5059778-24.2025.8.24.0023

Intimação

TJSC · 4ª Vara Cível da Comarca da Capital · DESPACHO/DECISÃO

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº 5059778-24.2025.8.24.0023/SC AUTOR: ALEXYA FERREIRA ZIRKE ADVOGADO(A): LEONARDO ADERCIO SAGAZ DA SILVA (OAB SC025615) DESPACHO/DECISÃO 1. Alexya Ferreira Zirke ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em face de Adoir Meneguz e Luciane Correa Germani, sustentando ter adquirido em 20-8-2025 o imóvel situado na Rua Leonel Pereira, n. 2234, bairro Cachoeira do Bom Jesus, Florianópolis, mediante contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com Maria Concepción de Rose (evento 1.3). Segundo a petição inicial, o primeiro réu ocupava o imóvel havia anos, na condição de locatário verbal da antiga proprietária, e deixou de pagar os aluguéis, tendo ainda sublocado parte do imóvel à segunda ré sem autorização. No evento 18.1, a autora aditou a inicial para detalhar a sub-rogação legal e discriminar o débito, que estimou em R$ 36.356,36 até outubro de 2025, considerando 36 meses de aluguel não pago desde novembro de 2022, além de encargos de água e luz. Adoir Meneguz, representado pela Defensoria Pública, contestou arguindo ilegitimidade ativa da autora para os aluguéis anteriores à aquisição, negando a existência de locação com quem quer que seja, atribuindo sua permanência no imóvel a cessão gratuita de terceiro e invocando a pendência de ação de usucapião movida pela promitente vendedora sobre o próprio imóvel, além de sua condição pessoal de idoso em vias de cirurgia; deduziu ainda reconvenção postulando indenização por benfeitorias, no valor de R$ 4.000,00. Luciane Correa Germani, também assistida pela Defensoria Pública, contestou arguindo ilegitimidade ativa da autora, inadequação da via eleita e ilegitimidade passiva própria, sustentando ocupar o imóvel a título de comodato concedido pelo corréu, e não de sublocação. Compulsando os autos, verifico não se tratar da hipótese do julgamento do feito no estado em que se encontra (art. 355 do CPC), havendo a necessidade de dilação probatória para o correto equacionamento da lide. Assim, passo ao saneamento. 2. Antecipo que a preliminar de ilegitimidade ativa comporta parcial acolhimento. O art. 8º da Lei nº 8.245/91 sub-roga o adquirente do imóvel nos direitos e deveres do locador a partir da alienação, autorizando-o a denunciar o contrato e a exigir o cumprimento das obrigações locatícias supervenientes à aquisição, in verbis: Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Não alcança, contudo, créditos já vencidos em favor do antigo locador, cuja titularidade permanece com este, salvo cessão expressa, que não consta do instrumento juntado ao evento 1.3, nem foi de outro modo demonstrada nos autos. A própria decisão de evento 7.1 já havia sinalizado essa fragilidade quanto à legitimidade para os aluguéis anteriores à aquisição, e, mesmo após essa análise, não houve apresentação de qualquer elemento que tenha superado aludida fragilidade. Acolho, assim, a preliminar para reconhecer a ilegitimidade ativa da autora quanto à cobrança de aluguéis, encargos ou indenização substitutiva referentes a período anterior a 20-8-2025, prosseguindo o feito, nesse particular, apenas quanto aos valores vencidos a partir dessa data. Em consequência, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do débito excluído desta lide, observando-se os cálculos apresentados no evento 18.1 e o teor do art. 85, § 2º, do CPC. 3. Já a arguição de ilegitimidade ativa fundada na pendência de ação de usucapião movida por Maria Concepción de Rose sobre o próprio imóvel (autos nº 5010375-52.2020.8.24.0091, mencionados nas contestações) não comporta acolhimento nesta fase. A cláusula 4ª do contrato de evento 1.3, imitiu a autora na posse provisória do bem, desde a assinatura do instrumento, o que lhe confere, ao menos por ora, a legitimidade para a formulação da pretensão ora deduzida. Os réus não trouxeram aos autos cópia daquela ação ou de qualquer decisão que comprometa a posse transmitida à autora, ônus que lhes incumbia por se tratar de fato impeditivo do direito afirmado na inicial (CPC, art. 373, II). Rejeito, pois, a preliminar nesse ponto, sem prejuízo de nova apreciação caso sobrevenha prova de decisão com repercussão efetiva sobre a controvérsia destes autos 4. A preliminar de inadequação da via eleita, suscitada por Luciane Correa Germani sob o argumento de que sua ocupação seria de natureza gratuita e que a via correta seria a reintegração de posse, guarda, na verdade, relação com o mérito desta lide. A Lei do Inquilinato autoriza expressamente a propositura de ação de despejo contra o locatário e contra os demais ocupantes que dele derivem posse, sejam sublocatários regulares ou irregulares, de modo que a existência ou não de contraprestação financeira entre o primeiro réu e a segunda ré, ou a qualificação técnica dessa cessão como comodato ou sublocação, é questão que se resolve no mérito, e não como condição da ação. Pela mesma razão, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva de Luciane Correa Germani: a autora lhe imputa ocupação derivada da posse do locatário, circunstância que, confirmada, autoriza sua inclusão no polo passivo do despejo independentemente de vínculo contratual direto com a locadora, sendo a exata natureza dessa ocupação, precisamente, um dos pontos que a instrução deverá esclarecer. 5. Registro, por fim, que a impugnação à gratuidade de justiça deduzida pela autora na réplica deve ser rejeitada. Os réus são assistidos pela Defensoria Pública, que já os submeteu a triagem socioeconômica própria e juntou declaração de hipossuficiência, circunstâncias que reforçam a presunção relativa de veracidade prevista no art. 99, § 3º, do CPC. As alegações da autora, fundadas em trechos de áudio nos quais o primeiro réu menciona realizar serviços informais e possuir aposentadoria de um salário-mínimo, não são suficientes para infirmar essa presunção. Rejeito, assim, a impugnação e defiro o benefício da gratuidade da justiça aos demandados. Anote-se. 6. Superadas as questões preliminares, dou o feito por saneado. 7. Fixo como pontos controvertidos: (i) a existência, a origem e os exatos termos do contrato verbal de locação referido na inicial, incluindo o valor do aluguel ajustado e o período de adimplemento e de inadimplemento a partir de 20-8-2025; (ii) a natureza jurídica da ocupação exercida por Luciane Correa Germani sobre parte do imóvel, se decorrente de sublocação onerosa não autorizada ou de comodato gratuito concedido pelo primeiro réu, e as consequências dessa qualificação para a manutenção de ambos no polo passivo; e, por fim, (iii) a efetiva realização, a extensão e o valor das benfeitorias alegadas na reconvenção. Quanto ao ônus da prova, será observada a regra de distribuição do art. 373, I e II, do CPC. 8. Para tanto, designo audiência de conciliação, instrução e julgamento para o dia 24-11-2026, às 14h, a ser realizada de forma presencial. A audiência será realizada nos seguintes termos: Advogados - participação presencial ou remota; Partes residentes na Comarca ou em Comarca Integrada - participação presencial obrigatória; Partes residentes em Comarca diversa (que não contígua) - participação presencial ou remota; Testemunhas residentes na Comarca Integrada - participação presencial obrigatória; e Testemunhas residentes em Comarca diversa (que não contígua) - participação presencial ou remota. Caso a parte/testemunha residente em Comarca diversa (que não contígua) ou o(a) advogado(a) queira participar do ato por videoconferência, deverá, em até 05 (cinco) dias da realização da audiência, informar nos autos solicitando a criação de link para acesso. Intimem-se pessoalmente as partes para comparecerem ao ato, de modo a possibilitar a colheita de seus depoimentos pessoais, caso requerido pela parte adversa. No mesmo ato, a parte deve ser advertida que sua ausência importa confissão quanto aos direitos disponíveis, consoante art. 385, § 1°, do CPC. As intimações pessoais das partes deverão se dar por ofício, ao último endereço em que foram intimadas nos autos (aplicando-se, portanto, o parágrafo único do art. 274 do CPC). O rol de testemunhas deverá ser apresentado no prazo de 15 (quinze) dias, na hipótese de ainda não ter sido fornecido, contendo todos os dados necessários (nome, profissão, estado civil, idade, CPF/MF, endereços completos profissional e residencial), conforme arts. 357, § 4º, e 450 do CPC. O número de testemunhas deve ser limitado a 3 (três) por fato, a teor do art. 357, § 6º, do CPC. Ficam cientes os causídicos que lhes cabe informar ou intimar a(s) testemunha(s) para comparecimento à audiência instrutória designada, dispensando-se a intimação do juízo (CPC, art. 455). A intimação pelo cartório/secretaria somente será efetuada nas hipóteses do art. 455, § 4º, do CPC, quais sejam, comprovação da frustração da tentativa efetuada pelo causídico (I), ordem judicial (II), testemunho de agente público (III) ou testigo arrolado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou defensor pro bono (IV). Registro que a audiência não será redesignada: a) se ocorrer problema de conexão decorrente da velocidade da internet da parte ou testemunha; b) se a parte ou testemunha não possuir ou não conseguir habilitar os recursos necessários para participação do ato (microfone, áudio e imagem). Sugere-se que as partes e as testemunhas realizem teste de conexão antes do ato, a fim de não tumultuarem e comprometerem a audiência. Advirto, também, que eventual problema relativo ao acesso à sala de audiência virtual no dia e horário designados deverá ser comunicado imediatamente por meio de contato telefônico ou por whatsapp - (48) 3287-6567 -, para que, assim, seja possível solucionar eventual transtorno e viabilizar a realização do ato. 9. Intimem-se e cumpra-se.