4005274-81.2026.8.26.0286

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 3ª Varas Cíveis da Comarca de Itu · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4005274-81.2026.8.26.0286/SP AUTOR: RJTF PARTICIPACOES LTDA. ADVOGADO(A): FERNANDO RODRIGUES DOS SANTOS (OAB SP196461) AUTOR: MONTEIRO DE CARVALHO PARTICIPACOES LTDA. ADVOGADO(A): FERNANDO RODRIGUES DOS SANTOS (OAB SP196461) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de cancelamento de averbação c/c declaração de inoponibilidade de protesto contra alienação de bens movida por Monteiro de Carvalho Participações Ltda. e RJTF Participações Ltda. contra de ROSALVA ALVES BONI, LIDIANE BONI DE OLIVEIRA, LEILANE BONI, LUIZ EDUARDO BONI e Tecla Empreendimentos Imobiliários Ltda. Alegam, em síntese, que em 24/05/2024 celebraram com a quinta requerida Tecla Empreendimentos Imobiliários Ltda. um instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel rural denominado "Sítio Vargem Grande", objeto da matrícula nº 62.164 do Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, pelo preço de R$ 8.500.000,00, a ser pago em sinal de R$ 500.000,00 e 48 parcelas mensais de R$ 166.667,00. Consta da inicial que as requerentes cumpriram a obrigação de realizar os pagamentos das parcelas ajustadas. Afirmam que, somente em 05/09/2024, os quatro primeiros requeridos ajuizaram, perante este mesmo Juízo, ação de protesto contra alienação de bens em face da empresa requerida TECLA e de Prata Empreendimentos Imobiliários e Construção Civil Salto S/A (processo nº 1009235-52.2024.8.26.0286). Naquela demanda, discute-se o alegado descumprimento de protocolo de intenções firmado em 2009 para implantação de loteamento popular na área em questão. O pedido daquele feito foi julgado procedente em 12/08/2025 e determinada a averbação do protesto na matrícula do imóvel. Aduzem que, em 21/07/2025, as autoras formalizaram com a empresa requrerida a alienação por meio de escritura p lavrada no 2º Tabelião de Notas e Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Itu/SP. No entanto, ao apresentarem a escritura para registro em 17/11/2025, foram surpreendidas com a averbação nº 19, publicizando o protesto contra alienação de bens deferido na ação cautelar acima mencionada. Afirmam que notificaram extrajudicialmente os requeridos para o cancelamento voluntário da averbação, sem êxito. Sustentam que a averbação nº 19 é inoponível às autoras, por ter sido lançada em momento posterior tanto à celebração do compromisso particular de compra e venda quanto ao próprio ajuizamento da ação cautelar que lhe deu origem. Argumentam que a escritura pública não representou novo negócio jurídico, mas mera formalização de obrigação contratual pretérita que há tinha eficácia obrigacional já vigorava desde maio de 2024. Alegam que agiram de boa-fé e que o protesto contra alienação de bens não tem aptidão para invalidar ou obstar negócios jurídicos pretéritos. Esgotados os meios amigáveis, ajuizaram a presente demanda. Requereram a concessão de tutela de urgência para determinar o cancelamento provisório da averbação nº 19 da matrícula nº 62.164, até o julgamento final da demanda. Ao final, requereram a procedência da ação. É o relatório. Decido. O pedido de tutela de urgência não pode ser deferido. Em sede de cognição sumária, a escritura pública de venda e compra celebrada pelas requerentes somente foi apresentada a registro em 17/11/2025, data em que já vigorava, desde 09/09/2025, a averbação nº 19 na matrícula nº 62.164. O compromisso particular de 24/05/2024 não foi levado a registro, tampouco averbado na matrícula, circunstância expressamente reconhecida na própria escritura pública (item "5.1"), que consigna não ter sido o instrumento particular "registrado por qualquer das partes". Um negócio jurídico obrigacional desprovido de qualquer forma de publicidade registral, em tese, não é oponível a terceiros, sob pena de se esvaziar a função do registro de imóveis de conferir segurança jurídica e publicidade às relações dominiais para proteção de interessados, e não apenas dos contratantes originários. Desta forma, ao menos neste momento inicial, não se vislumbra a alegada probabilidade do direito na tese de inoponibilidade fundada na mera anterioridade cronológica de instrumento particular não registrado. Por outro lado, a própria origem do domínio da requerida/alienante Tecla Empreendimentos Imobiliários Ltda. sobre o imóvel objeto da matrícula nº 62.164 encontra-se é controvertida em ação conexa que tramitou perante este mesmo Juízo (processo nº 1009235-52.2024.8.26.0286), tendo em vista o suposto inadimplemento da alienante e da empresa Prata Empreendimentos Imobiliários e Construção Civil Salto S/A. Com efeito, se a origem do título dominial da alienante está sub judice e sujeita a potencial desconstituição por descumprimento contratual anterior, a segurança jurídica da cadeia sucessória da qual as autoras pretendem extrair seu direito de propriedade também compromete a probabilidade do direito ora invocado. Da mesma forma, por ora, não se verifica perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, uma vez que não é possível reconhecer a redução da liquidez econômica do imóvel. Convém rememorar que a averbação impugnada não constitui óbice absoluto à disposição do bem, cingindo-se seus efeitos à publicidade de contenda judicial em curso. Em princípio, a pretensão inicial busca desconstituir, por via oblíqua, os efeitos de sentença judicial proferida em processo diverso. Tal circunstância recomenda cautela, sendo prudente que a matéria seja submetida ao crivo do contraditório. Por fim, há risco de irreversibilidade dos efeitos da decisão, já que, uma vez cancelada a averbação, as autoras poderão alienar o bem para terceiros de boa-fé, o que pode impossibilitar sua retomada na hipótese de improcedência desta demanda. Ante o exposto, INDEFIRO a tutela de urgência. Deixo de designar audiência de conciliação, sem prejuízo de futura designação, desde que haja expressa manifestação de interesse de ambas as partes. CITE(M)-SE e INTIME(M)-SE a(s) parte(s) Ré(s) por Carta com aviso de recebimento (AR), intimando-se o Autor a recolher a(s) despesas para expedição da(s) Carta(s), no caso de ausência de recolhimento, o que poderá ser verificado na opção "custas", disponível na capa do processo. A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial. Intime(m)-se.