5022428-98.2025.8.13.0672

Intimação

TJMG · Unidade Jurisdicional - 2º JD da Comarca de Sete Lagoas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / Unidade Jurisdicional - 2º JD da Comarca de Sete Lagoas Rua Senhor dos Passos, 95, Centro, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-016 PROCESSO Nº: 5022428-98.2025.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: TAMIRES BARBOSA LELES CPF: 148.317.976-18 RÉU: ARAUJO & FREIRE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 33.670.988/0001-55 e outros SENTENÇA Vistos, etc. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95. Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de débito c/c indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência. Em apertada síntese, a parte autora alega que firmou contrato de locação de imóvel residencial, mas que o bem apresentou graves problemas estruturais (falta de água e retorno de esgoto com dejetos pelos ralos). Afirma que, ante a inércia em solucionar o problema em definitivo, desocupou o imóvel. Contudo, foi surpreendida com a cobrança de multa rescisória no valor de R$1.391,30 e a consequente negativação de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito pela seguradora fiadora. As rés apresentaram contestações. A imobiliária e o proprietário arguem preliminares e, no mérito, defendem a legalidade da multa. A seguradora argui ilegitimidade passiva, defende a legalidade da sub-rogação do crédito e formula pedido contraposto para condenação da autora ao pagamento da multa. Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela imobiliária. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) orienta que a administradora de imóveis atua como mera mandatária do locador, não possuindo legitimidade para figurar no polo passivo de ação que discute a rescisão do contrato de locação e as penalidades nele previstas, salvo se comprovado que agiu com excesso de mandato, o que não se verifica no caso. Neste sentido é o caminho perfilhado pelo E.TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - IMOBILIÁRIA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - ACOLHIMENTO - EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. - A análise das condições da Ação deve ser realizada com base na narrativa do Autor na Petição Inicial. Em se concluindo que ele é o possível titular do direito sustentado na peça de ingresso, bem como que o Réu, potencialmente, deve responder à postulação e à integralidade ou parte dos efeitos de sua eventual procedência, estará consubstanciada a condição da ação relativa à legitimidade das partes. - A administradora do imóvel não detém legitimidade para integrar o polo passivo de demanda que tem por objeto pretensão de ressarcimento de prejuízos materiais e indenização por danos morais, fundada na existência de danos estruturais no bem locado alegadamente suportados pela Locatária, na medida em que essa atua como mera mandatária do Proprietário, limitando-se à prática de atos de gestão e intermediação da relação locatícia. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.006130-4/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/05/2026, publicação da súmula em 08/05/2026, grifo nosso). A relação de direito material locatícia se dá entre locador e locatária. Assim, impõe-se a extinção do feito em relação à imobiliária. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela seguradora. A seguradora é parte legítima para figurar no polo passivo, uma vez que foi a responsável direta pela inclusão do nome da autora nos cadastros de inadimplentes (Serasa), agindo na condição de credora sub-rogada. Se a autora questiona a validade do débito que originou a negativação, a atual detentora do crédito deve, obrigatoriamente, compor a lide. Ultrapassadas as preliminares, o cerne da lide consiste em verificar de quem foi a culpa pela rescisão antecipada do contrato de locação e se a cobrança da multa (e a posterior negativação) é devida. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é clara ao estabelecer, em seu art. 22, incisos I e IV, que o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. As provas documentais carreadas aos autos, em especial os extensos registros de conversas por aplicativo de mensagens (WhatsApp) e os arquivos de mídia citados, demonstram de forma inequívoca que o imóvel locado não apresentava condições mínimas de habitabilidade. O retorno reiterado de esgoto (com dejetos) pelos ralos do banheiro e da cozinha não é um mero aborrecimento cotidiano, mas uma falha estrutural grave que expõe o ocupante a risco sanitário e ofende a dignidade humana. A tese do locador de que a autora dificultou o acesso dos prestadores de serviço não se sustenta como excludente de responsabilidade. As conversas mostram a autora relatando o desespero de ter a casa inundada por esgoto após jornadas de trabalho exaustivas. É evidente que o imóvel (que o próprio locador confessa ser uma construção muito antiga, herdada) possuía vícios ocultos nas instalações hidrossanitárias. Sendo assim, reconheço que a rescisão antecipada do contrato ocorreu por culpa exclusiva do locador, que não garantiu a habitabilidade do bem (exceção do contrato não cumprido). Por via de consequência, é indevida a cobrança da multa rescisória (R$ 1.391,30) em face da locatária. No tocante à seguradora (Porto Seguro), embora afirme estar agindo no exercício regular de um direito por ter indenizado o locador, a sub-rogação (art. 349 do Código Civil) transfere ao novo credor o crédito com todos os seus vícios e exceções. Sendo o débito inexigível na origem (pois o locador deu causa à rescisão), a cobrança feita pela seguradora e a negativação do nome da autora mostram-se ilícitas. Impõe-se, portanto, a declaração de inexigibilidade do débito e a improcedência do pedido contraposto. A autora comprovou, mediante recibo juntado aos autos, o gasto de R$260,00 com a higienização de seus móveis, sujos em razão do retorno do esgoto. Trata-se de dano emergente diretamente ligado à falha estrutural do imóvel, devendo o locador (Rafael Henrique) ser responsabilizado pelo ressarcimento, nos termos do art. 389 do Código Civil. O dano moral no presente caso é patente e decorre de dois fatores que se somam: a submissão a condições degradantes de moradia (convivência com esgoto e falta de água, afetando a saúde física e psicológica da autora) e a posterior inscrição indevida de seu nome nos cadastros de inadimplentes (dano in re ipsa). Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, o caráter punitivo-pedagógico da medida e a extensão do dano. Considerando o grave abalo sofrido pela autora em sua residência e o abalo de crédito pela negativação indevida, fixo a indenização em R$ 8.000,00 (oito mil reais). A responsabilidade pelo pagamento dos danos morais deve ser suportada de forma solidária pelo Locador (que deu causa à rescisão e acionou indevidamente o sinistro) e pela Seguradora (que efetivou a negativação indevida no Serasa), nos moldes do art. 942 do Código Civil e do sistema de proteção consumerista aplicável à atuação da seguradora na cobrança. Ante o exposto, resolvo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e: 1. JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação à ré ARAUJO & FREIRE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, reconhecendo sua ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC. 2. JULGO PROCEDENTE o pedido declaratório para declarar a inexigibilidade do débito referente à multa rescisória do contrato de locação (R$ 1.391,30) em face da autora. 3. Torno definitiva a tutela de urgência concedida anteriormente, determinando a exclusão definitiva do nome da autora dos órgãos de proteção ao crédito (Serasa/SPC) no tocante ao débito objeto desta lide, sob pena de multa. 4. JULGO PROCEDENTE o pedido de danos materiais para condenar exclusivamente o réu RAFAEL HENRIQUE DA CONCEIÇÃO SOUZA a pagar à autora a quantia de R$ 260,00 (duzentos e sessenta reais); O valor deverá ser atualizado monetariamente de acordo com o IPCA desde a data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e acrescido de juros de mora pela Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil), devido desde a data da citação. 5. JULGO PROCEDENTE o pedido de danos morais para condenar os réus RAFAEL HENRIQUE DA CONCEIÇÃO SOUZA e PORTO SEGURO COMPANHIA DE SEGUROS GERAIS, solidariamente, a pagarem à autora a quantia de R$8.000,00 (oito mil reais); O valor deverá ser atualizado monetariamente de acordo com o IPCA devidos desde a data do arbitramento (súmula 362 do STJ) e acrescida de juros de mora pela Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil) desde a citação. 6. JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado pela ré Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase processual, por expressa vedação do artigo 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. ALESSANDRO DE ABREU BORGES Juiz de Direito Unidade Jurisdicional - 2º JD da Comarca de Sete Lagoas