5001470-42.2026.4.03.6113

Intimação

TRF3 · 1ª Vara Federal de Franca · Decisão

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001470-42.2026.4.03.6113 AUTOR: FELIPE VIEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: FRANK SERGIO PEREIRA - SP259413 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, MRV LXXXV INCORPORACOES LTDA, EMCASH SERVICOS FINANCEIROS SOCIEDADE DE EMPRESTIMO ENTRE PESSOAS S.A. DECISÃO 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência, declaração de inexigibilidade temporária de cobranças, suspensão da exigibilidade de obrigações contratuais, exclusão de inscrições em cadastros restritivos de crédito e indenização por danos morais, proposta por FELIPE VIEIRA contra MRV LXXXV INCORPORAÇÕES LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e EMCASH SERVIÇOS FINANCEIROS SOCIEDADE DE EMPRÉSTIMO ENTRE PESSOAS S.A. Narra que celebrou com a primeira ré contrato particular de promessa de compra e venda relativo à unidade nº 603, Bloco 01, do empreendimento Fiorenttino Residence, situado em Franca/SP, cuja entrega estava prevista para 30/04/2026, com tolerância contratual até 27/10/2026. Para viabilizar a aquisição, firmou em 24/12/2025 contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal e, em 29/01/2026, contratou com a Emcash a Cédula de Crédito Bancário nº 9710000247825, destinada ao custeio da entrada do imóvel. Afirma que a entrada foi integralmente quitada por meio de recursos obtidos junto à terceira ré. Relata que participou de vistoria do imóvel em 20/03/2026, ocasião em que constatou diversos vícios construtivos, entre eles desnível de pisos, vazamentos, falhas de pintura, defeitos em portas e indícios de infiltração. Sustenta que o checklist oficial foi preenchido unilateralmente por preposto da incorporadora, sem disponibilização posterior do respectivo relatório, e que jamais foi convocado para nova vistoria. Aduz que, em 06/07/2026, a MRV informou a conclusão da unidade e condicionou a entrega das chaves ao cumprimento de obrigações financeiras e contratuais que reputa controvertidas. Afirma que a Caixa Econômica Federal continua exigindo encargos relacionados à fase de construção, cuja cobrança entende indevida à luz da cláusula 5.3 do contrato de financiamento, e sustenta que permanece privado da posse do imóvel apesar da alegada conclusão da obra. Sustenta, ainda, que a Emcash promoveu a negativação de seu nome em 16/03/2026 e passou a exigir valores superiores ao montante originalmente financiado, recusando-se a oferecer condições efetivas de renegociação. Alega risco de consolidação da propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial do imóvel, em razão da existência de garantia fiduciária constituída tanto em favor da Caixa Econômica Federal quanto da Emcash. O autor requer os benefícios da gratuidade da justiça e sustenta a existência de relação de consumo entre as partes, bem como a competência deste Juízo para apreciação conjunta das pretensões deduzidas. Com fundamento nesses fatos, requer a concessão de tutela de urgência para suspensão das cobranças promovidas pela Caixa Econômica Federal e pela Emcash, exclusão das inscrições restritivas, proibição de medidas de cobrança e de execução das garantias fiduciárias, entrega das chaves do imóvel e exibição de documentos. Ao final, postula a confirmação das medidas liminares, a declaração de inexigibilidade ou revisão dos encargos de construção, a exclusão definitiva das restrições creditícias, a entrega do imóvel, a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais e a produção das provas especificadas na petição inicial. Requereu a gratuidade da justiça e atribuiu à causa o valor de R$ 329.637,28. Juntou procuração e outros documentos. 2. FUNDAMENTAÇÃO Cuida-se de ação de procedimento comum em que o autor busca provimento jurisdicional que viabilize, em síntese, as seguintes pretensões: a) a suspensão da exigibilidade dos encargos contratuais cobrados pela Caixa Econômica Federal, com a consequente exclusão dos apontamentos restritivos, ou, subsidiariamente, a revisão proporcional dessas obrigações durante o período em que permaneceu privado da posse do imóvel; b) suspensão da exigibilidade das parcelas e dos encargos decorrentes da cédula de crédito bancário firmado com a instituição financeira EMCASH, com a exclusão da inscrição realizada nos cadastros de inadimplentes e a proibição de protesto, cobrança e execução da garantia fiduciária; c) que a incorporadora entregue imediatamente as chaves e se abstenha de condicionar a imissão na posse ao pagamento das pendências indicadas na notificação de 6 de julho de 2026, assim como afastar a cobrança de despesas condominiais, tributos, taxas e demais encargos vinculados à propriedade ou à fruição da unidade enquanto não ocorrer a efetiva entrega das chaves; d) Pretensão indenizatória consequencial por danos morais contra as três rés. A relação jurídica discutida nos autos resulta da celebração de três contratos distintos, porém funcionalmente coligados, pois todos concorrem para a mesma finalidade econômica, consistente na aquisição da unidade nº 603, Bloco 01, do empreendimento Fiorenttino Residence. O primeiro negócio jurídico corresponde ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, celebrado entre o autor e a MRV LXXXV Incorporações Ltda. em 5 de dezembro de 2025 (ID 596885801). Por meio desse contrato, a MRV prometeu vender a unidade imobiliária pelo preço total de R$ 264.000,00, enquanto o autor assumiu a obrigação de pagar a entrada, as parcelas intermediárias e o saldo financiado, além das demais obrigações previstas no instrumento. Trata-se do contrato principal da operação, do qual decorrem as obrigações de construção, regularização e entrega do imóvel, bem como o dever do comprador de pagar o preço ajustado. O segundo negócio consiste no Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com Alienação Fiduciária em Garantia, firmado em 24 de dezembro de 2025 entre o autor, a Caixa Econômica Federal, a MRV LXXXV Incorporações Ltda. e a MRV Engenharia e Participações S/A, figurando a MRV LXXXV Incorporações Ltda. como vendedora, incorporadora, empreendedora e fiadora, e a MRV Engenharia e Participações S/A como construtora e fiadora (ID 596885801). O contrato foi celebrado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida e do Casa Paulista, com financiamento de R$ 200.446,10, prazo de amortização de 420 meses e garantia fiduciária sobre o imóvel. O terceiro negócio corresponde ao contrato de financiamento do numerário que foi utilizado como recurso próprio no contrato de mútuo habitacional (valor da entrada), celebrado entre o autor e a EMCASH em 29/01/2026 (ID 596885803). Sua finalidade específica consistiu em disponibilizar os recursos próprios exigidos para a aquisição, especialmente o valor de R$ 51.181,90 destinado ao pagamento da entrada à MRV, além do sinal de R$ 264,00 pago pelo comprador. Embora formalmente autônomo em relação aos demais instrumentos, esse contrato possui vinculação funcional com a promessa de compra e venda, pois o crédito foi concedido para viabilizar o pagamento da parcela do preço não abrangida pelo financiamento habitacional da Caixa, e a EMCASH transferiu o valor levantado diretamente para a MRV. A promessa de compra e venda estabeleceu a relação obrigacional originária entre o autor e a MRV para aquisição da unidade imobiliária; o contrato posteriormente celebrado com a Caixa formalizou a compra e venda do terreno e o mútuo destinado à construção da unidade habitacional no empreendimento, com constituição de alienação fiduciária em garantia em favor da CEF; e o contrato firmado com a EMCASH proporcionou ao autor os recursos necessários ao pagamento da parcela do preço não abrangida pelo financiamento habitacional, correspondente à entrada devida à MRV. Embora juridicamente autônomos e celebrados entre sujeitos parcialmente distintos, os três negócios encontram-se funcionalmente coligados pela consecução de uma finalidade econômica comum — a aquisição da unidade imobiliária pelo autor. Essa vinculação funcional permite que os efeitos decorrentes da invalidade, resolução ou inadimplemento de um dos negócios sejam examinados à luz de sua eventual repercussão sobre os demais, sem, contudo, suprimir a autonomia das respectivas relações jurídicas. Por essa razão, a extensão subjetiva de tais efeitos e, consequentemente, a legitimidade de cada um dos contratantes para responder às pretensões deduzidas devem ser aferidas conforme as obrigações que efetivamente assumiram em cada instrumento, questão que, no caso da Caixa Econômica Federal, repercute diretamente na definição da competência da Justiça Federal. 2.1 LEGITIMIDADE PASSIVA a) Pedido de suspensão da exigibilidade dos encargos contratuais em aberto cobrados pela Caixa, com a consequente exclusão dos apontamentos restritivos, ou, subsidiariamente, a revisão proporcional dessas obrigações durante o período em que permaneceu privado da posse do imóvel; pretensão indenizatória para reparação de danos morais. O autor requer a suspensão da exigibilidade dos encargos contratuais em aberto cobrados pela Caixa Econômica Federal, com a consequente exclusão dos apontamentos restritivos relacionados a tais débitos. Subsidiariamente, postula a revisão proporcional dessas obrigações durante o período em que permaneceu privado da posse do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue a atuação da Caixa como mera agente financeira daquela exercida como agente executor de política pública habitacional. Essa distinção assume relevância nas pretensões relacionadas ao atraso da obra, aos vícios construtivos e ao descumprimento de obrigações atribuídas à incorporadora ou à construtora. Nessas hipóteses, a legitimidade da instituição depende das atribuições concretamente assumidas, da legislação que disciplina o programa, das cláusulas contratuais e da causa de pedir. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO. PEDIDO DE ENVIO À CORTE DE ORIGEM PARA READEQUAÇÃO AO. TEMA N. 1.011/STF. DESNECESSIDADE. REJULGAMENTO DA CAUSA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão e corrigir erro material eventualmente existentes no julgado, o que não se verifica no caso dos autos. 2. O acórdão embargado, de maneira clara, analisou todos os pontos tidos por omissos, contraditórios ou obscuros. 3. O recurso especial tem origem em ação de responsabilidade obrigacional securitária, proposta por mutuários/cessionários de imóveis vinculados a programas habitacionais, buscando cobertura securitária por danos físicos decorrentes de vícios de construção. São discutidas a competência (Justiça Federal/Estadual) e a intervenção da Caixa Econômica Federal. 4. A Corte de origem afastou a legitimidade da Caixa Econômica Federal, aplicando entendimento pacífico desta Corte, no sentido de que "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 4/9/2018). 5. A Segunda Seção do STJ reafirmou o entendimento, no sentido de que "A legitimidade passiva da CEF depende do papel concreto: atuando apenas como agente financeiro e credora fiduciária, afasta-se a responsabilidade por vícios construtivos, fixa-se a competência da Justiça estadual e compete à Justiça Federal decidir sobre a exclusão do ente, vedado ao Juízo estadual reexaminar tal decisão, conforme Súmulas n. 150, 224 e 254 do STJ. " (AgInt no CC n. 213.780/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 11/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) 6. A pretensão de rediscutir matéria devidamente abordada e decidida no julgado embargado, consubstanciada na mera insatisfação com o resultado da demanda, é incabível na via eleita. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.974.948/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Prevalece na jurisprudência do STJ o entendimento de que os contratos de compra e venda e de mútuo com pacto adjeto de alienação fiduciária são autônomos, de forma que o vício de um não repercute automaticamente sobre o outro. Na mesma esteira, somente há acessoriedade entre o pacto de alienação fiduciária em relação ao contrato base de mútuo, mas não o mútuo em relação à compra e venda. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO E DE FINANCIAMENTO FIRMADOS COM SOCIEDADES DIVERSAS E INDEPENDENTES. AUTONOMIA DAS AVENÇAS. DESFAZIMENTO DO PRIMEIRO AJUSTE. EXIGIBILIDADE DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE DO SEGUNDO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Os contratos de compra e venda de veículo e o respectivo financiamento com alienação fiduciária celebrado com instituição financeira não vinculada diretamente à revenda de automóveis não guardam relação de acessoriedade entre si, de modo que o desfazimento daquele não acarreta a extinção do segundo. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.835.460/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/6/2020, DJe de 12/6/2020.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO RECORRIDA PUBLICADA NA VIGÊNCIA DO CPC/1973. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO E CONTRATO DE FINANCIAMENTO. VÍCIO DO PRODUTO. INEXISTÊNCIA DE ACESSORIEDADE ENTRE OS CONTRATOS. PARTE BENEFICIÁRIA DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante jurisprudência desta Corte não há relação de acessoriedade entre o contrato de compra e venda de bem de consumo e o de financiamento bancário com alienação fiduciária destinado a viabilizar a aquisição, haja vista a autonomia dos negócios jurídicos realizados. Precedentes. 2. "A parte beneficiária da justiça gratuita também está sujeita aos ônus de sucumbência, não se desonerando, dessa forma, das verbas dela decorrentes, quando vencida. Apenas a exigibilidade do pagamento respectivo deve ficar suspensa, nos termos do art. 12 da Lei n.º 1.060/50. Precedentes" (AgRg na SEC 9.437/EX, Relatora Ministra LAURITA VAZ, CORTE ESPECIAL, julgado em 6/4/2016, DJe 6/5/2016.) 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp n. 1.252.879/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 2/6/2016, DJe de 9/6/2016.) RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL - ALIENAÇÃO DE VEÍCULO SEM REGISTRO NO ÓRGÃO DE TRÂNSITO COMPETENTE - COBRANÇA, PELO ANTIGO DONO, DE MULTAS E ENCARGOS FISCAIS POSTERIORES À ALIENAÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CASUSAM DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE, COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA, EMPRESTOU AO ADQUIRENTE OS RECURSOS UTILIZADOS NA AQUISIÇÃO DO AUTOMÓVEL - INEXISTÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Havendo a concessão de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em garantia para a aquisição de veículo, tem-se a existência de dois negócios jurídicos autônomos: (a) o de compra e venda, firmado entre o alienante e o adquirente e (b) o de mútuo com alienação fiduciária em garantia, celebrado entre o adquirente e a instituição financeira. 2. Ante a autonomia dos negócios, não há qualquer vínculo jurídico entre o alienante e a instituição financeira a autorizar a inclusão desta no pólo passivo de demanda destinada a cobrar o pagamento das multas e tributos incidentes sobre o veículo posteriormente à alienação. 3. É desinfluente a ausência de registro, no DETRAN, da transferência do veículo ou da garantia fiduciária, pois esses atos jurídicos nasceram de relações jurídicas das quais jamais foram, concomitantemente, partes a instituição financeira e o alienante. 4. O banco que, com garantia de alienação fiduciária, financia a aquisição de um veículo sem o registro da transferência e da propriedade fiduciária no DETRAN não é parte legítima para ação movida pelo antigo proprietário, que busca o pagamento dos débitos fiscais e de multas contraídos após a venda. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 1.025.928/RS, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 26/5/2009, DJe de 8/6/2009.) Embora a jurisprudência do STJ acima mencionada tenha sido aplicada a negócios translativos da propriedade de bens móveis, especificamente veículos, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região transporta a mesma ratio decidendi para as causas que envolvem apenas as relações jurídicas estabelecidas entre o adquirente e a construtora, reguladas autonomamente pelo contrato de compra e venda, ainda que esse mesmo instrumento também contemple mútuo com cláusula adjeta de alienação fiduciária entre o adquirente e o agente financeiro. Reconhece-se, assim, a autonomia entre os dois negócios jurídicos, quais sejam, a compra e venda e o mútuo com alienação fiduciária. Nesse sentido, conforme recentemente assentado em julgamento da 2ª Turma, "a vinculação econômica entre a compra e venda e o financiamento não elimina a autonomia dos contratos nem estabelece solidariedade entre os fornecedores" (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004140-30.2019.4.03.6103, Rel. Juíza Federal ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO, julgado em 14/08/2026, DJEN DATA: 19/08/2026). No caso em exame, contudo, os pedidos formulados pelo autor contra a CEF não se fundam diretamente em vícios construtivos nem lhe atribuem a obrigação de concluir a obra. A controvérsia recai diretamente sobre o contrato de financiamento habitacional nº 8.7877.2585512-0, celebrado entre o autor, a Caixa e a MRV em 24 de dezembro de 2025. A Caixa figura nesse instrumento como credora fiduciária e responsável pela administração do financiamento, pelo cálculo e pela cobrança dos encargos mensais, pelo recebimento das prestações e pela adoção das medidas decorrentes da mora do devedor. O aplicativo da instituição registra prestações vencidas em maio e junho de 2026, com incidência de juros, multa, atualização monetária e outros encargos contratuais (ID 596885395). A petição inicial atribui às cobranças promovidas pela Caixa a natureza de encargos próprios da fase de construção do empreendimento, usualmente denominados juros de evolução da obra, e formula pedido expresso de suspensão de sua exigibilidade e de revisão dos valores cobrados a esse título. Essa qualificação, contudo, constitui premissa da narrativa autoral e deve ser confrontada com o conteúdo do contrato e com os documentos relativos à efetiva evolução do financiamento, a fim de identificar a natureza dos encargos que estavam sendo exigidos no período controvertido. Nesse aspecto, o contrato celebrado em 24 de dezembro de 2025 estabeleceu prazo de construção, carência de zero mês, prazo de amortização de 420 meses e vencimento do primeiro encargo mensal em 24 de janeiro de 2026. Tais estipulações, contudo, não permitem concluir, por si sós, que a amortização do principal tenha se iniciado nessa mesma data. O próprio instrumento distingue os encargos devidos durante a fase de construção — compostos por juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor, tarifa de administração e seguro — daqueles exigíveis após essa fase, quando a prestação passa a compreender amortização e juros, prevendo expressamente que, findo o período de construção e legalização do empreendimento, tem início a amortização mensal do saldo devedor. É certo que a planilha de evolução apresentada pela Caixa classifica, desde 24 de janeiro de 2026, os encargos projetados sob a rubrica “fase de amortização”, com redução progressiva do saldo devedor. O documento, entretanto, esclarece tratar-se de simulação matemática destinada à demonstração da evolução teórica dos valores utilizados no cálculo do Custo Efetivo Total (CET), razão pela qual não permite, isoladamente, estabelecer a composição dos encargos efetivamente pagos entre janeiro e abril de 2026. O aplicativo da instituição, quanto a esse período, registra apenas os valores quitados e a informação de que as prestações foram pagas pelo fiador, sem discriminar eventual parcela destinada à amortização do principal. Diversamente, quanto aos encargos exigidos a partir de maio de 2026, os documentos demonstram que já se encontrava em curso a amortização do saldo devedor. O aplicativo da Caixa identifica o encargo vencido em 24 de maio de 2026 como prestação nº 1, discriminando R$ 115,48 a título de amortização, e procede da mesma forma nas parcelas de junho e julho de 2026, identificadas como prestações nº 2 e nº 3 e igualmente compostas por amortização do principal, juros, seguro e tarifa administrativa. Assim, embora não seja possível afirmar, com os elementos disponíveis, que os encargos pagos entre janeiro e abril já compreendessem amortização da dívida, é possível concluir com segurança que as obrigações vencidas a partir de maio, objeto da controvérsia, integram a fase de amortização do financiamento habitacional. Desse modo, a Caixa possui legitimidade passiva para responder aos pedidos de suspensão da exigibilidade e de revisão dos encargos decorrentes do financiamento habitacional, bem como ao pedido de exclusão dos apontamentos restritivos originados nessas obrigações e à pretensão consequencial de reparação por danos morais. Por integrar a relação jurídica material controvertida quanto ao contrato habitacional de mútuo e possuir atribuição para cumprir eventual provimento jurisdicional favorável ao autor, sua presença no polo passivo atrai a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento das pretensões relacionadas a esse contrato, nos termos do art. 109, inciso I, da Constituição Federal. A legitimidade da Caixa quanto às pretensões que atingem diretamente sua esfera jurídica no contrato de financiamento habitacional não pressupõe o reconhecimento de responsabilidade da instituição pela execução do empreendimento, matéria que não constitui objeto central da controvérsia. No caso, os pedidos de entrega material das chaves e de exibição do laudo de vistoria fundam-se em condutas e obrigações especificamente atribuídas à MRV, enquanto as pretensões relacionadas à suspensão da exigibilidade das parcelas, à exclusão dos apontamentos restritivos e às demais consequências da cédula de crédito bancário celebrada com a EMCASH decorrem de relação contratual própria, a ser examinada separadamente. b) Pedido de entrega imediata das chaves, sem condicioná-la à regularização das pendências indicadas na notificação de 6 de julho de 2026, e abstenção de cobrança de despesas relativas ao imóvel pronto antes da efetiva imissão do autor na posse; exibição do laudo de vistoria. Pedido de suspensão da exigibilidade das parcelas e dos encargos decorrentes da cédula de crédito bancário firmada com a EMCASH, com a exclusão da inscrição realizada nos cadastros de inadimplentes e a proibição de protesto, cobrança e execução da garantia fiduciária. Os pedidos de entrega das chaves, de abstenção da cobrança de despesas relativas ao imóvel antes da efetiva imissão do autor na posse e de exibição do laudo da vistoria realizada em 20 de março de 2026 devem ser apreciados exclusivamente em relação à MRV. A incorporadora figura como vendedora da unidade, detém sua disponibilidade material e administra as etapas destinadas à entrega do imóvel e à imissão do adquirente na posse. A própria notificação de 6 de julho de 2026, que declarou a conclusão da unidade e comunicou a existência de impedimento à entrega das chaves, foi expedida pela MRV, que atribuiu a retenção ao alegado descumprimento de obrigações contratuais pelo autor (ID 596885808). Essa conclusão decorre também da própria delimitação da demanda. A causa de pedir específica relativa à entrega das chaves individualiza conduta atribuída à incorporadora: o autor sustenta que a MRV, depois de reconhecer a conclusão da unidade, condicionou a entrega da posse à regularização de pendências financeiras que reputa indevidas. De forma coerente com essa narrativa, tanto o pedido de tutela provisória quanto o pedido definitivo de entrega das chaves foram expressamente dirigidos à MRV. A inicial igualmente imputa à incorporadora a responsabilidade pelas despesas relacionadas à unidade enquanto não formalizada a efetiva imissão do adquirente na posse. A mesma conclusão aplica-se ao pedido de exibição do laudo de vistoria. Segundo a inicial, a inspeção foi conduzida por engenheiro vinculado à MRV e o preenchimento do checklist foi realizado no aplicativo “Meu MRV”, sem disponibilização de cópia ao adquirente. O próprio autor requereu, por isso, que a MRV apresentasse o laudo elaborado em 20 de março de 2026 ou registro equivalente gerado no aplicativo. O documento encontra-se, ou deveria encontrar-se, sob a guarda da incorporadora, que possui disponibilidade e aptidão para apresentá-lo, nos termos dos arts. 396 a 400 do Código de Processo Civil. A participação da Caixa Econômica Federal na operação não altera essa conclusão. O financiamento foi celebrado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do FGTS/União, em empreendimento integrante do Programa Apoio à Produção de Habitações. Nesse contexto, a Caixa exerce atribuições que não se resumem à simples concessão e cobrança do crédito, compreendendo, entre outras, o acompanhamento físico-financeiro da obra, a verificação da aplicação dos recursos e o condicionamento da liberação das parcelas à evolução do empreendimento. O próprio contrato, entretanto, qualifica a MRV LXXXV Incorporações Ltda. como “agente promotor empreendedor e fiador” e a Caixa como “credora fiduciária”. O instrumento delimita, ademais, a finalidade das atribuições exercidas pela instituição financeira. A cláusula 4.14.1 estabelece que o acompanhamento promovido pela Engenharia da Caixa se destina exclusivamente à medição do andamento da obra e à verificação da aplicação dos recursos, sem responsabilidade técnica pela edificação. Já a cláusula 4.12 atribui a entrega material das chaves à construtora ou à entidade organizadora, e não à Caixa, incumbindo àquelas também a guarda e a manutenção do imóvel no período subsequente à conclusão da obra.. Não é necessário, para a solução da questão processual ora examinada, definir a extensão de eventual responsabilidade da Caixa por atraso da obra ou vícios construtivos em operações dessa natureza. Além de se tratar de questão estranha aos pedidos ora analisados, a própria causa de pedir deduzida na inicial não atribui à empresa pública responsabilidade pela demora na conclusão da construção, pelos vícios constatados na unidade ou por eventual falha no acompanhamento da execução do empreendimento. Com efeito, no capítulo especificamente dedicado à responsabilidade da Caixa, o autor vincula sua atuação à manutenção das cobranças decorrentes do financiamento habitacional e às consequências da inadimplência, notadamente à exigência dos encargos mensais e à inscrição de seu nome em cadastro restritivo. Diversamente, as condutas relacionadas à realização da vistoria, à retenção das chaves e ao procedimento de entrega material da unidade são imputadas à MRV, contra quem foram formulados os correspondentes pedidos. A eventual repercussão da discussão sobre a exigibilidade dos encargos cobrados pela Caixa na legitimidade do impedimento financeiro invocado pela MRV tampouco transfere à instituição financeira a obrigação de entregar as chaves ou de exibir documento produzido no procedimento de vistoria realizado pela incorporadora. Trata-se de possível relação de influência entre as controvérsias, que não altera a titularidade das respectivas obrigações nem a delimitação subjetiva dos pedidos formulados. Quanto à EMCASH, a situação apresenta igual individualização. O pedido de suspensão da exigibilidade das parcelas e encargos, de exclusão da inscrição nos cadastros de inadimplentes e de proibição de protesto, cobrança e execução da garantia fiduciária decorre diretamente da cédula de crédito bancário e do instrumento de alienação fiduciária vinculados à operação. A inicial atribui à EMCASH a inscrição restritiva, as cobranças decorrentes do mútuo, as ameaças de protesto e de execução da garantia e as condições oferecidas para renegociação da dívida, formulando contra ela providências especificamente destinadas a impedir tais efeitos. A alegada coligação dos contratos e sua inserção em uma mesma operação econômica não conduzem, por si sós, à identidade subjetiva de todas as obrigações ou à legitimidade indistinta dos participantes para responder por qualquer pedido. A cadeia de fornecimento compreende os agentes que participam, de forma integrada, da produção, comercialização, financiamento ou prestação do produto ou serviço destinado ao consumidor, podendo haver responsabilidade objetiva e solidária quando o dano decorrer da atuação conjunta ou da falha da atividade comum, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 14, 18, 20 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. A finalidade econômica comum, contudo, não elimina a necessidade de identificar a relação jurídica material afirmada pelo autor, a conduta imputada a cada demandado e a providência jurisdicional concretamente postulada. A coligação funcional pode produzir repercussões recíprocas entre os contratos, mas não converte em solidária toda e qualquer obrigação assumida no âmbito da operação. No caso, a própria causa de pedir e os pedidos permitem individualizar as pretensões: à MRV são atribuídas a retenção das chaves, as obrigações relacionadas à entrega material da unidade, as despesas que o autor sustenta permanecerem sob responsabilidade da incorporadora antes da imissão na posse e a guarda do laudo de vistoria; à EMCASH, as cobranças e demais consequências decorrentes da cédula de crédito bancário e da respectiva garantia fiduciária; e à Caixa, as pretensões relacionadas à exigibilidade, à cobrança e às consequências do contrato de financiamento habitacional. Não se admite a cumulação, perante a Justiça Federal, das pretensões em que a Caixa Econômica Federal integra a relação jurídica material controvertida com aquelas estabelecidas exclusivamente entre particulares. Nos termos do art. 327, § 1º, II, do Código de Processo Civil, a cumulação pressupõe que o mesmo juízo seja competente para conhecer de todos os pedidos. A competência prevista no art. 109, inciso I, da Constituição Federal alcança as pretensões relacionadas ao contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa, mas não se estende aos pedidos dirigidos exclusivamente à MRV e à EMCASH. A coligação funcional dos contratos, assim como a possibilidade de que a solução de uma das controvérsias produza reflexos sobre as demais, não altera essa conclusão, pois a conexão não possui aptidão para modificar competência absoluta constitucionalmente estabelecida. Ademais, embora a petição inicial sustente a necessidade de julgamento conjunto, a própria causa de pedir individualiza as condutas atribuídas a cada ré e os correspondentes provimentos jurisdicionais postulados. Impõe-se, portanto, a cisão do processo, com a manutenção, neste Juízo, das pretensões relacionadas ao contrato de financiamento habitacional em que a Caixa integra a relação jurídica material controvertida e a remessa à Justiça Estadual dos pedidos de entrega das chaves, de abstenção da cobrança das despesas atribuídas à incorporadora antes da imissão do autor na posse e de exibição do laudo de vistoria, dirigidos à MRV, bem como das pretensões fundadas na cédula de crédito bancário e na garantia fiduciária a ela vinculada, formuladas no âmbito da relação com a EMCASH, inclusive das parcelas da pretensão indenizatória fundadas nas condutas atribuídas à MRV e à EMCASH, nos termos do art. 45, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil. 2.2. ANÁLISE DO PEDIDO DE TUTELA PROVÍSÓRIA DE URGÊNCIA Em razão da cisão das pretensões dirigidas exclusivamente à MRV e à EMCASH, cuja apreciação não pode ser atraída para a Justiça Federal pela conexão com a relação jurídica mantida com a Caixa Econômica Federal, remanesce, para exame deste Juízo em sede de tutela provisória de urgência, o pedido relacionado ao contrato de financiamento habitacional nº 8.7877.2585512-0, consistente na suspensão da exigibilidade dos respectivos encargos, na exclusão dos apontamentos restritivos deles decorrentes e na abstenção de novas medidas de cobrança enquanto o autor permanecer privado da posse do imóvel. Sobre esse tema, o autor postulou, como antecipação de tutela provisória de urgência, (...) c) a concessão liminar da tutela de urgência, inaudita altera parte, para determinar: c.1) que a Caixa Econômica Federal promova a exclusão do nome do Autor dos cadastros de proteção ao crédito relativamente aos débitos oriundos do financiamento habitacional, abstendo-se de novas inscrições ou medidas de cobrança enquanto perdurar a controvérsia; (...) c.3) a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas relativas ao financiamento habitacional da Caixa e ao contrato de mútuo da Emcash, sem incidência de juros, multa ou qualquer encargo acessório sobre os valores discutidos, até a efetiva entrega das chaves ou ulterior deliberação deste Juízo; (...) O instituto da tutela provisória de urgência é previsto no artigo 300 do CPC, o qual admite que o juiz conceda a medida de natureza cautelar ou antecipada requestada, quando se deparar com elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. In verbis: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1 o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Impende, pois, para análise da tutela provisória de urgência, verificar se, pelos elementos existentes nos autos: (a) está presente a probabilidade do direito invocado pela parte autora, isto é, a existência de plausibilidade lógico-jurídica a surgir da confrontação das alegações autorais com as provas e demais elementos disponíveis nos autos, a permitir que, mesmo em sede de cognição sumária, já se possa extrair, com diminuta possibilidade de equívoco, que a pretensão invocada será ao final acolhida; (b) está evidenciado o perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo. No caso concreto, o perigo de dano está presente e encontra suporte na negativação noticiada e nos efeitos creditícios e cadastrais decorrentes da manutenção da cobrança. Os documentos da Caixa permitem identificar as prestações sobre as quais recai concretamente a controvérsia. Em consulta com valores atualizados para 3 de julho de 2026, o aplicativo registrava (ID 596885395): Embora a parcela de julho ainda não estivesse vencida em 3 de julho de 2026, seu vencimento ocorreu antes do ajuizamento da ação, cuja petição inicial está datada de 28 de julho de 2026. Assim, na data da propositura, a pretensão de suspensão alcançava concretamente as prestações de maio, junho e julho de 2026, cujo valor nominal ou atualizado disponível nos documentos totalizava R$ 4.151,13, sem prejuízo dos acréscimos posteriores incidentes sobre as parcelas em mora. Desse modo, para fins de apreciação da tutela provisória, o pedido dirigido à Caixa deve ser compreendido como pretensão de suspensão das prestações do financiamento vencidas em 24 de maio, 24 de junho e 24 de julho de 2026, bem como das parcelas que se vencerem durante o processo, com afastamento provisório dos encargos da mora e dos apontamentos restritivos vinculados a tais débitos. No caso, os documentos não evidenciam, em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito alegado. O autor não nega a existência do inadimplemento perante a Caixa, tampouco afirma ter efetuado o pagamento das prestações controvertidas. Ao contrário, o aplicativo da instituição registra prestações vencidas em 24 de maio e 24 de junho de 2026, nos valores de R$ 1.412,26 e R$ 1.387,18, respectivamente, além da parcela com vencimento em 24 de julho de 2026, no valor de R$ 1.351,69. A parcela vencida em 24/05/2026 é a que foi objeto de negativação (ID 596885821). Também não se extrai da petição inicial a imputação de irregularidade diretamente praticada pela Caixa no cumprimento das obrigações assumidas no contrato de mútuo. O autor não aponta falha na disponibilização do crédito, erro concreto no cálculo das prestações, aplicação de taxa diversa da contratada, capitalização indevida ou cobrança de verba sem previsão contratual. A pretensão de suspensão fundamenta-se essencialmente na ausência de entrega das chaves, fato relacionado à conduta da MRV e que não evidencia inadimplemento contratual da instituição financeira. O contrato foi celebrado em 24 de dezembro de 2025, com carência de zero mês, prazo de amortização de 420 meses e vencimento do primeiro encargo em 24 de janeiro de 2026. Como já assinalado, a planilha de evolução da Caixa constitui simulação teórica e não permite estabelecer a composição dos encargos efetivamente pagos entre janeiro e abril de 2026. Quanto às prestações controvertidas, vencidas a partir de maio de 2026, o aplicativo discrimina valores destinados à amortização do principal, além de juros remuneratórios, seguros e tarifa de administração. Não se trata, portanto, quanto a essas prestações, de cobrança composta exclusivamente por encargos da fase de construção. A ausência de entrega do imóvel não suspende automaticamente a exigibilidade do financiamento. Não há demonstração de inadimplemento da Caixa no cumprimento das obrigações assumidas no financiamento, enquanto a obrigação material de entrega das chaves foi atribuída à MRV. Embora os negócios estejam economicamente vinculados, o inadimplemento imputado à incorporadora não autoriza a interrupção unilateral do pagamento das prestações devidas à instituição financeira, sobretudo quando não se demonstra descumprimento das obrigações assumidas pela mutuante. A cláusula 5.3 do contrato habitacional também não ampara a medida. O dispositivo exonera o devedor dos encargos mensais previstos no item 5.1.2 somente quando o atraso superar em mais de seis meses o prazo de construção estabelecido no item B.7.1. Os documentos não demonstram a ocorrência dessa condição. Além disso, as parcelas controvertidas incluem amortização do capital financiado, o que as distingue dos encargos exclusivos da fase de construção contemplados pela cláusula invocada. O prazo contratual de entrega também não havia expirado no momento do ajuizamento. A promessa de compra e venda estabeleceu previsão de entrega em 30 de abril de 2026 e prazo de tolerância até 27 de outubro de 2026. Assim, além de não se identificar irregularidade imputável à Caixa, sequer estava caracterizada, naquela ocasião, a mora contratual da incorporadora quanto ao prazo final de disponibilização da unidade. A incidência do Código de Defesa do Consumidor não conduz a conclusão distinta. A legislação consumerista autoriza o controle de cláusulas abusivas e a revisão de prestações desproporcionais, mas não permite a suspensão integral de dívida reconhecidamente inadimplida sem demonstração concreta de ilegalidade na cobrança ou de descumprimento contratual atribuível à credora. A ausência de entrega das chaves não suspende automaticamente a exigibilidade dessas prestações. Não foi demonstrado inadimplemento da Caixa no âmbito do mútuo, e o contrato atribuiu à MRV a obrigação material de entregar o imóvel. Embora os negócios estejam economicamente vinculados, o inadimplemento alegadamente imputado à incorporadora não afasta, sem previsão contratual ou legal específica, a obrigação de restituição do capital financiado. Também não se aplica, neste momento, a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil. Além de as prestações decorrerem de contrato no qual não foi demonstrado inadimplemento da Caixa, o prazo contratual para entrega das chaves ainda não havia expirado no ajuizamento da ação. A promessa de compra e venda fixou a previsão de entrega em 30 de abril de 2026 e admitiu tolerância até 27 de outubro de 2026. A jurisprudência que reconhece consequências favoráveis ao comprador em razão do atraso pressupõe o descumprimento do prazo de entrega, incluído o período de tolerância. A cláusula 5.3 do contrato habitacional também não ampara a suspensão pretendida. Veja-se: A referida disposição contratual exonera o devedor dos encargos mensais previstos no item 5.1.2, relativos à fase de construção, entre eles os juros de evolução da obra, somente quando a construção ultrapassar em mais de seis meses o prazo estabelecido no item B.7.1. Os documentos não demonstram o implemento dessa condição, pois não há comprovação de atraso superior a seis meses em relação ao prazo de construção estabelecido no item B.7.1. Ademais, as parcelas impugnadas pelo autor integram a fase de amortização e incluem a redução do principal, o que as distingue dos encargos exclusivos da fase de construção contemplados pela cláusula invocada. Esta, portanto, não se aplica ao caso, em razão do estágio da obra na data da aquisição do imóvel e das condições específicas estabelecidas no contrato de mútuo. Desta feita, como o inadimplemento não é contestado pelo autor e não há demonstração de irregularidade praticada pela Caixa no âmbito do contrato de mútuo, não se mostra juridicamente provável a pretensão de suspensão das prestações ou de afastamento dos efeitos regulares da mora. Pela mesma razão, não cabe determinar a exclusão dos apontamentos restritivos decorrentes dos débitos nem impedir a credora de exercer os direitos previstos no contrato e na legislação aplicável. 3. DISPOSITIVO Em face do exposto: a) DECLARO a incompetência absoluta da Justiça Federal para processar e julgar as pretensões estabelecidas exclusivamente entre o autor e as rés MRV LXXXV Incorporações Ltda. e EMCASH Serviços Financeiros Sociedade de Empréstimo entre Pessoas S.A., inclusive as parcelas da pretensão indenizatória fundadas nas condutas atribuídas a essas rés, nos termos da fundamentação. Em consequência, DETERMINO A CISÃO DO PROCESSO e a remessa dessas pretensões à Justiça Estadual competente, com as cautelas de praxe, a quem caberá apreciar, inclusive, a validade e a eficácia da cláusula de eleição de foro constante dos instrumentos celebrados com a EMCASH. Permanecem neste Juízo Federal as pretensões em que a Caixa Econômica Federal integra a relação jurídica material controvertida, relacionadas ao contrato de financiamento habitacional nº 8.7877.2585512-0, inclusive a pretensão indenizatória fundada nas condutas atribuídas à instituição financeira. b) Quanto às pretensões remanescentes, RECEBO A PETIÇÃO INICIAL e passo à apreciação do pedido de tutela provisória de urgência formulado em face da Caixa Econômica Federal. Ausente, contudo, a probabilidade do direito exigida pelo art. 300 do Código de Processo Civil, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, nos termos da fundamentação. Sem prejuízo das determinações anteriores, INTIME-SE o autor para, no prazo de 15 dias, sob pena de extinção, emendar a petição inicial e retificar o valor atribuído à causa quanto à demanda que permanecerá nesta Justiça Federal, com observância dos arts. 292, V e VI, e 321 do CPC. Para tanto, deverá considerar apenas o proveito econômico relacionado ao contrato de mútuo celebrado com a Caixa e redimensionar o valor da indenização por danos morais conforme as condutas especificamente atribuídas à instituição financeira, com a exclusão dos pedidos e valores vinculados à atuação da MRV e da EMCASH. Defiro ao autor o pedido de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98 do CPC. Franca/SP. Decisão datada e assinada eletronicamente. Intime-se. Cumpra-se. LEANDRO ANDRE TAMURA Juiz Federal