5088764-91.2026.4.02.5101

Intimação

TRF2 · 22ª Vara Federal do Rio de Janeiro · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5088764-91.2026.4.02.5101/RJ AUTOR: ALINE RAMOS DIAS ADVOGADO(A): VANESSA LUANA GOUVEIA SALES (OAB RJ260291) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação ordinária, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por ALINE RAMOS DIAS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais relativos ao imóvel situado na Estrada dos Bandeirantes, nº 8.325, bloco 8, apartamento 408, Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ, registrado sob a matrícula nº 171.488 do 9º Ofício do Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. A autora afirma que adquiriu o imóvel em 14/06/2017, pelo preço de R$ 195.000,00, mediante financiamento concedido pela ré no valor de R$ 172.938,24. Reconhece que, em razão de dificuldades financeiras, deixou de adimplir as prestações do contrato, sobrevindo a consolidação da propriedade em favor da CEF. Sustenta, contudo, que não foi pessoalmente intimada para purgar a mora, nem comunicada das datas designadas para os leilões extrajudiciais. Requer, em tutela de urgência, a suspensão dos atos de alienação do imóvel, cujo primeiro e segundo leilões estão designados, respectivamente, para os dias 18 e 24 de setembro de 2026. Pleiteia, ainda, que a ré informe o valor atualizado das parcelas em aberto, a fim de possibilitar o depósito judicial. A inicial veio acompanhada de documentos (evento 1, INIC1). É o relatório. Decido. Inicialmente, DEFIRO a gratuidade de justiça. A declaração de hipossuficiência firmada pela autora (evento 1, DECLPOBRE5) é corroborada pelos extratos bancários juntados no evento 1, OUT9, e pela declaração de ajuste anual do imposto de renda do exercício de 2026, na qual constam rendimentos tributáveis anuais de R$ 9.347,32 e patrimônio financeiro de pequena expressão (evento 1, OUT10). O conjunto documental, portanto, não evidencia capacidade econômica para suportar as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento, estando presentes os requisitos dos arts. 98 e 99, § 3º, do Código de Processo Civil. Passo ao exame do pedido de tutela de urgência. O art. 300, caput, do Código de Processo Civil estabelece: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1 o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito e o perigo de dano constituem requisitos cumulativos, de modo que a presença isolada de um deles não autoriza a concessão da medida. No caso, o perigo de dano está caracterizado pela proximidade dos leilões extrajudiciais designados para os dias 18 e 24 de setembro de 2026, conforme o edital juntado no evento 1, EDITAL3. Não se encontra demonstrada, contudo, em cognição sumária, suficiente probabilidade do direito alegado. A própria autora reconhece na inicial que deixou de adimplir as prestações do financiamento em razão de dificuldades financeiras (evento 1, INIC1). A inadimplência autorizou o início do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, sem prejuízo da necessidade de observância das formalidades legalmente previstas. A certidão de inteiro teor da matrícula nº 171.488 demonstra que o imóvel foi adquirido pela autora e gravado com alienação fiduciária em favor da CEF, conforme os registros R-15 e R-16. A averbação AV-17 consigna que a intimação pessoal da devedora para purgação da mora resultou negativa e que, por essa razão, foram publicados editais eletrônicos nos dias 15, 16 e 17 de abril de 2026. Posteriormente, em 08/07/2026, foi averbada a consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme AV-18, seguida do cancelamento da alienação fiduciária constante da AV-19 (evento 1, MATRIMOVEL2). Os atos registrais são revestidos de fé pública e possuem presunção relativa de veracidade. O art. 405 do Código de Processo Civil disciplina: Art. 405. O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença Assim, a simples alegação de que a autora não recebeu a intimação pessoal não se mostra suficiente, nesta análise inicial, para afastar a presunção decorrente da certidão imobiliária. Nesse sentido: EMENTA: CIVIL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO PROCEDIMENTO. CERTIDÃO EMANADA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E DE VERACIDADE. 1. Apelação Cível interposta pela parte autora (evento 58/JFRJ), tendo por objeto sentença de improcedência (evento 51/JFRJ) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, prolatada nos autos de ação ajuizada em face da referida empresa pública federal, objetivando a suspensão de todas as medidas executórias realizadas em desfavor do Autor, em especial anular o registro feito pela Ré na matrícula 93.683, do 9° Registro de Imóveis - RGI; como cancelamento de todas as anotações dela decorrentes no Registro de imóveis, e em consequência restabelecer o contrato de financiamento celebrado entre as partes ao estado anterior. 2. O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei 9.514/97, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário. 3. A consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFI e a subsequente venda extrajudicial devem ser precedidas da notificação do devedor para purga da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade (art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei 9.514/97). Essa notificação é pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar ignorado, incerto ou inacessível, conforme se extrai do §4º do art. 26 da Lei 9.514/97. 4. O fiduciante não pode ser notificado por edital caso não fique comprovado que se encontra em lugar ignorado, incerto ou inacessível, sob pena de nulidade da notificação e dos demais atos posteriores do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel. 5. In casu, verifica-se que tentou-se a notificação pessoal, conforme se verifica no evento 1 - COMP 7/JFRJ, não tendo sido localizado o autor, por não residir no endereço indicado, encontrando-se em local ignorado. 6. Inexiste previsão legal determinando quantas tentativas de notificação pessoal devem ser realizadas para que a intimação por Edital se mostre válida. 7. Partiu-se para a publicação dos editais, tendo havido a consolidação da propriedade fiduciária. 8. Sendo merecedoras de fé pública, as informações prestadas pelo Cartório de Registro de Imóveis gozam de presunção juris tantum e somente podem ser desconstituídas mediante prova em contrário, o que não ocorreu. 9. Ainda que houvesse alguma nulidade, o devedor demonstrou que teve ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com a ação em 08 de fevereiro de 2024, antes mesmo da data marcada para o primeiro leilão, em 20 de fevereiro de 2024. 10. Recurso desprovido. 11. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença. (TRF2, AC 5007840-64.2024.4.02.5101, 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator POUL ERIK DYRLUND , julgado em 08/11/2024) A hipótese examinada no precedente apresenta especial pertinência ao caso concreto. Embora a autora alegue não ter recebido a comunicação formal das datas dos leilões, juntou à inicial o edital que identifica o imóvel e informa expressamente a realização do primeiro e do segundo leilões nos dias 18 e 24 de setembro de 2026 (evento 1, EDITAL3). A página de divulgação da venda pela CEF, igualmente apresentada com a inicial, contém as datas dos certames e os respectivos valores (evento 1, OUT4). A ação foi ajuizada em 11/08/2026 (evento 1, INIC1), mais de um mês antes do primeiro leilão. Há, portanto, ciência inequívoca e antecipada das datas, horários e modalidade de realização dos certames, não estando demonstrado, neste momento, prejuízo concreto decorrente da alegada ausência da comunicação formal prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. Além disso, a autora não comprovou a realização de depósito judicial nem apresentou proposta concreta de pagamento integral do débito. Limitou-se a requerer que a CEF informe o valor atualizado das “parcelas em aberto” para posterior depósito (evento 1, INIC1). Ocorre que, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, não é mais cabível a simples purgação das prestações vencidas. Nessa fase, incide o art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. Assim, eventual preservação do imóvel dependeria do exercício do direito de preferência mediante pagamento do valor integral previsto na norma, e não apenas das parcelas vencidas. A autora não demonstrou, até o momento, intenção concreta e capacidade financeira para satisfazer esse montante. Embora a conta de energia elétrica juntada no evento 1, END8 indique que a autora reside no endereço do imóvel, tal documento não demonstra, por si só, que o edital tenha sido utilizado sem prévias tentativas de intimação pessoal. A matéria demanda a apresentação da certidão negativa mencionada na matrícula e dos demais documentos que integram o procedimento extrajudicial, os quais se encontram na esfera de disponibilidade da ré. Nesse contexto, a alegação de ausência de intimação pessoal constitui fato negativo, e a documentação necessária à verificação das diligências realizadas está em poder da CEF e das serventias extrajudiciais envolvidas. Mostra-se adequado, portanto, estabelecer o contraditório e determinar a apresentação do procedimento extrajudicial completo, sem que essa necessidade de instrução afaste, neste momento, a presunção relativa de veracidade da certidão imobiliária. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência, por ausência, nesta análise inicial, de elementos suficientes para evidenciar a probabilidade do direito, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil. CITE-SE a CEF para apresentar contestação no prazo legal e especificar, justificadamente, as provas que pretende produzir, devendo, na mesma oportunidade: i) juntar a íntegra do contrato de financiamento e do procedimento de execução extrajudicial do imóvel matriculado sob o nº 171.488 do 9º Ofício do Registro de Imóveis do Rio de Janeiro; ii) apresentar a requisição de intimação da devedora para purgação da mora, a certidão negativa expedida pelo Registro de Títulos e Documentos, os mandados, avisos de recebimento, relatórios e demais comprovantes das diligências pessoais realizadas; iii) juntar os editais e os comprovantes das publicações realizadas nos dias 15, 16 e 17 de abril de 2026; iv) comprovar a comunicação à autora das datas, horários e locais dos leilões, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, na forma do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997; v) informar o valor atualizado necessário ao eventual exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997; e vi) manifestar-se sobre a possibilidade de conciliação. Apresentada a contestação, intime-se a autora para réplica e para especificar, justificadamente, as provas que pretende produzir, nos termos dos arts. 350 e 351 do Código de Processo Civil. Após, voltem conclusos. P. I.