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3001547-27.2025.8.06.0221
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Intimação
TJCE · 1º Gabinete da 4ª Turma Recursal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROFESSOR DOLOR BARREIRA QUARTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS RECURSO INOMINADO Nº 3001547-27.2025.8.06.0221 RECORRENTE: LUCAS MATHEUS DA SILVA MARINHO RECORRIDOS: MEGA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA - ME e MARIA JOSÉ GOMES LINHARES JUÍZO DE ORIGEM: 24ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA/CE JUÍZA RELATORA: MÁRCIA OLIVEIRA FERNANDES MENESCAL DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO COMERCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE VÍCIO OCULTO. BENFEITORIAS. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA PROPORCIONAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso inominado interposto pelo autor de ação de indenização por danos materiais e morais decorrente de contrato de locação comercial, contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da imobiliária e extinguiu o processo sem resolução do mérito quanto a ela, julgando improcedentes os pedidos em relação à proprietária. O recorrente sustenta a legitimidade da administradora imobiliária, a existência de vícios ocultos nas instalações elétricas do imóvel, o direito ao ressarcimento de intervenções e pertenças, a excessividade da multa pela rescisão antecipada e a ocorrência de dano moral, postulando a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, sua anulação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a imobiliária que intermediou e administrou a locação possui legitimidade passiva e se incide o Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se as deficiências das instalações elétricas configuram vício oculto do imóvel; (iii) determinar se o locatário tem direito ao ressarcimento pelas intervenções realizadas e pelas alegadas pertenças; (iv) definir se a multa compensatória decorrente da rescisão antecipada é excessiva e comporta redução; e (v) estabelecer se as circunstâncias decorrentes da relação locatícia configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A teoria da asserção impõe o reconhecimento da legitimidade passiva da imobiliária quando as alegações da petição inicial lhe atribuem falha própria na intermediação e administração da locação, especialmente na entrega do imóvel, nas tratativas contratuais, na elaboração do demonstrativo de débitos e na cobrança dos encargos rescisórios, circunstâncias corroboradas pela documentação que demonstra sua atuação direta perante o locatário. 4. A locação comercial não se submete ao Código de Defesa do Consumidor quando o imóvel é incorporado à atividade produtiva e lucrativa do locatário, sem destinação final econômica, e a imobiliária atua como mandatária da proprietária, sem contrato autônomo de prestação de serviços com o locatário, inexistindo, ainda, demonstração concreta de vulnerabilidade apta a justificar a aplicação da teoria finalista mitigada. 5. As deficiências das instalações elétricas não configuram vício oculto quando o laudo de vistoria inicial registra expressamente o mau estado das instalações, a ausência de tomadas e luminárias e a existência de fios expostos, evidenciando condição ostensiva, previamente documentada e conhecida pelo locatário. 6. A cláusula contratual que prevê a incorporação das obras e reparos ao imóvel sem direito à indenização ou retenção encontra amparo no art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, especialmente quando o contrato concede ao locatário carência integral de dois meses e desconto mensal de R$ 1.000,00 durante seis meses para a realização das obras, reformas e adaptações. 7. A restituição ou indenização por alegadas pertenças exige prova de que bens móveis individualizados e autônomos tenham sido indevidamente retidos, não bastando a mera indicação de bens cuja retirada não se demonstra ter sido recusada pelas locadoras. 8. A multa compensatória calculada proporcionalmente ao período restante da locação observa o art. 4º da Lei nº 8.245/1991 e não comporta nova redução pelo art. 413 do Código Civil quando o montante resultante não se mostra manifestamente excessivo. 9. A improcedência dos pedidos não depende da atribuição de eficácia absoluta à quitação, mas decorre do conjunto formado pelo contrato, pelo laudo de vistoria, pelas compensações econômicas concedidas ao locatário e pela ausência de prova de cobrança irregular. 10. A controvérsia exclusivamente patrimonial sobre a interpretação do contrato, o estado do imóvel e os efeitos da rescisão antecipada não configura dano moral sem negativação, protesto, constrangimento público ou outra repercussão concreta sobre direitos da personalidade, sendo insuficiente o mero temor de futura restrição creditícia. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 2º; Lei nº 8.245/1991, arts. 4º e 35; Código Civil, art. 413; Lei nº 9.099/1995, art. 55. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 335; TJCE, Recurso Inominado Cível nº 3001022-51.2024.8.06.0004, Rel. José Maria dos Santos Sales, 4ª Turma Recursal, j. 27.04.2026. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, acordam os membros da Quarta Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECEREM do Recurso Inominado e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Juíza Relatora. Fortaleza, data do julgamento virtual. MÁRCIA OLIVEIRA FERNANDES MENESCAL DE LIMA Juíza Relatora RELATÓRIO Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Lucas Matheus da Silva Marinho em desfavor de Mega Administração de Imóveis Ltda. - ME e Maria José Gomes Linhares. Alegou o autor ter celebrado contrato de locação comercial, com prazo de doze meses, aluguel mensal de R$ 6.005,00 e caução correspondente a três aluguéis. Sustentou que o imóvel foi entregue sem condições adequadas de utilização, especialmente quanto às instalações elétricas, circunstância que o teria obrigado a realizar intervenções no valor de R$ 11.610,95. Relatou que, após promover a rescisão antecipada por dificuldades financeiras, foi-lhe cobrada multa compensatória proporcional, além de encargos locatícios. Requereu a redução da cláusula penal, a restituição dos valores pagos a maior, o ressarcimento das benfeitorias e pertenças e a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos morais. Sobreveio sentença (Id. 38132339) que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária e extinguiu o processo, sem resolução do mérito, em relação à primeira demandada. Quanto à proprietária do imóvel, os pedidos foram julgados improcedentes. Em suas razões recursais, o autor sustenta, inicialmente, a legitimidade passiva da administradora, por ter intermediado a contratação, administrado a locação, elaborado o demonstrativo de débitos e conduzido a cobrança dos encargos rescisórios. No mérito, afirma que o imóvel apresentava vícios ocultos, que os gastos realizados corresponderam a benfeitorias necessárias e pertenças, que a multa compensatória seria excessiva e que a quitação concedida por ocasião da rescisão não impediria a revisão judicial. Defende, ainda, a ocorrência de dano moral decorrente da inadequação do imóvel, das despesas suportadas e do risco de negativação. Ao final, requer a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, sua anulação. As recorridas apresentaram contrarrazões, nas quais defendem a ilegitimidade passiva da imobiliária, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, no mérito, a manutenção integral da sentença. Sustentam que o recorrente tinha conhecimento das condições do imóvel, que foram concedidos dois meses de carência e descontos mensais para a realização das adaptações, que havia renúncia contratual à indenização pelas benfeitorias e que a multa foi calculada proporcionalmente ao período restante da locação. Remetido o caderno processual a esta Turma Revisora, vieram-me os autos conclusos. É o breve Relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia recursal consiste em verificar: a) a legitimidade passiva da imobiliária e a incidência do Código de Defesa do Consumidor sobre os serviços por ela prestados; b) a existência de vício oculto no imóvel; c) o direito ao ressarcimento das intervenções realizadas; d) a alegada excessividade da multa rescisória; e e) a configuração de dano moral. Inicialmente, com a devida venia ao entendimento adotado na origem, merece acolhimento a insurgência quanto à legitimidade passiva da primeira demandada. A legitimidade das partes deve ser examinada à luz da teoria da asserção, considerando-se as afirmações formuladas na petição inicial. No caso, não foi atribuída à imobiliária mera responsabilidade abstrata decorrente do contrato de locação. A narrativa autoral lhe imputa falha própria na prestação dos serviços de intermediação e administração imobiliária, inclusive quanto à entrega do imóvel, às tratativas contratuais, à elaboração do demonstrativo de débitos e à cobrança dos encargos decorrentes da rescisão. Além disso, a própria documentação evidencia que a imobiliária administrou a relação locatícia e manteve contato direto com o locatário durante a contratação e o encerramento do vínculo. Mostra-se, portanto, equivocado afastar sua legitimidade quando todas as tratativas relevantes foram realizadas diretamente por seu intermédio, sendo comum, inclusive, que o locatário sequer mantenha contato pessoal com o proprietário do imóvel. Nesse sentido, veja-se: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. OMISSÃO NA COBRANÇA E NA COMUNICAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO DE PRELIMINARES. RECURSO DESPROVIDO. […] 5. Reconhece-se a legitimidade passiva da imobiliária com base na teoria da asserção, pois a demanda imputa à administradora conduta omissiva na execução do contrato. […] (RECURSO INOMINADO CÍVEL - 30010225120248060004, Relator(a): JOSE MARIA DOS SANTOS SALES, 4ª Turma Recursal, Data do julgamento: 27/04/2026). A legitimidade passiva da imobiliária, entretanto, não conduz, no caso concreto, à incidência do Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica controvertida decorre de contrato de locação comercial e deve ser disciplinada pela Lei nº 8.245/91, pelo Código Civil e pelas cláusulas livremente pactuadas. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que o contrato de locação não apresenta, ordinariamente, os elementos caracterizadores da relação de consumo, submetendo-se à legislação locatícia específica. No caso concreto, o recorrente locou o imóvel para instalação e funcionamento de seu estabelecimento comercial, destinado ao exercício profissional da atividade de barbearia. O imóvel, portanto, não foi utilizado como destinatário final econômico, mas incorporado ao desenvolvimento de atividade produtiva e lucrativa, circunstância que afasta o conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC. A atuação profissional da imobiliária também não basta, isoladamente, para caracterizar relação de consumo. A administradora foi contratada pela proprietária e atuou como sua mandatária na intermediação e gestão da locação, inexistindo contrato autônomo de prestação de serviços celebrado com o locatário. Tampouco há prova de vulnerabilidade técnica, jurídica, econômica ou informacional concreta que autorize, excepcionalmente, a aplicação da teoria finalista mitigada. A controvérsia deverá, pois, ser solucionada exclusivamente segundo as normas da Lei do Inquilinato e do Código Civil. No mérito, todavia, não assiste razão ao recorrente. A magistrada sentenciante examinou de forma minuciosa o conjunto probatório e aplicou corretamente as disposições da Lei do Inquilinato e do Código Civil. As razões recursais, embora extensas, não apresentam elemento concreto capaz de afastar as conclusões alcançadas na sentença. Com efeito, o laudo de vistoria inicial (Id. 38132300) registrou expressamente, em diversos ambientes, que as instalações elétricas estavam em mau estado, sem tomadas, com fios expostos e sem luminárias. Não se tratava, portanto, de vício oculto descoberto somente após a imissão na posse, mas de condição ostensiva, previamente documentada e conhecida pelo locatário. O próprio contrato também concedeu ao recorrente dois meses de carência integral e desconto de R$ 1.000,00 durante seis meses, especificamente para a realização de obras, reformas e adaptações. Previu, ainda, que os reparos seriam incorporados ao imóvel sem direito a indenização ou retenção. A estipulação encontra amparo no art. 35 da Lei nº 8.245/91 e na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, como bem restou pontuado na sentença. Também não foi demonstrado que os bens indicados pelo recorrente constituíssem pertenças autônomas cuja retirada tivesse sido recusada pelas recorridas. Ausente prova de que bens móveis individualizados tenham sido indevidamente retidos, não há fundamento para restituição ou indenização. A multa compensatória, por sua vez, foi calculada proporcionalmente ao período restante do contrato, em conformidade com o art. 4º da Lei nº 8.245/91. Considerou-se o valor global correspondente a cinco aluguéis, com redução proporcional aos seis meses e dez dias faltantes, resultando em R$ 15.833,33, montante inferior a três aluguéis mensais. Não se verifica penalidade manifestamente excessiva que autorize nova redução com fundamento no art. 413 do Código Civil. Convém registrar que a improcedência não decorreu da atribuição de eficácia absoluta a uma quitação geral. A própria sentença observou que o demonstrativo de débitos não continha assinatura manuscrita nem comprovação de assinatura eletrônica do autor. A rejeição dos pedidos apoiou-se, essencialmente, no contrato, no laudo de vistoria, nas compensações econômicas concedidas e na ausência de prova de cobrança irregular. Finalmente, inexiste dano moral indenizável. O caso revela controvérsia essencialmente patrimonial decorrente da interpretação do contrato, do estado do imóvel e dos efeitos da rescisão antecipada. Não houve negativação, protesto, constrangimento público ou qualquer repercussão concreta sobre direitos da personalidade. O mero temor de futura restrição creditícia, desacompanhado de sua efetivação, não caracteriza dano extrapatrimonial. Impõe-se, portanto, a reforma da sentença exclusivamente para reconhecer a legitimidade passiva da imobiliária, mantendo-se, todavia, a improcedência integral dos pedidos em relação a ambas as demandadas. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso Inominado, DANDO-LHE PARCIAL PROVIMENTO, exclusivamente para afastar o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Mega Administração de Imóveis Ltda, determinando sua permanência no polo passivo. Aplicando a teoria da causa madura, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos em relação à referida imobiliária, mantendo-se os demais termos da sentença recorrida, notadamente a improcedência em relação a proprietária do imóvel. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. É como voto. Fortaleza, data da sessão virtual. MÁRCIA OLIVEIRA FERNANDES MENESCAL DE LIMA Juíza Relatora
Intimação
TJCE · 1º Gabinete da 4ª Turma Recursal
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROFESSOR DOLOR BARREIRA QUARTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS RECURSO INOMINADO Nº 3001547-27.2025.8.06.0221 RECORRENTE: LUCAS MATHEUS DA SILVA MARINHO RECORRIDOS: MEGA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA - ME e MARIA JOSÉ GOMES LINHARES JUÍZO DE ORIGEM: 24ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA/CE JUÍZA RELATORA: MÁRCIA OLIVEIRA FERNANDES MENESCAL DE LIMA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO COMERCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE VÍCIO OCULTO. BENFEITORIAS. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA PROPORCIONAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso inominado interposto pelo autor de ação de indenização por danos materiais e morais decorrente de contrato de locação comercial, contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da imobiliária e extinguiu o processo sem resolução do mérito quanto a ela, julgando improcedentes os pedidos em relação à proprietária. O recorrente sustenta a legitimidade da administradora imobiliária, a existência de vícios ocultos nas instalações elétricas do imóvel, o direito ao ressarcimento de intervenções e pertenças, a excessividade da multa pela rescisão antecipada e a ocorrência de dano moral, postulando a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, sua anulação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a imobiliária que intermediou e administrou a locação possui legitimidade passiva e se incide o Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se as deficiências das instalações elétricas configuram vício oculto do imóvel; (iii) determinar se o locatário tem direito ao ressarcimento pelas intervenções realizadas e pelas alegadas pertenças; (iv) definir se a multa compensatória decorrente da rescisão antecipada é excessiva e comporta redução; e (v) estabelecer se as circunstâncias decorrentes da relação locatícia configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A teoria da asserção impõe o reconhecimento da legitimidade passiva da imobiliária quando as alegações da petição inicial lhe atribuem falha própria na intermediação e administração da locação, especialmente na entrega do imóvel, nas tratativas contratuais, na elaboração do demonstrativo de débitos e na cobrança dos encargos rescisórios, circunstâncias corroboradas pela documentação que demonstra sua atuação direta perante o locatário. 4. A locação comercial não se submete ao Código de Defesa do Consumidor quando o imóvel é incorporado à atividade produtiva e lucrativa do locatário, sem destinação final econômica, e a imobiliária atua como mandatária da proprietária, sem contrato autônomo de prestação de serviços com o locatário, inexistindo, ainda, demonstração concreta de vulnerabilidade apta a justificar a aplicação da teoria finalista mitigada. 5. As deficiências das instalações elétricas não configuram vício oculto quando o laudo de vistoria inicial registra expressamente o mau estado das instalações, a ausência de tomadas e luminárias e a existência de fios expostos, evidenciando condição ostensiva, previamente documentada e conhecida pelo locatário. 6. A cláusula contratual que prevê a incorporação das obras e reparos ao imóvel sem direito à indenização ou retenção encontra amparo no art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, especialmente quando o contrato concede ao locatário carência integral de dois meses e desconto mensal de R$ 1.000,00 durante seis meses para a realização das obras, reformas e adaptações. 7. A restituição ou indenização por alegadas pertenças exige prova de que bens móveis individualizados e autônomos tenham sido indevidamente retidos, não bastando a mera indicação de bens cuja retirada não se demonstra ter sido recusada pelas locadoras. 8. A multa compensatória calculada proporcionalmente ao período restante da locação observa o art. 4º da Lei nº 8.245/1991 e não comporta nova redução pelo art. 413 do Código Civil quando o montante resultante não se mostra manifestamente excessivo. 9. A improcedência dos pedidos não depende da atribuição de eficácia absoluta à quitação, mas decorre do conjunto formado pelo contrato, pelo laudo de vistoria, pelas compensações econômicas concedidas ao locatário e pela ausência de prova de cobrança irregular. 10. A controvérsia exclusivamente patrimonial sobre a interpretação do contrato, o estado do imóvel e os efeitos da rescisão antecipada não configura dano moral sem negativação, protesto, constrangimento público ou outra repercussão concreta sobre direitos da personalidade, sendo insuficiente o mero temor de futura restrição creditícia. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 2º; Lei nº 8.245/1991, arts. 4º e 35; Código Civil, art. 413; Lei nº 9.099/1995, art. 55. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 335; TJCE, Recurso Inominado Cível nº 3001022-51.2024.8.06.0004, Rel. José Maria dos Santos Sales, 4ª Turma Recursal, j. 27.04.2026. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, acordam os membros da Quarta Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECEREM do Recurso Inominado e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Juíza Relatora. Fortaleza, data do julgamento virtual. MÁRCIA OLIVEIRA FERNANDES MENESCAL DE LIMA Juíza Relatora RELATÓRIO Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Lucas Matheus da Silva Marinho em desfavor de Mega Administração de Imóveis Ltda. - ME e Maria José Gomes Linhares. Alegou o autor ter celebrado contrato de locação comercial, com prazo de doze meses, aluguel mensal de R$ 6.005,00 e caução correspondente a três aluguéis. Sustentou que o imóvel foi entregue sem condições adequadas de utilização, especialmente quanto às instalações elétricas, circunstância que o teria obrigado a realizar intervenções no valor de R$ 11.610,95. Relatou que, após promover a rescisão antecipada por dificuldades financeiras, foi-lhe cobrada multa compensatória proporcional, além de encargos locatícios. Requereu a redução da cláusula penal, a restituição dos valores pagos a maior, o ressarcimento das benfeitorias e pertenças e a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos morais. Sobreveio sentença (Id. 38132339) que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária e extinguiu o processo, sem resolução do mérito, em relação à primeira demandada. Quanto à proprietária do imóvel, os pedidos foram julgados improcedentes. Em suas razões recursais, o autor sustenta, inicialmente, a legitimidade passiva da administradora, por ter intermediado a contratação, administrado a locação, elaborado o demonstrativo de débitos e conduzido a cobrança dos encargos rescisórios. No mérito, afirma que o imóvel apresentava vícios ocultos, que os gastos realizados corresponderam a benfeitorias necessárias e pertenças, que a multa compensatória seria excessiva e que a quitação concedida por ocasião da rescisão não impediria a revisão judicial. Defende, ainda, a ocorrência de dano moral decorrente da inadequação do imóvel, das despesas suportadas e do risco de negativação. Ao final, requer a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, sua anulação. As recorridas apresentaram contrarrazões, nas quais defendem a ilegitimidade passiva da imobiliária, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, no mérito, a manutenção integral da sentença. Sustentam que o recorrente tinha conhecimento das condições do imóvel, que foram concedidos dois meses de carência e descontos mensais para a realização das adaptações, que havia renúncia contratual à indenização pelas benfeitorias e que a multa foi calculada proporcionalmente ao período restante da locação. Remetido o caderno processual a esta Turma Revisora, vieram-me os autos conclusos. É o breve Relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia recursal consiste em verificar: a) a legitimidade passiva da imobiliária e a incidência do Código de Defesa do Consumidor sobre os serviços por ela prestados; b) a existência de vício oculto no imóvel; c) o direito ao ressarcimento das intervenções realizadas; d) a alegada excessividade da multa rescisória; e e) a configuração de dano moral. Inicialmente, com a devida venia ao entendimento adotado na origem, merece acolhimento a insurgência quanto à legitimidade passiva da primeira demandada. A legitimidade das partes deve ser examinada à luz da teoria da asserção, considerando-se as afirmações formuladas na petição inicial. No caso, não foi atribuída à imobiliária mera responsabilidade abstrata decorrente do contrato de locação. A narrativa autoral lhe imputa falha própria na prestação dos serviços de intermediação e administração imobiliária, inclusive quanto à entrega do imóvel, às tratativas contratuais, à elaboração do demonstrativo de débitos e à cobrança dos encargos decorrentes da rescisão. Além disso, a própria documentação evidencia que a imobiliária administrou a relação locatícia e manteve contato direto com o locatário durante a contratação e o encerramento do vínculo. Mostra-se, portanto, equivocado afastar sua legitimidade quando todas as tratativas relevantes foram realizadas diretamente por seu intermédio, sendo comum, inclusive, que o locatário sequer mantenha contato pessoal com o proprietário do imóvel. Nesse sentido, veja-se: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. OMISSÃO NA COBRANÇA E NA COMUNICAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO DE PRELIMINARES. RECURSO DESPROVIDO. […] 5. Reconhece-se a legitimidade passiva da imobiliária com base na teoria da asserção, pois a demanda imputa à administradora conduta omissiva na execução do contrato. […] (RECURSO INOMINADO CÍVEL - 30010225120248060004, Relator(a): JOSE MARIA DOS SANTOS SALES, 4ª Turma Recursal, Data do julgamento: 27/04/2026). A legitimidade passiva da imobiliária, entretanto, não conduz, no caso concreto, à incidência do Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica controvertida decorre de contrato de locação comercial e deve ser disciplinada pela Lei nº 8.245/91, pelo Código Civil e pelas cláusulas livremente pactuadas. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que o contrato de locação não apresenta, ordinariamente, os elementos caracterizadores da relação de consumo, submetendo-se à legislação locatícia específica. No caso concreto, o recorrente locou o imóvel para instalação e funcionamento de seu estabelecimento comercial, destinado ao exercício profissional da atividade de barbearia. O imóvel, portanto, não foi utilizado como destinatário final econômico, mas incorporado ao desenvolvimento de atividade produtiva e lucrativa, circunstância que afasta o conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC. A atuação profissional da imobiliária também não basta, isoladamente, para caracterizar relação de consumo. A administradora foi contratada pela proprietária e atuou como sua mandatária na intermediação e gestão da locação, inexistindo contrato autônomo de prestação de serviços celebrado com o locatário. Tampouco há prova de vulnerabilidade técnica, jurídica, econômica ou informacional concreta que autorize, excepcionalmente, a aplicação da teoria finalista mitigada. A controvérsia deverá, pois, ser solucionada exclusivamente segundo as normas da Lei do Inquilinato e do Código Civil. No mérito, todavia, não assiste razão ao recorrente. A magistrada sentenciante examinou de forma minuciosa o conjunto probatório e aplicou corretamente as disposições da Lei do Inquilinato e do Código Civil. As razões recursais, embora extensas, não apresentam elemento concreto capaz de afastar as conclusões alcançadas na sentença. Com efeito, o laudo de vistoria inicial (Id. 38132300) registrou expressamente, em diversos ambientes, que as instalações elétricas estavam em mau estado, sem tomadas, com fios expostos e sem luminárias. Não se tratava, portanto, de vício oculto descoberto somente após a imissão na posse, mas de condição ostensiva, previamente documentada e conhecida pelo locatário. O próprio contrato também concedeu ao recorrente dois meses de carência integral e desconto de R$ 1.000,00 durante seis meses, especificamente para a realização de obras, reformas e adaptações. Previu, ainda, que os reparos seriam incorporados ao imóvel sem direito a indenização ou retenção. A estipulação encontra amparo no art. 35 da Lei nº 8.245/91 e na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, como bem restou pontuado na sentença. Também não foi demonstrado que os bens indicados pelo recorrente constituíssem pertenças autônomas cuja retirada tivesse sido recusada pelas recorridas. Ausente prova de que bens móveis individualizados tenham sido indevidamente retidos, não há fundamento para restituição ou indenização. A multa compensatória, por sua vez, foi calculada proporcionalmente ao período restante do contrato, em conformidade com o art. 4º da Lei nº 8.245/91. Considerou-se o valor global correspondente a cinco aluguéis, com redução proporcional aos seis meses e dez dias faltantes, resultando em R$ 15.833,33, montante inferior a três aluguéis mensais. Não se verifica penalidade manifestamente excessiva que autorize nova redução com fundamento no art. 413 do Código Civil. Convém registrar que a improcedência não decorreu da atribuição de eficácia absoluta a uma quitação geral. A própria sentença observou que o demonstrativo de débitos não continha assinatura manuscrita nem comprovação de assinatura eletrônica do autor. A rejeição dos pedidos apoiou-se, essencialmente, no contrato, no laudo de vistoria, nas compensações econômicas concedidas e na ausência de prova de cobrança irregular. Finalmente, inexiste dano moral indenizável. O caso revela controvérsia essencialmente patrimonial decorrente da interpretação do contrato, do estado do imóvel e dos efeitos da rescisão antecipada. Não houve negativação, protesto, constrangimento público ou qualquer repercussão concreta sobre direitos da personalidade. O mero temor de futura restrição creditícia, desacompanhado de sua efetivação, não caracteriza dano extrapatrimonial. Impõe-se, portanto, a reforma da sentença exclusivamente para reconhecer a legitimidade passiva da imobiliária, mantendo-se, todavia, a improcedência integral dos pedidos em relação a ambas as demandadas. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso Inominado, DANDO-LHE PARCIAL PROVIMENTO, exclusivamente para afastar o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Mega Administração de Imóveis Ltda, determinando sua permanência no polo passivo. Aplicando a teoria da causa madura, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos em relação à referida imobiliária, mantendo-se os demais termos da sentença recorrida, notadamente a improcedência em relação a proprietária do imóvel. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. É como voto. Fortaleza, data da sessão virtual. MÁRCIA OLIVEIRA FERNANDES MENESCAL DE LIMA Juíza Relatora
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