5003730-12.2023.4.03.6109

Intimação

TRF3 · 1ª Vara Federal de Piracicaba · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Piracicaba Avenida Mário Dedine, 234, Vila Rezende, Piracicaba - SP - CEP: 13405-270 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003730-12.2023.4.03.6109 AUTOR: JULIA CARPIN ARIOZO ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCOS ROBERTO GREGORIO - SP146628 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA ADVOGADO do(a) REU: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799 ADVOGADO do(a) REU: LARISSA KAROLINE PEREIRA - SP410849 SENTENÇA Trata-se de ação declaratória de ineficácia de hipoteca cumulada com obrigação de fazer, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por JULIA CARPIN ARIOZO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA., por meio da qual pretende a baixa da garantia hipotecária incidente sobre o imóvel matriculado sob nº 61.539 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Botucatu/SP. Alega, em síntese, que adquiriu de terceiro, com anuência da corré Zafira, os direitos e obrigações relativos ao apartamento nº 1605 do empreendimento Zafira Residence, tendo quitado integralmente o preço e obtido escritura definitiva de compra e venda. Afirma que somente após a quitação tomou conhecimento da hipoteca constituída pela incorporadora em favor da CEF e que, apesar das notificações extrajudiciais encaminhadas às rés, não obteve a baixa do gravame. O pedido de tutela de urgência foi deferido, determinando-se às rés a baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel, sob pena de multa diária de R$ 300,00 para cada uma. Citada, a CEF apresentou contestação. Preliminarmente, alegou ausência de interesse processual, ao fundamento de que incumbiria à incorporadora promover a liberação da garantia mediante quitação proporcional da dívida mantida perante a instituição financeira. No mérito, sustentou a inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, a manutenção da hipoteca enquanto não integralmente satisfeita a obrigação da incorporadora e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A corré ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA. foi citada por hora certa e, diante da ausência de resposta no prazo legal, foi decretada sua revelia, com nomeação de curadora especial (CPC, art. 72, II). A curadora especial apresentou contestação por negativa geral, requerendo a improcedência da demanda. Contra a decisão que deferiu a tutela de urgência, a CEF interpôs o Agravo de Instrumento nº 5002644-63.2024.4.03.0000, ao qual a Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região negou provimento. Os embargos de declaração posteriormente opostos foram rejeitados, tendo o acórdão transitado em julgado em 08/04/2025. Instadas a especificarem provas, a CEF reiterou os argumentos já apresentados, enquanto a autora requereu o julgamento antecipado da lide. É o relatório. Fundamento e decido. A controvérsia limita-se à eficácia, em relação à autora, da hipoteca constituída pela corré ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA. em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF sobre o imóvel posteriormente adquirido e integralmente quitado pela demandante. REJEITO a preliminar de ausência de interesse processual. A existência de gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido pela autora, aliada à resistência das rés em promover sua baixa, evidencia a necessidade e a utilidade da tutela jurisdicional. A pretensão deduzida não se limita à relação obrigacional estabelecida entre a incorporadora e a instituição financeira, mas busca justamente afastar os efeitos da garantia em relação à adquirente. No mérito, o pedido procede. Nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não produz efeitos perante o adquirente da unidade imobiliária. A orientação decorre da impossibilidade de transferir ao comprador, que não participou da relação de financiamento celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira, os efeitos do inadimplemento de obrigação assumida exclusivamente entre aquelas partes. No caso de que se cuida, os documentos juntados aos autos demonstram que a autora adquiriu o imóvel objeto da matrícula nº 61.539 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Botucatu/SP e promoveu a quitação integral do preço perante a incorporadora. A hipoteca constituída pela Zafira em favor da CEF consta da Av. 2 da matrícula do imóvel (ID 302958748), enquanto o documento juntado no ID 302958743 comprova a quitação integral do contrato de compra e venda. Também foi apresentada escritura pública lavrada em 28/07/2023, na qual a corré Zafira conferiu à autora plena quitação do preço de R$ 179.900,00 relativo à aquisição do imóvel. Diante desse quadro, não prospera a alegação da CEF de que a baixa da hipoteca estaria condicionada à quitação da dívida mantida pela incorporadora perante a instituição financeira. Trata-se de obrigação estranha à autora, cujos efeitos não lhe podem ser opostos. A questão, inclusive, já foi examinada pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5002644-63.2024.4.03.0000, interposto pela CEF contra a decisão que deferiu a tutela de urgência. Naquela oportunidade, a Primeira Turma reconheceu, em análise compatível com a cognição própria do recurso, que a hipoteca não poderia ser oposta à adquirente de boa-fé diante da quitação integral do contrato de compra e venda e da incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Embora o julgamento do agravo não substitua o exame definitivo do mérito nesta sentença, sua fundamentação converge com os elementos documentais constantes dos autos. Também não altera essa conclusão a alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A solução decorre, independentemente da incidência das normas consumeristas, da ineficácia da garantia hipotecária perante a adquirente que quitou integralmente a unidade imobiliária. A contestação apresentada pela curadora especial da corré Zafira, por negativa geral, também não afasta a pretensão. Os documentos juntados são suficientes para comprovar a aquisição e a quitação do imóvel, sem que tenha sido apresentado elemento concreto capaz de infirmá-los. Diante desse conjunto probatório, deve ser reconhecida a ineficácia da hipoteca em relação à autora, com a consequente baixa do gravame na matrícula do imóvel. Os fundamentos que ensejaram a concessão da tutela provisória foram confirmados no curso da instrução, razão pela qual a medida deve ser mantida em caráter definitivo. DISPOSITIVO Com tais considerações, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por JULIA CARPIN ARIOZO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de ZAFIRA RESIDENCE REOBOTE SPE LTDA., com resolução do mérito (CPC, art. 487, I), para: a) DECLARAR a ineficácia, em relação à autora, da hipoteca constituída em favor da CEF sobre o imóvel objeto da matrícula nº 61.539 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Botucatu/SP; e b) DETERMINAR a baixa do respectivo gravame hipotecário. Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, a serem rateados igualmente entre elas (CPC, arts. 85, § 2º, e 87). Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. PIRACICABA, 11 de setembro de 2026. LUCIANO AUGUSTO PACHECO DE OLIVEIRA Juiz Federal Substituto