5000437-85.2025.4.03.6134

Intimação

TRF3 · 1ª Vara Federal de Americana

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Americana Avenida Campos Sales, 277, Jardim Girassol, Americana - SP - CEP: 13465-590 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000437-85.2025.4.03.6134 AUTOR: ESTILOTEX INDUSTRIA E COMERCIO DE TECIDOS LTDA ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCELO RODRIGUES DA SILVA - SP261703 ADVOGADO do(a) AUTOR: JOSE ANTONIO FRANZIN - SP87571 ADVOGADO do(a) AUTOR: BRENO DA COSTA BRASIL - SP355965 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Vistos. Trata-se de ação desconstitutiva cumulada com ação anulatória da consolidação da propriedade fiduciária, revisão contratual e pedido de tutela de urgência ajuizada por Estilotex Indústria e Comércio de Tecidos Ltda. em face da Caixa Econômica Federal - CEF. A autora afirma que celebrou com a ré, em 22/04/2020, Cédula de Crédito Bancário para empréstimo empresarial no valor de R$ 1.923.400,00, garantida por alienação fiduciária dos imóveis matriculados sob os nº 29.581 e nº 29.582 do Registro de Imóveis de Santa Bárbara d’Oeste. Alega ter pago aproximadamente R$ 1.400.000,00 da obrigação, sustentando que o saldo devedor, em setembro de 2024, era de aproximadamente R$ 775.332,51. Afirma que, em razão da inadimplência, a Caixa promoveu a consolidação da propriedade fiduciária e designou leilões extrajudiciais para os dias 14/04/2025 e 23/04/2025. Sustenta que os imóveis foram avaliados pela Caixa em valores inferiores ao de mercado. Segundo a autora, o imóvel da matrícula nº 29.581 teria sido avaliado em R$ 3.577.665,00 e o imóvel da matrícula nº 29.582 em R$ 3.220.000,00, ao passo que os valores indicados para os leilões foram, respectivamente, R$ 1.435.000,00 e R$ 1.295.000,00. A autora invoca a teoria do adimplemento substancial, a boa-fé objetiva, a função social do contrato, a vedação ao abuso de direito, o enriquecimento sem causa e a proibição de alienação por preço vil. Requer a suspensão dos atos de alienação, a realização de avaliação judicial, a desconstituição da consolidação da propriedade e a possibilidade de pagamento do saldo devedor ou exercício do direito de preferência. A tutela de urgência e a gratuidade da justiça foram inicialmente indeferidas, conforme decisão de 11/04/2025 (ID 360504128). Após a realização dos leilões públicos sem interessados, o imóvel da matrícula nº 29.582 foi alienado no âmbito da Licitação Caixa nº 0008/0325-CPVE/RE, em 29/05/2025, pelo valor de R$ 825.322,02. A autora apresentou novo pedido de tutela, alegando ausência de intimação pessoal acerca da licitação, preço vil e deficiência da publicidade do edital (ID 367044672). O novo pedido de tutela foi indeferido (ID 367388996). A Caixa apresentou contestação. Em preliminar, alegou ausência de interesse processual quanto aos pedidos de reavaliação, impugnou a gratuidade da justiça e sustentou a regularidade do procedimento extrajudicial. No mérito, defendeu a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, a inexistência de preço vil, a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Requereu a improcedência dos pedidos (ID 374349677). O Tribunal Regional Federal da 3ª Região, ao apreciar o Agravo de Instrumento nº 5009094-85.2025.4.03.0000, negou provimento ao recurso da autora (ID 409174531). Em cumprimento à determinação judicial, foi juntada certidão de avaliação elaborada por Oficial de Justiça. O imóvel da matrícula nº 29.581 foi avaliado em R$ 3.520.000,00 e o imóvel da matrícula nº 29.582 em R$ 3.160.000,00 (ID 592510348). As partes foram intimadas para se manifestar sobre a avaliação e especificar outras provas (ID 597779130). A Caixa impugnou a avaliação, sustentando ausência de metodologia, amostra de mercado, memória de cálculo e fundamentação técnica. Alegou que a Oficial de Justiça não possuía habilitação específica e requereu a produção de perícia de engenharia (ID 601283715). A autora, por sua vez, afirmou que a avaliação judicial confirmou os pareceres particulares, pois os valores apresentariam diferença inferior a 2% em relação àqueles anteriormente apresentados. Renovou o pedido de tutela de urgência, sustentando que os imóveis foram alienados ou ofertados por valores inferiores a 50% da avaliação judicial. Reiterou as alegações de preço vil, abuso de direito, enriquecimento sem causa e excussão desproporcional de dois imóveis (ID 601470287). DECIDO. Profiro decisão saneadora. 1. Preliminar de ausência de interesse processual Rejeito a preliminar de ausência de interesse processual quanto aos pedidos relacionados à avaliação dos imóveis. A pretensão deduzida é útil e necessária, pois a definição do valor dos bens pode influenciar a análise da alegação de preço vil, da regularidade da venda direta, da eventual existência de abuso no exercício da garantia fiduciária e dos pedidos sucessivos de recomposição patrimonial ou indenização. A circunstância de os leilões públicos terem sido infrutíferos e de ter ocorrido posterior venda direta não elimina, por si só, a utilidade da tutela jurisdicional. A questão confunde-se, em parte, com o mérito e será apreciada após a adequada instrução probatória. 2. Preliminar de impugnação à gratuidade da justiça A impugnação à gratuidade da Justiça encontra-se prejudicada, pois o benefício já foi indeferido na decisão inicial e a autora comprovou o recolhimento das custas de ingresso, conforme consignado na decisão de (ID 367388996). Integração do adquirente ao polo passivo Considerando que a controvérsia alcança a validade da venda direta do imóvel matriculado sob o nº 29.582 e que eventual decisão poderá atingir diretamente a esfera jurídica do adquirente, impõe-se sua integração à relação processual, a fim de preservar o contraditório e evitar futura nulidade. Intime-se a Caixa Econômica Federal para que, no prazo de 5 (cinco) dias, informe a qualificação completa do adquirente, bem como junte o respectivo instrumento de venda, se ainda não o tiver feito. Após, intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a adequação da petição inicial, com a inclusão do adquirente no polo passivo, nos termos dos arts. 114, 115 e 321 do Código de Processo Civil. Regularizada a inicial, cite-se o adquirente, com as cautelas legais. Documentação do procedimento administrativo Fica prejudicada, por ora, a análise do pedido de juntada dos documentos relativos ao processo administrativo de execução extrajudicial, uma vez que tal providência já havia sido determinada na decisão de recebimento da inicial e a documentação pertinente foi apresentada com a contestação (ID 374349677). Eventual insuficiência, incompletude ou necessidade de complementação documental poderá ser alegada pelas partes de forma específica e pontual. Nova avaliação dos imóveis A Caixa Econômica Federal impugnou a avaliação realizada pela Oficial de Justiça da Justiça Estadual (ID 601283715). A certidão de avaliação, por sua vez, registra expressamente que a serventuária não possui capacitação técnica específica para avaliação imobiliária e que os valores foram fixados por estimativa (ID 592510348). Diante disso, determino que a avaliação dos imóveis das matrículas nº 29.581 e nº 29.582 seja refeita por Oficial de Justiça Avaliador Federal vinculado a esta Subseção Judiciária, profissional habilitado à prática do ato, mediante certidão circunstanciada e auto de avaliação, com indicação dos critérios utilizados, das características dos bens e dos respectivos valores. Tal diligência poderá ser realizada, dado o novo contexto fático-jurídico, em razão do art. 378, § 1º, do Provimento nº 01/2020 – CORE, com a redação dada pelo Provimento nº 7/2026 – CORE, segundo o qual os Oficiais de Justiça Federais vinculados à Central local podem praticar atos em municípios contíguos da mesma Subseção Judiciária, independentemente de ordem expressa do juiz competente, observado o limite máximo de 70 (setenta) quilômetros do município-sede. Considerando que os imóveis objetos do processo estão situados em Santa Bárbara d’Oeste, município contíguo a esta sede, está preenchido do requisito. Expeça-se o necessário à Central de Mandados desta Subseção Judiciária. Tutela provisória de urgência A avaliação oficial juntada aos autos atribuiu aos imóveis os valores de R$ 3.520.000,00, para a matrícula nº 29.581, e R$ 3.160.000,00, para a matrícula nº 29.582 (ID 592510348). Embora impugnada pela Caixa, a prova constitui elemento novo e confere verossimilhança às alegações da autora quanto à possível discrepância entre os valores de avaliação e aqueles considerados no procedimento de alienação (ID 601470287). Presentes, em cognição sumária, a probabilidade do direito e o risco de comprometimento do resultado útil do processo, com fundamento nos arts. 297 e 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência, até nova deliberação do Juízo, para: a) suspender a continuidade da execução extrajudicial relativa aos imóveis das matrículas nº 29.581 e nº 29.582; e b) suspender os efeitos da venda direta realizada em relação ao imóvel da matrícula nº 29.582. Intimem-se, com urgência, a Caixa Econômica Federal e o adquirente, tão logo qualificado e citado, para imediato cumprimento. Com a juntada da certidão e do auto de avaliação, intimem-se as partes para manifestação, no prazo de 5 (cinco) dias. Intimem-se. Cumpra-se. AMERICANA, 10 de setembro de 2026.