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4000759-72.2026.8.26.0554
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- Tribunal
- TJSP
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- ago/2026
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Intimação
TJSP · UPJ da 1ª a 5ª Varas Civeis da Comarca de Santo Andre · DESPACHO/DECISÃO
Procedimento Comum Cível Nº 4000759-72.2026.8.26.0554/SP AUTOR: ALESSANDRA MARA DA SILVA ANHANI ADVOGADO(A): DENISE MARTINS (OAB SP357158) ADVOGADO(A): MARCELO CAVICCHIOLI PEREIRA DA SILVA (OAB SP397145) AUTOR: EDIO CORDEIRO RODRIGUES ADVOGADO(A): DENISE MARTINS (OAB SP357158) ADVOGADO(A): MARCELO CAVICCHIOLI PEREIRA DA SILVA (OAB SP397145) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1) evento 44, DOC1: Trata-se de manifestação dos autores requerendo tutela provisória de urgência cautelar incidental. Sustentam a ocorrência de fato novo grave, consistente na constatação de que o requerido está comercializando ativamente as unidades do empreendimento imobiliário a terceiros, inclusive mediante estande, faixas publicitárias no local e tratativas diretas por aplicativo de mensagens ocorridas em julho e agosto de 2026, ofertando unidades e enviando minuta de contrato padronizada. Requerem: (i) a expedição de ofício/mandado ao 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André para averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel do empreendimento (referente à unidade autônoma nº 01); (ii) o registro de protesto contra alienação de bens; e (iii) o lançamento de gravame de indisponibilidade registral sobre a respectiva fração ideal/unidade negociada. Pois bem. A apreciação dos pleitos formulados subordina-se aos requisitos gerais disciplinados no artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, segundo o qual a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Ademais, o artigo 301 do Código de Processo Civil prevê expressamente que a tutela cautelar pode ser efetivada por meio de arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para a asseguração do direito, decorrência límpida do poder geral de cautela conferido ao magistrado pelo artigo 297 do mesmo diploma. No caso concreto, o exame detido dos novos elementos de convicção amealhados revela alteração fático-processual substancial em relação ao cenário delineado na decisão de evento 29, DOC1, autorizando o acolhimento parcial dos pedidos acautelatórios. Quanto à probabilidade do direito, restou demonstrada a relação jurídica obrigacional estabelecida entre as partes por meio do contrato particular firmado em 08 de abril de 2024, no qual o réu figurou expressamente como construtor e prometeu à venda aos autores a unidade condominial nº 01 do futuro edifício residencial projetado para a Rua Engenheiro Rebouças, nº 104 e 110, matriculado sob nº 119.356 perante o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André (evento 1, DOC22). Outrossim, a cláusula décima terceira do instrumento fixou como termo final para a conclusão da obra o mês de setembro de 2024, acrescido de tolerância de 180 dias (fl. 04 do evento 1, DOC22), marco temporal que se escoou integralmente em março de 2025. Os relatórios fotográficos e as mensagens acostadas comprovam que, transcorrido longo período, o empreendimento permanece inacabado e com obras paralisadas (evento 44, DOC4). No tocante ao perigo de dano e risco ao resultado útil do processo, os novos documentos encartados no Evento 44 revelam atos concretos do demandado voltados à reinserção do empreendimento no mercado imobiliário para comercialização das unidades a terceiros estranhos à lide. Com efeito, as conversas travadas por aplicativo de mensagens entre julho e agosto de 2026, as fotografias das placas promocionais fixadas no canteiro de obras ostentando o número telefônico do réu e o envio de minuta contratual em branco datada de 13 de agosto de 2026 (evento 44, DOC2; evento 44, DOC3, e evento 44, DOC7) evidenciam risco iminente de sobreposição de adquirentes sobre as mesmas frações ideais. Caso novas alienações forem concretizadas sem prévia ciência da pendência judicial, haverá fundado perigo de consolidação de direitos em favor de adquirentes de boa-fé, com esteio no princípio da concentração registral previsto no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, o que inviabilizaria a tutela específica da obrigação de fazer ou eventual adjudicação almejada pelos compromissários compradores originários. Diante desse contexto, faz-se estritamente necessária a averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel correspondente ao terreno onde se erige a edificação (Matrícula nº 119.356 do 2º Registro de Imóveis de Santo André), bem como o registro do protesto contra a alienação de bens, com amparo nos artigos 297, 300 e 301 do Código de Processo Civil e no artigo 54, incisos I e IV, da Lei nº 13.097/2015. A averbação premonitória de natureza cautelar e o protesto contra alienação possuem finalidade estritamente protetiva e informativa, dando ciência pública (erga omnes) acerca do litígio imobiliário, prevenindo litígios futuros e resguardando tanto os autores quanto terceiros contra atos fraudulentos ou desinformados. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu, em caráter excepcional, a averbação da existência da ação judicial nas matrículas nºs 214.070 e 214.072 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, em demanda originária de "ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de tutela de urgência". A parte agravante sustenta que a medida judicial imposta (averbação da existência da ação na matrícula dos imóveis) viola princípios constitucionais e legais, podendo causar prejuízos irreversíveis. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade e a adequação da tutela de urgência deferida para averbação da existência da ação judicial nas matrículas dos imóveis mencionados. III. Razões de decidir 3. A tutela de urgência encontra respaldo nos artigos 300 e 297 do CPC, bem como no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, que autorizam a averbação da existência de ações judiciais nas matrículas de imóveis para fins de publicidade e proteção de terceiros. 4. A medida visa afastar a presunção de boa-fé em eventuais alienações durante o curso da demanda, sem implicar constrição ou impedimento à livre disposição do bem. 5. A verossimilhança das alegações e o perigo de dano justificam a manutenção da tutela deferida, conforme precedentes do E. TJSP. 6. A averbação não gera prejuízo efetivo à parte agravante, tampouco impede o exercício dos direitos de propriedade pelo atual titular ou credor fiduciário. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: A averbação da existência de ação judicial na matrícula de imóvel é medida cautelar admissível, desde que haja verossimilhança das alegações e risco ao resultado útil do processo. A tutela de urgência que determina a averbação não implica constrição do bem, tampouco impede sua livre disposição, servindo apenas à publicidade e proteção de terceiros de boa-fé. (TJSP; Agravo de Instrumento 2295472-39.2025.8.26.0000; Relator (a): Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 20ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/11/2025; Data de Registro: 14/11/2025) (grifei). RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. PROCESSO DE CONHECIMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR. PODER GERAL DE CAUTELA. EFICÁCIA DO PROCESSO DE CONHECIMENTO. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE. 1. A providência prevista no art. 828 do CPC/2015 destina-se à averbação da execução admitida pelo juiz no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade e possui dupla finalidade: (i) de um lado, tornar pública a existência de demanda executiva em face do devedor, de forma a presumir de maneira absoluta que a alienação do bem, se o conduzir à insolvência, constituirá fraude à execução e tornará ineficaz o negócio jurídico praticado; (ii) ao tornar pública a existência da demanda executiva, prevenir a dilapidação patrimonial que possa levar o devedor à insolvência e, assim, orientar outros credores quando negociarem com o devedor. 2. Malgrado a previsão da averbação premonitória seja reservada à execução, pode o magistrado, com base no poder geral de cautela e observados os requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015, deferir tutela provisória de urgência de natureza cautelar no processo de conhecimento, com idêntico conteúdo à medida prevista para a demanda executiva. 3. O poder geral de cautela assegura ao magistrado o deferimento de todas as medidas que se revelarem adequadas ao asseguramento da utilidade da tutela jurisdicional, ainda que sejam coincidentes com aquelas previstas especialmente para a execução. Portanto, sobressai o caráter instrumental da providência de natureza cautelar, que visa à garantia do próprio instrumento, no sentido de assegurar a efetividade do processo judicial. 4. A base legal para o deferimento da medida, em verdade, não é o citado art. 828, senão os arts. 300 e 301 do CPC/2015, embora similar àquela prevista para a execução, vale dizer, a possível extensão da disciplina específica da averbação premonitória aos processos de conhecimento encontra seu assento no poder geral de cautela. 5. No entanto, não obstante se reconheça a possibilidade de prolação de decisões concessivas de tutela provisória de urgência cujo conteúdo seja semelhante à averbação premonitória prevista no art. 828 do CPC/2015, a análise concreta da presença dos requisitos autorizadores estabelecidos no art. 300 do mesmo diploma legal esbarra no óbice previsto na Súmula n. 7 do STJ, por exigir revolvimento do acervo fático-probatório produzido dos autos, tal como estabelece a Súmula 735 do STF. 6. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.847.105/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 19/9/2023) (grifei). Por outro lado, o pedido de decretação de indisponibilidade absoluta de bens ou bloqueio de matrícula não comporta acolhimento. A indisponibilidade constitui constrição gravosa que retira o poder de disposição do titular dominial e refoge aos limites da proporcionalidade nesta fase inicial do procedimento de conhecimento. A simples averbação da tramitação da ação e do protesto contra alienação já atinge plenamente o objetivo acautelatório de dar publicidade e afastar a presunção de boa-fé de adquirentes subsequentes, sem impor gravame exorbitante sobre o fólio real. Nesse sentido: BEM IMÓVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE DOAÇÃO - TUTELA DE URGÊNCIA (averbação da indisponibilidade/bloqueio do bem imóvel objeto do pleito anulatório, junto à respectiva matrícula) – Deferimento – Inconformismo do réu – Acolhimento – Cabível apenas a averbação junto à matrícula do imóvel, acerca da existência da ação – Medida que se insere no poder geral de cautela do Juiz (art. 297, CPC) e se justifica pela necessidade de dar conhecimento a terceiros, prevenindo litígios e prejuízos para eventuais adquirentes - Entendimento majoritário do STJ nesse sentido - Pertinência da averbação da existência da ação junto à matrícula do imóvel (mas não da sua indisponibilidade ou bloqueio) - Precedentes desta Câmara – Decisão reformada - Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2294050-29.2025.8.26.0000; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/12/2025; Data de Registro: 12/12/2025). Portanto, defere-se a medida cautelar unicamente para que conste na matrícula imobiliária nº 119.356 a averbação da existência desta ação e o protesto contra alienação da unidade autônoma nº 01. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR INCIDENTAL, para DETERMINAR a expedição de ofício e mandado ao Oficial do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santo André/SP, a fim de que proceda à AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA PRESENTE AÇÃO e ao REGISTRO DE PROTESTO CONTRA A ALIENAÇÃO DE BENS na Matrícula Imobiliária nº 119.356, com anotação expressa de que a lide tem por objeto os direitos relativos à futura unidade autônoma nº 01 (apartamento tipo e respectiva vaga de garagem) compromissada aos autores, resguardando direitos de terceiros e a efetividade processual. Servirá a presente decisão, assinada digitalmente, como OFÍCIO, devendo a serventia encaminhá-la eletronicamente ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, acompanhada das peças pertinentes, dispensada a expedição de documento autônomo, em homenagem aos princípios da celeridade e da economia processual. 2) evento 38, DOC1: Compulsando os autos, verifica-se que a carta de citação retornou sem cumprimento, constando declaração formal do funcionário dos Correios de que o objeto postal foi "Recusado pelo mesmo" em 25/06/2026. Nos termos do artigo 248, § 1º, do Código de Processo Civil, a citação pelo correio aperfeiçoa-se com a entrega da carta e a respectiva assinatura do recibo pelo citando. Não obstante a recusa pessoal caracterize manobra escusa tendente a obstar a marcha processual, o regramento estrito da citação postal de pessoa física inviabiliza que a recusa seja tratada de plano como citação ficta consumada. Assim, providencie a Serventia a expedição de MANDADO DE CITAÇÃO, a ser cumprido por Oficial de Justiça, para citação do réu no endereço constante no evento 38, DOC1, a fim de que, no prazo legal de 15 dias úteis, apresente resposta, sob pena de revelia e presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pela parte autora (artigos 335 e 344 do CPC), autorizando-se o Sr. Oficial de Justiça a proceder na forma do artigo 252 e seguintes do Código de Processo Civil se houver fundada suspeita de ocultação. 3) Intimei. Santo André, na data da assinatura.
Intimação
TJSP · UPJ da 1ª a 5ª Varas Civeis da Comarca de Santo Andre · Ato ordinatório
Procedimento Comum Cível Nº 4000759-72.2026.8.26.0554/SP Assunto: Atraso na Entrega do Imóvel AUTOR: ALESSANDRA MARA DA SILVA ANHANI ADVOGADO(A): DENISE MARTINS (OAB SP357158) ADVOGADO(A): MARCELO CAVICCHIOLI PEREIRA DA SILVA (OAB SP397145) AUTOR: EDIO CORDEIRO RODRIGUES ADVOGADO(A): DENISE MARTINS (OAB SP357158) ADVOGADO(A): MARCELO CAVICCHIOLI PEREIRA DA SILVA (OAB SP397145) ATO ORDINATÓRIO Manifeste a parte autora/exequente, no prazo de 5 dias, sobre o resultado negativo da carta de citação/intimação. Local: Santo André
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