5019527-50.2026.4.03.6100

Intimação

TRF3 · 13ª Vara Cível Federal de São Paulo · Decisão

PODER JUDICIÁRIO 13ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5019527-50.2026.4.03.6100 AUTOR: IVONILDO GOMES TAVARES ADVOGADO do(a) AUTOR: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694 ADVOGADO do(a) AUTOR: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por IVONILDO GOMES TAVARES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a concessão de tutela de urgência para suspender os leilões marcados e informar o valor atual das parcelas em aberto, tudo conforme fatos e fundamentos jurídicos apresentados na inicial. A inicial veio acompanhada de documentos. É o relatório, no essencial. Decido. Inicialmente, defiro a justiça gratuita nos termos do art. 98 do CPC. Anote-se. Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão de tutela provisória de urgência requer a presença de três requisitos: 1) probabilidade/plausibilidade do direito, ou seja, a existência de elementos que indiquem ser factível que a parte realmente possua o direito que pretende ver tutelado através do processo; 2) perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo caso a medida não seja concedida e 3) não existência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A parte autora firmou contrato de financiamento do imóvel descrito na inicial e o alienou fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, transferindo, desta forma, a propriedade resolúvel à parte ré (a partir da matrícula de ID 599411094). É necessário atentar que ao contratar as partes criam expectativas umas em relação às outras, inclusive no que tange à alocação dos riscos incorridos no negócio. Daí ser legítimo presumir que, uma vez celebrado o pacto, as partes passam a ocupar posição melhor do que aquela anterior. Caso contrário, não teriam contratado. A revisão contratual pelo Poder Judiciário deve ser medida excepcional. Sua banalização gera invariavelmente um ambiente institucional de incerteza em prejuízo da segurança jurídica, da clareza das regras e da certeza de sua aplicação, o que, em última análise, inibe o florescimento econômico. Não é por outra razão que a obrigatoriedade dos contratos é protegida pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição de 1988. Antes de ser uma proteção ao indivíduo é uma proteção à própria coletividade que, indiscutivelmente, se beneficia das trocas voluntárias embasadas nos contratos, cuja confiabilidade em sua observância é a pedra angular de todo o sistema. Logo, apenas quando induvidosamente presentes um dos vícios do consentimento, tais como o erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude ou simulação (arts. 138 e seg. do Código Civil) ou, ainda, a abusividade prevista em vários dispositivos do Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V; 39, V e 51, IV), é que fica autorizada a intervenção judicial. É certo que, em se tratando do Sistema Financeiro da Habitação, diversas normas de ordem pública limitam a disponibilidade das partes. Mas, uma vez celebrado o pacto, sendo as partes maiores e capazes, o que acima foi dito quanto à possibilidade de revisão contratual prevalece, ou seja, a revisão terá lugar apenas quando ficar evidenciada a não observância da lei ou norma de ordem pública. Não se ignora que a jurisprudência entende pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários (Súmula 297 do STJ). No entanto, tal fato, por si só, não autoriza, dentre outras medidas, a inversão do ônus da prova, mesmo em se tratando de contrato de adesão. Conforme elucidativo precedente do E. TRF da 2ª Região: "O simples fato de o contrato firmado entre as partes constituir contrato de adesão não denota indícios de abusividade por parte da CEF. A alegação genérica de que o contrato de adesão rompe o equilíbrio entre as partes com a cobrança de encargos manifestamente abusivos, não tem o condão de afastar a validade de nenhuma cláusula contratual" (TRF-2ª Região, 7ª Turma Especializada, AC 599049, DJ 21/07/2014, Rel. Des. Fed. Alexandre Libonati de Abreu). Aliás, conforme vem decidindo o STJ, a inversão do ônus da prova somente deve ser deferida em casos de verificação da verossimilhança das alegações da parte, de sua hipossuficiência ou da maior facilidade na obtenção da prova. Nesse sentido, dentre outros: "A inversão do ônus da prova fica a critério do juiz, a partir do exame da verossimilhança da alegação do consumidor e de sua hipossuficiência, aspectos que se relacionam ao conjunto fático-probatório dos autos delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em sede especial, conforme disposto na Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo regimental não provido" (STJ, 3ª Turma, AGA 1203259, DJ 13/12/2012, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cuevas). Ademais, a hipossuficiência que autorizaria a inversão do ônus pretendida é a jurídica, consistente na impossibilidade material daquela produzir as referidas provas, por se encontrarem essas em poder exclusivo da outra parte, o que não se vê nestes autos. Não há que se confundir vulnerabilidade com hipossuficiência, sendo aquela de direito material e essa de direito processual, sendo que, invocada a inversão com escora no CDC, o exame da possibilidade será ope judicis (pelo juiz, no caso concreto) e não ope legis (pela lei). Nos termos do contrato celebrado entre as partes, a alienação fiduciária em garantia segue o disposto nos artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido, respeitado o prazo de carência estabelecido, decorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem que ocorra a purgação da mora, será efetivada a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal. Uma vez consolidada a propriedade, deverá o imóvel ser alienado pela Caixa a terceiros, consoante contratualmente disposto. No caso em questão, pelos documentos apresentados, não se verifica qualquer irregularidade ou descumprimento do contrato por parte da Caixa. Ressalto, por oportuno, que diferentemente da constituição de mora anterior à consolidação da propriedade fiduciária, a comunicação das datas para realização de leilões não precisa ser realizada por meio de notificação extrajudicial, certificada por oficial de registro de imóveis ou tabelião de títulos e documentos, bastando a entrega de correspondência no endereço do contrato. Desta forma, dentro desta análise prefacial, reputo como ausente a verossimilhança das alegações ante a inexistência de comprovação de que não teriam ocorrido regularmente as notificações para constituição de mora ou para a realização de leilões. Com efeito, a averbação de consolidação da propriedade dá conta de que houve a intimação dos fiduciantes para purgar a mora, com o transcurso do prazo de 15 (quinze) dias sem pagamento (ID 590191827 - Págs. 4-5). Ademais, a assinatura da procuração em 17/06/2026 (ID 590191835) e a propositura da presente ação em 23/06/2026 comprova que a parte autora tomou ao menos ciência dos leilões designados para 27/07/2026 e 31/07/2026 (ID 590191831). Cabe anotar, entretanto, que a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que inseriu diversos dispositivos à Lei nº 9.514/1997, dentre os quais o § 2º-B do art. 27, restou superada qualquer controvérsia acerca da possibilidade do devedor fiduciante remir o imóvel alienado, mediante o pagamento integral do débito, acrescido das despesas pela cobrança e leilão, bem como das custas e emolumentos pela consolidação da propriedade fiduciária. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. Com relação ao direito intertemporal, o STJ fixou precedente vinculante no Tema 1288: "1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997". (STJ, 2ª Seção, REsp 2126726/SP, DJ 17/12/2025, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). Assim, é de se concluir que a parte autora possui o direito de preferência por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos até a data da realização do segundo leilão; tudo na forma do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Por ora, justificativa não há para afastar os atos de execução extrajudicial do imóvel objeto da lide, uma vez que os elementos constantes dos autos não permitem chegar à conclusão pretendida pela parte autora. Isto posto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA, ficando ressaltado o direito das partes autoras de exercer o direito de preferência perante a CEF, por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos, desde que anteriormente à data da realização do segundo leilão do imóvel objeto da lide. Cite-se a parte ré para oferecer contestação, no prazo legal. Tendo em vista as peculiaridades do caso, determino que a CEF acoste ao feito cópia integral do procedimento de consolidação da propriedade, incluindo a correspondente intimação para purgação da mora, em que conste a firma das partes autoras, bem como da execução extrajudicial, no mesmo prazo da contestação. Intimem-se. Cite-se. São Paulo, data da assinatura no sistema. GABRIEL HILLEN ALBERNAZ ANDRADE Juiz Federal Substituto