10% e 25% das quantias pagas, conforme as peculiaridades do caso. O Tribunal de origem, ao fixar 20%, alinhou-se à jurisprudência desta Corte. Súmula n. 83/STJ.4. Os valores despendidos com seguro prestamista e despesas operacionais consideram-se absorvidos pelo percentual de retenção estabelecido. A modificação dessa base de cálculo esbarra nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.095.809/RJ, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) A Terceira Câmara Cível do TJGO reafirmou que empresas do mesmo grupo que atuam conjuntamente na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento respondem solidariamente perante o consumidor, independentemente de CNPJs distintos, aplicando-se a teoria da aparência em favor do consumidor: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VÍCIO CONSTRUTIVO EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. TEORIA DA APARÊNCIA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. VALIDADE E SUFICIÊNCIA DA PROVA PERICIAL JUDICIAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ INEXISTENTE. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais decorrentes de vazamento em edificação, condena a construtora ao ressarcimento do valor despendido, fixa índices de correção monetária e juros conforme marcos legais supervenientes e impõe custas e honorários, buscando a reforma por alegada ilegitimidade passiva, cerceamento de defesa e ausência de vício e de nexo causal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) a parte integra a cadeia de fornecimento e ostenta legitimidade passiva, aplicando-se a teoria da aparência em ambiente de consumo; (ii) há cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral e pela alegada nulidade do laudo; (iii) o conjunto técnico-pericial comprova vício construtivo e nexo causal suficientes ao dever de indenizar; (iv) estão presentes hipóteses de litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a legitimidade passiva porque comprovada atuação integrada em grupo econômico na incorporação e comercialização do empreendimento, incidindo a teoria da aparência em favor do consumidor. 4. Aplica-se a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento nos termos do CDC, sendo irrelevante a distinção formal de CNPJs quando há comunhão de interesses e atuação conjunta. 5. Afasta-se o cerceamento de defesa porque o juiz é destinatário da prova e pode indeferir diligência inútil ou protelatória, bastando motivação adequada. 6. Configura-se preclusão quanto à prova oral quando a parte, intimada a especificá-la após o laudo, permanece inerte. 7. O laudo pericial oficial, produzido sob contraditório e por profissional de confiança do juízo, possui presunção de imparcialidade e comprova vício executório na junção de canos, correlacionando-o aos danos verificados. 8. Inexiste contraprova técnica robusta apta a infirmar as conclusões periciais, prevalecendo a perícia judicial. 9. Não se comprova falta de manutenção pelo ente demandado, incumbindo tal ônus à parte que a alega. 10. Incide o art. 618 do CC diante de vício de construção que compromete a solidez e a segurança da obra, impondo o dever de indenizar. 11. Inexiste litigância de má-fé porque ausentes as hipóteses do art. 80 do CPC, não se caracterizando alteração da verdade, resistência injustificada ou recurso manifestamente protelatório. IV. DISPOSITIVO e TESE 12. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. "Empresas do mesmo grupo que atuam conjuntamente na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento respondem solidariamente perante o consumidor, independentemente de CNPJs distintos." "O indeferimento de prova inútil ou protelatória não configura cerceamento quando a perícia judicial é suficiente e a parte deixa precluir a prova oral." "Na ausência de contraprova técnica idônea, o laudo pericial judicial produzido sob contraditório prevalece para comprovar vício construtivo e nexo causal." "A inexistência das hipóteses do art. 80 do CPC afasta a aplicação de penalidades por litigância de má-fé." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 8º, 85, § 11, 370, caput e parágrafo único, 371, 373, inc. II, 487, inc. I, 507; CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1º, 618; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º; CTN, art. 161, § 1º; Lei 14.905/2024; Resolução CMN 5.171/2024; Súmula 27/TJGO. Jurisprudência relevante citada: (TJGO, 5ª Câm. Cív., AC 5394256-83.2023.8.09.0051, relª. Desª. Mônica Cezar Senhorelo, j. em 21/08/2025, DJe de 21/08/2025), (TJGO, 3ª Câm. Cív., AC 5451991-60.2021.8.09.0143, rel. Des. Itamar de Lima, j. em 19/08/2025), (TJGO, 5ª Câm. Cív., AC 0413586-45.2016.8.09.0004, rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, j. em 17/11/2023), (TJGO, 1ª Câm. Cív., AC 5207829-12.2022.8.09.0051, rel. Dr. Pericles Di Montezuma Castro Moura, j. em 29/07/2025, DJe de 29/07/2025). (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5165685-57.2021.8.09.0051, RICARDO TEIXEIRA LEMOS - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 11/11/2025 13:00:00). (grifei). No caso em exame, a ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., conquanto não figure formalmente como sócia ostensiva no instrumento de promessa de compra e venda, integra o grupo econômico de fato que atua de forma coordenada na exploração hoteleira do empreendimento. A identidade de administradores e a comunhão de interesses entre as empresas do grupo evidenciam a atuação conjunta na cadeia de fornecimento, impondo-se o reconhecimento da responsabilidade solidária perante o consumidor, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. A tentativa de afastamento da responsabilidade com fundamento na separação formal das personalidades jurídicas não pode prevalecer quando a realidade fática demonstra a existência de grupo econômico que se apresenta de forma integrada perante o consumidor, gerando a legítima expectativa de responsabilidade solidária de todos os seus integrantes. Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., mantendo-a no polo passivo da demanda para julgamento do mérito. Da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem A ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. arguiu a prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, ao fundamento de que o contrato foi celebrado em 30/11/2019 e a presente demanda ajuizada em 03/03/2026, tendo transcorrido mais de 6 (seis) anos entre o pagamento e o ajuizamento da ação. A prejudicial de mérito merece acolhimento. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 938), fixou a tese de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, conforme o art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil: TEMA REPETITIVO STJ Tema 938: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) — Paradigma: REsp 1551956/SP. (grifei). No caso concreto, o contrato foi celebrado em 30 de novembro de 2019, e o pagamento da comissão de corretagem ocorreu no ato da contratação, conforme documento contratual (evento 1, arquivo 6). A presente demanda foi ajuizada em 03 de março de 2026, tendo transcorrido mais de 6 (seis) anos entre o pagamento e o ajuizamento da ação, operando-se, portanto, a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Ressalte-se que a prescrição trienal aplica-se à hipótese dos autos, porquanto a causa de pedir não se funda em resolução do contrato por inadimplemento do vendedor (hipótese do Tema 1.099 do STJ, com prescrição decenal), mas sim em desistência unilateral do comprador, que deu causa ao desfazimento do negócio. Dessa forma, acolho a prejudicial de mérito e declaro prescrita a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, extinguindo o processo com resolução de mérito neste ponto, com fundamento no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil. Da relação de consumo e da inversão do ônus da prova A relação jurídica estabelecida entre o autor e a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. submete-se integralmente aos preceitos protetivos de ordem pública e interesse social positivados no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). O autor qualifica-se como consumidor, nos exatos termos do art. 2º, caput, do CDC, porquanto adquiriu a fração imobiliária do empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade na qualidade de destinatário final fático e econômico. De outro vértice, a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. amolda-se com precisão à definição jurídica de fornecedora disposta no art. 3º, caput e § 1º, da Lei Consumerista, atuando de maneira habitual, empresarial e estruturada na incorporação e comercialização de unidades imobiliárias no mercado de consumo. Tratando-se de típica relação consumerista em que se constata a manifesta verossimilhança das alegações inaugurais, corroborada pelo acervo documental coligido, bem como a vulnerabilidade e hipossuficiência técnica, econômica e informacional do adquirente perante a incorporadora, ratifico a inversão do ônus da prova deferida na decisão de evento 6, com esteio no art. 6º, inciso VIII, do diploma consumerista. Da natureza jurídica do desfazimento contratual: resolução por iniciativa do comprador A controvérsia de mérito cinge-se à verificação da natureza jurídica do desfazimento contratual e das consequências jurídicas aplicáveis à restituição dos valores pagos. Importa destacar, de início, que o caso em exame não se trata de distrato consensual (acordo bilateral de vontades para extinção do contrato), mas sim de resolução contratual por iniciativa exclusiva do comprador, que, após aproximadamente 6 (seis) anos de vigência do contrato, manifestou desinteresse na manutenção do negócio e requereu judicialmente a sua extinção. O próprio autor reconhece, em sua petição inicial e impugnação, que "decidiu desistir da aquisição" e que "a rescisão decorreu exclusivamente de iniciativa do comprador" (evento 1 e 30). Dessa forma, aplica-se à hipótese o regramento previsto no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente ou por sua desistência unilateral. Do regime de patrimônio de afetação e da validade da cláusula de retenção de 50% Compulsando a matrícula do imóvel nº 29.684, verifica-se que a incorporação do condomínio "Praias do Lago Eco Resort" foi submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, conforme averbação realizada em 24 de abril de 2018 (Av15-29.684). O contrato celebrado entre as partes em 30 de novembro de 2019 (evento 1, arquivo 6 a 25), portanto, foi firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que permite, em seu art. 67-A, § 5º, a estipulação de cláusula penal de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação. O Superior Tribunal de Justiça, em recentes julgamentos, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei nº 13.786/2018: EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO. REGIME DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. LEGALIDADE. 1. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.935.694/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.). (grifei). No mesmo sentido, a Quarta Turma do STJ reafirmou que não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral: EMENTA: CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026).3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. (REsp n. 2.261.822/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 12/5/2026.). (grifei). O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em julgamento de apelação cível envolvendo contrato de multipropriedade com patrimônio de afetação, manteve a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos: EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. MULTIPROPRIEDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e tutela de urgência, envolvendo contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, firmado em 2019. A decisão de primeiro grau declarou rescindido o contrato por iniciativa da adquirente e determinou a restituição de 50% dos valores pagos, com base na cláusula contratual e na Lei nº 13.786/2018, em razão do regime de patrimônio de afetação.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa da compradora, à luz da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), considerando a existência de patrimônio de afetação no empreendimento.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que permite, em seu art. 67-A, § 5º, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.4. A parte autora deu causa à rescisão, e não se constatou vício de consentimento ou cláusula imposta de forma unilateral, tendo havido contratação livre e consciente.5. Constatada a existência de patrimônio de afetação no empreendimento, nos termos da matrícula do imóvel, a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos mostra-se válida, proporcional e amparada legalmente.6. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais tem reconhecido a legalidade da cláusula penal de 50% nos casos em que presentes os requisitos legais, afastando alegações genéricas de abusividade.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Apelação cível conhecida e desprovida.Tese de julgamento:"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.""2. A rescisão do contrato por iniciativa do adquirente autoriza a aplicação da cláusula penal nos limites legais, não configurando abusividade ou enriquecimento ilícito da incorporadora."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 53; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F e 67-A; CC, art. 421-A; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.654.649/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/06/2025, DJEN 24/06/2025; STJ, REsp 1.947.912/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05/05/2025; TJGO, Apelação Cível 5865380-27.2024.8.09.0051, Rel. Des. Ronnie Paes Sandre, j. 04/08/2025; TJGO, Apelação Cível 5324745-95.2023.8.09.0051, Rel. Des. Liliana Bittencourt, j. 09/10/2024. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6094650-15.2024.8.09.0051, JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 01/10/2025 19:28:14). (grifei). No caso concreto, a cláusula oitava do contrato em seu parágrafo quarto, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, em consonância com o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (evento 1, arquivo 8, fls. 1 e 2). Dessa forma, reconheço a validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, a ser deduzida do montante a ser restituído ao autor, em razão do regime de patrimônio de afetação a que está submetida a incorporação. Da forma de restituição e dos consectários legais Considerando que o autor deu causa à resolução contratual por desistência unilateral, e que a cláusula de retenção de 50% é válida e amparada legalmente, a restituição dos valores pagos deverá observar o seguinte critério: (a) Base de cálculo: valores efetivamente pagos pelo autor a título de preço do imóvel, excluída a comissão de corretagem (cuja pretensão de restituição encontra-se prescrita); (b) Retenção: 50% (cinquenta por cento) sobre a base de cálculo, a título de cláusula penal compensatória, em razão do regime de patrimônio de afetação; e (c) c) Restituição: 50% (cinquenta por cento) restantes, em parcela única e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sob a responsabilidade solidária das rés NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. A devolução deverá ocorrer em parcela única, consoante a redação vinculante da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No tocante à sistemática de atualização monetária e juros de mora, a pretensão deve observar as disposições do Código Civil com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024. Com efeito, nas hipóteses de resolução de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente, a incidência de juros de mora tem como marco inicial a data do trânsito em julgado da decisão, consoante tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.002. Assim, os consectários legais terão incidência da seguinte forma: (a) desde a data de cada desembolso até o trânsito em julgado desta sentença, incidirá exclusivamente correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA-IBGE), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, porquanto nessa fase ainda não se aperfeiçoou a mora judicial da incorporadora quanto ao dever de restituir; e (b) a partir do trânsito em julgado desta sentença, quando passam a incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora, incidirá com exclusividade a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (taxa SELIC), com esteio no art. 406, §§ 1º a 3º, do Código Civil (redação dada pela Lei nº 14.905/2024), taxa esta que já compreende e unifica ambos os fatores de remuneração e atualização, sendo vedada a cumulação com qualquer outro indexador inflacionário ou moratório. Dos danos morais O autor pleiteia indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00, ao fundamento de que sofreu transtornos em razão da falha na prestação dos serviços e da resistência das rés em rescindir o contrato extrajudicialmente. O pleito indenizatório não merece prosperar. O ordenamento jurídico pátrio e a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento de que o mero inadimplemento contratual ou a inexecução de ajustes pecuniários, conquanto gere inequívoco aborrecimento e frustração negocial, não é dotado de presunção de dano moral in re ipsa. Para que o descumprimento de obrigações contratuais alcance a magnitude de ofensa aos direitos da personalidade, exige-se a demonstração de reflexos lesivos graves e extraordinários sobre a dignidade, honra, imagem, intimidade ou integridade psíquica da pessoa. Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo necessária situação excepcional que configure abalo imaterial: EMENTA: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.204.437/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025.) No caso em apreço, o contrato tem por objeto a aquisição de fração ideal de imóvel no regime de multipropriedade para fruição temporária de lazer e turismo, não envolvendo comprometimento de moradia própria ou situação de vulnerabilidade existencial que afete a esfera íntima do consumidor. Ademais, a resolução contratual decorreu de desistência unilateral do próprio autor, que, após aproximadamente 6 (seis) anos de vigência do contrato, manifestou desinteresse na manutenção do negócio. Não se verifica, portanto, ato ilícito praticado pela ré que justifique a reparação por danos morais. A controvérsia cinge-se a prejuízo estritamente patrimonial derivado da resolução contratual por iniciativa do comprador, o qual encontra integral e adequada reparação na restituição monetariamente corrigida das quantias devidas, com a aplicação dos juros legais e da taxa SELIC. Desse modo, ausente comprovação idônea de abalo extraordinário à esfera íntima e personalíssima do autor, indefiro o pedido de indenização por danos morais. Do Dispositivo Ante o exposto, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial pelo autor Rafael Araújo Carneiro em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., nos seguintes termos: a) Declarar prescrita a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, extinguindo o processo com resolução de mérito neste ponto, com fundamento no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil; b) Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade (cota G508/22), referente ao empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", celebrado em 30 de novembro de 2019 entre o autor Rafael Araújo Carneiro e a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A., por iniciativa exclusiva do comprador; c) Condenar as rés NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., solidariamente, a restituir ao autor Rafael Araújo Carneiro, de forma imediata e em parcela única (Súmula 543 do STJ), a quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente pagos a título de preço do imóvel, excluída a comissão de corretagem (cuja pretensão de restituição encontra-se prescrita), a ser apurada em simples cálculo aritmético com base nos extratos de pagamento já acostados aos autos; d) Determinar que a correção monetária e os juros de mora incidentes sobre a condenação de restituição observem as disposições do Código Civil e as alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/2024, incidindo: (1) apenas correção monetária pelo IPCA-IBGE (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) desde a data de cada desembolso até a data do trânsito em julgado desta sentença; e (2) a partir do trânsito em julgado (Tema Repetitivo 1.002 do STJ), incidirá com exclusividade a taxa SELIC (art. 406, §§ 1º a 3º, do Código Civil), a qual já abrange conjuntamente a correção monetária e os juros de mora, vedada a cumulação com qualquer outro índice corretivo ou moratório; e) Confirmar em caráter definitivo a tutela de urgência anteriormente deferida, consolidando a inexigibilidade das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda a partir do trânsito em julgado desta sentença, ficando vedado às rés qualquer cobrança futura dessas parcelas ou inclusão do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão de plano comprovar, por meio de documentos, a alegada hipossuficiência (art. 99 do Código de Processo Civil). Interposto recurso inominado e comprovado o recolhimento do preparo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Após o juízo de admissibilidade, remetam-se os autos à Turma Recursal. Caso haja o pagamento voluntário do valor da condenação, fica autorizada, desde já, a imediata expedição de alvará em favor da parte requerente, mediante verificação expressa de poderes. Oportunamente, com o trânsito em julgado e não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
Fonte oficial
11 set 2026
Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5180146-39.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Rafael Araújo Carneiro Promovido(a): Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais, com pedido de tutela de urgência, proposta por Rafael Araújo Carneiro em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Praias do Lago Eco Resort, partes qualificadas nos autos. Na petição inicial, narra o autor, em síntese, que em 30 de novembro de 2019 celebrou com as rés contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade (cota G508/22), referente ao empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", localizado em Caldas Novas/GO (evento 1, arquivo 6). Sustenta que, após aproximadamente 6 (seis) anos de vigência do contrato, decidiu desistir do negócio, tendo encontrado obstáculos para a rescisão extrajudicial. Alega falha na prestação dos serviços, restrição de uso do imóvel a Caldas Novas e dificuldades para efetivar reservas, em desacordo com as promessas contratuais e publicitárias. Requer, ao final, a rescisão do contrato com a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, taxas condominiais e demais despesas, além de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 42.926,46 (evento 1). A tutela de urgência foi deferida (evento 6) para determinar a suspensão das cobranças das parcelas do contrato e a abstenção de inclusão do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária de R$ 300,00, limitada a R$ 6.000,00. Na mesma oportunidade, foi deferida a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, e designada audiência de conciliação. Compulsando os autos, verificou-se que, sob a denominação "Praias do Lago Eco Resort", o autor indicou o CNPJ da empresa Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., a qual compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação. O condomínio edilício Praias do Lago Eco Resort, ente autônomo, não foi citado e não integra a presente lide, inexistindo relação processual válida em relação a ele. Desse modo, o polo passivo da demanda é composto, efetivamente, por NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. As rés Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. e NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. apresentaram contestações (eventos 23 e 24), arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva, incompetência territorial, ausência de responsabilidade solidária e prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. No mérito, defenderam a validade do contrato, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, a retenção de 50% dos valores pagos em razão do regime de patrimônio de afetação, a legalidade da comissão de corretagem e a inexistência de danos morais. O autor apresentou impugnação às contestações (eventos 30 e 31), refutando as preliminares e repisando os termos da inicial. Requereu a rejeição de todas as preliminares, a aplicação integral do CDC, a responsabilidade solidária das rés, o afastamento da prescrição da corretagem e a procedência dos pedidos. Realizada audiência de conciliação perante a Central de Conciliadores, a tentativa de autocomposição restou infrutífera. Na ocasião, as rés requereram o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, enquanto o autor manifestou interesse na produção de provas orais (evento 25). Intimadas as partes para especificar provas, as rés requereram o julgamento antecipado da lide, enquanto o autor manifestou interesse na produção de prova oral e testemunhal (eventos 39, 40 e 41). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, e dos arts. 5º e 33 da Lei nº 9.099/95. Com efeito, a matéria fática relevante ao desfecho da causa encontra-se satisfatoriamente delineada pelos contratos, extratos de pagamento, matrícula do imóvel e correspondências carreadas aos autos eletrônicos, sendo a controvérsia remanescente estritamente de direito, de modo que a colheita de prova oral ou pericial em audiência de instrução revelaria ato manifestamente inútil e protelatório, em homenagem aos princípios da celeridade, simplicidade e economia processual que regem o microssistema dos Juizados Especiais. Por conseguinte, indefiro o pedido de produção de prova oral e testemunhal formulado pelo autor, porquanto desnecessária à solução da lide, e passo ao julgamento antecipado do mérito. Da preliminar de ilegitimidade passiva A ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. sustenta que não integrou o contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor e a incorporadora NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A., tratando-se de pessoa jurídica distinta, com finalidade exclusivamente hoteleira, cuja atuação se restringiria à administração dos serviços de hotelaria do empreendimento após a conclusão da obra. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. Embora a ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. não figure formalmente como signatária do instrumento de promessa de compra e venda, os elementos probatórios coligidos aos autos demonstram que ela integra o grupo econômico de fato que atua de forma coordenada na exploração hoteleira do empreendimento "Praias do Lago Eco Resort". A identidade de administradores, a comunhão de interesses e a atuação conjunta na comercialização e na gestão do empreendimento evidenciam a existência de conglomerado econômico que se apresenta de forma integrada perante o consumidor. A relação jurídica em debate ostenta natureza consumerista, aplicando-se integralmente o Código de Defesa do Consumidor. A existência de grupo econômico, comprovada pela identidade societária e comunhão de interesses entre as rés, autoriza o reconhecimento da responsabilidade solidária, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. O art. 28, § 2º, do CDC dispõe que as sociedades integrantes dos grupos societários e as sociedades controladas são subsidiariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes do código. A teoria da aparência, reconhecida pela jurisprudência do STJ, impõe que empresas que compõem o mesmo conglomerado econômico e se apresentam de forma integrada perante o consumidor respondam solidariamente pelas obrigações decorrentes da relação de consumo. A empresa que atua em parceria com a incorporadora, apresentando-se perante o consumidor como gestora dos recursos e integrante do negócio, possui legitimidade passiva fundamentada na solidariedade da cadeia de fornecimento. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás firmou entendimento no sentido de que empresa integrante de grupo econômico que atua de forma coordenada na administração e na negociação de empreendimento imobiliário detém legitimidade para figurar no polo passivo de ação relacionada ao distrato, ainda que não tenha subscrito o contrato: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO E SOLIDARIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME.Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança em razão do inadimplemento de acordo em distrato imobiliário, relacionado à aquisição de fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade, condenando as empresas rés, integrantes de um mesmo grupo econômico, à restituição dos valores ajustados.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.Verificar se a apelante detém legitimidade para figurar no polo passivo da demanda e responder solidariamente pelos valores do distrato, ainda que não tenha subscrito a avença.III. RAZÕES DE DECIDIR.1. A relação jurídica em debate ostenta natureza consumerista, aplicando-se o CDC (arts. 2º e 3º).2. A existência de grupo econômico, comprovada pela identidade societária e comunhão de interesses entre as rés, autoriza o reconhecimento da responsabilidade solidária (arts. 7º, parágrafo único, 18 e 28, CDC).3. Aplicável ao caso a teoria da aparência, reconhecida pela jurisprudência do STJ, segundo a qual empresas que compõem o mesmo conglomerado econômico respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes da relação de consumo.4. A que atua de forma coordenada na administração e na negociação de empreendimento imobiliário detém legitimidade para figurar no polo passivo de ação de cobrança relacionada ao distrato, ainda que não tenha subscrito o contrato.5. Rejeitada a tese central do recurso, não subsiste o questionamento quanto à condenação em honorários advocatícios, sendo cabível a majoração (art. 85, §11, CPC/2015).IV. TESES.1. Empresa integrante de grupo econômico que atua de forma coordenada na administração e na negociação de empreendimento imobiliário detém legitimidade para figurar no polo passivo de ação de cobrança relacionada ao distrato, ainda que não tenha subscrito o contrato.2. A existência de grupo econômico e a aplicação da teoria da aparência autorizam o reconhecimento da responsabilidade solidária entre as empresas envolvidas na relação de consumo.V. DISPOSITIVO.Apelação cível conhecida e desprovida.Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC/2002, arts. 421 e 942; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 18 e 28; CPC/2015, arts. 85, §§2º e 11.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 2.541.657/RJ e REsp nº 1.987.240/SP; TJGO, AC nº 5827101-06 e AC nº 5861388-81. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6066483-06.2024.8.09.0142, DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 06/02/2026). (grifei). No mesmo sentido, o STJ reconheceu a legitimidade passiva de empresa que atua em parceria com a incorporadora, apresentando-se perante o consumidor como gestora dos recursos e integrante do negócio, com fundamento na teoria da aparência e na solidariedade da cadeia de fornecimento: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. SOLIDARIEDADE RECONHECIDA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. CARÁTER NÃO ABSOLUTO. DIREITO À RESCISÃO E RESTITUIÇÃO PARCIAL. SÚMULA N. 543/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SEGURO PRESTAMISTA. INCLUSÃO NO MONTANTE RETIDO. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ.1. A legitimidade passiva de empresa que atua em parceria com a incorporadora, apresentando-se perante o consumidor como gestora dos recursos e integrante do negócio (teoria da aparência), fundamenta-se na solidariedade da cadeia de fornecimento (arts. 7º e 25 do CDC). A alteração dessa premissa demanda o reexame de provas.Súmulas n. 5 e 7 do STJ.2. A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato e a restituição parcial das parcelas pagas, especialmente quando demonstrada a impossibilidade de manter o vínculo. Precedentes.3. Na hipótese de resolução por culpa do comprador, a retenção de valores deve flutuar entre 10% e 25% das quantias pagas, conforme as peculiaridades do caso. O Tribunal de origem, ao fixar 20%, alinhou-se à jurisprudência desta Corte. Súmula n. 83/STJ.4. Os valores despendidos com seguro prestamista e despesas operacionais consideram-se absorvidos pelo percentual de retenção estabelecido. A modificação dessa base de cálculo esbarra nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.095.809/RJ, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) A Terceira Câmara Cível do TJGO reafirmou que empresas do mesmo grupo que atuam conjuntamente na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento respondem solidariamente perante o consumidor, independentemente de CNPJs distintos, aplicando-se a teoria da aparência em favor do consumidor: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VÍCIO CONSTRUTIVO EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. TEORIA DA APARÊNCIA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. VALIDADE E SUFICIÊNCIA DA PROVA PERICIAL JUDICIAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ INEXISTENTE. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais decorrentes de vazamento em edificação, condena a construtora ao ressarcimento do valor despendido, fixa índices de correção monetária e juros conforme marcos legais supervenientes e impõe custas e honorários, buscando a reforma por alegada ilegitimidade passiva, cerceamento de defesa e ausência de vício e de nexo causal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) a parte integra a cadeia de fornecimento e ostenta legitimidade passiva, aplicando-se a teoria da aparência em ambiente de consumo; (ii) há cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral e pela alegada nulidade do laudo; (iii) o conjunto técnico-pericial comprova vício construtivo e nexo causal suficientes ao dever de indenizar; (iv) estão presentes hipóteses de litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a legitimidade passiva porque comprovada atuação integrada em grupo econômico na incorporação e comercialização do empreendimento, incidindo a teoria da aparência em favor do consumidor. 4. Aplica-se a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento nos termos do CDC, sendo irrelevante a distinção formal de CNPJs quando há comunhão de interesses e atuação conjunta. 5. Afasta-se o cerceamento de defesa porque o juiz é destinatário da prova e pode indeferir diligência inútil ou protelatória, bastando motivação adequada. 6. Configura-se preclusão quanto à prova oral quando a parte, intimada a especificá-la após o laudo, permanece inerte. 7. O laudo pericial oficial, produzido sob contraditório e por profissional de confiança do juízo, possui presunção de imparcialidade e comprova vício executório na junção de canos, correlacionando-o aos danos verificados. 8. Inexiste contraprova técnica robusta apta a infirmar as conclusões periciais, prevalecendo a perícia judicial. 9. Não se comprova falta de manutenção pelo ente demandado, incumbindo tal ônus à parte que a alega. 10. Incide o art. 618 do CC diante de vício de construção que compromete a solidez e a segurança da obra, impondo o dever de indenizar. 11. Inexiste litigância de má-fé porque ausentes as hipóteses do art. 80 do CPC, não se caracterizando alteração da verdade, resistência injustificada ou recurso manifestamente protelatório. IV. DISPOSITIVO e TESE 12. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. "Empresas do mesmo grupo que atuam conjuntamente na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento respondem solidariamente perante o consumidor, independentemente de CNPJs distintos." "O indeferimento de prova inútil ou protelatória não configura cerceamento quando a perícia judicial é suficiente e a parte deixa precluir a prova oral." "Na ausência de contraprova técnica idônea, o laudo pericial judicial produzido sob contraditório prevalece para comprovar vício construtivo e nexo causal." "A inexistência das hipóteses do art. 80 do CPC afasta a aplicação de penalidades por litigância de má-fé." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 8º, 85, § 11, 370, caput e parágrafo único, 371, 373, inc. II, 487, inc. I, 507; CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1º, 618; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º; CTN, art. 161, § 1º; Lei 14.905/2024; Resolução CMN 5.171/2024; Súmula 27/TJGO. Jurisprudência relevante citada: (TJGO, 5ª Câm. Cív., AC 5394256-83.2023.8.09.0051, relª. Desª. Mônica Cezar Senhorelo, j. em 21/08/2025, DJe de 21/08/2025), (TJGO, 3ª Câm. Cív., AC 5451991-60.2021.8.09.0143, rel. Des. Itamar de Lima, j. em 19/08/2025), (TJGO, 5ª Câm. Cív., AC 0413586-45.2016.8.09.0004, rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, j. em 17/11/2023), (TJGO, 1ª Câm. Cív., AC 5207829-12.2022.8.09.0051, rel. Dr. Pericles Di Montezuma Castro Moura, j. em 29/07/2025, DJe de 29/07/2025). (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5165685-57.2021.8.09.0051, RICARDO TEIXEIRA LEMOS - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 11/11/2025 13:00:00). (grifei). No caso em exame, a ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., conquanto não figure formalmente como sócia ostensiva no instrumento de promessa de compra e venda, integra o grupo econômico de fato que atua de forma coordenada na exploração hoteleira do empreendimento. A identidade de administradores e a comunhão de interesses entre as empresas do grupo evidenciam a atuação conjunta na cadeia de fornecimento, impondo-se o reconhecimento da responsabilidade solidária perante o consumidor, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. A tentativa de afastamento da responsabilidade com fundamento na separação formal das personalidades jurídicas não pode prevalecer quando a realidade fática demonstra a existência de grupo econômico que se apresenta de forma integrada perante o consumidor, gerando a legítima expectativa de responsabilidade solidária de todos os seus integrantes. Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., mantendo-a no polo passivo da demanda para julgamento do mérito. Da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem A ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. arguiu a prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, ao fundamento de que o contrato foi celebrado em 30/11/2019 e a presente demanda ajuizada em 03/03/2026, tendo transcorrido mais de 6 (seis) anos entre o pagamento e o ajuizamento da ação. A prejudicial de mérito merece acolhimento. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 938), fixou a tese de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, conforme o art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil: TEMA REPETITIVO STJ Tema 938: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) — Paradigma: REsp 1551956/SP. (grifei). No caso concreto, o contrato foi celebrado em 30 de novembro de 2019, e o pagamento da comissão de corretagem ocorreu no ato da contratação, conforme documento contratual (evento 1, arquivo 6). A presente demanda foi ajuizada em 03 de março de 2026, tendo transcorrido mais de 6 (seis) anos entre o pagamento e o ajuizamento da ação, operando-se, portanto, a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Ressalte-se que a prescrição trienal aplica-se à hipótese dos autos, porquanto a causa de pedir não se funda em resolução do contrato por inadimplemento do vendedor (hipótese do Tema 1.099 do STJ, com prescrição decenal), mas sim em desistência unilateral do comprador, que deu causa ao desfazimento do negócio. Dessa forma, acolho a prejudicial de mérito e declaro prescrita a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, extinguindo o processo com resolução de mérito neste ponto, com fundamento no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil. Da relação de consumo e da inversão do ônus da prova A relação jurídica estabelecida entre o autor e a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. submete-se integralmente aos preceitos protetivos de ordem pública e interesse social positivados no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). O autor qualifica-se como consumidor, nos exatos termos do art. 2º, caput, do CDC, porquanto adquiriu a fração imobiliária do empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade na qualidade de destinatário final fático e econômico. De outro vértice, a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. amolda-se com precisão à definição jurídica de fornecedora disposta no art. 3º, caput e § 1º, da Lei Consumerista, atuando de maneira habitual, empresarial e estruturada na incorporação e comercialização de unidades imobiliárias no mercado de consumo. Tratando-se de típica relação consumerista em que se constata a manifesta verossimilhança das alegações inaugurais, corroborada pelo acervo documental coligido, bem como a vulnerabilidade e hipossuficiência técnica, econômica e informacional do adquirente perante a incorporadora, ratifico a inversão do ônus da prova deferida na decisão de evento 6, com esteio no art. 6º, inciso VIII, do diploma consumerista. Da natureza jurídica do desfazimento contratual: resolução por iniciativa do comprador A controvérsia de mérito cinge-se à verificação da natureza jurídica do desfazimento contratual e das consequências jurídicas aplicáveis à restituição dos valores pagos. Importa destacar, de início, que o caso em exame não se trata de distrato consensual (acordo bilateral de vontades para extinção do contrato), mas sim de resolução contratual por iniciativa exclusiva do comprador, que, após aproximadamente 6 (seis) anos de vigência do contrato, manifestou desinteresse na manutenção do negócio e requereu judicialmente a sua extinção. O próprio autor reconhece, em sua petição inicial e impugnação, que "decidiu desistir da aquisição" e que "a rescisão decorreu exclusivamente de iniciativa do comprador" (evento 1 e 30). Dessa forma, aplica-se à hipótese o regramento previsto no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente ou por sua desistência unilateral. Do regime de patrimônio de afetação e da validade da cláusula de retenção de 50% Compulsando a matrícula do imóvel nº 29.684, verifica-se que a incorporação do condomínio "Praias do Lago Eco Resort" foi submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, conforme averbação realizada em 24 de abril de 2018 (Av15-29.684). O contrato celebrado entre as partes em 30 de novembro de 2019 (evento 1, arquivo 6 a 25), portanto, foi firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que permite, em seu art. 67-A, § 5º, a estipulação de cláusula penal de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação. O Superior Tribunal de Justiça, em recentes julgamentos, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei nº 13.786/2018: EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO. REGIME DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. LEGALIDADE. 1. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.935.694/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.). (grifei). No mesmo sentido, a Quarta Turma do STJ reafirmou que não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral: EMENTA: CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025).2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026).3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. (REsp n. 2.261.822/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 12/5/2026.). (grifei). O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em julgamento de apelação cível envolvendo contrato de multipropriedade com patrimônio de afetação, manteve a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos: EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. MULTIPROPRIEDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e tutela de urgência, envolvendo contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, firmado em 2019. A decisão de primeiro grau declarou rescindido o contrato por iniciativa da adquirente e determinou a restituição de 50% dos valores pagos, com base na cláusula contratual e na Lei nº 13.786/2018, em razão do regime de patrimônio de afetação.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa da compradora, à luz da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), considerando a existência de patrimônio de afetação no empreendimento.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que permite, em seu art. 67-A, § 5º, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.4. A parte autora deu causa à rescisão, e não se constatou vício de consentimento ou cláusula imposta de forma unilateral, tendo havido contratação livre e consciente.5. Constatada a existência de patrimônio de afetação no empreendimento, nos termos da matrícula do imóvel, a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos mostra-se válida, proporcional e amparada legalmente.6. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais tem reconhecido a legalidade da cláusula penal de 50% nos casos em que presentes os requisitos legais, afastando alegações genéricas de abusividade.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Apelação cível conhecida e desprovida.Tese de julgamento:"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.""2. A rescisão do contrato por iniciativa do adquirente autoriza a aplicação da cláusula penal nos limites legais, não configurando abusividade ou enriquecimento ilícito da incorporadora."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 53; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F e 67-A; CC, art. 421-A; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.654.649/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/06/2025, DJEN 24/06/2025; STJ, REsp 1.947.912/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05/05/2025; TJGO, Apelação Cível 5865380-27.2024.8.09.0051, Rel. Des. Ronnie Paes Sandre, j. 04/08/2025; TJGO, Apelação Cível 5324745-95.2023.8.09.0051, Rel. Des. Liliana Bittencourt, j. 09/10/2024. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6094650-15.2024.8.09.0051, JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 01/10/2025 19:28:14). (grifei). No caso concreto, a cláusula oitava do contrato em seu parágrafo quarto, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, em consonância com o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (evento 1, arquivo 8, fls. 1 e 2). Dessa forma, reconheço a validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, a ser deduzida do montante a ser restituído ao autor, em razão do regime de patrimônio de afetação a que está submetida a incorporação. Da forma de restituição e dos consectários legais Considerando que o autor deu causa à resolução contratual por desistência unilateral, e que a cláusula de retenção de 50% é válida e amparada legalmente, a restituição dos valores pagos deverá observar o seguinte critério: (a) Base de cálculo: valores efetivamente pagos pelo autor a título de preço do imóvel, excluída a comissão de corretagem (cuja pretensão de restituição encontra-se prescrita); (b) Retenção: 50% (cinquenta por cento) sobre a base de cálculo, a título de cláusula penal compensatória, em razão do regime de patrimônio de afetação; e (c) c) Restituição: 50% (cinquenta por cento) restantes, em parcela única e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sob a responsabilidade solidária das rés NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda. A devolução deverá ocorrer em parcela única, consoante a redação vinculante da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No tocante à sistemática de atualização monetária e juros de mora, a pretensão deve observar as disposições do Código Civil com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024. Com efeito, nas hipóteses de resolução de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente, a incidência de juros de mora tem como marco inicial a data do trânsito em julgado da decisão, consoante tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.002. Assim, os consectários legais terão incidência da seguinte forma: (a) desde a data de cada desembolso até o trânsito em julgado desta sentença, incidirá exclusivamente correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA-IBGE), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, porquanto nessa fase ainda não se aperfeiçoou a mora judicial da incorporadora quanto ao dever de restituir; e (b) a partir do trânsito em julgado desta sentença, quando passam a incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora, incidirá com exclusividade a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (taxa SELIC), com esteio no art. 406, §§ 1º a 3º, do Código Civil (redação dada pela Lei nº 14.905/2024), taxa esta que já compreende e unifica ambos os fatores de remuneração e atualização, sendo vedada a cumulação com qualquer outro indexador inflacionário ou moratório. Dos danos morais O autor pleiteia indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00, ao fundamento de que sofreu transtornos em razão da falha na prestação dos serviços e da resistência das rés em rescindir o contrato extrajudicialmente. O pleito indenizatório não merece prosperar. O ordenamento jurídico pátrio e a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento de que o mero inadimplemento contratual ou a inexecução de ajustes pecuniários, conquanto gere inequívoco aborrecimento e frustração negocial, não é dotado de presunção de dano moral in re ipsa. Para que o descumprimento de obrigações contratuais alcance a magnitude de ofensa aos direitos da personalidade, exige-se a demonstração de reflexos lesivos graves e extraordinários sobre a dignidade, honra, imagem, intimidade ou integridade psíquica da pessoa. Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo necessária situação excepcional que configure abalo imaterial: EMENTA: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.204.437/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025.) No caso em apreço, o contrato tem por objeto a aquisição de fração ideal de imóvel no regime de multipropriedade para fruição temporária de lazer e turismo, não envolvendo comprometimento de moradia própria ou situação de vulnerabilidade existencial que afete a esfera íntima do consumidor. Ademais, a resolução contratual decorreu de desistência unilateral do próprio autor, que, após aproximadamente 6 (seis) anos de vigência do contrato, manifestou desinteresse na manutenção do negócio. Não se verifica, portanto, ato ilícito praticado pela ré que justifique a reparação por danos morais. A controvérsia cinge-se a prejuízo estritamente patrimonial derivado da resolução contratual por iniciativa do comprador, o qual encontra integral e adequada reparação na restituição monetariamente corrigida das quantias devidas, com a aplicação dos juros legais e da taxa SELIC. Desse modo, ausente comprovação idônea de abalo extraordinário à esfera íntima e personalíssima do autor, indefiro o pedido de indenização por danos morais. Do Dispositivo Ante o exposto, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial pelo autor Rafael Araújo Carneiro em face de NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., nos seguintes termos: a) Declarar prescrita a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, extinguindo o processo com resolução de mérito neste ponto, com fundamento no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil; b) Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade (cota G508/22), referente ao empreendimento "Praias do Lago Eco Resort", celebrado em 30 de novembro de 2019 entre o autor Rafael Araújo Carneiro e a ré NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A., por iniciativa exclusiva do comprador; c) Condenar as rés NG20 Empreendimentos Imobiliários S. A. e Wam Praias do Lago Administração Hoteleira Ltda., solidariamente, a restituir ao autor Rafael Araújo Carneiro, de forma imediata e em parcela única (Súmula 543 do STJ), a quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente pagos a título de preço do imóvel, excluída a comissão de corretagem (cuja pretensão de restituição encontra-se prescrita), a ser apurada em simples cálculo aritmético com base nos extratos de pagamento já acostados aos autos; d) Determinar que a correção monetária e os juros de mora incidentes sobre a condenação de restituição observem as disposições do Código Civil e as alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/2024, incidindo: (1) apenas correção monetária pelo IPCA-IBGE (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) desde a data de cada desembolso até a data do trânsito em julgado desta sentença; e (2) a partir do trânsito em julgado (Tema Repetitivo 1.002 do STJ), incidirá com exclusividade a taxa SELIC (art. 406, §§ 1º a 3º, do Código Civil), a qual já abrange conjuntamente a correção monetária e os juros de mora, vedada a cumulação com qualquer outro índice corretivo ou moratório; e) Confirmar em caráter definitivo a tutela de urgência anteriormente deferida, consolidando a inexigibilidade das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda a partir do trânsito em julgado desta sentença, ficando vedado às rés qualquer cobrança futura dessas parcelas ou inclusão do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão de plano comprovar, por meio de documentos, a alegada hipossuficiência (art. 99 do Código de Processo Civil). Interposto recurso inominado e comprovado o recolhimento do preparo, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Após o juízo de admissibilidade, remetam-se os autos à Turma Recursal. Caso haja o pagamento voluntário do valor da condenação, fica autorizada, desde já, a imediata expedição de alvará em favor da parte requerente, mediante verificação expressa de poderes. Oportunamente, com o trânsito em julgado e não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
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