4003527-08.2026.8.26.0477

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 6ª Varas Cíveis da Comarca de Praia Grande · DESPACHO/DECISÃO

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº 4003527-08.2026.8.26.0477/SP AUTOR: CONDOMINIO EDIFICIO LUCIANO II ADVOGADO(A): CELSO LUIS FERRAZ (OAB SP348391) RÉU: JOAO VITOR DE SA LUIZ ADVOGADO(A): RAMONN BORGES REIS (OAB SP526892) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueis e encargos ajuizada por Condomínio Edifício Luciano II contra João Vitor de Sá Luiz, fundada em contrato de locação residencial da casa de zeladoria situada na Avenida Lincoln, nº 83, Caiçara, nesta cidade, firmado em 29 de novembro de 2025 pelo prazo de doze meses, com aluguel de R$ 700,00 (setecentos reais) nos seis primeiros meses e de R$ 800,00 (oitocentos reais) nos seis seguintes, acrescido de rateio fixo de energia elétrica de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), tudo com vencimento no dia cinco de cada mês, e com caução de R$ 800,00 (oitocentos reais) prestada pelo locatário (contrato juntado ao evento 1). A inicial apontou débito de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais), correspondente, conforme a planilha apresentada na emenda do evento 20, às parcelas vencidas em 5 de janeiro e em 5 de março de 2026, e formulou pedidos de desocupação liminar, de decretação do despejo e de condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, com correção monetária, juros e multa contratual, além das verbas de sucumbência. A decisão do evento 22 deferiu a liminar de desocupação, mediante a caução de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais) depositada pelo autor (comprovante juntado ao evento 20), e determinou a citação do réu para purgar a mora ou contestar. O mandado do evento 27 retornou sem cumprimento, com certidão de que o réu não foi localizado no imóvel em duas diligências (evento 43). Antes disso, porém, o réu compareceu espontaneamente aos autos, constituiu advogado (evento 29) e apresentou contestação (evento 30), na qual requereu a gratuidade da justiça, sustentou a quitação integral das parcelas cobradas mediante pagamentos realizados em 20 de março de 2026, com os encargos moratórios, e o pagamento pontual da parcela de fevereiro por seu genitor, impugnou o valor da causa, pediu a condenação do autor por litigância de má-fé e, alternativamente, a extinção do feito por falta de interesse processual. No evento 34 o autor reconheceu o recebimento dos pagamentos, mas afirmou manter interesse no despejo por não ter havido purga da mora no prazo legal, juntando boletim de ocorrência por ameaça. O réu se manifestou no evento 39, requerendo o reconhecimento da quitação, a revogação da liminar e a desconsideração do boletim de ocorrência. O pedido de expedição de novo mandado de citação formulado no evento 48 foi indeferido pela decisão do evento 50, que reconheceu o comparecimento espontâneo do réu e abriu prazo para réplica, que não foi apresentada (evento 55). Intimadas a especificar provas (evento 56), as partes se manifestaram nos eventos 61 e 62. O autor noticiou que o réu desocupou o imóvel sem entregar as chaves, requereu a produção de prova testemunhal e de depoimento pessoal, inclusive sobre ameaças dirigidas ao síndico, e pediu a imissão na posse com autorização de arrombamento e troca de fechaduras, juntando fotografia do imóvel e novo boletim de ocorrência. O réu, por sua vez, atribuiu a saída do imóvel a furto mediante arrombamento ocorrido em abril de 2026, documentado em boletim de ocorrência, impugnou os boletins juntados pelo autor, apresentou proposta de acordo e requereu, subsidiariamente, a designação de data para entrega das chaves ou a autorização para seu depósito judicial, afirmando não se opor à imediata devolução do imóvel. Passa-se ao exame das questões pendentes, na forma do art. 357 do Código de Processo Civil. O réu é pessoa natural e instruiu o pedido de gratuidade com declaração de hipossuficiência e com extrato da carteira de trabalho digital que registra salário contratual de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) mensais na função de assistente administrativo (documentos juntados ao evento 30). A renda declarada é inferior a três salários mínimos e nada nos autos infirma a presunção de veracidade da declaração, na forma do art. 99, §3º, do Código de Processo Civil. DEFIRO ao réu os benefícios da gratuidade da justiça, com a ressalva do art. 98, §3º, do CPC. Anote-se. A impugnação ao valor da causa não prospera. O art. 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 fixa o valor da causa nas ações de despejo em doze meses de aluguel, e o contrato juntado ao evento 1 prevê aluguel de R$ 700,00 (setecentos reais) nos seis primeiros meses e de R$ 800,00 (oitocentos reais) nos seis seguintes, o que soma exatamente R$ 9.000,00 (nove mil reais) no período de doze meses. O valor atribuído pelo autor corresponde ao critério legal, e o cálculo do réu, que multiplicou apenas o aluguel inicial, desconsiderou o escalonamento contratual. REJEITO a impugnação ao valor da causa. No que toca à liminar de desocupação, extrai-se dos autos que as duas parcelas cobradas na inicial, vencidas em 5 de janeiro e em 5 de março de 2026, foram pagas pelo réu em 20 de março de 2026 diretamente ao autor, por boletos emitidos pelo próprio condomínio, com juros e multa contratual (comprovantes juntados ao evento 30 e reapresentados pelo autor no evento 34), e que a parcela de fevereiro de 2026 foi paga no vencimento por terceiro em nome do réu (comprovante juntado ao evento 30), pagamento que a lei admite na forma do art. 304 do Código Civil. Esses pagamentos são anteriores ao deferimento da liminar e ao próprio comparecimento do réu aos autos, e foram recebidos sem ressalva pelo locador, que no evento 34 requereu o reconhecimento da quitação do débito. O argumento de que não houve purga da mora no prazo legal não se sustenta, pois a purga prevista no art. 62, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 é faculdade que se exerce depois da citação, e o pagamento integral realizado antes dela, com os encargos contratuais, extingue a obrigação e retira o fundamento do despejo por falta de pagamento, sem prejuízo da cobrança de eventuais parcelas vencidas posteriormente. Ocorre que, no curso do feito, o réu deixou o imóvel, fato que ele próprio confirma no evento 62, e declarou expressamente não se opor à imediata restituição do bem ao locador. Diante disso, o pedido de revogação da liminar formulado no evento 39 perdeu objeto quanto à desocupação em si, já consumada voluntariamente, ficando a confirmação ou a revogação da tutela, com os reflexos sobre a sucumbência e sobre a caução depositada pelo autor, para a sentença. Remanesce, contudo, a questão da restituição formal da posse, pois é incontroverso que as chaves não foram entregues ao locador. Como o réu afirma que a dificuldade decorre apenas da mudança de domicílio para São Paulo e pede que se designe data ou se autorize o depósito judicial das chaves (evento 62), e como o autor, por seu turno, pede a imissão na posse do imóvel já desocupado (evento 61), não há controvérsia a instruir sobre esse ponto, bastando providência de efetivação. DETERMINO ao réu que, no prazo de dez dias, entregue as chaves do imóvel ao síndico do condomínio ou ao advogado do autor, mediante recibo a ser juntado aos autos, ou as deposite em cartório, hipótese em que a serventia lavrará termo e intimará o autor para retirá-las em cinco dias. Decorrido o prazo sem a entrega ou o depósito, expeça-se mandado de imissão do autor na posse do imóvel, ficando desde já autorizados, se necessário, o arrombamento, a substituição das fechaduras e a requisição de força policial, devendo o oficial de justiça lavrar auto circunstanciado do estado do imóvel e dos bens eventualmente encontrados, que ficarão sob a guarda do autor como depositário. A data da entrega das chaves, do depósito em cartório ou da imissão na posse, conforme o que ocorrer primeiro, será considerada o termo final da relação locatícia para todos os efeitos, inclusive para a apuração dos aluguéis e encargos devidos. Os boletins de ocorrência juntados nos eventos 34 e 61 não interessam ao julgamento. A ação tem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguéis e encargos, hipótese do art. 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991 em que foi deferida a liminar, e não infração contratual de outra natureza, de modo que fatos relativos a ameaças ao síndico são estranhos à causa de pedir e não podem ser introduzidos após a contestação, na forma do art. 329, inciso II, do Código de Processo Civil. Pela mesma razão, INDEFIRO a prova testemunhal requerida pelo autor no evento 61, voltada à demonstração das ameaças, por se tratar de diligência inútil ao deslinde da controvérsia, na forma do art. 370, parágrafo único, do CPC. INDEFIRO também o depoimento pessoal do réu, pois o inadimplemento se prova por documentos, a desocupação do imóvel e a não entrega das chaves são fatos incontroversos e a restituição da posse já está equacionada nesta decisão. Superadas as questões processuais, verifica-se que o pedido de cobrança abrange os alugueis e encargos vencidos até a efetiva desocupação, na forma do art. 323 do Código de Processo Civil, e que nenhuma das partes esclareceu a situação das parcelas vencidas a partir de 5 de abril de 2026. O autor não apresentou demonstrativo posterior à planilha do evento 20, que se limita às parcelas de janeiro e março, e o réu se refere genericamente à quitação dos valores eventualmente pendentes até a data da desocupação (evento 62). FIXO como ponto controvertido a existência e o montante dos aluguéis e encargos vencidos entre 5 de abril de 2026 e a data da restituição do imóvel, bem como os pagamentos realizados nesse período. Para sua elucidação, DEFIRO a prova documental suplementar, nos seguintes termos. O autor apresentará, em quinze dias, demonstrativo discriminado das parcelas vencidas a partir de abril de 2026, com indicação, mês a mês, do aluguel, do rateio de energia, dos encargos moratórios e dos pagamentos recebidos, informando ainda se a caução de R$ 800,00 (oitocentos reais) prestada pelo réu foi depositada em conta poupança, na forma da cláusula sexta do contrato, e qual o seu saldo atualizado. Em seguida, o réu se manifestará em quinze dias, juntando os comprovantes de pagamento que possuir. O ônus da prova observará a regra do art. 373 do CPC, cabendo ao autor demonstrar os vencimentos e ao réu os pagamentos que alegar, como fato extintivo da obrigação. As questões de direito relevantes para o julgamento são a subsistência ou não do fundamento do despejo diante do pagamento anterior à citação, a sorte da tutela de urgência e da caução do autor, a extensão da obrigação de pagar aluguéis e encargos até a restituição da posse, com os consectários contratuais, e o pedido de condenação do autor por litigância de má-fé, que será apreciado na sentença, uma vez que as parcelas de janeiro e março de 2026 estavam efetivamente em aberto quando do ajuizamento e só foram pagas depois dele. Quanto à proposta de acordo formulada no evento 62, que envolve a entrega das chaves, a dispensa recíproca de honorários e a não incidência da multa por rescisão antecipada, intime-se o autor para que se manifeste em dez dias, registrando-se que as partes podem se compor a qualquer momento, hipótese em que os termos serão submetidos a homologação. A liquidação da eventual parcela em aberto poderá integrar a composição. Nos termos do art. 357, §1º, do Código de Processo Civil, as partes poderão pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no prazo comum de cinco dias, findo o qual esta decisão se tornará estável. Cumpridas as providências ou decorridos os prazos, tornem os autos conclusos para sentença, na forma do art. 355, inciso I, do CPC. Intimem-se.