5017652-30.2026.8.01.0001

Intimação

TJAC · 1ª Vara Cível da Comarca de Rio Branco · DESPACHO/DECISÃO

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO ACRE 1ª Vara Cível da Comarca de Rio Branco Autos: 5017652-30.2026.8.01.0001 Classe: Procedimento Comum Cível Autor:Maria Ines Barbosa da SilvaAdvogado(a):Jhonatan Barros de Souza (OAB: Ac005632)Autor:Paulo Alves da Silva FilhoAdvogado(a):Jhonatan Barros de Souza (OAB: Ac005632)Réu:Sp 09 Empreendimentos Imobiliarios Ltda -Advogado(a):Aires Vigo (OAB: Sp084934)Réu:Sp 35 Empreendimentos Imobiliarios Ltda -Advogado(a):Aires Vigo (OAB: Sp084934)Réu:Ipe Empreendimentos Imobiliarios LtdaAdvogado(a):Luana Shely Nascimento de Souza Maia (OAB: Ac003547) DECISÃO Trata-se de ação de revisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e danos morais. Narram os autores, em síntese, que em 02 de junho de 2012 celebraram com as requeridas IPÊ e SCOPEL SP-35 (sucedida pela SP 35) o "Contrato Particular de Escritura de Compra e Venda de Imóvel, com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia", para aquisição do Lote nº 25, Quadra 166, do Loteamento "Portal Ipê", nesta comarca, matriculado sob o nº 10.824 do 1º Ofício de Registro de Imóveis. O preço de venda foi de R$ 65.225,67, com saldo financiado em 179 prestações mensais e 15 anuais, totalizando, com juros, o valor de R$ 135.003,97, sem correção monetária. Alegam que, em 27/09/2019, foi celebrado um aditamento contratual no qual as rés, de forma unilateral e sem apresentar memória de cálculo, consolidaram o saldo devedor em R$ 38.595,00, a ser pago em 77 novas parcelas. Sustentam que, entre junho de 2012 e maio de 2026, desembolsaram o montante nominal de R$ 182.606,93, valor que ultrapassa o preço total do imóvel acrescido de juros, indicando a quitação integral do contrato. Apontam, ainda, que os pagamentos foram realizados à ré SP 09, pessoa jurídica estranha ao contrato original, sem qualquer comunicação formal de cessão de crédito. Diante da recusa das rés em prestar contas e fornecer documentos solicitados extrajudicialmente em 22 de abril de 2026, pleitearam a tutela de urgência para que as rés se abstivessem de negativar seus nomes e de executar a garantia fiduciária, bem como para suspender a exigibilidade das parcelas e averbar a existência da ação na matrícula do imóvel. Ao final, requereram a revisão de cláusulas abusivas, a declaração de quitação do contrato, a condenação das rés à obrigação de fazer consistente na outorga do termo de quitação e cancelamento da alienação fiduciária, a repetição em dobro do indébito e indenização por danos morais. Em sede de decisão constante no evento 22 houve o recebimento, indeferimento do pedido de tutela de urgência e determinada a realização da audiência de conciliação. A parte ré SP-09 apresentou contestação nos autos (evento 36). Preliminarmente, arguiu a prescrição decenal da pretensão revisional, contada da data de assinatura do contrato, e a inépcia da inicial por ausência de indicação das obrigações controvertidas e do valor incontroverso. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do CDC e da inversão do ônus da prova, a legalidade da Tabela Price e da correção monetária pelo IPCA, a impossibilidade de declaração de quitação e a inexistência de indébito e de dano moral. Impugnou o valor total pago indicado na inicial, afirmando que os autores adimpliram o montante de R$ 146.395,29, conforme extrato de seu sistema. Requereu a concessão da justiça gratuita e, ao final, a improcedência dos pedidos. A parte ré Ipê Empreendimentos apresentou contestação nos autos (evento 40). Defendeu a plena validade do contrato e do aditivo, com base no princípio pacta sunt servanda. Sustentou a legalidade da correção monetária pelo IPCA, a inocorrência de abusividade na cláusula de antecipação de pagamento e a inexistência de dano moral ou de indébito a ser restituído. Requereu a improcedência total dos pedidos. Audiência de conciliação infrutífera (evento 42). Réplica a contestação (evento 48). Eis o breve relatório. Passo a decidir. PRELIMINARES Da Preliminar de Inépcia da Petição Inicial A ré SP 09 sustenta a inépcia da petição inicial, com fundamento no artigo 330, § 2º, do Código de Processo Civil, por suposta ausência de discriminação das obrigações contratuais controvertidas e de quantificação do valor incontroverso. A preliminar não prospera. A petição inicial, em seus itens III.II, III.III e III.IV, delimitou de forma suficiente as cláusulas e obrigações que pretende controverter, notadamente a formação do saldo devedor no aditivo de 2019, a validade da cláusula 4.3 que condiciona a antecipação de parcelas e a própria existência de saldo devedor após o pagamento de valor superior ao total contratado. A causa de pedir e os pedidos são claros e permitem o pleno exercício do contraditório, tanto que ambas as rés apresentaram contestações detalhadas, impugnando especificamente os pontos levantados. Quanto à quantificação do valor incontroverso, a tese central dos autores é a de que o contrato já está integralmente quitado, havendo, inclusive, pagamento a maior. Nessa hipótese, o valor incontroverso do débito é, logicamente, zero, não se podendo exigir da parte a indicação de um valor que reputa inexistente. Ademais, a própria finalidade da norma, que é garantir o pagamento da parte incontroversa da dívida (art. 330, § 3º, do CPC), foi observada, visto que os autores continuaram a pagar as parcelas até mesmo após o ajuizamento da ação, conforme demonstram os documentos dos autos. Dessa forma, não vislumbra-se qualquer vício que dificulte ou impeça o julgamento de mérito, razão pela qual rejeito a preliminar de inépcia da inicial. Do Pedido de Justiça Gratuita da Ré SP 09 A ré SP 09 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, alegando "momentânea dificuldade financeira". Contudo, não apresentou qualquer documento comprobatório de sua hipossuficiência, como balanços patrimoniais, demonstrações de resultado ou certidões que atestem sua situação de recuperação judicial. A Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que "faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". A mera alegação de dificuldade financeira, desacompanhada de prova robusta, é insuficiente para o deferimento do benefício. A recuperação judicial noticiada nos autos era da empresa SP 35, que foi incorporada pela ré, não havendo prova de que tal situação se estendeu à incorporadora. Assim, nos termos do artigo 99, § 2º, do CPC, indefiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré SP 09. Da Prejudicial de Prescrição A ré SP 09 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. arguiu a ocorrência de prescrição, sustentando que, por se tratar de ação revisional de contrato, o prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil deveria ser contado da data da assinatura do instrumento, em 02/06/2012. Assim, tendo a ação sido ajuizada em 02/06/2026, a pretensão estaria fulminada. A preliminar não merece acolhimento. A tese da ré parte de premissa equivocada ao fixar o termo inicial da prescrição na data de celebração do contrato para todas as pretensões deduzidas. Consoante o princípio da actio nata, positivado no artigo 189 do Código Civil, a pretensão nasce para o titular com a violação do direito. No caso dos autos, as pretensões autorais não se limitam à discussão de cláusulas originárias de 2012, mas se concentram em eventos posteriores. A pretensão de revisão do saldo devedor consolidado no valor de R$ 38.595,00, por suposta ausência de memória de cálculo e capitalização indevida de juros, nasceu com a celebração do "Primeiro Aditamento ao Contrato", em 27/12/2019. Entre esta data e o ajuizamento da ação não transcorreu o prazo decenal. Da mesma forma, a pretensão declaratória de quitação e a correlata obrigação de fazer (outorga de termo e baixa da alienação fiduciária) somente se tornaram exigíveis após o pagamento da última parcela do contrato, o que, segundo os próprios autores e o demonstrativo da ré, ocorreu em maio de 2026. A pretensão de exibição de documentos, por sua vez, nasceu com a recusa tácita das rés em fornecer as informações solicitadas extrajudicialmente em abril de 2026. Tratando-se de relação jurídica de trato sucessivo, na qual as obrigações se renovam periodicamente, a lesão ao direito pode ocorrer a cada prestação exigida ou a cada ato praticado pela parte contrária que viole o pactuado. O precedente do Superior Tribunal de Justiça invocado pela ré (AREsp n. 2.975.742/PB) refere-se a uma situação distinta, de revisão de encargos de contrato bancário cuja abusividade seria aferível desde a contratação, o que não se confunde com a discussão sobre a formação de um novo saldo em aditivo contratual ou sobre a recusa de quitação após o término dos pagamentos. Portanto, considerando que os fatos que fundamentam as principais pretensões dos autores ocorreram em 2019 e 2026, não há que se falar em prescrição decenal. Rejeito, pois, a prejudicial. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Conforme decisão proferida no evento 22, e ora mantida por seus próprios fundamentos, a presente relação é de consumo, sendo os autores hipossuficientes técnica e informacionalmente em face das rés, empresas de grande porte do ramo imobiliário. Assim, com fundamento no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, defiro a inversão do ônus da prova. Dessa forma, a distribuição do encargo probatório fica assim definida: a) Incumbe às rés, IPÊ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SP 09 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., de forma solidária, o ônus de provar: i. A regularidade da formação do saldo devedor consolidado no aditivo de 2019, apresentando a respectiva memória de cálculo detalhada; ii. A correta amortização das parcelas pagas antecipadamente, com a demonstração da redução proporcional dos juros; iii. A legalidade e a base de cálculo de todos os encargos acessórios cobrados (taxa de administração, seguro, honorários de cobrança); iv. A existência de saldo devedor remanescente após o pagamento da 77ª parcela, justificando a cobrança da 78ª parcela e a não quitação do contrato. b) Incumbe aos autores, MARIA INÊS BARBOSA DA SILVA e PAULO ALVES DA SILVA FILHO, o ônus de provar os fatos constitutivos mínimos de seu direito, notadamente os pagamentos que alegam ter realizado e que não constem dos registros das rés, bem como os fatos que embasam o pedido de dano moral. PONTOS CONTROVERTIDOS Com base na análise das peças processuais e na delimitação das questões de fato e de direito, fixo os seguintes pontos controvertidos sobre os quais recairá a instrução probatória: A existência de saldo devedor após o pagamento da 77ª parcela do aditivo contratual e a justificativa para a cobrança de uma 78ª parcela; A regularidade da composição do saldo devedor consolidado no aditivo de 2019, especialmente quanto à ausência de capitalização de juros e à correta amortização de pagamentos antecipados; A legalidade da cobrança de encargos acessórios (taxa de administração, seguro e honorários de cobrança); A apuração do valor total efetivamente pago pelos autores e a existência de eventual pagamento indevido a ser restituído; A ocorrência de dano moral indenizável. PROVAS As rés postularam a produção de prova pericial, com intuito de que fosse analisada a legalidade dos juros aplicados no contrato e, portanto, se a cobrança das parcelas ocorreu da forma correta. Defiro o pedido da partes requeridas e determino a realização de perícia, a ser realizada por especialista da área de contabilidade, sorteado por intermédio do Cadastro Estadual de Peritos(CPTEC). Diante disso, deverá a secretaria proceder com o sorteio via Cadastro de Peritos, intimando-o via e-mail cadastrado, para apresentação de honorários, no prazo de 10 (dez) dias. O pedido de perícia foi realizado pelas rés, dispõe o art. 95 do CPC, a parte que requerer prova perícia deverá arcar com os honorários periciais, razão pela qual a verba deverá ser rateada entre as demandadas na proporção de 50% para cada. Havendo manifestação do perito acerca do valor dos honorários, intimem-se as rés para se manifestarem, acerca da concordância ou não, no prazo de 10 (dez) dias No mesmo prazo acima indicado deverão apresentar petição especificando eventuais quesitos que pretendam ver respondidos pela perícia e indicarem caso queiram assistente técnico. Findo o prazo supra, intime-se o perito nomeado, para que informe a data, hora e local de realização dos trabalhos, devendo esse observar que o laudo deverá ser apresentado no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data de inicio dos trabalho. Vindo aos autos o laudo, intimem-se as partes para sobre ele se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias. Indefiro a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal das partes, por entendê-los desnecessários ao deslinde da controvérsia, que se resolve essencialmente pela análise de documentos e pela prova pericial contábil, nos termos do artigo 443, incisos I e II, do CPC. Indefiro o pedido de produção de prova documental suplementar, visto que, nos termos do artigo 434 do Código de Processo Civil, incumbe à parte instruir a petição inicial e a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações. A documentação cuja juntada se pretende não se qualifica como nova, nos moldes da exceção prevista no artigo 435 do mesmo diploma legal, uma vez que já era de conhecimento e acesso das partes no momento da propositura da ação e da apresentação das defesas. Intimem-se. Cumpra-se.