5013873-86.2025.8.13.0480

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Patos de Minas · Sentença

CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO Nº 5013873-86.2025.8.13.0480/MG AUTOR: MGO CONSULTORIA E PARTICIPACOES S/C LTDA ADVOGADO(A): ALEXANDRE MÁXIMO OLIVEIRA (OAB MG099057) RÉU: JMQ IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO(A): FERNANDO CÉSAR PORTELLA NETO (OAB MG088240) RÉU: NOEME BARROS GUIMARAES BERNARDES ADVOGADO(A): FERNANDO CÉSAR PORTELLA NETO (OAB MG088240) SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de Ação de Consignação em Pagamento ajuizada por MGO CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA. em face de NOEME BARROS GUIMARÃES BERNARDES e JMQ IMOBILIÁRIA LTDA. Sustenta a autora que firmou contrato de locação de imóvel urbano com a primeira ré, intermediado pela segunda ré, com vigência originária de 03/05/2024 a 03/05/2025. Alega que as partes ajustaram a renovação verbal do contrato por mais um ano, para o período de 03/05/2025 a 03/05/2026, com aluguel mensal de R$ 2.171,60, conforme tratativas via aplicativo de mensagens. Afirma que efetuou pagamentos adiantados e contratou seguro residencial, mas foi notificada em 16/07/2025 para desocupar o imóvel em 30 dias, oportunidade em que a imobiliária procedeu à devolução da quantia de R$ 19.544,40. Diante disso, requereu autorização para depósito judicial e a declaração de quitação dos aluguéis vincendos até maio de 2026. O depósito judicial no valor de R$ 19.544,40 foi devidamente comprovado e deferido pelo Juízo, com determinação para citação das rés. A ré JMQ IMOBILIÁRIA LTDA. apresentou contestação. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva ao argumento de que atua como mandatária da locadora. No mérito, sustentou que inexistiu renovação por prazo determinado, que o término do contrato ensejou prorrogação legal por prazo indeterminado e que a notificação premonitória para desocupação em 30 dias consubstancia exercício regular de direito, sendo legítima a devolução dos depósitos antecipados não pactuados, pugnando pela improcedência dos pedidos. A ré NOEME BARROS GUIMARÃES BERNARDES também contestou a demanda. Defendeu que o vínculo por prazo certo encerrou-se em 03/05/2025 sem renovação formal, passando a vigorar por prazo indeterminado. Afirmou que exerceu seu direito potestativo de denúncia vazia mediante notificação extrajudicial e que a ação consignatória não serve como mecanismo para forçar a continuidade da locação, requerendo a improcedência integral da pretensão. A autora apresentou impugnação às contestações, reiterando a legitimidade passiva da administradora e defendendo a ocorrência de renovação tácita e a configuração de comportamento contraditório pelas rés. Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo (Evento 44), oportunidade em que a preliminar de ilegitimidade passiva foi rejeitada e foram delimitados os pontos controvertidos da lide. Os embargos de declaração opostos pela corré imobiliária foram rejeitados por decisão interlocutória (Evento 56). Instadas as partes, ambas manifestaram a suficiência da prova documental encartada e requereram o julgamento antecipado do mérito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Impõe-se o julgamento antecipado do mérito, com amparo no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia estabelecida entre as partes envolve matéria de direito e questões fáticas demonstradas por documentos, consistentes no contrato originário, recibos, comprovantes bancários, notificações e mensagens eletrônicas registradas em ata notarial. Além disso, as partes foram expressamente intimadas para especificar eventuais provas adicionais e postularam de modo uniforme pelo julgamento imediato da lide, reconhecendo a suficiência do acervo probatório documental. Não há preliminares pendentes nem nulidades a sanar, estando o processo maduro para a resolução de mérito. O ponto central da demanda reside na verificação da existência de renovação do contrato de locação por novo prazo determinado de doze meses ou se a avença passou a vigorar por prazo indeterminado, ensejando a denúncia vazia exercida pela locadora. O contrato de locação firmado entre as partes previa vigência determinada por doze meses, com termo inicial em 03/05/2024 e encerramento em 03/05/2025. A autora alega que houve ajuste verbal para prorrogação do vínculo locatício por mais um ano, compreendido entre 03/05/2025 e 03/05/2026, com o valor reajustado para R$ 2.171,60, baseando sua tese em mensagens de aplicativo registradas em ata notarial. O exame do diálogo constante da ata notarial revela que a funcionária do setor financeiro da imobiliária apenas informou a locatária sobre o reajuste anual do aluguel com base no índice IGP-M acumulado, esclarecendo o novo valor monetário da parcela. Tal comunicação consubstancia mera rotina de atualização econômica da prestação, não contendo manifestação de vontade expressa da locadora proprietária nem formalização de aditivo contratual vinculativo para prorrogação por novo prazo certo de doze meses. Nos termos do artigo 56, caput, da Lei nº 8.245/1991, o contrato de locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado. Permanecendo a locatária na posse direta do imóvel por mais de trinta dias sem oposição inicial da locadora, opera-se a prorrogação legal da locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado, conforme dispõe o parágrafo único do referido artigo 56 da Lei nº 8.245/1991. A permanência da locatária no imóvel e o recebimento de parcelas mensais de aluguel após o termo contratual original caracterizam a continuidade da locação por prazo indeterminado. Essa prorrogação tácita não converte o contrato em novo período anual fixo nem subtrai da locadora o direito de reaver o bem quando lhe convier. Estando a locação vigorando por prazo indeterminado, a locadora detém a prerrogativa potestativa de promover a resilição unilateral imotivada do contrato, mediante notificação por escrito com concessão do prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, nos moldes do artigo 57 da Lei nº 8.245/1991. No caso concreto, a locadora comprovou a expedição e entrega de notificação extrajudicial premonitória à locatária, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para desocupação do imóvel. A notificação observou todos os requisitos legais da denúncia vazia, operando a resilição da relação locatícia ao término do período de 30 (trinta) dias. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assentou a plena eficácia da denúncia vazia em contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. PRAZO PARA AJUIZAMENTO. LIMITAÇÃO À MEDIDA LIMINAR. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela parte ré contra sentença que, em ação de despejo, decretou a rescisão de contrato de locação não residencial por denúncia vazia, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, com fundamento na Lei do Inquilinato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o ajuizamento da ação de despejo após o prazo de 30 dias da notificação premonitória impede a rescisão contratual por denúncia vazia ou apenas afasta a concessão de medida liminar de desocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo de 30 dias previsto no art. 59, §1º, da Lei 8.245/91 constitui requisito específico para a concessão de liminar de despejo, e não para o julgamento de mérito da ação. 4. A inobservância desse prazo impede apenas a concessão de despejo liminar inaudita altera parte, sem afastar o direito do locador de pleitear a rescisão contratual pela via ordinária. 5. Comprovada a locação não residencial, a prorrogação por prazo indeterminado e a notificação premonitória válida, subsiste o direito potestativo do locador de denunciar imotivadamente o contrato. 6. O indeferimento da liminar no caso concreto e o regular processamento da demanda sob contraditório asseguram a validade da decisão de mérito que decretou o despejo. 7. A tese de que o decurso do prazo de 30 dias impediria a denúncia vazia não encontra amparo na legislação, que não condiciona o exercício do direito potestativo à propositura da ação nesse interregno. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Teses de julgamento: 1. "O prazo de 30 dias previsto na Lei do Inquilinato após a notificação premonitória é requisit o apenas para a concessão de despejo liminar". 2. "A propositura da ação após esse prazo não impede o exercício do direito potestativo do locador de denunciar o contrato por prazo indeterminado". 3. "A denúncia vazia em locação não residencial prescinde de motivação quando atendidos os requisitos legais". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; Lei 8.245/91, arts. 10, 57, 59, §1º, e 63. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.13.301551-1/001, Rel. Des. Evangelina Castilho Duarte, 14ª Câmara Cível, j. 27.02.2014. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.108330-7/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/06/2026, publicação da súmula em 25/06/2026) A orientação jurisprudencial confirma que, operada a prorrogação da locação por tempo indeterminado e realizada a regular notificação premonitória, o encerramento do pacto decorre de direito legalmente assegurado ao locador. A manifestação unilateral da locatária ou tratativas informais de reajuste financeiro não possuem o condão de afastar o direito potestativo de retomada do imóvel. A ação de consignação em pagamento destina-se a desonerar o devedor da obrigação quando configurada a recusa injustificada do credor em receber a prestação devida ou dar quitação na forma legal, nos termos do artigo 539 do Código de Processo Civil. No caso dos autos, a pretensão autoral busca utilizar o rito consignatório como via transversa para impor a perpetuação forçada da relação locatícia por prazo determinado e obstar a denúncia vazia, finalidade que desborda dos limites objetivos da tutela liberatória. A restituição da quantia de R$ 19.544,40, levada a efeito pela administradora, decorreu do legítimo encerramento do contrato e da ausência de pactuação para recebimento antecipado de dez meses vincendos de aluguel. A conduta das rés consubstanciou ato de cautela e diligência administrativa para evitar enriquecimento sem causa, inexistindo recusa injusta ou mora accipiendi. Tampouco se sustenta a alegação de violação à boa-fé objetiva ou a configuração de comportamento contraditório (venire contra factum proprium). A renovação de apólice de seguro contra incêndio pela locatária e o pagamento de parcelas antecedentes decorrem de obrigações normais do período de ocupação, não tendo o condão de suprimir o direito potestativo da locadora de denunciar imotivadamente o contrato prorrogado por prazo indeterminado. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais já assentou a impossibilidade de renovação compulsória em contratos vigorando por prazo indeterminado: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRETENSÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - RENOVAÇÃO LIMINAR DO VÍNCULO - IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS. I-O art. 57 da Lei n. 8.245/91, autoriza a retomada imotivada pelo locador em caso de contrato vigente por prazo indeterminado, em que não tem o locatário direito à renovação compulsória. II- O direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, nos termos do §5º do artigo 51 da Lei n. 8.245/91. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.089293-7/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/08/2023, publicação da súmula em 24/08/2023) O precedente confirma que a vigência locatícia por prazo indeterminado autoriza a retomada imotivada pelo locador e afasta qualquer direito à renovação compulsória fora das hipóteses estritas da lei de regência. Por conseguinte, inexistindo mora das rés e revelando-se legítima a recusa ao recebimento de valores antecipados de período posterior à rescisão formal da locação, a improcedência dos pedidos formulados na inicial é medida que se impõe. Dispositivo Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por MGO CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA. em face de NOEME BARROS GUIMARÃES BERNARDES e JMQ IMOBILIÁRIA LTDA., extinguindo o processo com resolução do mérito. Por consequência da solução conferida à lide, determino as seguintes providências: a) autorizo a expedição de alvará judicial para levantamento, em favor da locadora NOEME BARROS GUIMARÃES BERNARDES (ou de procurador com poderes expressos para receber e dar quitação), dos valores depositados judicialmente pela autora, a título de quitação e contraprestação pelo período em que a requerente permaneceu na posse direta e fruição do imóvel locado; b) condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos das rés, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo profissional e a baixa complexidade instrutória do feito. Publique-se. Intimem-se.