5018065-63.2025.8.13.0027

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Betim

CMS PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Betim / 3ª Vara Cível da Comarca de Betim Rua Professor Osvaldo Franco, 55, Centro, Betim - MG - CEP: 32600-234 PROCESSO Nº: 5018065-63.2025.8.13.0027 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda] AUTOR: BRUNA ESTEFANIA FELIX DA SILVA CPF: 153.532.846-07 RÉU: MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA CPF: 36.567.364/0001-03 e outros SENTENÇA Vistos etc. I. Relatório Bruna Estefânia Felix da Silva, qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Renegociação de Dívida cumulada com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais em face de 40 MG CNG Melão Incorporadora SPE Ltda. e Mais Lar Imobiliária Ltda., também qualificadas. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou com a primeira requerida contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, correspondente ao apartamento nº 204, do Bloco 19, do empreendimento denominado Residencial Mais Park Nacional – Fase II, situado na Rua do Melão, nº 175, Bairro Bom Jesus, Município de Contagem/MG. Afirma que, segundo o pactuado, o prazo para conclusão das obras expirava em 30 de julho de 2024, admitido prazo de carência de até cento e oitenta dias corridos, cujo termo final se deu em 26 de janeiro de 2025. Sustenta que as obras atrasaram e que, após notificação extrajudicial encaminhada às requeridas, compareceu em 02 de maio de 2025 para realização de vistoria na unidade, momento em que constatou a existência de diversos serviços inacabados e defeitos de acabamento, o que ensejou a recusa no recebimento e a informação do engenheiro preposto de que as chaves apenas seriam disponibilizadas após a correção das falhas. Relata que, por não ter recebido o imóvel, foi compelida a manter despesas mensais de aluguel no valor de R$ 700,00, circunstância que desequilibrou seu orçamento e culminou no atraso do pagamento de cinco prestações contratuais perante as rés. Acrescenta que procurou o setor financeiro das requeridas para negociar os débitos em aberto, mas teve a pretensão de parcelamento recusada, sendo informada de que a liberação das chaves dependia da quitação integral à vista, além de ter sofrido a negativação de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito e a emissão indevida de cobranças de taxas condominiais sem a imissão na posse. Com base nesses fundamentos, requereu a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça; a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova; a condenação solidária das requeridas ao pagamento de danos materiais consistentes nos aluguéis desembolsados, no valor inicial de R$ 2.800,00; a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no montante sugerido de R$ 15.000,00; e a procedência do pedido de parcelamento judicial do débito contratual no importe de R$ 2.492,17 em dez prestações mensais e sucessivas de R$ 249,22 (ID 10458354618). Atribuiu à causa o valor de R$ 20.292,17. A petição inicial foi instruída com procuração (ID 10458360355), documentos pessoais e carteira de trabalho (ID 10458359250 e ID 10458356863), comprovante de endereço (ID 10458344887), contrato de promessa de compra e venda e memorial descritivo (ID 10458353588), contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal (ID 10458356881), notificação extrajudicial com aviso de recebimento (ID 10458362254 e ID 10458360028), comprovante de pagamento de aluguel (ID 10458358133), conversas eletrônicas com o setor financeiro (ID 10458360320) e demonstrativo de débito (ID 10458358473). Determinada a comprovação da hipossuficiência financeira (ID 10459194614), a autora apresentou declarações de imposto de renda e certidões negativas patrimoniais (ID 10468786199, ID 10468782757, ID 10468787247, ID 10468783161 e ID 10468791198). A decisão de ID 10473209768 deferiu os benefícios da assistência judiciária gratuita e determinou a citação das requeridas. A parte autora peticionou requerendo tutela de urgência (ID 10491034739), alegando que vinha sofrendo cobranças de taxas condominiais e de parcelas de financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal, acostando documentos (ID 10491059763, ID 10491037033, ID 10491054064 e ID 10491038241). Devidamente citadas, as rés apresentaram contestação conjunta (ID 10512484216), instruída com instrumentos societários, procurações, contrato de financiamento e demonstrativo de pagamentos (ID 10512488506, ID 10512488751, ID 10512488949, ID 10512481484, ID 10512485615, ID 10512489410 e ID 10512499196). Em preliminar, arguiram a ilegitimidade passiva da ré Mais Lar Engenharia Ltda., sob a alegação de que a relação contratual foi firmada unicamente com a incorporadora 40 MG CNG Melão SPE Ltda., atuando a corré apenas na execução física das obras, bem como impugnaram a inversão do ônus da prova. No mérito, sustentaram que o empreendimento se encontrava concluído e dotado de habite-se administrativo, tendo a vistoria sido disponibilizada à consumidora. Alegaram que os reparos apontados na vistoria inicial consistiam em ajustes pontuais e habituais de acabamento, incapazes de comprometer a habitabilidade da unidade ou caracterizar inadimplemento contratual. Afirmaram que a retenção das chaves decorreu da mora exclusiva da requerente, que deixou de pagar as parcelas mensais devidas à vendedora a partir de dezembro de 2024, descumprindo renegociação pretérita. Invocaram a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil) e defenderam a total improcedência dos pedidos de lucros cessantes e danos morais, impugnando a prova dos aluguéis e a alegação desprovida de documento de que a autora estaria gestante. Por meio da decisão interlocutória de ID 10518900223, foi deferida em parte a tutela provisória de urgência para determinar que a incorporadora requerida assuma a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel, desde a primeira cobrança até a efetiva imissão da autora na posse, sob pena de multa diária, indeferindo-se a suspensão do financiamento bancário. As requeridas manifestaram ciência da tutela provisória (ID 10538095339). A parte autora apresentou impugnação à contestação (ID 10556732369), juntando certidão de nascimento de sua filha nascida em 29/06/2025, além de comprovantes de reiteradas cobranças condominiais (ID 10556723990 e ID 10556737154), reiterando a integralidade dos pedidos da inicial. Intimadas a especificar provas (ID 10557718956), a parte autora pleiteou a produção de prova pericial e documental (ID 10564230966), enquanto as rés postularam o julgamento antecipado do mérito (ID 10574258134). A decisão de saneamento e organização do processo (ID 10576160018) rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da ré Mais Lar, reconheceu a aplicação das normas consumeristas com a distribuição do ônus probatório na forma do artigo 14, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor, delimitou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial técnica de engenharia. A autora apresentou quesitos (ID 10588149038) e as requeridas formularam seus quesitos técnicos (ID 10594155129). Nomeado o perito judicial Felipe Martins Batista Vitarelle de Freitas (ID 10606889413) e indeferida a majoração dos honorários periciais (ID 10608790409), o profissional aceitou o encargo e designou data para a diligência (ID 10608515835, ID 10623207389 e ID 10631762002). O perito informou que realizou a diligência externa em 28 de março de 2026, com ciência prévia das partes, constatando a ausência das rés no ato e que a ausência de chave impediu o ingresso no interior da unidade, postulando a autorização para confecção do laudo com suporte no robusto acervo documental e fotográfico existente nos autos (ID 10655597981). Pela decisão de ID 10664680531, o juízo homologou a diligência pericial realizada, reconheceu a suficiência dos elementos probatórios para a formação do convencimento técnico e indeferiu a realização de nova vistoria presencial interna, determinando a entrega do laudo conclusivo. As partes apresentaram fotografias, vídeos e termos de vistoria complementar (ID 10682542199, ID 10682536765, ID 10682550539, ID 10682554235, ID 10686036634, ID 10702548586, ID 10702547856 e ID 10702550448). O laudo pericial oficial de engenharia civil foi acostado aos autos (ID 10704803428 e ID 10704800683). Instadas a se manifestar sobre o laudo (ID 10705132536), a autora sustentou a confirmação dos vícios de acabamento e postulou a aplicação de penalidade por litigância de má-fé contra as rés (ID 10716416053), ao passo que as rés defenderam que a prova técnica corroborou a higidez estrutural do imóvel, a habitabilidade preservada e a natureza leve das inconformidades, reiterando a tese de exceção do contrato não cumprido (ID 10718715532). A decisão de ID 10722608196 homologou o laudo pericial para todos os efeitos legais, declarou encerrada a instrução processual e concedeu prazo para apresentação de memoriais pelas partes. As rés apresentaram memoriais finais remissivos (ID 10734114986) e a autora ofereceu suas razões finais escritas em forma de memoriais (ID 10735475686). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório do essencial. Passo aos fundamentos e à decisão. II. Fundamentação O processo tramitou com estrita observância das garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, assegurando-se a todas as partes a oportunidade de manifestação e de produção probatória requerida. Estão presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular da relação processual. As partes são dotadas de capacidade civil e encontram-se regularmente representadas por procuradores devidamente habilitados nos autos. O interesse de agir repousa no manifesto conflito de interesses qualificado por pretensão resistida, versando a lide sobre a execução e o cumprimento de obrigações decorrentes de contrato imobiliário, revelando-se a via eleita útil e adequada ao provimento postulado. Importa assentar, de plano, a estabilização das questões processuais que foram objeto de análise na decisão saneadora proferida sob o ID 10576160018. Naquela oportunidade, o juízo enfrentou expressamente e rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela requerida Mais Lar, reconhecendo que a aludida empresa participou ativamente da cadeia de consumo voltada à promoção, intermediação e execução do empreendimento imobiliário em testilha, o que atrai a responsabilidade solidária prevista no microssistema do Código de Defesa do Consumidor. Do mesmo modo, restou expressamente disciplinada a distribuição do ônus da prova, estabelecendo-se a incidência do regime do artigo 14, § 3º, da Lei nº 8.078/1990 em benefício da consumidora, dada a vulnerabilidade técnica perante os registros construtivos mantidos pelas demandadas. Considerando que as partes foram devidamente intimadas da decisão de saneamento e contra ela não interpuseram recurso tempestivo, operou-se a preclusão processual sobre essas matérias, sendo vedado o revolvimento das questões já definitivamente decididas na fase própria, a teor do artigo 505 e do artigo 507 do Código de Processo Civil. A instrução probatória foi integralmente exaurida. As provas documentais foram plenamente coligidas aos autos pelas partes e a prova pericial técnica de engenharia civil foi regularmente concluída pelo perito oficial do juízo, tendo o laudo pericial sido formalmente homologado pela decisão irrecorrida de ID 10722608196, sem que subsista qualquer pendência instrutória a ser sanada. Encontrando-se o feito maduro para julgamento definitivo, impõe-se a resolução do mérito da lide, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Do mérito No mérito, cinge-se a controvérsia principal a verificar se ocorreu atraso injustificado na entrega do imóvel imputável exclusivamente às requeridas, apto a gerar o dever de indenizar por danos materiais e morais, ou se a ausência de imissão da autora na posse direta do bem decorreu do acolhimento da exceção do contrato não cumprido, diante do inadimplemento financeiro confesso da própria adquirente e da natureza leve das pendências construtivas apuradas na prova pericial. A relação jurídica estabelecida entre os litigantes reveste-se de natureza consumerista, enquadrando-se a demandante no conceito de consumidora final e as requeridas no conceito de fornecedoras de produtos e serviços imobiliários, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Tal enquadramento, contudo, não desonera o consumidor de demonstrar minimamente os fatos constitutivos de seu direito, tampouco afasta a incidência das normas gerais de direito obrigacional e contratual previstas no Código Civil, em especial o princípio da boa-fé objetiva e da reciprocidade das prestações bilaterais. Compulsando o instrumento contratual de promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 23 de junho de 2022 (ID 10458353588 e ID 10512485615), verifica-se na Cláusula Quarta do Quadro Resumo que o termo final previsto para a conclusão física das obras da unidade autônoma (apartamento nº 204, Bloco 19, do empreendimento Mais Park Nacional – Fase II) era o dia 30 de julho de 2024. O contrato estabeleceu expressamente, de forma clara e destacada, a incidência de prazo de carência e tolerância de até cento e oitenta dias corridos (Cláusula Décima das Condições Gerais), prorrogando-se validamente o termo final de entrega da obra para o dia 26 de janeiro de 2025. A validade da cláusula de tolerância de cento e oitenta dias corridos em contratos de incorporação imobiliária é amplamente reconhecida pela jurisprudência pátria e encontra respaldo na legislação específica das incorporações (artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964), tendo em vista as complexidades e vicissitudes técnicas que permeiam a execução de empreendimentos de grande porte na construção civil. A documentação acostada aos autos demonstra que, em 08 de abril de 2025, as rés expediram comunicação formal informando a conclusão das obras e convocando a adquirente para agendamento de vistoria técnica presencial (ID 10458360319), ato que foi concretizado em 02 de maio de 2025. Por ocasião da vistoria inicial realizada em 02 de maio de 2025, a autora recusou o recebimento das chaves ao apontar itens de inconformidade nos acabamentos da unidade, tais como peças cerâmicas ocas ou danificadas, necessidade de retoques de pintura, regulagem no fecho de portas e janelas, aplicação complementar de vedação em poliuretano e gotejamento no sifão hidráulico do banheiro (ID 10682536765 e ID 10512489410). Diante das divergências técnicas instauradas acerca da gravidade desses apontamentos e de sua capacidade de impedir o recebimento do imóvel, foi determinada e realizada prova pericial de engenharia civil por perito oficial de confiança deste juízo (ID 10704803428 e ID 10704800683). O laudo pericial judicial, elaborado com estrita observância das normas da ABNT e devidamente homologado por este juízo (ID 10722608196), trouxe conclusões técnicas elucidativas e categóricas. O perito atestou que o empreendimento Residencial Mais Park Nacional – Fase II encontrava-se integralmente implantado, concluído e com moradores residindo regularmente, inexistindo qualquer sinal de paralisação ou abandono. Sob o prisma da unidade privativa da autora, o laudo pericial foi taxativo ao concluir pela inexistência de comprometimento estrutural, ausência de risco à integridade física dos usuários, ausência de falhas em fundações e total preservação da solidez e da estabilidade global da edificação. O perito oficial consignou que todas as instalações essenciais encontravam-se implantadas e que as inconformidades registradas pela autora na vistoria de maio de 2025 possuíam natureza predominantemente aparente, restrita a itens de acabamento, pintura, substituição pontual de cerâmicas e ajustes de regulagem, não tendo sido identificados vícios ocultos relevantes. Na matriz técnica de criticidade elaborada pelo perito, nenhum dos defeitos foi classificado como crítico, muito grave ou grave. Apenas duas inconformidades foram enquadradas como moderadas (o vazamento pontual em sifão e peças cerâmicas com deficiência de aderência), enquanto as demais foram classificadas como leves, típicas de ajustes de pós-obra e de rotina de assistência técnica. O perito afirmou expressamente que as condições mínimas de habitabilidade da unidade estavam preservadas e que o prazo técnico necessário para o reparo e saneamento integral de todos os itens apontados pela autora era de no máximo trinta dias corridos, dada a baixa complexidade dos serviços (ID 10704800683). Conclui-se, portanto, que as pendências observadas no momento da vistoria possuíam caráter meramente corretivo e sanável, não configurando situação de inabitabilidade absoluta do imóvel nem justificando, sob a ótica estritamente técnica da engenharia, a recusa definitiva no recebimento da coisa. Paralelamente à questão técnica construtiva, o exame dos autos revela um dado fático incontroverso e de relevância jurídica determinante: a parte autora encontrava-se em situação de inadimplemento financeiro anterior em relação às parcelas do preço pactuadas diretamente com a promitente vendedora. Com efeito, a própria autora confessou em sua petição inicial que, em razão de alegadas dificuldades orçamentárias, deixou de adimplir cinco parcelas do contrato (ID 10458354618). Os demonstrativos financeiros e registros de atendimento eletrônico acostados aos autos (ID 10458360320, ID 10512499196 e ID 10682554235) comprovam que a demandante acumulou inadimplência das parcelas contratuais mensais vencidas em 28 de dezembro de 2024, 28 de janeiro de 2025, 28 de fevereiro de 2025, 28 de março de 2025 e meses subsequentes. Verifica-se que a inadimplência da compradora iniciou-se em dezembro de 2024, ou seja, em momento anterior ao término do prazo de tolerância da obra (26 de janeiro de 2025) e muito antes da data em que compareceu para a realização da vistoria (02 de maio de 2025). O contrato firmado entre os litigantes estabelece, nas Cláusulas 10.3, 10.3.1 e 10.5 das Condições Gerais, que a entrega física da unidade e a imissão na posse subordinam-se expressamente ao adimplemento tempestivo de todas as obrigações financeiras contraídas pelo adquirente, resguardando-se à promitente vendedora o direito de retenção das chaves caso subsista saldo devedor em aberto (ID 10458353588 e ID 10512485615). Trata-se da positivação contratual da clássica regra da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), consagrada no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais e sinalagmáticos, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Sendo a promessa de compra e venda um contrato bilateral, oneroso e comutativo, no qual a prestação de entrega da posse pelo alienante é correlata e contraposta à prestação de pagamento integral das parcelas devidas pelo adquirente, não pode o comprador que se encontra em mora financeira exigir que o vendedor lhe entregue as chaves da unidade habitacional. A pretensão da autora de imputar às requeridas a responsabilidade exclusiva pelo atraso na imissão da posse não se sustenta, porquanto a retenção do imóvel pelas rés operou-se como exercício regular de direito contratual, fundado na mora confessa e comprovada da promissária compradora. Nesse sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais possui jurisprudência firmada reconhecendo a incidência da exceção do contrato não cumprido para legitimar a retenção das chaves pela construtora em caso de inadimplemento do adquirente: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INADIMPLEMENTO PARCIAL DOS PROMITENTES COMPRADORES - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - APLICAÇÃO. 1. Vige em nosso ordenamento jurídico a cláusula geral da "exceção do contrato não cumprido", segundo a qual uma parte não pode exigir da outra o cumprimento da obrigação, sem antes adimplir a que se encontra a seu encargo, nos termos da norma do art. 476 do CC. 2. Avençado pelas partes que o inadimplemento do promitente comprador obsta a entrega das chaves, afasta-se da construtora o dever de reparar os danos pelo atraso na entrega da obra quando não comprovado o pagamento integral do preço. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.110642-8/003, Relator(a): Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/06/2026, publicação da súmula em 12/06/2026) O Superior Tribunal de Justiça perfilha idêntica orientação ao assentar que o inadimplemento das prestações do preço pelo promissário comprador obsta a imposição de entrega das chaves e afasta o dever indenizatório: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem entendeu que não pode ser imposta à demandada a obrigação de entregar imediatamente o imóvel, sem que o autor tenha cumprido sua obrigação quanto ao pagamento do saldo devedor do preço. A reforma do julgado, a fim de aplicar a exceptio non adimpleti contractus em favor do demandante, sob a alegação de que a requerida não adimpliu integralmente sua obrigação, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.662.686/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 23/9/2020.) Assim, evidenciado que o empreendimento foi concluído com habitabilidade preservada e que a falta de imissão na posse derivou da legítima retenção amparada no inadimplemento financeiro prévio da demandante, afasta-se a configuração de mora ilícita ou de inadimplemento culposo imputável às requeridas, restando incólume a aplicabilidade do artigo 476 do Código Civil. Da Renegociação e Parcelamento Judicial de Débito A demandante pleiteia a intervenção judicial com o objetivo de compelir as rés a aceitarem o parcelamento compulsório de sua dívida vencida, estimada no importe de R$ 2.492,17, para pagamento em dez parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 249,22 cada uma (ID 10458354618). Sustenta a consumidora que enfrentou desequilíbrio em sua renda familiar decorrente do dispêndio cumulado com locação residencial e prestações do financiamento, e que buscou administrativamente renegociar o saldo pendente, deparando-se com a recusa do setor financeiro das requeridas, que exigiu a quitação integral do montante acumulado como condição para a liberação das chaves (ID 10458360320). Não obstante a vulnerabilidade econômica da adquirente e a aplicabilidade das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor à relação em exame, a pretensão de imposição forçada de plano de pagamento parcelado contra a vontade do credor encontra óbice intransponível nos princípios fundamentais do direito das obrigações. O ordenamento jurídico civil consagra o princípio da exatidão e da integridade da prestação, positivado no artigo 313 do Código Civil, segundo o qual o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Complementando essa diretriz, o artigo 314 do Código Civil estabelece taxativamente que, ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou. A pactuação de parcelamento ou o reparcelamento de dívida líquida, certa e exigível consubstancia ato estritamente negocial, dependente da convergência de vontades entre os contratantes, sendo vedado ao Poder Judiciário substituir a autonomia privada para criar condições de pagamento não avençadas, salvo nas hipóteses expressamente tipificadas em lei ou quando demonstrada onerosidade excessiva decorrente de evento extraordinário e imprevisível. No caso concreto, o contrato originário já havia fracionado o preço da venda em parcelas mensais sucessivas (ID 10458353588 e ID 10512485615). A mora das prestações intermediárias confere ao credor a prerrogativa legítima de exigir o pagamento do débito vencido na forma e com os encargos estipulados no contrato, não se afigurando abusiva a negativa da construtora em conceder novo fracionamento unilateral, máxime após o descumprimento de tratativa anterior, conforme admitido na própria inicial (ID 10458354618). Não restou comprovado qualquer fato imprevisível e extraordinário nos moldes do artigo 478 do Código Civil apto a justificar a revisão judicial do cronograma financeiro livremente contratado. Dessa forma, impõe-se a improcedência do pedido de renegociação forçada da dívida, permanecendo a autora sujeita às consequências de sua mora contratual e ao pagamento dos valores inadimplidos segundo as condições originalmente pactuadas. Dos Danos Materiais e Morais Passa-se à apreciação dos pedidos indenizatórios formulados pela autora a título de danos materiais emergentes e compensação por danos morais, ambos fundados no alegado atraso na entrega da unidade autônoma. No tocante aos danos materiais, a demandante pretende o ressarcimento da quantia de R$ 2.800,00, correspondente a quatro meses de aluguel no valor mensal de R$ 700,00, sob a alegação de que foi obrigada a manter moradia locada a partir do término do prazo de tolerância da obra, em 26 de janeiro de 2025 (ID 10458354618). Conforme exaustivamente demonstrado no tópico anterior, a não imissão da autora na posse direta do imóvel decorreu do legítimo exercício da exceção do contrato não cumprido exercido pelas requeridas, em razão da mora financeira da própria compradora verificada desde dezembro de 2024 (ID 10512499196 e ID 10682554235). Inexistindo mora ilícita ou inadimplemento culposo atribuível às rés quanto à retenção das chaves, rompe-se o nexo de causalidade indispensável para configurar a responsabilidade civil objetiva prevista no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor e nos artigos 186 e 927 do Código Civil. Ademais, a prova da alegada despesa locatícia revela-se manifestamente insuficiente. A requerente não acostou aos autos contrato formal de locação, recibos discriminados de aluguel ou declaração subscrita pelo pretenso locador, limitando-se a apresentar um único comprovante de transferência bancária avulsa realizada por seu cônjuge em favor de terceiro (ID 10458358133), documento isolado que não ostenta força probatória para demonstrar a existência de relação locatícia contínua gerada por conduta das demandadas. Por conseguinte, ausente a comprovação do nexo de causalidade e da efetiva extensão do prejuízo patrimonial suportado, a rejeição do pleito indenizatório por danos materiais é medida que se impõe. No que tange aos danos morais, a autora postulou a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização no patamar de R$ 15.000,00, sustentando abalo anímico decorrente da frustração de sua expectativa de residir no imóvel próprio antes do parto de sua filha (ID 10458354618). O dano moral indenizável decorre da violação a direitos da personalidade, consubstanciada em dor, vexame, humilhação ou sofrimento de intensidade anormal, que ultrapasse os meros dissabores e percalços comuns da vida em sociedade e das relações negociais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais orienta-se no sentido de que o mero descumprimento de obrigações contratuais ou a divergência acerca de pendências de acabamento em imóvel, desacompanhados de circunstâncias fáticas excepcionais e graves, não geram dano moral presumido (in re ipsa). Na hipótese vertente, a prova pericial técnica de engenharia civil homologada nos autos atestou a solidez estrutural do edifício e a ausência de qualquer vício construtivo grave ou crítico, identificando apenas pequenas imperfeições de acabamento sanáveis em até trinta dias (ID 10704803428 e ID 10704800683). Somado a isso, o fato determinante para a não entrega das chaves consistiu na inadimplência da própria autora perante suas obrigações financeiras assumidas no contrato de compra e venda (ID 10512499196 e ID 10682554235). Embora a demandante tenha comprovado o nascimento de sua filha em 29 de junho de 2025 (ID 10556732369), o contexto dos autos demonstra que a impossibilidade de ocupação do apartamento decorreu da retenção amparada no seu próprio inadimplemento anterior, e não de conduta ilícita perpetrada pelas fornecedoras. Não se vislumbra, portanto, conduta ilícita ou abusiva imputável às rés apta a justificar a pretendida reparação extrapatrimonial, impondo-se a rejeição do pedido de compensação por danos morais. Da Responsabilidade pelas Taxas Condominiais antes da Posse Resta examinar a controvérsia atinente à exigibilidade das despesas e taxas condominiais incidentes sobre a unidade autônoma antes da efetiva imissão da autora na posse direta do bem. A autora demonstrou, por meio dos documentos colacionados aos autos (ID 10491059763, ID 10556723990 e ID 10556737154), que passou a ser demandada pelo condomínio e por empresa garantidora de crédito para o pagamento de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias relativas a competências anteriores à sua imissão na posse. As rés defenderam a legitimidade dos repasses, invocando cláusula contratual que atribui ao adquirente a responsabilidade pelos encargos condominiais a partir da concessão do habite-se ou da instalação da assembleia de condomínio (ID 10458353588 e ID 10512484216). A matéria em debate encontra-se definitivamente pacificada na jurisprudência pátria. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886), fixou tese vinculante estabelecendo que a responsabilidade pelas despesas de condomínio decorre da relação jurídica material com o imóvel, que se aperfeiçoa apenas com a efetiva imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência do condomínio. Confira-se a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça: TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. — Paradigma: REsp 1345331/RS Seguindo a mesma diretriz vinculante, a jurisprudência consolidada do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assentou de forma reiterada que a obrigação condominial somente recai sobre o promissário comprador a partir da efetiva entrega das chaves: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - TAXAS CONDOMINIAIS - PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS SOMENTE APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE. Segundo jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da efetiva entrega das chaves, momento em que ocorre a sua imissão na posse do imóvel. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.166750-0/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/06/2024, publicação da súmula em 20/06/2024) A jurisprudência uniformizada impõe a conclusão inequívoca de que, enquanto o promitente comprador não usufruir da posse direta da unidade, independentemente da expedição de habite-se formal ou da constituição de condomínio, a responsabilidade exclusiva pelo adimplemento de todas as taxas condominiais perante a massa condominial e perante terceiros recai sobre a construtora e a incorporadora vendedoras. Ainda que a retenção física das chaves tenha se dado de forma legítima em virtude da mora financeira da autora, tal circunstância não tem o condão de antecipar os efeitos materiais da posse para fins de rateio das despesas comuns do condomínio, cuja fruição efetiva permaneceu sob a esfera de controle da promitente vendedora. São nulas de pleno direito, por manifesta abusividade e afronta ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, quaisquer cláusulas contratuais que imponham ao consumidor o pagamento de despesas de condomínio antes do efetivo recebimento das chaves. Impõe-se, desse modo, a confirmação definitiva da tutela provisória de urgência concedida na decisão interlocutória de ID 10518900223, declarando-se a inexigibilidade perante a autora das taxas condominiais vencidas e vincendas até a data em que for concretizada a sua efetiva imissão na posse da unidade imobiliária, atribuindo-se referida obrigação com exclusividade às requeridas. III - Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Bruna Estefânia Felix da Silva em face de 40 MG CNG Melão Incorporadora SPE Ltda. e Mais Lar Imobiliária Ltda., para: a) confirmar integralmente a tutela provisória de urgência deferida na decisão interlocutória de ID 10518900223, para declarar a inexigibilidade perante a autora de todas as taxas, cotas e contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas relativas à unidade autônoma nº 204 do Bloco 19 do Residencial Mais Park Nacional – Fase II até a data de sua efetiva imissão na posse direta do imóvel mediante a regular entrega das chaves, atribuindo-se a responsabilidade exclusiva pelo pagamento de tais encargos às requeridas, solidariamente; b) julgar improcedente o pedido de imposição judicial de parcelamento do débito contratual em dez prestações mensais de R$ 249,22, mantendo-se a higidez das obrigações nos termos pactuados; c) julgar improcedente o pedido de condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 2.800,00 a título de reembolso de aluguéis; d) julgar improcedente o pedido de condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, condeno a parte autora ao pagamento de 75% (setenta e cinco por cento) das custas e despesas processuais, cabendo às requeridas, solidariamente, o pagamento dos 25% (vinte e cinco por cento) remanescentes. Com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, distribuídos na mesma proporção: a parte autora pagará 75% (setenta e cinco por cento) desse montante aos advogados das rés, e as requeridas pagarão solidariamente 25% (vinte e cinco por cento) aos advogados da autora, vedada a compensação. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais carreadas à autora, por ser ela beneficiária da assistência judiciária gratuita (ID 10473209768), nos exatos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Ademais, visando à melhoria da administração judiciária, deixo consignado desde logo que, independente de nova conclusão, havendo recurso de: 1. embargos de declaração, intime-se a parte ré para impugna-los em 5 (cinco) dias, caso queira, nos termos o art. 1.023, §2º, do CPC; 2. Em sendo interposta apelação, intime(m)-se o(s) apelado(s) para contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §1º, do CPC; 3. No caso de apelação adesiva, intime(m)-se o(s) apelante(s) para apresentar (em) contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §2º, do CPC; 4. Suscitadas preliminares em contrarrazões, nos termos do art. 1009, §1º, intime (m)-se o(s) recorrente(s) para se manifestar(em), no prazo de 15 dias, consoante o §2º do mesmo artigo. 5. Caso a sentença prolatada tenha decretado extinção do processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485 do CPC, determino à Secretaria do Juízo, em caso de interposição de apelação e, após o decurso de prazo de apresentação das contrarrazões, antes de realizar-se a remessa os autos ao egrégio TJMG, fazerem-no conclusos para que seja prolatada decisão em que se analise eventual juízo de retratação. 6. Cumpridas as diligências acima enumeradas, e devidamente certificado nos autos, remetam-se os autos ao TJMG, nos termos do art. 1010, §3º do CPC. Com o trânsito em julgado, certifique-se e, nada mais sendo requerido pelas partes no prazo de trinta dias, arquivem-se os autos com baixa na distribuição e as cautelas de estilo. P.I.C. Betim, data da assinatura eletrônica. MUCIO MONTEIRO DA CUNHA MAGALHAES JUNIOR Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Betim