5029096-80.2023.4.03.6100

Intimação

TRF3 · Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA · Decisão Monocrática Terminativa com Resolução de Mérito

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5029096-80.2023.4.03.6100 RELATOR(A): ALESSANDRO DIAFERIA APELANTE: ANTONIO CLAUDIO DE ALMEIDA, SIMONE HELOISA DE SOUSA ALMEIDA ADVOGADO do(a) APELANTE: DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA - MG130513-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELADO: GIZA HELENA COELHO - SP166349-A ADVOGADO do(a) APELADO: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A DECISÃO Trata-se de apelação interposta por Antonio Claudio de Almeida e Simone Heloisa de Sousa Almeida contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Federal de São Paulo, nos autos de ação anulatória com pedido de tutela de urgência ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. A parte autora alega que celebrou contrato de mútuo com alienação fiduciária para aquisição de imóvel, tendo posteriormente inadimplido as parcelas pactuadas, o que culminou na consolidação da propriedade do bem em favor da ré. Sustenta, contudo, que não foi devidamente intimada para purgar a mora, tampouco para tomar conhecimento das datas designadas para a realização dos leilões, razão pela qual sustenta a nulidade dos atos posteriores (ID 351131579). Após regular instrução, proferiu-se sentença julgando improcedente o pedido, com fundamento no art. 487, I, do CPC, por entender que houve regular intimação para purgação da mora e inexistência de nulidade no procedimento de consolidação. A autora foi condenada ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (ID 351132368). Em suas razões, os autores sustentam, em síntese, a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões por ausência de intimação pessoal para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões. Invocam o direito à moradia, a possibilidade de revisão do contrato e a necessidade de preservação do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação (ID 351132369). Em contrarrazões, a Caixa Econômica Federal pugna pelo não provimento da apelação. Requer a manutenção integral da sentença e o reconhecimento da validade da consolidação da propriedade (ID 351132371). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O Código de Processo Civil, em seu artigo 932, possibilita o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do NCPC). A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente. A prática dos tribunais superiores e a consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro, conduzem, todavia, à conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/3/2016, DJe 17/3/2016). A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do NCPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21/2/2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042 DIVULG 4/3/2022 PUBLIC 7/32022; ARE 1260087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17/2/2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG 8/3/2021 PUBLIC 9/3/2021). Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial. Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema. Viável, portanto, o julgamento por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação. Isso posto, cinge-se a discussão sobre a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação do imóvel de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Inicialmente, importa destacar que o contrato representa manifestação de vontade entre duas partes, destinada a produzir efeitos jurídicos, criando obrigações e direitos recíprocos. A partir dessa relação, surge para o credor a possibilidade de exigir do devedor o cumprimento da obrigação assumida, nos exatos termos pactuados. A disciplina contratual é orientada, primordialmente, pela liberdade conferida às partes para contratar e estipular as condições do negócio jurídico, desde que respeitados os limites impostos pela legislação e pelos princípios de ordem pública. Uma vez formalizado o ajuste, contudo, impõe-se sua observância obrigatória, em razão da força vinculante do contrato, indispensável à preservação da estabilidade das relações jurídicas e da confiança legítima entre os contratantes. Desse modo, alterações unilaterais não se mostram admissíveis, salvo em hipóteses excepcionais previstas no ordenamento jurídico, como a incidência de norma superveniente ou a ocorrência de fatos extraordinários capazes de comprometer o equilíbrio originalmente estabelecido entre as prestações. Nas operações financeiras relacionadas à aquisição de imóveis residenciais, o legislador estabeleceu disciplina específica voltada à proteção do crédito e, simultaneamente, à tutela do direito fundamental à moradia. É nesse contexto que se insere a alienação fiduciária de bem imóvel, instituto regulamentado pela Lei nº 9.514/1997 e amplamente utilizado nos contratos de financiamento imobiliário. Por meio dessa modalidade contratual, o devedor obtém o financiamento pretendido e transfere ao credor, como garantia, a propriedade resolúvel do imóvel financiado. Embora a titularidade fiduciária permaneça registrada em nome do credor até a quitação integral da dívida, o devedor continua exercendo a posse direta do bem e nele pode permanecer regularmente. Com o adimplemento total das obrigações contratuais, extingue-se a garantia fiduciária, consolidando-se a propriedade plena em favor do adquirente. De outro lado, sobrevindo inadimplemento, a Lei nº 9.514/1997 estabelece procedimento próprio para satisfação do crédito. Após a constituição em mora e o decurso do prazo legal sem purgação da inadimplência, a propriedade do imóvel consolida-se em nome do credor fiduciário, possibilitando a realização de leilão extrajudicial para alienação do bem. O produto obtido com a venda em primeiro ou segundo leilão, será destinado à quitação da dívida, assegurando-se ao devedor eventual saldo excedente. Por sua vez, caso o valor arrecadado seja insuficiente para cobrir integralmente o débito, a obrigação será considerada extinta, conforme previsão expressa da legislação de regência. A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste e. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 3/4/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/4/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA. I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97. II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta e. Corte. III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/3/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/3/2020). No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o c. STJ: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido”. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/3/2012, DJe 22/3/2012 RB vol. 582 p. 48). O referido procedimento encontra-se disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (..) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias (...). § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 2º-A Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor (...) por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida (...) – grifos acrescidos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece a necessidade de intimação pessoal do devedor tanto para o exercício do direito de purgar a mora quanto para sua ciência acerca da realização do leilão. Contudo, de forma excepcional, a ausência dessa intimação não acarreta a nulidade dos leilões expropriatórios, desde que comprovado que o devedor tinha ciência inequívoca das datas designadas para sua realização. Nesse sentido, colaciono julgados do c. STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS C/C PEDIDO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. Conformidade do acórdão impugnado à jurisprudência desta Corte no sentido de que, para a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, somente admite-se a constituição em mora do devedor por edital quando esgotadas as possibilidades de intimação pessoal. 1.1. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a irregularidade da intimação por edital no caso concreto. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1281959 / MG, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data do Julgamento: 25/6/2019, DJE data: 28/6/2019) – grifos acrescidos. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DEALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido. (Agravo Interno no Recurso Especial nº 1970116 / SP, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Data de Julgamento: 9/5/2022, DJE data: 11/5/2022) – grifos acrescidos. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2276046 / RJ, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data do Julgamento: 19/6/2023, DJE data: 22/6/2023) – grifos acrescidos. Do exame do procedimento extrajudicial juntado aos autos, constata-se que os apelantes foram pessoalmente intimados, conforme averbação realizada pelo Oficial de Registro na matrícula do imóvel (ID 351132346 – p. 6), ato este revestido de fé pública. Ademais, a apelada também trouxe aos autos certidão de transcurso (ID 351132349) que comprova a ausência de manifestação do apelante para purgar a mora nos quinze dias após sua intimação. Logo, não se verifica irregularidade no procedimento de intimação para purgar a mora. A averbação realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis na matrícula do bem é ato revestido de fé pública, nos termos da legislação que rege os serviços notariais e de registro, gozando, portanto, de presunção de veracidade e legitimidade. Isso significa que os atos praticados pelo registrador, no exercício de sua função, são considerados verdadeiros e válidos até prova em contrário, conferindo segurança jurídica às relações imobiliárias e garantindo a publicidade, autenticidade e eficácia dos registros. Nesse contexto, as informações constantes da matrícula do imóvel, inclusive as averbações relativas ao procedimento de execução extrajudicial, presumem-se corretas, cabendo à parte que as impugna o ônus de demonstrar eventual irregularidade ou vício. Tal presunção somente pode ser afastada mediante prova robusta em sentido contrário, não sendo suficiente a mera alegação genérica de invalidade para desconstituir os efeitos do ato registral regularmente praticado. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do e. STJ e deste c. TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Foram realizadas diversas tentativas de intimar pessoalmente os mutuários, pelo Registro de Títulos e Documentos, sem sucesso. Assim, a intimação foi realizada por edital, conforme previsão expressa do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997. - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Também restou comprovada a notificação acerca das datas dos leilões extrajudiciais, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997. - Pelos documentos juntados aos autos, o imóvel foi levado a dois leilões, os quais resultaram negativos. Posteriormente, foi alienado através de concorrência pública. - Apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, o devedor-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000237-26.2017.4.03.6141, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 30/3/2023, DJEN DATA: 4/4/2023) – grifos acrescidos. A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei nº 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL nº 70/1996). A Lei nº 13.465/2017, publicada em 12/7/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei nº 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL nº 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária. Desta forma, após o advento da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei nº 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2º-B, da Lei 9.514/97). Nesse contexto, instauraram-se discussões de direito intertemporal relacionadas às modificações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Isso porque os contratos firmados sob o regime da alienação fiduciária possuem natureza de trato sucessivo, normalmente estendendo-se por longos períodos, razão pela qual se submetem à garantia constitucional da irretroatividade das leis. Assim, as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017 produzem efeitos apenas prospectivos, alcançando os efeitos futuros dos contratos em curso, sem atingir situações jurídicas já consolidadas sob a disciplina normativa anterior. À luz do princípio da segurança jurídica, as intimações pessoais realizadas antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 asseguravam ao devedor fiduciante a possibilidade de purgar a mora até a formalização da arrematação do imóvel em leilão, em decorrência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, então admitida pela jurisprudência. Após a entrada em vigor da nova legislação, entretanto, passou a prevalecer a sistemática expressamente prevista na Lei nº 9.514/1997, segundo a qual a regularização da dívida somente pode ocorrer até a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Assim, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação limita-se às situações em que a intimação do devedor, a consolidação da propriedade e a realização dos leilões tenham ocorrido antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Nessas hipóteses, assegurava-se ao fiduciante o direito de quitar o débito até a arrematação do imóvel, com o consequente restabelecimento do contrato. Por outro lado, caso a averbação da consolidação da propriedade ou a realização dos leilões tenha ocorrido já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, não subsiste a faculdade de purgação da mora, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem durante os leilões, na forma da legislação aplicável. Sobreveio decisão do c. STJ, proferida em 10/12/2025, nos autos do REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. 2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência. 3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. 4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato. 5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. 6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial. 8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação. (REsp n. 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025). Nesse REsp 2.126.726/SP, o e. STJ firmou a seguinte Tese no Tema nº 1.288: a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. Nos termos da Tese fixada no Tema 1.288 pelo c. STJ, a Lei nº 13.465/2017 é aplicável também aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, a depender da data da consolidação da propriedade. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não remanesce o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sendo garantido ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência. De acordo com os autos, a consolidação da propriedade ocorreu em 30/11/2022 (ID 351132346), portanto, em momento posterior à vigência da Lei nº 13.465/2017. Desse modo, não cabe mais ao apelante o direito de purgar a mora, mas tão somente o direito de preferência que poderia ter sido exercido durante o primeiro ou segundo leilão. No que se refere à alegação de nulidade por ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões, tal argumento não encontra amparo nos elementos constantes dos autos. Nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, com a redação vigente, “as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”. No caso dos autos, a CEF comprovou o cumprimento da exigência legal, mediante o encaminhamento da comunicação ao endereço eletrônico cadastrado do devedor, conforme documentação juntada aos autos (ID 351132353; 351132352), de modo que não se verifica irregularidade quanto à forma de comunicação dos leilões, tampouco fundamento para o reconhecimento de sua nulidade por ausência de ciência do devedor. A incidência do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras, reconhecida pela Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça, não conduz, por si só, à invalidação da alienação fiduciária regularmente constituída nem impede a aplicação do procedimento legal decorrente do inadimplemento. Também não há demonstração de cláusula abusiva, vício de consentimento, cobrança indevida ou fato extraordinário juridicamente apto a afastar as consequências do inadimplemento. As dificuldades financeiras narradas pelos autores, embora possam explicar a origem do inadimplemento, não afastam a mora nem criam direito subjetivo à renegociação compulsória da dívida. A CEF não está obrigada a aceitar pagamento parcial, incorporar prestações vencidas ao saldo devedor ou restabelecer contrato já atingido pela consolidação da propriedade. O direito social à moradia deve ser considerado na interpretação do ordenamento jurídico, mas não impede a execução de garantia fiduciária regularmente contratada e realizada segundo o procedimento legal. A proteção constitucional não transforma o inadimplemento em causa de inexigibilidade da dívida nem autoriza a desconstituição de atos registrais sem prova de vício. No caso concreto, verifica-se que os dois leilões regularmente designados no âmbito do procedimento de execução extrajudicial já foram realizados no curso da presente demanda, sem que o apelante tenha exercido o direito de preferência assegurado pela legislação de regência, tampouco promovido o depósito judicial correspondente ao valor integral da dívida. Desse modo, não se evidencia qualquer irregularidade capaz de macular os atos praticados pela credora fiduciária no procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997. Com efeito, a sistemática instituída pela alienação fiduciária de bem imóvel estabelece rito próprio para a satisfação do crédito, conferindo ao devedor oportunidades específicas para a regularização da obrigação e para o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel levado a leilão. Uma vez ultrapassadas essas etapas sem manifestação eficaz do fiduciante, opera-se a consolidação dos efeitos decorrentes da execução extrajudicial, em observância aos princípios da segurança jurídica, da estabilidade das relações contratuais e da força obrigatória dos contratos. Nesse contexto, inexistindo demonstração de vício no procedimento expropriatório, impõe-se o reconhecimento da regularidade da execução extrajudicial levada a efeito pela credora fiduciária. Assim, caso o imóvel tenha sido arrematado em primeiro ou segundo leilão por valor superior ao montante da dívida e encargos, assiste ao devedor apenas o direito ao recebimento do eventual saldo remanescente (“sobejo”), nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. Por outro lado, na hipótese de os dois leilões terem resultado negativos, sem licitantes ou sem oferta válida, aplica-se a consequência prevista no art. 26-A, § 4º, do referido diploma legal, com a extinção da dívida e a concessão de quitação recíproca entre as partes. Também não há elementos para reconhecer litisconsórcio passivo necessário. A CEF não comprovou, no momento processual examinado, a existência de terceiro adquirente cuja esfera jurídica fosse diretamente atingida pela sentença, e a certidão imobiliária juntada aos autos não apresentava registro posterior à consolidação em favor da instituição financeira (ID 351132346). A análise do mérito evidencia que a sentença proferida pelo juízo de origem examinou de forma adequada e fundamentada todas as questões suscitadas, concluindo pela regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados, inexistindo nulidades ou prejuízos que justifiquem a reforma do julgado. Por fim, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil. Ressalto, contudo, que sua exigibilidade deve permanecer suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Custas e ônus processuais na forma da lei. É o suficiente. Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. Intime-se. Publique-se. Sobrevindo o trânsito em julgado, retornem os autos ao Juízo de origem. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal