3064979-98.2025.8.06.0001

Intimação

TJCE · 4º Gabinete da 6ª Câmara de Direito Privado

Órgão Colegiado: 6ª Câmara de Direito Privado Órgão Julgador: 4º Gabinete da 6ª Câmara de Direito Privado Relatora: Jane Ruth Maia de Queiroga Processo: 3064979-98.2025.8.06.0001 - Apelação cível Apelante: José Antônio dos Santos Júnior Apelada: Roberta Alves da Costa Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da parte ré. Inadimplemento configurado. Direito de retenção por eventuais benfeitorias realizadas expressamente vedado contratualmente. Recurso conhecido e desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta por José Antônio dos Santos Júnior contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 18ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento movida por Roberta Alves da Costa, julgou parcialmente procedente a demanda. II. Questão em discussão 2. Saber se: 1) a eventual violação, pela parte locadora, do dever de entregar o imóvel em perfeitas condições teria o condão de impedir o despejo pela falta de pagamento e 2) o locatário faz jus ao direito de retenção. III. Razões de decidir 3.1. No caso em liça, o exame minucioso dos elementos que integram o caderno processual demonstram a ausência de razões capazes de infirmar a solução conferida pelo juízo a quo, uma vez que os argumentos articulados pelo apelante, conquanto revestidos de aparente plausibilidade, mostram-se insuficientes para elidir o inadimplemento das obrigações pecuniárias assumidas no contrato de locação, circunstância legitimadora da resolução do vínculo e da consequente retomada do imóvel pela parte locadora. 3.2. Com efeito, a Lei nº 8.245/1991 impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, incumbindo-lhe, ademais, assegurar ao locatário o uso pacífico da coisa durante a vigência da relação contratual, obrigação juridicamente relevante, mas insuscetível de ser invocada de maneira tardia e dissociada da conduta adotada pelo próprio inquilino no momento em que recebeu as chaves e passou a exercer a posse direta do bem. Outrossim, na hipótese do imóvel apresentar, desde o início da locação, defeitos, avarias ou condições incompatíveis com a finalidade contratualmente ajustada, competia ao locatário manifestar sua irresignação no momento oportuno, mediante a formulação das ressalvas pertinentes no ato de recebimento das chaves, a impugnação do laudo de vistoria ou, conforme a gravidade da situação, a recusa da entrega, mostrando-se inadmissível que, após ingressar no bem e dele usufruir pretenda erigir semelhante circunstância em justificativa para o posterior descumprimento das prestações livremente assumidas. 3.3. A ausência de impugnação acerca do estado de conservação do imóvel enfraquece sobremaneira a narrativa recursal, sobretudo porque a boa-fé objetiva, vetor normativo incidente sobre todas as fases da relação obrigacional, impõe aos contratantes deveres anexos de lealdade, informação, cooperação e coerência comportamental, vedando a adoção de postura incompatível com a confiança legitimamente despertada na contraparte. Desse modo, mesmo que se admitisse, em caráter meramente argumentativo, a existência de infração contratual imputável à locadora quanto às condições iniciais do imóvel, semelhante circunstância seria destituída de força para legitimar a suspensão unilateral e indiscriminada do pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação ou para obstar a procedência da ação de despejo fundada na mora do locatário. 3.4. Possível descumprimento contratual da locadora poderia, quando devidamente demonstrado, ensejar a adoção das medidas jurídicas adequadas pelo locatário, inclusive a exigência do cumprimento da obrigação, o abatimento proporcional do aluguel, a resolução do contrato ou a reparação dos prejuízos efetivamente comprovados, sendo-lhe vedado, contudo, permanecer na posse do imóvel sem adimplir a contraprestação ajustada, convertendo pretensa irregularidade atribuída à proprietária em salvo-conduto para o inadimplemento. Desse modo, inexiste relação de prejudicialidade necessária entre a alegada inadequação do estado do imóvel e o direito da locadora de promover o despejo por falta de pagamento, uma vez que a obrigação de satisfazer os aluguéis subsiste enquanto perdurar a ocupação do bem, ressalvada decisão judicial que autorize solução diversa ou reconheça causa juridicamente idônea para a inexigibilidade da prestação, circunstâncias ausentes na espécie. A prevalência da tese recursal implicaria admitir que o locatário pudesse, por iniciativa própria, deixar de satisfazer obrigação essencial do contrato, continuar usufruindo do imóvel e, posteriormente, opor ao pedido de retomada alegações que deixaram de ser tempestivamente apresentadas e carecem de robustez suficiente para descaracterizar a mora, solução incompatível com a força obrigatória dos contratos, a boa-fé objetiva e o equilíbrio sinalagmático inerente à relação locatícia. 3.5. Noutro giro, quanto ao pleito de reconhecimento do direito de retenção pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel, a pretensão recursal encontra óbice direto em disposição expressa e inequívoca constante do instrumento contratual celebrado entre as partes. Conforme se extrai da cláusula 26 do contrato acostado no ID 38714963, houve expressa renúncia do locatário ao direito de retenção por benfeitorias, estipulação plenamente válida e eficaz, sobretudo porque a disciplina legal das locações urbanas permite aos contratantes convencionar acerca da indenização e da retenção decorrentes das acessões ou melhoramentos introduzidos no imóvel. A cláusula de renúncia ao direito de indenização ou retenção por benfeitorias encerra legítima manifestação da autonomia privada e integra o conteúdo econômico do negócio jurídico celebrado, devendo ser observada enquanto ausente demonstração de vício de consentimento, abusividade concreta ou qualquer circunstância apta a comprometer sua validade, elementos que carecem de comprovação nos autos. 3.6. O exercício da retenção, além de colidir frontalmente com a disposição contratual livremente pactuada, revela-se impróprio como mecanismo destinado a prolongar a ocupação do imóvel após a resolução da locação por inadimplemento, sobretudo quando o próprio recorrente, ao celebrar a avença, anuiu expressamente com a impossibilidade de exercer semelhante prerrogativa. Destarte, seja porque a alegada deficiência nas condições do imóvel deixou de ser oportunamente suscitada e, mesmo que comprovada, seria incapaz de afastar o inadimplemento dos encargos locatícios, seja porque o direito de retenção foi expressamente excluído pela cláusula 26 do contrato juntado ao ID 38714963, impõe-se a confirmação integral da sentença recorrida. IV. Dispositivo 4. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os desembargadores integrantes da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora que passam a fazer parte integrante do presente acórdão. Fortaleza (CE), data da inserção no sistema. JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA Desembargadora Relatora RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por José Antônio dos Santos Júnior contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 18ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento movida por Roberta Alves da Costa, julgou parcialmente procedente a demanda nos seguintes termos (ID 38715315): Ante o exposto, e tudo mais que dos autos constam, normas, regras, leis e princípios gerais de direito aplicáveis à espécie, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora na petição inicial, para: a) Condenar o requerido ao pagamento do valor relativo às taxas de condomínio não pagas, eventuais aluguéis não pagos até 01 de novembro de 2025 (data prevista para desocupação), e taxa de ocupação equivalente ao valor dos aluguéis, devidos até a data da desocupação do imóvel, voluntária ou não. Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA, a partir do inadimplemento, bem como adicionados de juros de mora, a partir da citação, devendo ser observadas a taxa legal, correspondente à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central (artigo 389, parágrafo único, e artigo 406, §1°, do Código Civil, com as alterações promovidas pela Lei nº. 14.905, de 28 de junho de 2024), sendo certo que, se a referida taxa apresentar resultado negativo, este será considerado igual a zero para efeito de cálculo dos juros de referência (§ 3º, do art. 406, do Código Civil). b) Determinar a expedição Mandado de Despejo, direcionado ao requerido, JOSE ANTONIO DOS SANTOS JUNIOR, para que este proceda com a desocupação voluntária, no prazo de 15 (quinze) dias, do imóvel localizado à rua Inglaterra, nº. 150 - Casa 03, bairro Itaperi, Fortaleza/CE - CEP 60.714-150. Findo o prazo sem desocupação voluntária, fica desde já autorizado o despejo compulsório, podendo inclusive ser solicitado auxílio da força de segurança pública, somente se necessário; tudo apos o transito em julgado da sentença. Consequentemente DECLARO EXTINTO o feito com resolução de mérito; o que faço, por sentença, para que surtam seus legais e jurídicos efeitos, com fulcro no art. 487, I do CPC. (Grifos do original) Posteriormente, em sede de julgamento de embargos de declaração, houve modificação da sentença nos seguintes termos (ID 38715321): Ante o exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração, porquanto tempestivos, e ACOLHO-OS PARCIALMENTE, apenas para sanar o erro material constante da fundamentação da sentença de ID 190963116, esclarecendo que não houve reconhecimento de adimplência do requerido, permanecendo hígida a conclusão de que subsiste inadimplemento contratual. Acolho ainda a alegação de omissão para integrar o decisum, a fim de esclarecer que a condenação imposta ao requerido abrange também os demais encargos contratuais vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, cuja apuração deverá ocorrer em sede de cumprimento de sentença. Nas razões recursais a parte ré invoca os seguintes argumentos: 1) violação dos deveres pela parte locadora uma vez que, ao entregar o imóvel para a a locação, não se encontrava em perfeitas condições de uso e 2) direito de retenção pelas benfeitorias necessárias realizadas no bem. Postulou, desse modo, a reforma integral da sentença para julgar improcedente a ação. Contrarrazões apresentadas no ID 38715326. É o que importa relatar. VOTO A questão em discussão consiste em saber se: 1) a eventual violação, pela parte locadora, do dever de entregar o imóvel em perfeitas condições teria o condão de impedir o despejo pela falta de pagamento e 2) o locatário faz jus ao direito de retenção. No caso em liça, o exame minucioso dos elementos que integram o caderno processual demonstram a ausência de razões capazes de infirmar a solução conferida pelo juízo a quo, uma vez que os argumentos articulados pelo apelante, conquanto revestidos de aparente plausibilidade, mostram-se insuficientes para elidir o inadimplemento das obrigações pecuniárias assumidas no contrato de locação, circunstância legitimadora da resolução do vínculo e da consequente retomada do imóvel pela parte locadora. Com efeito, a Lei nº 8.245/1991 impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, incumbindo-lhe, ademais, assegurar ao locatário o uso pacífico da coisa durante a vigência da relação contratual, obrigação juridicamente relevante, mas insuscetível de ser invocada de maneira tardia e dissociada da conduta adotada pelo próprio inquilino no momento em que recebeu as chaves e passou a exercer a posse direta do bem. Outrossim, na hipótese do imóvel apresentar, desde o início da locação, defeitos, avarias ou condições incompatíveis com a finalidade contratualmente ajustada, competia ao locatário manifestar sua irresignação no momento oportuno, mediante a formulação das ressalvas pertinentes no ato de recebimento das chaves, a impugnação do laudo de vistoria ou, conforme a gravidade da situação, a recusa da entrega, mostrando-se inadmissível que, após ingressar no bem e dele usufruir pretenda erigir semelhante circunstância em justificativa para o posterior descumprimento das prestações livremente assumidas. A ausência de impugnação acerca do estado de conservação do imóvel enfraquece sobremaneira a narrativa recursal, sobretudo porque a boa-fé objetiva, vetor normativo incidente sobre todas as fases da relação obrigacional, impõe aos contratantes deveres anexos de lealdade, informação, cooperação e coerência comportamental, vedando a adoção de postura incompatível com a confiança legitimamente despertada na contraparte. Desse modo, mesmo que se admitisse, em caráter meramente argumentativo, a existência de infração contratual imputável à locadora quanto às condições iniciais do imóvel, semelhante circunstância seria destituída de força para legitimar a suspensão unilateral e indiscriminada do pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação ou para obstar a procedência da ação de despejo fundada na mora do locatário. Possível descumprimento contratual da locadora poderia, quando devidamente demonstrado, ensejar a adoção das medidas jurídicas adequadas pelo locatário, inclusive a exigência do cumprimento da obrigação, o abatimento proporcional do aluguel, a resolução do contrato ou a reparação dos prejuízos efetivamente comprovados, sendo-lhe vedado, contudo, permanecer na posse do imóvel sem adimplir a contraprestação ajustada, convertendo pretensa irregularidade atribuída à proprietária em salvo-conduto para o inadimplemento. Desse modo, inexiste relação de prejudicialidade necessária entre a alegada inadequação do estado do imóvel e o direito da locadora de promover o despejo por falta de pagamento, uma vez que a obrigação de satisfazer os aluguéis subsiste enquanto perdurar a ocupação do bem, ressalvada decisão judicial que autorize solução diversa ou reconheça causa juridicamente idônea para a inexigibilidade da prestação, circunstâncias ausentes na espécie. A prevalência da tese recursal implicaria admitir que o locatário pudesse, por iniciativa própria, deixar de satisfazer obrigação essencial do contrato, continuar usufruindo do imóvel e, posteriormente, opor ao pedido de retomada alegações que deixaram de ser tempestivamente apresentadas e carecem de robustez suficiente para descaracterizar a mora, solução incompatível com a força obrigatória dos contratos, a boa-fé objetiva e o equilíbrio sinalagmático inerente à relação locatícia. Noutro giro, quanto ao pleito de reconhecimento do direito de retenção pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel, a pretensão recursal encontra óbice direto em disposição expressa e inequívoca constante do instrumento contratual celebrado entre as partes. Conforme se extrai da cláusula 26 do contrato acostado no ID 38714963, houve expressa renúncia do locatário ao direito de retenção por benfeitorias, estipulação plenamente válida e eficaz, sobretudo porque a disciplina legal das locações urbanas permite aos contratantes convencionar acerca da indenização e da retenção decorrentes das acessões ou melhoramentos introduzidos no imóvel. A cláusula de renúncia ao direito de indenização ou retenção por benfeitorias encerra legítima manifestação da autonomia privada e integra o conteúdo econômico do negócio jurídico celebrado, devendo ser observada enquanto ausente demonstração de vício de consentimento, abusividade concreta ou qualquer circunstância apta a comprometer sua validade, elementos que carecem de comprovação nos autos. O exercício da retenção, além de colidir frontalmente com a disposição contratual livremente pactuada, revela-se impróprio como mecanismo destinado a prolongar a ocupação do imóvel após a resolução da locação por inadimplemento, sobretudo quando o próprio recorrente, ao celebrar a avença, anuiu expressamente com a impossibilidade de exercer semelhante prerrogativa. Destarte, seja porque a alegada deficiência nas condições do imóvel deixou de ser oportunamente suscitada e, mesmo que comprovada, seria incapaz de afastar o inadimplemento dos encargos locatícios, seja porque o direito de retenção foi expressamente excluído pela cláusula 26 do contrato juntado ao ID 38714963, impõe-se a confirmação integral da sentença recorrida. DISPOSITIVO Ante o exposto, pelos argumentos fartamente coligidos e tudo mais que dos autos consta, conheço do recurso para negar-lhe provimento. Por fim, com arrimo no parágrafo 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, majoro em mais 02% (dois por cento) os honorários fixados na sentença, de modo que o total da verba honorária fica estabelecida em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. Observe-se, todavia, a regra insculpida no parágrafo 3º do art. 98 da lei processual, haja vista o apelante ser beneficiário da assistência judiciária gratuita. É como voto. Fortaleza (CE), data e hora da assinatura digital. JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA Desembargadora Relatora