5026125-20.2026.4.03.6100

Intimação

TRF3 · 8ª Vara Cível Federal de São Paulo · Decisão

PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5026125-20.2026.4.03.6100 AUTOR: CLAUDIO MIRANDA SANTOS ADVOGADO do(a) AUTOR: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação de procedimento comum cível, com pedido de tutela antecipada, ajuizada por Claudio Miranda Santos em face da Caixa Econômica Federal (CEF) objetivando provimento jurisdicional para "determinar a suspensão do leilão a ser realizado em 1ª Praça 24 de agosto de 2026 e 2ª Praça 28 de agosto de 2026 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante na matricula de número 9.400 do 17º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito." Narra a parte autora, em suma, que em 03 de agosto de 2023 comprou um imóvel situado na Vila Maria Alta, na cidade de São Paulo/SP, devidamente inscrito na matrícula imobiliária sob o nº 9.400 do 17º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, pelo valor certo e ajustado de R$ 374.000,00. Relata que, para o pagamento do mútuo restou pactuado saldo de R$ 299.200,00 a ser financiado em 360 prestações mensais e sucessivas com valor inicial de R$ 2.613,74. Justifica que, em razão das dificuldades financeiras decorrentes de desemprego, não conseguiu manter a regularidade no pagamento das prestações do contrato de financiamento, o que acabou ocasionando a sua inadimplência e, consequentemente, a instauração do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. Aduz que não houve a observância dos requisitos legais, uma vez que não foi intimado pessoalmente para purgar a mora das parcelas em atraso antes da consolidação da propriedade, bem como não houve intimação sobre os leilões agendados, sendo que o primeiro foi marcado para o dia 24 de agosto de 2026, pelo valor certo de R$ 410.000,00 (quatrocentos e dez mil reais) e o segundo leilão datado para o dia 28 de agosto de 2026, pelo valor certo de R$ 356.228,36. Argumenta, nesse contexto, a ocorrência de nulidade absoluta do edital de leilão do bem, sob o fundamento de que, tendo em vista o lapso temporal de 4 dias entre o primeiro e o segundo leilão público, não foi observado o prazo mínimo de 15 dias previsto no art. 27, § 1º, da Lei 9.514/1997. Defende a necessidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com o reconhecimento da nulidade do procedimento de execução extrajudicial do bem e a manutenção do contrato firmado entre as partes. A petição inicial veio instruída com documentos. O autor requereu a gratuidade de justiça (ID 600978752). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Para a concessão da tutela provisória de urgência devem concorrer os dois pressupostos legais, contidos no art. 300 do Código de Processo Civil: de um lado, a probabilidade do direito e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso dos autos, não verifico a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela almejada. O contrato discutido nos autos foi firmado com base na Lei nº 9.514/1997, que prevê a alienação fiduciária de imóvel. Desse modo, o devedor tem a obrigação de pagar as prestações, sendo certo que a impontualidade acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, conforme disposto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Registre-se que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como inclusive já destacou o E. Supremo Tribunal Federal em recurso submetido ao regime da repercussão geral (RE n° 860.631, Tema 982, julgado em 26/10/2023). Inaplicável, por seu turno, o Código de Defesa do Consumidor quanto à cláusula de alienação fiduciária, por estar regida por lei específica e posterior ao CDC. Nesse sentido, já pacificou o E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.891.498/SP (Tema nº 1095), afetado ao rito dos recursos repetitivos, fixando a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (acórdão publicado em 18/12/2022, trânsito em julgado em 04/12/2023) Ademais, a inadimplência da parte autora quanto às prestações financiamento garantido por alienação fiduciária não pode ser desconsiderada. Assim, o risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do credor. Consigne-se que, de acordo com a redação original da Lei nº 9.514/1997, com a consolidação da propriedade, o devedor fiduciante deixava de ter relação com o imóvel, e sua manutenção na posse do imóvel caracterizava esbulho possessório, prescindindo o posterior leilão extrajudicial de qualquer nova notificação. O STJ, ainda sob a vigência da Lei nº 9.514/1997 antes das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, posicionou-se no sentido de que o contrato de mútuo não se extinguiria de pleno direito pela consolidação da propriedade, mas inauguraria nova fase do procedimento de execução judicial, no qual deveria ser aplicada subsidiariamente as disposições então vigentes do Decreto-lei nº 70/1966, especialmente no que tange à possibilidade de purgação do débito até a assinatura do auto de arrematação. Disto exsurge a necessidade de ser o mutuário avisado da data do leilão, de modo a viabilizar o direito à purgação do débito. Entendo, contudo, que para desincumbir-se dessa obrigação, basta ao credor comprovar a expedição de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, sem necessidade de demonstrar o efetivo recebimento pelo mutuário, a exemplo do que já ocorria em relação à constituição em mora do devedor fiduciário de coisa móvel desde o advento da Lei nº 13.043/2014 (art. 2º, § 2º, Decreto-Lei nº 911/1969). No caso dos autos, constata-se da matrícula do imóvel (ID 600977400) que a consolidação da propriedade remonta a 11 de junho de 2026 , constando da averbação que o fiduciante, ora autor, não efetuou o pagamento do débito em atraso, apesar de regularmente intimada nos termos dos arts. 26 e 26-A da Lei nº 9.514/1997. Acrescente-se ainda que o devedor fiduciante demonstrou ter conhecimento acerca da realização do primeiro e segundo leilões públicos, dado que indicou expressamente na exordial a data e o horário dos referidos atos, bem como consta na petição inicial cópia do edital de leilão público de venda de imóveis (ID 600968296). Desse modo, constata-se que a parte devedora possuía todas as informações necessárias para o exercício do direito de preferência, inexistindo, por isso, qualquer prejuízo às garantias previstas pela lei (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997). Nesse sentido, já decidiu o STJ: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp n. 606.517/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/3/2019, DJe de 28/3/2019) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) Destaque-se, ademais, após a consolidação da propriedade em favor da CEF, não cabe a purgação da mora mediante o pagamento das parcelas que teriam se vencido no cursa da regular relação negocial. Com efeito, a purgação do débito para remição do imóvel, mesmo se aplicado subsidiariamente o Decreto-lei nº 70/1966, não se confunde com a purgação da mora antes da consolidação da propriedade, exigindo o pagamento de toda a dívida vencida antecipadamente e demais encargos suportados pela credora com a execução da garantia. No caso dos autos, conquanto tenha sustentado a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, a qual, conforme já esclarecido, não restou configurada, a parte autora não apresentou, por meios idôneos, condição de efetivamente promover a quitação do débito. Nesse ponto, destaco, inclusive, o pleito de gratuidade formulado. Por outro lado, anoto que a Lei nº 9.514/1997, em seu art. 27, § 1º, estabelece que, frustrado o primeiro leilão, “será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes”, ou seja, em até quinze dias da data do primeiro leilão será realizado o segundo caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor do imóvel. No caso, o lapso de quatro dias entre a primeira e segunda praças está de acordo com o disposto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. Por fim, ausentes elementos relativos à ocorrência de lesão ou abusividade, não há como impedir a parte ré de adotar as medidas extrajudiciais que entender cabíveis para satisfação de seu direito, incluindo a negativação do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela provisória. Defiro o pedido de gratuidade de justiça. Fica intimado o autor, nos termos do art. 321 do CPC, sob pena de extinção, a emendar a inicial, em 15 (quinze) dias, para juntar aos autos o contrato celebrado com a instituição financeira ré. Oportunamente, após cumpridas as determinações, cite-se. Intime-se, por ora, apenas a parte autora. Cumpra-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. GUILHERME MARKOSSIAN DE CASTRO NUNES Juiz Federal Substituto