4004245-03.2026.8.26.0704

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 3ª Varas Cíveis - Regional XV - Butantã · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 4004245-03.2026.8.26.0704/SP AUTOR: 59.629.327 ALEX DA SILVA PATRICIO ADVOGADO(A): RONEY MARINO JUNIOR (OAB SP462864) RÉU: CONDOMINIO SOLAR DE AMIGOS ADVOGADO(A): ANAPAULA ZOTTIS (OAB SP272024) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com revisão contratual ajuizada por 59.629.327 ALEX DA SILVA PATRICIO – ARMAZÉM BUS em face de CONDOMÍNIO SOLAR DE AMIGOS. A parte autora afirma que explora atividade de minimercado em área comum do condomínio réu mediante contrato de cessão de uso, cujo prazo se encerrou em 30 de abril de 2026. Sustenta que, após procedimento realizado para escolha do prestador que permaneceria no local, sagrou-se vencedora em assembleia realizada em 09 de março de 2026, mas posteriormente lhe teriam sido impostas condições contratuais excessivas e distintas daquelas oferecidas à empresa concorrente. No Evento 5 foi parcialmente deferida a tutela de urgência para assegurar provisoriamente a permanência da autora no espaço e a continuidade de sua atividade, bem como para disciplinar a contraprestação e impedir ingerências na gestão empresarial. Em sede de embargos de declaração, a decisão foi integrada no Evento 16, passando a contraprestação provisória a corresponder ao valor global de R$ 3.000,00, compreendendo a cessão do espaço e o consumo de energia elétrica. O réu apresentou contestação e reconvenção, impugnando a gratuidade de justiça e requerendo a revogação da tutela anteriormente concedida. Na reconvenção, pretende a restituição da área comum e o pagamento de contraprestação pela ocupação posterior ao término do contrato. Houve réplica e resposta à reconvenção. A decisão dos Eventos 5 e 16 foi objeto do Agravo de Instrumento nº 4074042-44.2026.8.26.0000, interposto pelo condomínio. O pedido de concessão de efeito suspensivo não foi acolhido pelo Relator, que determinou o regular processamento do recurso. Intimadas para especificação de provas, ambas as partes requereram prova testemunhal. O condomínio requereu, ainda, o depoimento pessoal do autor e a obtenção de informações fiscais e bancárias por meio dos sistemas INFOJUD e SISBAJUD. Os respectivos róis de testemunhas já foram apresentados nos Eventos 45 e 46. É o necessário. Passo ao saneamento e à organização do processo, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. Da impugnação à gratuidade da justiça A impugnação não comporta acolhimento. O benefício foi deferido após análise da declaração de insuficiência econômica e dos documentos apresentados pela parte autora, inclusive extratos bancários, tendo sido expressamente considerados os reduzidos saldos disponíveis e a movimentação vinculada às despesas do pequeno comércio. A circunstância de o titular exercer atividade empresarial, ser casado e residir no condomínio, por si só, não constitui elemento suficiente para infirmar os fundamentos anteriormente considerados. Não foram apresentados elementos concretos novos capazes de demonstrar alteração relevante da capacidade econômica da parte ou incompatibilidade manifesta com o benefício concedido. Rejeito, portanto, a impugnação e mantenho a gratuidade da justiça. Pela mesma razão, indefiro o requerimento de obtenção de declarações de imposto de renda e extratos bancários por meio dos sistemas INFOJUD e SISBAJUD. A quebra do sigilo fiscal e bancário constitui providência excepcional e, no caso, mostra-se desnecessária e desproporcional diante dos elementos já constantes dos autos e da ausência de indícios concretos que justifiquem a medida. Da tutela de urgência e da tutela requerida em reconvenção Também não se verifica, neste momento, fundamento suficiente para alteração da situação provisória estabelecida. As decisões dos Eventos 5 e 16 permanecem eficazes e foram objeto do Agravo de Instrumento nº 4074042-44.2026.8.26.0000, no qual o pedido de concessão de efeito suspensivo não foi acolhido. O recurso encontra-se pendente de julgamento definitivo. Embora o Relator tenha destacado circunstância relevante referente ao conteúdo da proposta apresentada pelo próprio autor na assembleia, a extensão e os efeitos jurídicos dessa manifestação constituem justamente matéria controvertida a ser esclarecida durante a instrução. Não se mostra adequado, portanto, antecipar neste momento conclusão definitiva acerca da validade da deliberação assemblear, da existência de abuso ou da extensão da manifestação de vontade da parte autora. Mantém-se, assim, a solução provisória já estabelecida até ulterior deliberação, sem prejuízo de nova apreciação diante do resultado da instrução ou de eventual pronunciamento do Tribunal. Consequentemente, indefiro o pedido de revogação da tutela de urgência e indefiro, por ora, a tutela de urgência formulada na reconvenção. A permanência atual da autora na área não decorre de ocupação clandestina ou resistência a ordem de restituição, mas de provimento jurisdicional ainda vigente, o que não impede que a pretensão possessória e eventual repercussão patrimonial sejam apreciadas definitivamente por ocasião do julgamento do mérito. Do saneamento Não há outras questões processuais pendentes capazes de obstar o prosseguimento do feito. Presentes os pressupostos processuais e as condições necessárias ao regular desenvolvimento da ação principal e da reconvenção, declaro o processo saneado. A controvérsia não comporta julgamento antecipado, pois subsistem questões fáticas relevantes que demandam instrução oral. Dos pontos controvertidos Delimito como questões fáticas controvertidas: a) as condições econômicas, operacionais e estruturais efetivamente apresentadas à autora e à empresa concorrente durante o procedimento destinado à escolha do prestador do serviço, bem como a existência ou não de tratamento desigual entre as participantes; b) o conteúdo e as circunstâncias da proposta apresentada pela autora durante a Assembleia Geral Extraordinária de 09 de março de 2026, especialmente quanto ao repasse mensal de R$ 4.000,00 pelo uso do espaço e ao pagamento de R$ 1.000,00 relativos à energia elétrica, bem como o alcance da manifestação de vontade então exteriorizada; c) o conteúdo e o alcance da deliberação tomada na assembleia de 09 de março de 2026 quanto à permanência da autora no local e às condições necessárias à celebração de novo ajuste; d) as circunstâncias das tratativas mantidas antes e depois da assembleia, inclusive eventual alteração das condições inicialmente discutidas, imposição unilateral, quebra de isonomia ou comportamento contraditório de qualquer das partes; e) as circunstâncias relacionadas à ocupação da área após o encerramento do contrato originário, relevantes à pretensão reconvencional de restituição do espaço e de pagamento de contraprestação pelo período subsequente. Constituem questões jurídicas relevantes ao julgamento, dentre outras decorrentes dos fatos provados, a incidência dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao abuso de direito; os limites do controle jurisdicional sobre deliberações assembleares; os efeitos jurídicos da manifestação de vontade das partes durante o procedimento e as negociações subsequentes; e a natureza e as consequências jurídicas da ocupação da área após o término do contrato originário. Do ônus da prova Mantém-se a distribuição ordinária prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe à autora demonstrar os fatos constitutivos das pretensões deduzidas na ação principal, especialmente eventual quebra de isonomia, imposição abusiva de condições e comportamento contraditório da administração condominial. Incumbe ao réu, quanto à defesa, demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pela autora e, na qualidade de reconvinte, comprovar os fatos constitutivos das pretensões formuladas na reconvenção, inclusive aqueles relacionados à restituição da área e à contraprestação eventualmente devida pela ocupação. Não se verifica fundamento para distribuição dinâmica do ônus probatório. Das provas A prova oral mostra-se pertinente, especialmente para esclarecimento das circunstâncias que envolveram o procedimento concorrencial, a assembleia de 09 de março de 2026 e as negociações mantidas entre as partes antes e depois de sua realização. Defiro o depoimento pessoal do titular da empresa autora, Alex da Silva Patrício, conforme expressamente requerido pelo condomínio, sob pena de confissão quanto à matéria de fato, observados os artigos 385 e seguintes do Código de Processo Civil. Defiro a prova testemunhal requerida por ambas as partes. Considerando que os róis de testemunhas já foram apresentados nos Eventos 45 e 46, mostra-se desnecessária a abertura de novo prazo para sua reapresentação ou ratificação. Eventual complementação de qualificação poderá ser providenciada oportunamente, se necessária. As partes manifestaram concordância com a realização da audiência por videoconferência. Designe-se audiência de instrução e julgamento por videoconferência, em data a ser oportunamente disponibilizada pela serventia. A intimação das testemunhas incumbirá aos advogados que as arrolaram, na forma do artigo 455 do Código de Processo Civil, ressalvadas as hipóteses previstas em lei. Admite-se a juntada posterior de documentos exclusivamente nas hipóteses do artigo 435 do Código de Processo Civil, assegurado o contraditório. Fica facultado às partes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, requerer esclarecimentos ou ajustes quanto ao saneamento e à organização do processo, nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Após, prossiga-se com a designação da audiência. Intimem-se.