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5008366-14.2024.4.03.6100
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- Tribunal
- TRF3
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- ago/2026
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Intimação
TRF3 · 19ª Vara Cível Federal de São Paulo · Sentença
PODER JUDICIÁRIO 19ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5008366-14.2024.4.03.6100 AUTOR: MOACYR JUNIOR DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: ADRIANA ALVES SCHITZ - SP418020 REU: RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA, SUGOI S.A, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, TSURI BRASIL S/A ADVOGADO do(a) REU: FELIPE VARELA CAON - SP407.087 ADVOGADO do(a) REU: THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO - RS81128 ADVOGADO do(a) REU: CLAUDIO LUIZ URSINI - SP154908 ADVOGADO do(a) REU: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472 SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por MOACYR JUNIOR DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, de SUGOI CONSTRUTORA S.A., de RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA. e de TSURI BRASIL LTDA., com pedido de tutela provisória de urgência, por meio da qual a parte autora objetiva provimento jurisdicional para determinar que os réus se abstenham de realizar novas cobranças ou inscrever o nome do autor nos cadastros de inadimplentes. Ao final, requer a decretação da resolução do contrato de compra e venda e do contrato de financiamento imobiliário, com a condenação dos réus a solidariamente restituírem integralmente todos os valores pagos, atualizados monetariamente e acrescidos de juros demora e remuneratórios de 1% cada, desde cada pagamento, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por dano moral em valor a ser arbitrado pelo Juízo. Relata o autor que firmou compromisso de compra e venda da unidade autônoma n.º 1-1102, bloco 1, 11º andar, do Empreendimento Imobiliário Mirai Parque do Carmo – Residencial 03, localizado na Rua Sho Yoshida, 524, Itaquera, São Paulo-SP, objeto da matrícula n.º 312.543 do 9º Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Afirma que o preço acordado foi de R$ 170.000,00, sendo R$ 7.649,50 a título de comissão de corretagem, R$ 16.796,00 a serem pagos em 38 parcelas mensais, com a primeira vencendo em 30/07/2020, R$ 3.000,00 divididos em duas parcelas anuais de R$ 1.500,00, com primeiro pagamento em 30/07/2020, R$ 183,79 em parcela única em 30/07/2023 e, além disso, firmou com a CEF financiamento imobiliário, contrato nº 878770991939-9, pagando com recursos próprios o montante de R$ 36.990,29 e financiando a quantia de R$ 114.587,71, tendo pago até o momento juros de obra no valor de R$ 16.674,55, totalizando até a propositura a quantia total de R$ 82.794,13. Alega, que o prazo de entrega da obra, prevista originalmente para julho/ 2023 e prorrogável até fevereiro/2024, não foi cumprido, tendo sido assinado um termo de prorrogação de obra entre a construtora e a CEF, com conclusão prevista para 20/05/2024. Assinala, que solicitou a resolução do contrato, diante do descumprimento do prazo pelos contratantes, porém a parte ré se recusa a fazer o distrato senão com a retenção de 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, desconsiderando sua culpa pela rescisão. O pedido de tutela de urgência foi deferido para determinar a suspensão de cobrança de parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como do compromisso de compra e venda junto ao Residencial Parque do Carmo SPE Ltda., assim como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda do presente feito (ID 323516384). A parte ré interpôs o Agravo de Instrumento n.º 5014364-27.2024.4.03. 0000 em face desta decisão, contudo, o E. TRF da 3ª Região indeferiu o efeito suspensivo e posteriormente negou provimento ao recurso (ID 372229245). A Caixa Econômica Federal, na contestação apresentada, arguiu preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos, pela ausência de dano moral e pela revogação da gratuidade de justiça. As empresas rés Residencial Parque do Carmo SPE Ltda., Sugoi S.A. e Tsuri Brasil Ltda. apresentaram contestação conjunta, arguindo: (i) inépcia da petição inicial; (ii) ilegitimidade passiva da Sugoi S.A.; (iii) impossibilidade de distrato unilateral por tratar-se de contrato com alienação fiduciária; (iv) incidência de retenção de 50% por regime de patrimônio de afetação; (v) irrestituibilidade da comissão de corretagem; (vi) impugnação dos valores alegados pelo autor; e (vii) ausência de dano moral. O autor apresentou réplica às contestações, refutando todas as preliminares e reiterando o direito à resolução contratual, à restituição integral dos valores, à devolução da comissão de corretagem e à indenização por danos morais (IDs 330468570 e 330468572). As partes informaram não possuir interesse na produção de novas provas, tendo sido requerido o julgamento antecipado da lide nos IDs 330840918, 332698679 e 332796115. Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. Inicialmente afasto a preliminar de intempestividade da contestação apresentada pela CEF, considerando que o prazo da instituição bancária para contestar iniciou-se em 08/05/2026 (ciência expressa 07/05/2026 23:59:59). A preliminar de inépcia da petição inicial pela ausência de discriminação dos valores devidos por cada réu, também não merece acolhida, uma vez que a exordial discriminou de forma clara e detalhada os valores pagos, o objeto contratual, os fundamentos jurídicos e os pedidos formulados, portanto, atendeu aos requisitos do art. 319 do CPC. As rés arguiram também, a ilegitimidade passiva da Sugoi S.A., sob o fundamento de que ela não figurou como signatária do compromisso de compra e venda. Tal preliminar deve ser rejeitada em razão do contrato de financiamento com a CEF identificá-la expressamente como construtora e fiadora, tendo renunciado aos benefícios de ordem dos arts. 827, 835, 838 e 839 do Código Civil, assumindo responsabilidade solidária pela conclusão da edificação e pelos prejuízos decorrentes de atraso (IDs 320196923 e 320196925). A CEF, por sua vez, alegou ilegitimidade passiva, sustentando ter atuado como mero agente financeiro, sem participação na execução da obra. Tal preliminar deve ser afastada, tendo em vista que o contrato celebrado entre as partes vincula-se ao Programa Casa Verde e Amarela, âmbito no qual a CEF não atua apenas como financiadora passiva, mas como agente executor de política pública habitacional, com poderes e deveres de fiscalização da obra e controle na liberação dos recursos . O próprio instrumento contratual estabelece que, havendo atraso superior a seis meses, os encargos passam a ser responsabilidade da construtora, o que demonstra que a CEF detinha mecanismos de controle e fiscalização da execução da obra. Deixo de analisar o pedido da CEF de revogação da gratuidade da justiça, uma vez que não foi concedido tal benefício ao autor. Afastadas as preliminares arguidas, passo ao exame do mérito. Examinado o feito, tenho que assiste parcial razão ao autor. Pretende a parte autora seja determinada a resolução do contrato de compra e venda e do contrato de financiamento imobiliário, da unidade autônoma n.º 1-1102, bloco 1, 11º andar, do Empreendimento Imobiliário Mirai Parque do Carmo – Residencial 03, localizado na Rua Sho Yoshida, 524, Itaquera, São Paulo/SP, bem como a condenação dos réus a solidariamente restituírem integralmente todos os valores pagos, atualizados monetariamente e acrescidos de juros de mora e remuneratórios de 1% cada, desde cada pagamento, além de indenização por dano moral. Verifico, na leitura dos autos, que a mora é incontroversa. O prazo para conclusão das obras no contrato de financiamento estava previsto para o dia 20/07/2023 (cláusula B.7.1 do contrato), com possibilidade de prorrogação por 180 dias e consequente término em janeiro/2024, o que não aconteceu. A CEF comunicou, por e-mail, que a previsão de entrega havia sido prorrogada para 20/05/2024, muito além do prazo máximo de tolerância mediante a assinatura do Termo de Prorrogação de Obra (ID 327405533), contudo, até a prolação do v. acórdão do TRF3 em sede do Agravo de Instrumento n.º 5014364-27.2024.4.03. 0000 em 27/05/2025, não havia notícia nos autos de que a unidade habitacional tivesse sido entregue ao autor (ID 372229245). Não restaram comprovadas circunstâncias configuradoras de caso fortuito ou força maior aptas a justificar o atraso, ônus que lhes incumbia, portanto, o inadimplemento contratual é imputável exclusivamente à parte ré. Ademais, a relação estabelecida entre o autor e os réus trata-se de relação de consumo. O autor é consumidor final dos serviços de incorporação imobiliária, construção e financiamento habitacional, enquadrados nas definições dos arts. 2º e 3º do CDC. A CEF, por sua vez, ao operar programas habitacionais governamentais mediante remuneração, insere-se igualmente no conceito de fornecedora, nos termos da Súmula n.º 297/STJ: "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras." Configurado o inadimplemento por culpa exclusiva dos réus, assiste ao autor o direito à resolução dos contratos de compra e venda e de financiamento, com fundamento no art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/64 (com redação da Lei nº 13.786/18) e no art. 35, inciso III, do CDC. A tese das rés quanto à impossibilidade de resolução em razão da existência de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) não prospera. A relação de consumo e o inadimplemento contratual imputável ao fornecedor autorizam a resolução contratual com fundamento nas normas consumeristas e na lei especial de incorporações imobiliárias, independentemente da modalidade de garantia constituída. As rés sustentam que a comissão de corretagem paga à Tsuri Brasil Ltda. (R$ 7.649,50) não deve ser restituída, pois o serviço de intermediação foi prestado, entretanto, tal argumento não prospera quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor. Como se vê, a resolução do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre o autor e a Residencial Parque do Carmo SPE Ltda. em 21/06/2020, bem como do Contrato de Financiamento n.º 8.7877.0991939-9 firmado com a Caixa Econômica Federal, é medida que se impõe, com a restituição integral de todos os valores pagos pelo autor, sem qualquer retenção a título de penalidade, comissão ou cláusula de arrependimento. No mesmo sentido, a Súmula 543 do STJ estabelece: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." g.n. A condenação à restituição deve abranger todos os valores efetivamente pagos e comprovados, com correção monetária pelo IPCA-E desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC c/c art. 161, §1º, do CTN), também desde cada desembolso, em regime de solidariedade passiva entre todos os réus, cabendo à fase de liquidação a apuração exata de cada parcela e sua data. A pretensão de que também incidam juros remuneratórios de 1% ao mês desde cada desembolso, cumulados com os juros moratórios, não merece acolhimento. Os juros remuneratórios são cabíveis na relação entre o devedor fiduciante e a CEF enquanto vigente o contrato de financiamento, não sendo aplicável ao juízo de restituição decorrente da rescisão por culpa do fornecedor, que se rege pela recomposição ao status quo ante por meio de correção monetária e juros de mora. Nesse ponto, o pedido é parcialmente procedente, afastando-se a cumulação dos juros remuneratórios com os moratórios. Na resolução contratual, observa-se que o contrato de financiamento prevê a devolução ao FGTS dos valores a ele correspondentes (conta vinculada do trabalhador), além da restituição dos subsídios concedidos pelo Programa ao adquirente (desconto de R$ 2.422,00 concedido pelo FGTS/União e subsídio FPHIS de R$ 16.000,00), nos termos da regulação aplicável. A CEF, na condição de agente operador do Programa, deverá adotar as providências administrativas necessárias ao cancelamento do contrato e à regularização perante o FGTS. Os valores dos subsídios e do desconto concedidos pelo FGTS/União que não correspondem a desembolso direto do autor, portanto, não integram a condenação à restituição. No tocante ao atraso na entrega do imóvel, por período significativamente superior ao prazo de tolerância contratual, sem que os réus apresentassem justificativa adequada ou solução ao adquirente, configura dano moral indenizável, pois ultrapassa os limites do mero dissabor ao gerar angústia, frustração legítima e abalo à dignidade do consumidor que planejou sua vida com base em obrigação contratual assumida pelos fornecedores. Os réus, na condição de fornecedores solidários, devem responder pela indenização por danos morais: a construtora e a incorporadora, pelo não cumprimento do prazo de entrega da obra; a CEF, por ter falhado em seu dever de fiscalização e gestão do cronograma da obra no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela; e a Tsuri Brasil Ltda., por integrar a cadeia de fornecimento que resultou no dano ao consumidor. A parte ré deverá pagar ao autor o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de indenização por danos morais, ou seja, cada réu pagará R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização. Diante do exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta: (i) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos do autor, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, para reconhecer seu direito à resolução do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda da unidade autônoma nº 1-1102, Bloco 1, 11º andar, do Empreendimento Mirai Parque do Carmo – Residencial 03, Rua Sho Yoshida nº 524, Itaquera, São Paulo/SP (matrícula nº 312.543 do 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP), firmado entre o autor e a Residencial Parque do Carmo SPE Ltda. em 21/06/2020, bem como do Contrato de Financiamento n.º 8.7877.0991939-9 firmado com a Caixa Econômica Federal, que deverá adotar as providências necessárias ao cancelamento do contrato, à regularização perante o FGTS e os órgãos competentes, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado. Condeno a parte ré a solidariamente restituir integralmente todos os valores pagos, atualizados monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde cada pagamento, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, com base nos extratos e comprovantes juntados aos autos, sem qualquer retenção a título de penalidade, comissão ou cláusula de arrependimento, bem como ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de indenização por dano moral. (ii) JULGO IMPROCEDENTE o pedido do autor de cumulação de juros remuneratórios com os juros moratórios, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil. No mais, ratifico a tutela anteriormente concedida, que determinou a suspensão de cobrança de parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como do compromisso de compra e venda junto ao Residencial Parque do Carmo SPE Ltda., assim como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda do presente feito (ID 323516384). Por força da sucumbência mínima da parte autora, deixo de condená-la aos ônus sucumbenciais, nos termos parágrafo único do art. 86 do CPC. Condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor do autor, pro rata, fixados em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data registrada eletronicamente. JOSE CARLOS MOTTA Juiz Federal
Intimação
TRF3 · 19ª Vara Cível Federal de São Paulo · Sentença
PODER JUDICIÁRIO 19ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5008366-14.2024.4.03.6100 AUTOR: MOACYR JUNIOR DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: ADRIANA ALVES SCHITZ - SP418020 REU: RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA, SUGOI S.A, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, TSURI BRASIL S/A ADVOGADO do(a) REU: FELIPE VARELA CAON - SP407.087 ADVOGADO do(a) REU: THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO - RS81128 ADVOGADO do(a) REU: CLAUDIO LUIZ URSINI - SP154908 ADVOGADO do(a) REU: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472 SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por MOACYR JUNIOR DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, de SUGOI CONSTRUTORA S.A., de RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA. e de TSURI BRASIL LTDA., com pedido de tutela provisória de urgência, por meio da qual a parte autora objetiva provimento jurisdicional para determinar que os réus se abstenham de realizar novas cobranças ou inscrever o nome do autor nos cadastros de inadimplentes. Ao final, requer a decretação da resolução do contrato de compra e venda e do contrato de financiamento imobiliário, com a condenação dos réus a solidariamente restituírem integralmente todos os valores pagos, atualizados monetariamente e acrescidos de juros demora e remuneratórios de 1% cada, desde cada pagamento, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por dano moral em valor a ser arbitrado pelo Juízo. Relata o autor que firmou compromisso de compra e venda da unidade autônoma n.º 1-1102, bloco 1, 11º andar, do Empreendimento Imobiliário Mirai Parque do Carmo – Residencial 03, localizado na Rua Sho Yoshida, 524, Itaquera, São Paulo-SP, objeto da matrícula n.º 312.543 do 9º Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Afirma que o preço acordado foi de R$ 170.000,00, sendo R$ 7.649,50 a título de comissão de corretagem, R$ 16.796,00 a serem pagos em 38 parcelas mensais, com a primeira vencendo em 30/07/2020, R$ 3.000,00 divididos em duas parcelas anuais de R$ 1.500,00, com primeiro pagamento em 30/07/2020, R$ 183,79 em parcela única em 30/07/2023 e, além disso, firmou com a CEF financiamento imobiliário, contrato nº 878770991939-9, pagando com recursos próprios o montante de R$ 36.990,29 e financiando a quantia de R$ 114.587,71, tendo pago até o momento juros de obra no valor de R$ 16.674,55, totalizando até a propositura a quantia total de R$ 82.794,13. Alega, que o prazo de entrega da obra, prevista originalmente para julho/ 2023 e prorrogável até fevereiro/2024, não foi cumprido, tendo sido assinado um termo de prorrogação de obra entre a construtora e a CEF, com conclusão prevista para 20/05/2024. Assinala, que solicitou a resolução do contrato, diante do descumprimento do prazo pelos contratantes, porém a parte ré se recusa a fazer o distrato senão com a retenção de 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, desconsiderando sua culpa pela rescisão. O pedido de tutela de urgência foi deferido para determinar a suspensão de cobrança de parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como do compromisso de compra e venda junto ao Residencial Parque do Carmo SPE Ltda., assim como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda do presente feito (ID 323516384). A parte ré interpôs o Agravo de Instrumento n.º 5014364-27.2024.4.03. 0000 em face desta decisão, contudo, o E. TRF da 3ª Região indeferiu o efeito suspensivo e posteriormente negou provimento ao recurso (ID 372229245). A Caixa Econômica Federal, na contestação apresentada, arguiu preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos, pela ausência de dano moral e pela revogação da gratuidade de justiça. As empresas rés Residencial Parque do Carmo SPE Ltda., Sugoi S.A. e Tsuri Brasil Ltda. apresentaram contestação conjunta, arguindo: (i) inépcia da petição inicial; (ii) ilegitimidade passiva da Sugoi S.A.; (iii) impossibilidade de distrato unilateral por tratar-se de contrato com alienação fiduciária; (iv) incidência de retenção de 50% por regime de patrimônio de afetação; (v) irrestituibilidade da comissão de corretagem; (vi) impugnação dos valores alegados pelo autor; e (vii) ausência de dano moral. O autor apresentou réplica às contestações, refutando todas as preliminares e reiterando o direito à resolução contratual, à restituição integral dos valores, à devolução da comissão de corretagem e à indenização por danos morais (IDs 330468570 e 330468572). As partes informaram não possuir interesse na produção de novas provas, tendo sido requerido o julgamento antecipado da lide nos IDs 330840918, 332698679 e 332796115. Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. Inicialmente afasto a preliminar de intempestividade da contestação apresentada pela CEF, considerando que o prazo da instituição bancária para contestar iniciou-se em 08/05/2026 (ciência expressa 07/05/2026 23:59:59). A preliminar de inépcia da petição inicial pela ausência de discriminação dos valores devidos por cada réu, também não merece acolhida, uma vez que a exordial discriminou de forma clara e detalhada os valores pagos, o objeto contratual, os fundamentos jurídicos e os pedidos formulados, portanto, atendeu aos requisitos do art. 319 do CPC. As rés arguiram também, a ilegitimidade passiva da Sugoi S.A., sob o fundamento de que ela não figurou como signatária do compromisso de compra e venda. Tal preliminar deve ser rejeitada em razão do contrato de financiamento com a CEF identificá-la expressamente como construtora e fiadora, tendo renunciado aos benefícios de ordem dos arts. 827, 835, 838 e 839 do Código Civil, assumindo responsabilidade solidária pela conclusão da edificação e pelos prejuízos decorrentes de atraso (IDs 320196923 e 320196925). A CEF, por sua vez, alegou ilegitimidade passiva, sustentando ter atuado como mero agente financeiro, sem participação na execução da obra. Tal preliminar deve ser afastada, tendo em vista que o contrato celebrado entre as partes vincula-se ao Programa Casa Verde e Amarela, âmbito no qual a CEF não atua apenas como financiadora passiva, mas como agente executor de política pública habitacional, com poderes e deveres de fiscalização da obra e controle na liberação dos recursos . O próprio instrumento contratual estabelece que, havendo atraso superior a seis meses, os encargos passam a ser responsabilidade da construtora, o que demonstra que a CEF detinha mecanismos de controle e fiscalização da execução da obra. Deixo de analisar o pedido da CEF de revogação da gratuidade da justiça, uma vez que não foi concedido tal benefício ao autor. Afastadas as preliminares arguidas, passo ao exame do mérito. Examinado o feito, tenho que assiste parcial razão ao autor. Pretende a parte autora seja determinada a resolução do contrato de compra e venda e do contrato de financiamento imobiliário, da unidade autônoma n.º 1-1102, bloco 1, 11º andar, do Empreendimento Imobiliário Mirai Parque do Carmo – Residencial 03, localizado na Rua Sho Yoshida, 524, Itaquera, São Paulo/SP, bem como a condenação dos réus a solidariamente restituírem integralmente todos os valores pagos, atualizados monetariamente e acrescidos de juros de mora e remuneratórios de 1% cada, desde cada pagamento, além de indenização por dano moral. Verifico, na leitura dos autos, que a mora é incontroversa. O prazo para conclusão das obras no contrato de financiamento estava previsto para o dia 20/07/2023 (cláusula B.7.1 do contrato), com possibilidade de prorrogação por 180 dias e consequente término em janeiro/2024, o que não aconteceu. A CEF comunicou, por e-mail, que a previsão de entrega havia sido prorrogada para 20/05/2024, muito além do prazo máximo de tolerância mediante a assinatura do Termo de Prorrogação de Obra (ID 327405533), contudo, até a prolação do v. acórdão do TRF3 em sede do Agravo de Instrumento n.º 5014364-27.2024.4.03. 0000 em 27/05/2025, não havia notícia nos autos de que a unidade habitacional tivesse sido entregue ao autor (ID 372229245). Não restaram comprovadas circunstâncias configuradoras de caso fortuito ou força maior aptas a justificar o atraso, ônus que lhes incumbia, portanto, o inadimplemento contratual é imputável exclusivamente à parte ré. Ademais, a relação estabelecida entre o autor e os réus trata-se de relação de consumo. O autor é consumidor final dos serviços de incorporação imobiliária, construção e financiamento habitacional, enquadrados nas definições dos arts. 2º e 3º do CDC. A CEF, por sua vez, ao operar programas habitacionais governamentais mediante remuneração, insere-se igualmente no conceito de fornecedora, nos termos da Súmula n.º 297/STJ: "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras." Configurado o inadimplemento por culpa exclusiva dos réus, assiste ao autor o direito à resolução dos contratos de compra e venda e de financiamento, com fundamento no art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/64 (com redação da Lei nº 13.786/18) e no art. 35, inciso III, do CDC. A tese das rés quanto à impossibilidade de resolução em razão da existência de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) não prospera. A relação de consumo e o inadimplemento contratual imputável ao fornecedor autorizam a resolução contratual com fundamento nas normas consumeristas e na lei especial de incorporações imobiliárias, independentemente da modalidade de garantia constituída. As rés sustentam que a comissão de corretagem paga à Tsuri Brasil Ltda. (R$ 7.649,50) não deve ser restituída, pois o serviço de intermediação foi prestado, entretanto, tal argumento não prospera quando a resolução contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor. Como se vê, a resolução do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre o autor e a Residencial Parque do Carmo SPE Ltda. em 21/06/2020, bem como do Contrato de Financiamento n.º 8.7877.0991939-9 firmado com a Caixa Econômica Federal, é medida que se impõe, com a restituição integral de todos os valores pagos pelo autor, sem qualquer retenção a título de penalidade, comissão ou cláusula de arrependimento. No mesmo sentido, a Súmula 543 do STJ estabelece: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." g.n. A condenação à restituição deve abranger todos os valores efetivamente pagos e comprovados, com correção monetária pelo IPCA-E desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC c/c art. 161, §1º, do CTN), também desde cada desembolso, em regime de solidariedade passiva entre todos os réus, cabendo à fase de liquidação a apuração exata de cada parcela e sua data. A pretensão de que também incidam juros remuneratórios de 1% ao mês desde cada desembolso, cumulados com os juros moratórios, não merece acolhimento. Os juros remuneratórios são cabíveis na relação entre o devedor fiduciante e a CEF enquanto vigente o contrato de financiamento, não sendo aplicável ao juízo de restituição decorrente da rescisão por culpa do fornecedor, que se rege pela recomposição ao status quo ante por meio de correção monetária e juros de mora. Nesse ponto, o pedido é parcialmente procedente, afastando-se a cumulação dos juros remuneratórios com os moratórios. Na resolução contratual, observa-se que o contrato de financiamento prevê a devolução ao FGTS dos valores a ele correspondentes (conta vinculada do trabalhador), além da restituição dos subsídios concedidos pelo Programa ao adquirente (desconto de R$ 2.422,00 concedido pelo FGTS/União e subsídio FPHIS de R$ 16.000,00), nos termos da regulação aplicável. A CEF, na condição de agente operador do Programa, deverá adotar as providências administrativas necessárias ao cancelamento do contrato e à regularização perante o FGTS. Os valores dos subsídios e do desconto concedidos pelo FGTS/União que não correspondem a desembolso direto do autor, portanto, não integram a condenação à restituição. No tocante ao atraso na entrega do imóvel, por período significativamente superior ao prazo de tolerância contratual, sem que os réus apresentassem justificativa adequada ou solução ao adquirente, configura dano moral indenizável, pois ultrapassa os limites do mero dissabor ao gerar angústia, frustração legítima e abalo à dignidade do consumidor que planejou sua vida com base em obrigação contratual assumida pelos fornecedores. Os réus, na condição de fornecedores solidários, devem responder pela indenização por danos morais: a construtora e a incorporadora, pelo não cumprimento do prazo de entrega da obra; a CEF, por ter falhado em seu dever de fiscalização e gestão do cronograma da obra no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela; e a Tsuri Brasil Ltda., por integrar a cadeia de fornecimento que resultou no dano ao consumidor. A parte ré deverá pagar ao autor o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de indenização por danos morais, ou seja, cada réu pagará R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização. Diante do exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta: (i) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos do autor, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, para reconhecer seu direito à resolução do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda da unidade autônoma nº 1-1102, Bloco 1, 11º andar, do Empreendimento Mirai Parque do Carmo – Residencial 03, Rua Sho Yoshida nº 524, Itaquera, São Paulo/SP (matrícula nº 312.543 do 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP), firmado entre o autor e a Residencial Parque do Carmo SPE Ltda. em 21/06/2020, bem como do Contrato de Financiamento n.º 8.7877.0991939-9 firmado com a Caixa Econômica Federal, que deverá adotar as providências necessárias ao cancelamento do contrato, à regularização perante o FGTS e os órgãos competentes, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado. Condeno a parte ré a solidariamente restituir integralmente todos os valores pagos, atualizados monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde cada pagamento, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, com base nos extratos e comprovantes juntados aos autos, sem qualquer retenção a título de penalidade, comissão ou cláusula de arrependimento, bem como ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de indenização por dano moral. (ii) JULGO IMPROCEDENTE o pedido do autor de cumulação de juros remuneratórios com os juros moratórios, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil. No mais, ratifico a tutela anteriormente concedida, que determinou a suspensão de cobrança de parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como do compromisso de compra e venda junto ao Residencial Parque do Carmo SPE Ltda., assim como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda do presente feito (ID 323516384). Por força da sucumbência mínima da parte autora, deixo de condená-la aos ônus sucumbenciais, nos termos parágrafo único do art. 86 do CPC. Condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor do autor, pro rata, fixados em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data registrada eletronicamente. JOSE CARLOS MOTTA Juiz Federal
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