1144011-62.2024.8.26.0100

Intimação

TJSP · Foro Central Cível - 10ª Vara Cível

Processo 1144011-62.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Adjudicação Compulsória - Maria de Lourdes Karaguilian - BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e outro - Vistos. MARIA DE LOURDES KARAGUILIAN ajuizou ação de adjudicação compulsória em face de IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. e BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. Alegou, em síntese, ter adquirido os direitos relativos ao apartamento nº 118 do Edifício Bristol, situado na Avenida Embaixador Pedro de Toledo, nº 530, São Vicente/SP, objeto da matrícula nº 111.762 do Registro de Imóveis e Anexos de São Vicente. Sustentou que o imóvel foi inicialmente prometido à venda pela primeira requerida a Luiz Nery Almeida, que quitou integralmente o preço e recebeu termo de quitação em 17 de setembro de 1998, pelo qual a promitente vendedora se comprometeu a outorgar a escritura definitiva após a liberação da hipoteca constituída em favor do então Banco do Estado de São Paulo S.A., sucedido pelo corréu BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. Afirmou que Luiz Nery Almeida e sua esposa cederam os direitos a Agimira Ferreira Lima, com a intervenção e anuência da IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA.; que Agimira Ferreira Lima os transmitiu a Stanko Sesar; que Stanko Sesar e Vesna Valentina Sesar os cederam a Clarice Valéria de Moura; e que esta, por instrumento particular celebrado em 18 de maio de 2005, cedeu-os à autora, que recebeu a posse do imóvel e quitou o preço correspondente. Aduziu que, apesar da quitação e das sucessivas cessões, não obteve a escritura definitiva nem a liberação dos gravames incidentes sobre a unidade. Requereu a adjudicação compulsória, a baixa da hipoteca e a condenação das rés nas verbas de sucumbência. A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 11/38. Às fls. 39/41, determinou-se a apresentação de documentos para apreciação da gratuidade. A autora apresentou emenda e documentação complementar às fls. 44/58. Por decisão de fl. 59, a inicial foi recebida, deferiram-se os benefícios da justiça gratuita e determinou-se a citação das requeridas. As requeridas foram regularmente citadas, o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. em 8 de novembro de 2024 e a IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. em 11 de novembro de 2024, conforme certidão de objeto e pé de fls. 106/107. O BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. manifestou-se às fls. 68/70, informando expressamente que não se opunha ao pedido de adjudicação compulsória. Requereu sua exclusão do polo passivo e o afastamento dos ônus sucumbenciais, ao argumento de que não houve prévio pedido extrajudicial de baixa do gravame, nem resistência à pretensão, não tendo dado causa ao ajuizamento da ação. Juntou documentos às fls. 71/105. A IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA., embora regularmente citada, deixou transcorrer o prazo sem contestação, conforme certificado à fl. 108. Por decisão de fls. 109/110, consignou-se a concordância do corréu BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. com o pedido, postergando-se para a sentença a apreciação da exclusão do polo passivo e dos ônus sucumbenciais. À fl. 116, a autora requereu o julgamento da ação. Por decisão de fl. 119, foi encerrada a instrução, ante a desnecessidade de outras provas, e determinada a conclusão dos autos para sentença. É o relatório. Fundamento e DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, pois a prova documental é suficiente para a solução da controvérsia, além do que, a primeira requerida é revel. De início, reconheço a revelia da IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA., regularmente citada e inerte, conforme certidão de fl. 108. Seus efeitos, contudo, não conduzem automaticamente à procedência, pois a presunção decorrente do art. 344 do Código de Processo Civil é relativa e deve ser apreciada em conjunto com a prova produzida. No caso, os documentos juntados corroboram os fatos constitutivos do direito alegado, de modo que a revelia atua apenas como elemento adicional de convencimento. O pedido de exclusão do polo passivo formulado pelo BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. não comporta acolhimento. A instituição financeira figura como titular registral do direito real de garantia cuja ineficácia e cancelamento são pretendidos. Sua presença é necessária para que a sentença produza efeitos em relação ao gravame e possa ser levada diretamente ao registro imobiliário, assegurando-se o contraditório ao credor hipotecário. A ausência de oposição ao pedido repercute sobre a distribuição dos ônus sucumbenciais, mas não elimina a pertinência subjetiva para a demanda na qual se pretende a desconstituição de direito real registrado em seu favor. A certidão imobiliária de fls. 16/17 demonstra que a unidade autônoma nº 118, localizada no primeiro andar ou segundo pavimento do Edifício Bristol, situado na Avenida Embaixador Pedro de Toledo, nº 530, São Vicente/SP, possui área útil de 32,85 m², área comum de 26,9904 m² e área total de 59,8404 m², integrando a matrícula nº 111.762 do Registro de Imóveis e Anexos de São Vicente. O documento registra a hipoteca objeto do R.12 em favor do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., no valor de Cr$ 580.770.000,00, abrangendo também outros imóveis, além da cessão fiduciária objeto da Av.13 e respectivas suplementações de verbas. Consta, ainda, que a IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. não alienou a unidade por título registral posterior. A origem da obrigação de transferir o domínio e a quitação do preço estão comprovadas pelo termo de fl. 20, emitido pela própria IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. em 17 de setembro de 1998. O documento identifica expressamente o Edifício Bristol e o apartamento nº 118, bem como Luiz Nery Almeida e Ana Maria de Almeida como adquirentes. Nele, a vendedora reconheceu que os compradores haviam liquidado integralmente o preço de venda e lhes concedeu quitação total, geral e irrestrita. Consignou também que a unidade se encontrava hipotecada em garantia de mútuo obtido para a construção do edifício e assumiu a obrigação de lavrar a escritura definitiva tão logo fosse liberado o ônus incidente sobre o imóvel. A cadeia de transmissões dos direitos aquisitivos também está suficientemente demonstrada. O instrumento de fls. 23/24 comprova que Luiz Nery Almeida e Ana Maria de Almeida cederam seus direitos a Agimira Ferreira Lima, mediante expressa intervenção da IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA., que concordou com a cessão, reconheceu a quitação das obrigações relativas à unidade e outorgou quitação plena, geral e rasa quanto ao negócio. Agimira Ferreira Lima, por sua vez, prometeu vender a unidade a Stanko Sesar pelo preço de R$ 30.000,00, do qual declarou plena e rasa quitação, transmitindo-lhe a posse e obrigando-se à outorga da escritura definitiva, conforme instrumento de fls. 25/26. Os documentos de fls. 27/31 demonstram que Stanko Sesar e Vesna Valentina Sesar cederam os direitos a Clarice Valéria de Moura, com imissão desta na posse, declaração de irrevogabilidade e irretratabilidade e autorização para registro. A própria IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA., na condição de interveniente anuente, subscreveu declaração datada de 22 de novembro de 2004, reiterando que o apartamento nº 118 permanecia hipotecado em favor do Banco Banespa S.A. e esclarecendo que o gravame constituía responsabilidade exclusiva da incorporadora. Por fim, o instrumento de cessão de direitos e obrigações contratuais de fls. 32/35 comprova a transmissão dos direitos de Clarice Valéria de Moura à autora MARIA DE LOURDES KARAGUILIAN, pelo valor de R$ 35.000,00. O conjunto documental, portanto, estabelece relação contínua entre o adquirente originário e a autora, sem ruptura da cadeia negocial. Nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de promessa irretratável, pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos tenham sido cedidos a outorga da escritura definitiva e, diante da recusa ou impossibilidade do obrigado, requerer a adjudicação do imóvel. A ausência de registro do compromisso ou das cessões não impede a adjudicação compulsória. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. A pretensão decorre do adimplemento integral da obrigação assumida pelo adquirente e da exigibilidade da contraprestação consistente na transferência definitiva da propriedade. No caso, a prova da quitação não decorre apenas da revelia da promitente vendedora. Está documentada no termo de fl. 20, emitido pela própria IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA., reiterada no instrumento de cessão de fls. 23/24, do qual a empresa participou como interveniente, e confirmada pela sucessão documental de cessões de fls. 25/35. Não há nenhum elemento indicando saldo remanescente, resolução contratual ou oposição à transmissão dos direitos. Ao contrário, os documentos registram reiteradamente a quitação e a transmissão da posse. Também procede o pedido de liberação dos gravames. A hipoteca foi constituída pela incorporadora em favor do agente financeiro para garantir o financiamento da construção. Trata-se de relação jurídica distinta daquela estabelecida com os adquirentes da unidade. Uma vez integralmente pago o preço, o comprador ou seu sucessor não pode suportar as consequências do inadimplemento da incorporadora perante o financiador. A matéria está consolidada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. A regra protege a legítima expectativa daquele que cumpriu integralmente a prestação que lhe competia e impede que a unidade quitada continue vinculada a dívida assumida exclusivamente pela incorporadora. No caso concreto, além da prova documental da quitação, o próprio BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. declarou às fls. 68/70 que não se opunha ao pedido de adjudicação compulsória. Não subsiste, portanto, controvérsia acerca da ineficácia da garantia em relação à autora. Impõe-se, assim, declarar a ineficácia, especificamente quanto ao apartamento nº 118, da hipoteca objeto do R.12 da matrícula nº 111.762 e da cessão fiduciária objeto da Av.13, com as respectivas suplementações, determinando-se seu cancelamento em relação à unidade adjudicada. A medida não importa declaração de inexistência da dívida entre a incorporadora e a instituição financeira, tampouco exoneração das garantias incidentes sobre outros bens abrangidos pelos registros, mas somente reconhece que os gravames não podem ser opostos à autora e não devem impedir o registro da aquisição. A sentença de procedência, por possuir natureza constitutiva e substituir a declaração de vontade não emitida pela promitente vendedora, produz os efeitos do contrato definitivo, nos termos do art. 501 do Código de Processo Civil. Por essa razão, é desnecessária a fixação de multa diária para compelir a IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. à outorga da escritura. O provimento judicial substitui diretamente o ato omitido e constitui título hábil ao registro, após o trânsito em julgado e o atendimento das exigências administrativas, fiscais e registrais pertinentes. Quanto à sucumbência, devem ser consideradas distintamente as condutas das requeridas. A IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. deu causa à presente ação. Apesar de ter reconhecido a quitação e assumido expressamente a obrigação de outorgar a escritura após a liberação do gravame, não promoveu a regularização dominial. A autora somente pôde obter a transferência por meio desta ação. A revelia processual não afasta a causalidade decorrente do inadimplemento da obrigação contratual. Diversa é a situação do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. Embora sua permanência no polo passivo seja necessária para que a sentença alcance o gravame registrado, a instituição financeira não resistiu ao pedido. Às fls. 68/70, manifestou concordância expressa com a adjudicação e sustentou, sem impugnação específica, que não havia sido previamente provocada pela autora para a baixa extrajudicial. Não há prova de recusa anterior da instituição financeira. Assim, ausente pretensão resistida e não demonstrado que o banco deu causa ao ajuizamento, não cabe impor-lhe custas ou honorários advocatícios, em observância ao princípio da causalidade e ao art. 85, § 10, do Código de Processo Civil. Posto isso, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por MARIA DE LOURDES KARAGUILIAN em face de IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. e BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., resolvendo o mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) ADJUDICAR à autora MARIA DE LOURDES KARAGUILIAN o apartamento nº 118, localizado no primeiro andar ou segundo pavimento do Edifício Bristol, situado na Avenida Embaixador Pedro de Toledo, nº 530, São Vicente/SP, com área útil de 32,85 m², área comum de 26,9904 m², área total de 59,8404 m² e fração ideal equivalente a 0,3183% do terreno e partes comuns, sendo 0,1716% alodial e 0,1467% de marinha, objeto da matrícula nº 111.762 do Registro de Imóveis e Anexos de São Vicente (fl. 33), substituindo esta sentença a declaração de vontade da promitente vendedora, nos termos do art. 501 do Código de Processo Civil; b) DECLARAR INEFICAZES perante a autora e em relação exclusivamente à unidade adjudicada a hipoteca objeto do R.12 da matrícula nº 111.762, constituída em favor do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., e a cessão fiduciária objeto da Av.13, inclusive suas respectivas suplementações de verbas; c) DETERMINAR o cancelamento desses gravames exclusivamente quanto ao apartamento nº 118, preservados os direitos e obrigações existentes entre as requeridas e as garantias eventualmente incidentes sobre outros imóveis; d) DETERMINAR que, após o trânsito em julgado, esta sentença, acompanhada da certidão de trânsito em julgado e das peças necessárias à especialidade registral, sirva como título para o registro da adjudicação e o cancelamento dos gravames perante o Registro de Imóveis e Anexos de São Vicente, ficando o registro condicionado ao recolhimento dos tributos, emolumentos e despesas de responsabilidade da adquirente, ressalvada eventual isenção reconhecida pela autoridade competente. Em razão do princípio da causalidade, condeno a requerida IMOBILIÁRIA TRABULSI LTDA. ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observados o grau de zelo profissional, a natureza da demanda, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço. Não imponho ao BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. o pagamento de custas, despesas processuais ou honorários advocatícios, diante da ausência de resistência e de prova de prévia recusa extrajudicial, arcando a instituição financeira apenas com os honorários de seus próprios patronos. Transitada em julgado, expeça-se o necessário para o registro, mediante requerimento da parte interessada, e, oportunamente, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. - ADV: RITA DE CASSIA STAROPOLI DE ARAUJO (OAB 102738/SP), CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR (OAB 247319/SP), NILSON ARTUR BASAGLIA (OAB 99915/SP)