5003006-13.2025.8.08.0047

Intimação

TJES · São Mateus - 2ª Vara Cível · Decisão

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de São Mateus - 2ª Vara Cível Avenida João Nardoto, 140, Fórum Desembargador Santos Neves, Jaqueline, SÃO MATEUS - ES - CEP: 29936-160 Telefone:(27) 37638900 PROCESSO Nº 5003006-13.2025.8.08.0047 REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) REQUERENTE: SPE SAO MATEUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA REQUERIDO: JEFERSON DO ROSARIO GONCALVES Advogado do(a) REQUERENTE: LORENA RODRIGUES LACERDA - ES24416 Advogados do(a) REQUERIDO: KATIELLY BRISSON HENRIQUE CARDOSO - ES26429, MARCELO MIGUEL REGETZ MONTEIRO - ES22693, RONALDO DOS SANTOS GOMES - ES30791, THAIZA SANTOS ZATTA - ES37672 DECISÃO 1. RELATÓRIO. Trata-se de Ação de Reintegração de Posse cumulada com Obrigação de Fazer (Demolição) e Indenização por Fruição, com pedido de medida liminar, ajuizada por SPE SÃO MATEUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de JEFERSON DO ROSÁRIO GONÇALVES e sua esposa GEANINI SANTOS PANI. Narra a demandante, em suma, ter firmado com o primeiro réu, em 14/11/2019, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda referente ao lote nº 54, quadra 18, com área de 252,53 m2, no empreendimento imobiliário "Parque das Brisas", Comarca de São Mateus/ES (matrícula nº 28.256 do Cartório de Registro de Imóveis local), pelo valor inicial de R$ 96.907,35, pactuado em 143 prestações mensais. Aduz que o adquirente incidiu em inadimplemento a contar de abril de 2022, resultando em débito superior a R$ 48.000,00. Sustenta que, diante do inadimplemento e de notificações extrajudiciais, formalizou a rescisão unilateral do contrato com base em cláusula resolutiva expressa. Contudo, ao diligenciar no imóvel, verificou que os requeridos erigiram uma edificação residencial no lote, ocupando-o com seu núcleo familiar. Assevera exercer a posse indireta e propriedade do bem, qualificando a permanência dos requeridos como esbulho possessório de força nova. Pugnou liminarmente pela desocupação coercitiva em 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de multa diária, cumulada com ordem de demolição da construção às expensas dos requeridos. No mérito, requer a reintegração definitiva, a demolição da obra clandestina e indenizações/retenções decorrentes do desfazimento do negócio. Instruiu a inicial com procuração, contrato social, certidão imobiliária e notificações. Pelo despacho de ID 69133273, este Juízo postergou a apreciação do pleito liminar para momento posterior ao contraditório e determinou a citação. Citados (ID's nº 76349498 e 76349499), os réus apresentaram contestação com pedido reconvencional conjunto (ID 78146663). Suscitaram preliminarmente a carência de interesse na demolição e a necessidade de composição equitativa. No mérito, sustentam que ingressaram na posse justa, mansa e de boa-fé em 2019, amparados pelo contrato; que edificaram com recursos próprios uma moradia familiar de cerca de 72,25m2, de padrão médio, avaliada em R$ 180.000,00; que a loteadora tinha ciência da edificação e que não houve clandestinidade. Invocam direito de retenção e indenização prévia pelas acessões de boa-fé (art. 1.255 do CC e art. 34 da Lei nº 6.766/1979). Em Reconvenção, pleitearam a condenação da autora ao ressarcimento de R$ 180.000,00 pela construção, condicionando eventual desocupação à indenização, com requerimento de assistência judiciária gratuita. A autora ofertou réplica e contestação à reconvenção (IDs 79749794 e 79981389), impugnando a gratuidade da justiça, sustentando a clandestinidade da obra por falta de alvará/habite-se, contrapondo parecer mercadológico com deságio de 40% (ID 79753503) e postulando a compensação de valores com fruição mensal de R$ 1.400,00, saldo devedor e retenções da Lei nº 13.786/2018. Os requeridos ofertaram réplica à reconvenção (ID 82471135). Instados pelo Juízo (ID 93265798) a comprovar a carência econômica para fins de gratuidade, os requeridos colacionaram CTPS sem vínculo ativo e extrato de conta bancária com saldo diminuto de R$ 35,19 (IDs 95870730 e 95870731). A demandante manteve-se inerte quanto à comprovação de hipossuficiência, consoante certidão de decurso de prazo em ID 95876924. É o relatório. Decido. 2.DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA / LIMINAR POSSESSÓRIA A autora deduziu pretensão de tutela possessória e de obrigação de fazer sumária para reaver incontinenti a posse do lote de terreno e autorizar/determinar a demolição imediata da residência lá construída, sob cominação de multa diária. A apreciação foi diferida para momento ulterior à instauração do contraditório (ID 69133273), estando os autos aptos para decisão. Para o deferimento da liminar possessória (art. 562 do CPC) ou da tutela provisória de urgência (art. 300 do CPC), revela-se imperiosa a coexistência da probabilidade do direito alegado (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), observando-se, ainda, a vedação absoluta à concessão de provimentos que gerem risco de irreversibilidade fática (art. 300, § 3º, do CPC). Na espécie, sopesados os elementos documentais trazidos pelas partes, a tutela de urgência pleiteada não comporta acolhimento. 2.1. Ausência de Posse Injusta Sumariamente Caracterizada A posse dos réus decorre de título legítimo e justo (Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado em novembro de 2019). É entendimento pacificado no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, nas ações fundadas em resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento, a reintegração possessória não prescinde de prévia ou concomitante declaração judicial de resolução do pacto obrigacional e do acertamento compensatório das prestações e acessões, não se revelando apta a caracterizar sumariamente esbulho a simples notificação da mora ou cláusula resolutiva expressa: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO . DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1 . Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3 . O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1 .255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5 . Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7 . Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 1643771 PR 2016/0323941-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2019) Dessa forma, a posse exercida pelos adquirentes iniciou-se de boa-fé e com amparo contratual, reclamando cognição meritória exauriente para a fixação dos efeitos da inadimplência e a higidez da pretendida desocupação. 2.2. Existência de Acessão Residencial Habitada e Direito de Retenção Resta incontroverso nos autos que os réus erigiram no local edificação residencial em alvenaria com área aproximada de 72,25m2, local onde reside a família trabalhadora (IDs 78146671/75 e 79753503). Não se cuida de ocupação efêmera ou mero despojo de materiais, mas de residência consolidada. Por força do art. 1.255 do Código Civil e do art. 34 da Lei Federal nº 6.766/1979, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda gera, em favor do adquirente de boa-fé, o direito à justa indenização pelas acessões e benfeitorias, assistindo-lhe, em regra, o direito de retenção sobre o bem até o acertamento de eventuais haveres ou compensação recíproca. Conforme fixado pelo STJ (REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi), eventuais falhas administrativas na regularização da edificação perante a Municipalidade geram abatimento de custos de saneamento, mas não autorizam, de plano, a expropriação desprovida de ressarcimento ou a demolição direta. Havendo recíproca divergência monetária sobre o valor da obra, da taxa de fruição e dos haveres contratuais, a desocupação forçada prematura viola a boa-fé objetiva e desampara a moradia familiar. 2.3. Perigo de Irreversibilidade da Medida Demolitória A pretensão voltada à imediata demolição da residência ostenta manifesto caráter irreversível (art. 300, § 3º, do CPC), acarretando a supressão do objeto material antes mesmo da ampla instrução processual e eventual perícia. De outro lado, a demandante — sociedade empresária do ramo de loteamento — persegue interesse primordialmente patrimonial, resguardado pela garantia do próprio solo e por eventuais compensações ao final do processo. Pelo exposto, ausentes os requisitos legais cumulativos, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA / LIMINAR POSSESSÓRIA E DEMOLITÓRIA. 3. SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO (ART. 357 DO CPC) Passo à organização e saneamento do feito, nos moldes do art. 357 do Código de Processo Civil. 3.1. Da Regularização do Polo Passivo A ação originariamente foi proposta em face apenas de Jeferson do Rosário Gonçalves, muito embora qualificado como casado. Compareceu aos autos a cônjuge, GEANINI SANTOS PANI, outorgando procuração e apresentando peça defensiva e reconvenção conjunta. Tratando-se de demanda possessória sobre imóvel comum habitado pela família, impõe-se a regularização do polo passivo para inclusão formal da cônjuge, na esteira do art. 73, § 1º, inciso I, do CPC. À Secretaria para que proceda à retificação da autuação no sistema eletrônico (PJe), cadastrando Geanini Santos Pani no polo passivo da lide principal e no polo ativo da reconvenção. 3.2. Da Impugnação à Gratuidade da Justiça (Art. 100 do CPC) A parte autora impugnou o beneplácito da assistência judiciária gratuita postulado pelos réus/reconvintes, aduzindo capacidade financeira em face da construção erigida no local. O patrimônio imobilizado na construção em disputa não indica liquidez financeira para fazer frente às despesas e custas forenses sem prejuízo do sustento do núcleo familiar. Ademais, intimados por este Juízo (ID 93265798), os réus acostaram cópia de CTPS demonstrando desemprego e extrato bancário com saldo diminuto de R$ 35,19 (ID 95870731), além de faturas energéticas inseridas na Tarifa Social de Baixa Renda (ID 78146666). A demandante, regularmente cientificada, quedou-se inerte, nada provando em sentido oposto (ID 95876924). Destarte, REJEITO A IMPUGNAÇÃO e DEFIRO a concessão dos benefícios da Gratuidade da Justiça a JEFERSON DO ROSÁRIO GONÇALVES e GEANINI SANTOS PANI (art. 98 do CPC), eficácia extensível à Reconvenção oposta, a qual resta isenta do recolhimento de preparo prévio. 3.3. Da Preliminar arguida em Contestação A prefacial suscitada na defesa sob o rótulo de "ausência de interesse na demolição imediata da construção / viabilidade de composição" confunde-se frontalmente com a matéria fática de mérito, devendo ser apreciada conjuntamente ao mérito da causa. As partes são legítimas e encontram-se regularmente assistidas por procuradores legalmente constituídos. Concorrem os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação principal e da reconvenção. Declaro o feito formalmente saneado. Fixam-se como pontos controvertidos de fato, sobre os quais deverá recair a atividade instrutória: a) A validade e eficácia formal das notificações extrajudiciais remetidas ao e-mail dos devedores e a consequente resolução contratual; b) A existência de boa-fé dos requeridos no início e na conclusão da edificação sobre o lote nº 54; c) As condições estruturais, padrão de acabamento, metragem real e efetivo valor de mercado da edificação erigida no imóvel; d) A regularidade ou irregularidade da obra perante o Município de São Mateus (existência de projeto, alvará de construção, habite-se), apurando-se a possibilidade e custos estimados de regularização técnica e administrativa; e) O valor locativo de mercado do imóvel (lote e construção) para eventual fixação de indenização pelo período de ocupação após a mora (fruição); f) O saldo decorrente do cotejo entre prestações pagas, encargos rescisórios contratuais/legais aplicáveis e a indenização/retenção das acessões. 4. DA DISTRIBUIÇÃO DE PROVAS (Art. 357, III, CPC) Aplica-se a regra geral insculpida no art. 373 do Código de Processo Civil: À autora incumbe a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito: a posse indireta anterior, a legalidade do distrato/rescisão operada e a extensão dos prejuízos materiais e fruição reclamados (art. 373, I, do CPC); Aos réus/reconvintes incumbe a comprovação do fato constitutivo de seu pleito indenizatório e direito de retenção: a boa-fé na construção, os valores despendidos e a viabilidade de saneamento administrativo da obra (art. 373, I e II, do CPC). Deixo, por ora, de deliberar sobre o deferimento das provas requeridas de forma genérica na petição inicial, na reconvenção e nas réplicas, assegurando-se o contraditório prévio e a estrita pertinência dos meios instrutórios. Intimem-se as partes da presente decisão saneadora para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 357, § 1º, do CPC): a) Manifestem-se sobre os termos deste despacho saneador, requerendo os esclarecimentos ou ajustes que entenderem necessários; b) Especifiquem e justifiquem, de modo claro e detalhado, quais provas pretendem efetivamente produzir em juízo, indicando expressamente a correlação com os pontos fáticos controvertidos fixados neste provimento (pericial contábil, pericial de engenharia/avaliação, documental superveniente ou oral), sob pena de indeferimento por inércia ou preclusão; c) Caso pretendam a produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas), deverão apresentar no mesmo prazo de 15 (quinze) dias o respectivo rol de testemunhas, contendo qualificação completa (nome, profissão, estado civil, CPF, endereço e contato eletrônico/WhatsApp), na forma do art. 450 do CPC, SOB PENA DE PRECLUSÃO. Decorrido o prazo assinalado, com ou sem manifestação, venham os autos conclusos para deliberação sobre o saneamento de eventuais ajustes, fixação definitiva do arcabouço probatório cabível e exame das providências instrutórias. Intimem-se as partes por meio de seus respectivos patronos cadastrados no PJe. Cumpra-se. SÃO MATEUS-ES, data e horário conforme assinatura eletrônica. Juiz(a) de Direito