5021585-53.2025.8.08.0000

Intimação

TJES · Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY · Acórdão

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5021585-53.2025.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA AGRAVADO: GARBOS PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARCERIA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEDENTE E PROPRIETÁRIA DO TERRENO. TEORIA DA ASSERÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. ABSTENÇÃO DE COBRANÇAS, ATOS EXPROPRIATÓRIOS E NEGATIVAÇÃO. REQUISITOS PREENCHIDOS. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente pedido liminar para determinar à agravante que se abstenha de realizar cobranças relativas a saldo devedor de contratos de compra e venda de lotes, bem como de praticar atos voltados à retomada dos imóveis, à inscrição do nome da adquirente em cadastros de inadimplentes ou quaisquer outros atos expropriatórios, sob pena de multa diária, em sede de ação de obrigação de fazer/não fazer cumulada com indenizatória, motivada pela recusa de outorga de escritura e ameaça de retomada dos lotes após quitação do preço pela adquirente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) determinar se a proprietária e cedente do terreno detém legitimidade passiva ad causam diante da delegação contratual da gestão, cobrança e administração do empreendimento a empresa parceira; (ii) verificar a presença dos requisitos de probabilidade do direito e perigo de dano para a concessão da tutela de urgência; e (iii) estabelecer se a obrigação de não fazer imposta à proprietária do imóvel mostra-se inexequível em face de referida delegação operacional. III. RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade passiva afere-se com base na teoria da asserção, de modo que a proprietária que cede o terreno para a realização do empreendimento responde por atos relacionados à venda e quitação dos lotes, pois a propriedade e a gestão da alienação subsistem em sua esfera jurídica, ainda que delegadas operacionalmente a empresa parceira. O adimplemento do preço das parcelas dos lotes e a demonstração de que o atraso nas obras de construção decorreu de motivos de força maior (pandemia de COVID-19) e de excessiva demora da própria vendedora na aprovação do projeto executivo do loteamento evidenciam a probabilidade do direito da adquirente. A rescisão unilateral e abrupta de plano de descontos legítimo, acompanhada de cobrança integral de saldo devedor sob ameaça de retomada dos lotes, denota conduta incompatível com os deveres de lealdade decorrentes do princípio da boa-fé objetiva aplicável aos contratos. O perigo de dano caracteriza-se pela iminência de atos expropriatórios e restritivos ao crédito em prejuízo da adquirente que quitou suas parcelas, gerando potencial lesão à sua esfera econômica e moral. A ordem de abstenção direcionada à proprietária registral revela-se perfeitamente exequível, bastando que esta, na qualidade de legítima representante do empreendimento, comunique formalmente a determinação judicial à empresa parceira encarregada da gestão operacional. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Agravo interno prejudicado. Tese de julgamento: 1. A proprietária e cedente de imóvel destinado a loteamento possui legitimidade passiva para responder em juízo pelas obrigações decorrentes do empreendimento, independentemente de ter delegado a sua administração, comercialização e cobrança a empresa parceira de gestão. 2. Configura violação à boa-fé objetiva a cobrança abrupta de saldo devedor e a ameaça de retomada de bem imóvel sob pretexto de perda de plano de descontos quando demonstrado o adimplemento tempestivo pelo adquirente e indícios de que o atraso nas obras decorreu de força maior e de mora da própria loteadora. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Colenda a Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, bem como JULGAR PREJUDICADO o agravo interno, nos termos do voto de relatoria. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal) Proferir voto escrito para acompanhar Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal) Acompanhar ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ RELATÓRIO _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ NOTAS TAQUIGRÁFICAS ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR VOTO Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA. contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital (evento nº 17471501), que, nos autos da ação declaratória, cominatória e indenizatória, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada em seu desfavor por GARBOS PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS EIRELI – ME, deferiu parcialmente o pedido liminar para determinar à agravante que: (i) se abstenha de realizar toda e qualquer cobrança, judicial ou extrajudicial, relativa ao saldo devedor dos contratos dos lotes Q1618 e Q1619; (ii) se abstenha de praticar atos que visassem à retomada dos imóveis objeto da lide, inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes ou quaisquer outros atos expropriatórios, sob pena de multa diária de R$ 1.000 (mil reais), limitada a R$ 50.000 (cinquenta mil reais). Em suas razões recursais (evento nº 17471497), a agravante alega, em síntese, que (i) sua participação na relação jurídica é meramente acessória, na qualidade de cedente da terra para o empreendimento denominado “Alphaville Jacuhy”, tendo transferido todos os encargos de administração, comercialização, cobrança, elaboração contratual e outorga de escritura à empresa Alphaville Vitória ou, subsidiariamente, à Alphaville Urbanismo S/A; (ii) a decisão agravada impõe obrigações de não fazer a quem não possui competência funcional para cumpri-las, já que a agravante não detém ingerência sobre os lotes, tampouco realiza cobranças ou processos de retomada; (iii) a obrigação imposta mostra-se inexequível, com risco iminente de multa por descumprimento de ordem judicial impossível de ser satisfeita; (iv) a liminar deve ser direcionada exclusivamente à Alphaville, parte responsável pela gestão dos contratos e atos ora discutidos, não sendo a ora agravante legítima para figurar no polo passivo da ação; e que (v) os documentos constantes nos autos comprovam que os pagamentos, comunicações e obrigações relativas aos imóveis foram exclusivamente com a Alphaville, de modo que a manutenção da liminar causaria grave dano à agravante. Na instância originária, GARBOS PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. ajuizou ação de obrigação de fazer / não fazer em desfavor de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA., sob a assertiva de que adquiriu os lotes residenciais Q1618 e Q1619, e realizou a quitação integral do preço ajustado no ano de 2020. Aduziu a celebração de plano construtor com previsão de desconto sob a condição de conclusão da obra em vinte e quatro meses, cronograma este afetado pelas restrições da pandemia de COVID-19 e por atrasos da própria requerida, a qual promoveu a aprovação do projeto de execução apenas em 04 de outubro de 2023. Informou que, após a finalização das obras, deparou-se com a recusa da ré em emitir o termo de quitação e a outorga da escritura, sob o pretexto de rescisão do referido plano de descontos, com a exigência do pagamento do valor integral sem abatimento e sob ameaça de retomada dos imóveis. O contrato de parceria imobiliária juntado aos autos originários deixa claro que é atribuição da ALPHAVILLE “tomar as providências judiciais ou extra-judiciais para, em nome dos PROPRIETÁRIOS, realizar a cobrança e rescindir os contratos com os inadimplentes”. Ou seja, a empresa ALPHAVILLE desempenha a gestão da comercialização dos terrenos em nome dos proprietários, que, por sua vez são representados pela ora agravante JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA. Neste contexto, sob o prisma da Teoria da Asserção, a agravante é parte legitimada para figurar no polo passivo da demanda, já que a titularidade dos direitos materiais discutidos – a propriedade dos lotes e a gestão de sua alienação – subsiste em sua esfera jurídica, ainda que operacionalmente delegada à ALPHAVILLE. Identifica-se, outrossim, a probabilidade do direito da recorrida GARBOS PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. encontra-se amparada na comprovação de adimplemento das parcelas do preço dos lotes no ano de 2020, somada aos indícios de que o atraso na entrega das construções decorreu de força maior decorrente da pandemia e da excessiva mora da própria agravante em aprovar o projeto executivo, fato ocorrido apenas em 04 de outubro de 2023. A conduta de impor de forma abrupta a rescisão do plano de descontos e realizar cobranças sob pena de retomada do bem, em sede de cognição sumária, denota conduta contrária à boa-fé objetiva que deve pautar as relações contratuais. Do mesmo modo se mostra caracterizado o perigo de dano diante da iminência de medidas de cobrança e de expropriação da posse dos bens, além da ameaça de inscrição do nome da adquirente em cadastros de inadimplentes, o que causaria graves repercussões de ordem econômica e moral para a recorrida. Ademais, a alegação de inexequibilidade da ordem judicial não se sustenta, uma vez que a obrigação de não fazer imposta pela decisão agravada pode – e deve – ser comunicada à ALPHAVILLE, sob a responsabilidade da agravante, que se apresenta como legítima representante dominial do empreendimento. Pelo exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento. Prejudicada a análise do agravo interno. É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão de Julgamento Virtual - 12/08/2026 - 18/08/2026: Acompanho o E. Relator