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4028092-88.2026.8.26.0007
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- Tribunal
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Intimação
TJSP · UPJ da 1ª a 6ª Varas Cíveis - Regional VII - Itaquera · DESPACHO/DECISÃO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4028092-88.2026.8.26.0007/SP EXEQUENTE: TAI GRANDE RESIDENCIAL ADVOGADO(A): ALESSANDRO JOSÉ DA SILVA (OAB SP267368) DESPACHO/DECISÃO Vistos, Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta pelo TAI GRANDE RESIDENCIAL contra VERONICA CRISTIANE DA SILVA ARAUJO. A parte exequente alega ser credora do(a) executado(a), proprietária da unidade Apartamento Nº 24, em razão do inadimplemento de despesas condominiais ordinárias e contribuições, na forma da convenção condominial. Entretanto, verifica-se que o imóvel encontra-se gravado com garantia real em favor de Caixa Econômica Federal, razão pela qual se impõe a realização de algumas considerações. Dispõe o artigo 27, §8º, da Lei 9.514/1997, conforme redação dada pela Lei 10.931/2004: § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Este regramento especial deve ser lido em conjunto com o artigo 1.368-B do Código Civil,introduzido pela Lei 13.043/2014: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Embora o legislador tenha buscado delimitar a responsabilidade pessoal do banco ao momento da imissão na posse, a natureza "propter rem" das despesas condominiais,conforme o artigo 1.345 do Código Civil,atribui ao imóvel a condição de garantia precípua da coletividade: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,em relação ao condomínio,inclusive multas e juros moratórios". A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,em decisão histórica proferida em 12 de março de 2025 pela Segunda Seção,ao julgar o REsp 2.100.103/PR,fixou tese que altera significativamente o rito das execuções cíveis. A tese jurídica estabelece que em execução de dívida condominial, admite-se a penhora do imóvel alienado fiduciariamente,desde que ele seja a origem da dívida,em razão da natureza "propter rem" da obrigação,e haja prévia citação do credor fiduciário. O voto condutor do Ministro Raul Araújo enfatizou que a natureza "propter rem" se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e,por isso,sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, incluindo do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva,não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. A ementa do julgado não deixa dúvida: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) A decisão foi repetida: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que indeferiu a penhora da totalidade de imóvel gerador de dívida condominial, admitindo apenas a penhora de eventuais direitos da devedora fiduciante sobre o bem alienado fiduciariamente. 2. O acórdão recorrido considerou irrelevante a natureza propter rem da obrigação condominial e apontou a necessidade de integrar o credor fiduciário à execução para eventual constrição da propriedade plena. 3. No recurso especial, o recorrente alegou violação dos arts. 1.345 do Código Civil e 835, § 3º, do Código de Processo Civil, sustentando que a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito, independentemente da titularidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 6. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: "1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, art. 835, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. (REsp n. 2.208.390/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que indeferiu a penhora da totalidade de imóvel gerador de dívida condominial, admitindo apenas a penhora de eventuais direitos da devedora fiduciante sobre o bem alienado fiduciariamente. 2. O acórdão recorrido considerou irrelevante a natureza propter rem da obrigação condominial e apontou a necessidade de integrar o credor fiduciário à execução para eventual constrição da propriedade plena. 3. No recurso especial, o recorrente alegou violação dos arts. 1.345 do Código Civil e 835, § 3º, do Código de Processo Civil, sustentando que a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel gerador do débito, independentemente da titularidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 6. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: "1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Código de Processo Civil, art. 835, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. (REsp n. 2.208.390/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que limitou a penhora aos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente, afastando a penhora do próprio bem, sob o fundamento de que o imóvel não integra o patrimônio do devedor fiduciante e que o credor fiduciário não é parte no cumprimento de sentença. 2. O recorrente sustenta que a obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando a unidade condominial e permitindo a penhora do imóvel gerador do débito, independentemente de quem seja o titular. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 5. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: "1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025. (REsp n. 2.236.938/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ firmou o entendimento de que, "em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno" (REsp 2.100.103/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025). 2. Na espécie, o magistrado de origem, corretamente, determinou a penhora do imóvel que originou a dívida condominial, ainda que esteja alienado fiduciariamente e, como o credor fiduciário participou da lide, como terceiro interessado, ele tem, ainda, a oportunidade de quitar o débito condominial, dando por rescindida a relação contratual com o devedor fiduciante, ou cobrar regressivamente deste o que pagou. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.174.387/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Flávio Tartuce1 sustenta: O diploma de 2014 trouxe duas regras, como se percebe. O seu caput preceitua que, ao lado do direito real de garantia sobre coisa própria – a favor do credor fiduciário –, o devedor fiduciante, ou seu substituto, tem um direito real de aquisição sobre a coisa, assim como ocorre com o compromisso de compra e venda de imóvel registrado na sua matrícula. Essa inovação fez com que a alienação fiduciária passasse a ter uma natureza mista, de dois direitos reais sobre coisa alheia. Na perspectiva do credor, a alienação fiduciária em garantia continua sendo um direito real de garantia sobre coisa própria. Porém, sob o ponto de vista do devedor, há um direito real de aquisição. Além disso, o credor fiduciário que passa a ser o proprietário do bem em virtude do inadimplemento do devedor fiduciante, ou por outro motivo de consolidação do domínio, deve responder por todos os encargos relativos à coisa, caso das obrigações propter rem ou próprias da coisa. O preceito inclui expressamente os tributos e as despesas de condomínio. ... Entretanto, gerando a divergência que dever ser sanada, a Quarta Turma do Tribunal da Cidadania concluiu da seguinte forma, com argumentos que têm o meu total apoio: “Civil. Recurso especial. Ação de cobrança. Contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza propter rem do débito. Alienação fiduciária em garantia. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido” (STJ, REsp 2.059.278/SC, 4.ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023). Em complemento aos corretos argumentos retirados do último decisum, reforço e acrescento que se houver demora na consolidação da propriedade por parte do credor fiduciário, com o claro intuito de não arcar com as dívidas condominiais, é possível atribuir a ele tal responsabilidade, como decorrência do princípio da boa-fé objetiva. Aplica-se, nesse contexto, o conceito parcelar do dever de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate the loss), retirado do Enunciado n. 169, aprovado na III Jornada de Direito Civil, segundo o qual a boa-fé objetiva impõe ao credor o dever de mitigar o próprio prejuízo. Além disso, é possível sustentar essa responsabilização – mesmo que solidária, diante do claro abuso em não se consolidar a propriedade –, tendo em vista a função social da propriedade relativa à vida em condomínio. É viável, assim, incidir por analogia, o conteúdo da Súmula 478 do próprio STJ, de 2012, segundo a qual, “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. O que fundamenta a ementa de resumo é justamente a citada função social da propriedade que ampara a vida condominial, que é seriamente atingida caso o crédito hipotecário tenha sempre a preferência sobre a dívida condominial, podendo comprometer a própria existência da coisa. Nesse sentido, como se retira de um dos precedentes que geraram o enunciado sumular, “o crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário, por consistir em obrigação propter rem, constituído em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento” (STJ, Ag. Rg. no Ag. 1.085.775/RS, 3.ª Turma, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 19.05.2009, DJe 29.05.2009). Ora, toda essa mesma argumentação serve como luva para alienação fiduciária em garantia. Não obstante a sua natureza jurídica como direito real de garantia sobre coisa própria, é forçoso reconhecer como possível que o crédito condominial tenha preferência sobre o crédito do credor fiduciário, sendo essa a melhor solução no atendimento dos interesses do condomínio e dos demais condôminos adimplentes com suas obrigações, para o fim de receber as dívidas condominiais geradas pelo inadimplemento do possuidor da unidade dada em garantia, ou seja, pelo devedor fiduciante. Vale lembrar que o proprietário da unidade é o credor fiduciário, e a princípio deveria ele responder pelas dívidas condominiais, como titular do domínio jurídico do bem imóvel. Como consequência, não só o crédito do devedor fiduciante pode ser penhorado – o que é por vezes ineficiente na prática –, mas o próprio imóvel que está em garantia, pela sempre prevalência que deve ser dada ao crédito condominial. Pode-se falar, ainda, diante da estrutura da obrigação propter rem, que há indivisibilidade entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário quanto ao pagamento das dívidas condominiais. A hipótese seria de indivisibilidade por razão de ordem econômica, nos termos do que estabelece o art. 258 do Código Civil, in verbis: “a obrigação é indivisível quando a prestação tem por objeto uma coisa ou um fato não suscetíveis de divisão, por sua natureza, por motivo de ordem econômica, ou dada a razão determinante do negócio jurídico”. Adota-se, assim, a mesma solução dada, na doutrina, por Maurício Bunazar, quanto à possibilidade de cobrança de dívidas condominiais de qualquer um dos condôminos de um mesmo imóvel situado em um condomínio edilício. Sendo clara a necessidade de conciliar a autonomia da alienação fiduciária com a proteção do condomínio, defendendo que o credor fiduciário, na qualidade de proprietário da coisa, deve responder pelas dívidas condominiais antes mesmo da consolidação, visto que o caráter ambultório da obrigação acompanha o domínio. A integração do credor fiduciário ao processo de execução, portanto, não é mera formalidade, mas requisito de validade para a constrição do bem. A citação assegura o contraditório e permite que a instituição financeira exerça o direito de quitação com sub-rogação,conforme prevê a tese do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.100.103/PR: ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. Esta solução harmoniza o sistema financeiro imobiliário com a sustentabilidade dos condomínios, evitando que o custo do inadimplemento seja injustamente rateado entre os demais condôminos adimplentes, o que caracterizaria um privilégio injustificado da propriedade fiduciária sobre a propriedade plena. Havendo dúvida sobre a possibilidade de constrição do próprio imóvel em dívida de rateio condominial, ainda não solucionada pelo tema 1266 do Superior Tribunal de Justiça2, deve-se admitir a cientificação do terceiro - credor fiduciante. Isso, pois, se de um lado há nova tendência a admintir a penhora da unidade: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ firmou o entendimento de que, "em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno" (REsp 2.100.103/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025). 2. Na espécie, o magistrado de origem, corretamente, determinou a penhora do imóvel que originou a dívida condominial, ainda que esteja alienado fiduciariamente e, como o credor fiduciário participou da lide, como terceiro interessado, ele tem, ainda, a oportunidade de quitar o débito condominial, dando por rescindida a relação contratual com o devedor fiduciante, ou cobrar regressivamente deste o que pagou. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 2.174.387/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Não se olvida o posicionamento diametralmente oposto, da mesma corte: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais. 2. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 3. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.237.090/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.) Para que seja possível a constrição do bem como um todo, deve do credor integrar o feito, portanto, no prazo de quinze dias, o exequente deverá esclarecer se pretende a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução. Com a manifestação, voltem os autos conclusos. Int. 1. TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil - Vol. Único - 15ª Edição 2025. 15. ed. Rio de Janeiro: Método, 2025. E-book. p.1310. ISBN 9788530995959. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788530995959/. 2. PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DO IMÓVEL. 1. Delimitação da controvérsia: Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. 2. Afetação do recurso especial ao rito previsto nos arts. 1.036 e 1.037 do CPC de 2015 e 256 ao 256-X do RISTJ. (ProAfR no REsp n. 1.874.133/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 18/6/2024, DJe de 21/6/2024.)
Lista de distribuição
TJSP · UPJ da 1ª a 6ª Varas Cíveis - Regional VII - Itaquera · Outros
Processo 4028092-88.2026.8.26.0007 distribuido para UPJ da 1ª a 6ª Varas Cíveis - Regional VII - Itaquera na data de 20/08/2026.
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