1135433-39.2026.8.13.0024

Intimação

TJMG · 32ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte · Decisão

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1135433-39.2026.8.13.0024/MG AUTOR: RAFAEL ARANTES VERSIANI ADVOGADO(A): RICARDO MENDES CAMPOS VERSIANI (OAB MG164119) DECISÃO Vistos. 1 - RELATÓRIO Trata-se de ação de revisão contratual c/c declaração de inexistência de débito, indenização por danos materiais e morais e repetição de indébito, ajuizada por RAFAEL ARANTES VERSIANI em face de DIORAMA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., RIVA INCORPORADORA e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, com pedido de tutela de urgência. Em síntese, a parte autora sustenta que as rés teriam dado causa a prejuízos decorrentes de falhas na condução do financiamento imobiliário e na cobrança de despesas relacionadas ao imóvel. Requer, em sede de tutela provisória, a suspensão da exigibilidade de cobrança referente às taxas cartoriais, bem como das parcelas mensais de R$2.170,02 relativas ao saldo denominado Pró-Soluto, além de providências quanto à cobrança de cota condominial. É o relatório. Decido. 2 - FUNDAMENTAÇÃO Nos termos do art. 294 do CPC, a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia, porém é vedada a sua concessão se existir perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, §§ 2º e 3º, do CPC). O objetivo da tutela provisória é distribuir o ônus do tempo do processo, de modo que seja repartido o peso do tempo razoável para alcance da tutela definitiva. Os requisitos para concessão da tutela de urgência antecipada ou cautelar são a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), que devem estar evidenciados por elementos constantes dos autos (art. 300 do CPC). A decisão que analisa os requisitos mencionados é fundada em cognição sumária. A probabilidade do direito consiste na plausibilidade da existência desse mesmo direito, a partir de indícios e início de prova. Nesse sentido, é necessária a demonstração dos elementos probatórios indiciários, ao passo que insuficiente a mera impressão de certeza sobre os indícios. Por sua vez, o periculum in mora refere-se a situações em que existe ameaça de prejuízo grave ao direito invocado. Assim, o dano consiste em alteração de situação de fato contemporânea ou anterior ao surgimento da lide, que comprometerá a efetividade da tutela jurisdicional se não for impedida. Nessa linha, o perigo de dano decorre de dados concretos, atuais e graves, que devem ser provados suficientemente, não bastando o mero temor da parte. 2.1 - Da cobrança das taxas cartoriais A parte autora pretende a suspensão da cobrança referente a complemento de taxas cartoriais. Embora a petição inicial mencione o valor de R$ 15.071,06, os documentos efetivamente juntados aos autos indicam cobrança no valor de R$ 15.235,49, conforme tela do sistema financeiro (1.28) e boleto bancário (1.29), com vencimento em 15/08/2026. Em análise sumária, verifico a presença da probabilidade do direito. Com efeito, o Extrato de pagamentos e saldos das Taxas Cartoriais (1.9) indica que o valor originalmente lançado para essa finalidade foi de R$ 30.601,98, tendo a parte autora realizado pagamentos que totalizaram R$ 34.399,79, constando, ainda, saldo de R$ 0,00 no referido extrato. Por sua vez, a documentação proveniente do Registro de Imóveis (1.10) permite identificar, dentre as despesas relacionadas à operação, o pagamento de R$ 27.437,51 de ITBI, bem como emolumentos e encargos relativos ao registro da compra e venda, no valor total de R$ 7.046,73, e ao registro da alienação fiduciária, no valor total de R$ 5.989,84. A soma dos valores documentados alcança R$ 40.474,08. Considerando que a parte autora já comprovadamente pagou às rés o montante de R$ 34.399,79, o saldo correspondente às despesas documentadas seria, em princípio, de R$ 6.074,29, valor significativamente inferior aos R$ 15.235,49 objeto da cobrança ora questionada. É certo que, no documento 1.32, as rés informam que a cobrança adicional corresponderia a "complemento das taxas cartoriais", decorrente da atualização dos custos de registro desde a negociação realizada em 2023, acrescentando que o desconto cartorial não teria sido aplicado. Todavia, a justificativa apresentada não esclarece, ao menos neste momento processual, a composição do valor de R$ 15.235,49, tampouco demonstra sua correspondência com despesas efetivamente realizadas perante os órgãos competentes. Diante da discrepância entre as despesas documentadas, os valores já pagos e o montante atualmente exigido, reputo presente a probabilidade do direito em grau suficiente para a suspensão provisória da exigibilidade da cobrança, até que a questão seja devidamente esclarecida no curso do processo. Também se encontra presente o perigo de dano, diante da iminência de cobrança de valor expressivo, com vencimento já indicado para 15/08/2026, e do risco de adoção de medidas de cobrança, protesto ou inscrição do nome da parte autora em cadastros restritivos. Assim, quanto a este ponto, a tutela deve ser deferida. 2.2 - Das parcelas do saldo Pró-Soluto Diversamente, não verifico, neste momento, probabilidade do direito suficiente para determinar a suspensão das parcelas de R$2.170,02 relativas ao saldo Pró-Soluto. O Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma (1.5) estabelece preço original de R$803.000,00, com previsão de financiamento de R$642.400,00, além de dispor que a obtenção do financiamento junto à instituição financeira incumbiria ao comprador, devendo ocorrer no prazo máximo de 60 dias contados da assinatura do contrato. É certo que o Extrato da Simulação de Financiamento do Banco Santander, datado de 28/07/2023 (1.7), demonstra a existência de simulação de financiamento no valor de R$ 642.400,00, na modalidade SFH. Todavia, a documentação apresentada não demonstra, com segurança suficiente para a cognição sumária, que o autor tenha efetivamente formalizado o pedido de financiamento e adotado as providências necessárias à sua contratação dentro do prazo contratual de 60 dias, tampouco que eventual não contratação tenha decorrido exclusivamente de conduta imputável às rés. A alegação de que os documentos teriam sido entregues às rés e que estas seriam responsáveis pela montagem do dossiê para apresentação ao agente financeiro encontra respaldo no Termo de Ciência – Financiamento Bancário Cliente (1.6), mas a definição da responsabilidade pelo insucesso do financiamento demanda exame mais aprofundado dos fatos e do conjunto probatório. Além disso, a obrigação atualmente discutida encontra respaldo no Instrumento Particular de Confissão de Dívida, datado de 11/06/2026 (1.18), no qual consta saldo confessado de R$ 97.277,52, a ser pago em 84 parcelas de R$ 2.170,02. O referido instrumento registra, ainda, valor atualizado de compra e venda de R$914.583,73, valor pago de R$167.306,21 e financiamento de R$650.000,00. A pretensão de afastar, em sede liminar, a exigibilidade de todo o saldo confessado pressupõe, portanto, a demonstração de que sua formação decorreu de atualização indevida ou de período de mora imputável às rés, circunstância que não se encontra suficientemente esclarecida neste momento. Portanto, entendo que as provas colacionadas aos autos são incapazes de demonstrar com suficiente firmeza a verossimilhança das alegações da parte autora, o que inviabiliza a concessão da tutela provisória requerida nessa etapa da lide. Assim, impõe-se o indeferimento deste ponto da tutela provisória, por falta de satisfação do requisito do art. 300 do CPC. 2.3 - Da cobrança condominial Quanto ao pedido relacionado à cota condominial, a parte autora pretende, em síntese, que seja determinada a retirada da cobrança do status de inadimplência perante a administradora do condomínio. Entretanto, a LLZ Administradora de Condomínios não integra o polo passivo da presente demanda, razão pela qual não se mostra adequado, neste momento, impor-lhe obrigação diretamente, sem prejuízo da posterior análise da eventual responsabilidade das rés pelo pagamento da despesa. Ausente, portanto, requisito suficiente para a concessão da medida em face de terceiro estranho à relação processual. 2.4 - Da negativação e do protesto A suspensão da cobrança do valor de R$15.235,49 deve ser acompanhada da determinação de que as rés se abstenham de promover protesto ou inscrição do nome da parte autora em cadastros restritivos de crédito em razão especificamente desse débito, enquanto vigente a presente decisão. 3 - DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência, para: a) determinar às rés que suspendam a exigibilidade da cobrança de R$ 15.235,49, abstendo-se, enquanto vigente a presente determinação, de promover sua cobrança coercitiva, protesto ou inscrição do nome da parte autora em cadastros restritivos de crédito em razão desse débito; b) INDEFERIR, por ora, o pedido de suspensão das parcelas mensais de R$ 2.170,02 relativas ao saldo Pró-Soluto, diante da ausência de probabilidade do direito em grau suficiente nesta fase de cognição sumária; c) INDEFERIR, por ora, o pedido de determinação dirigido à administradora do condomínio quanto à cota condominial, sem prejuízo da análise da responsabilidade das rés pelo referido débito no momento oportuno. A(s) parte(s) autora(s) não se manifestou(aram) sobre a realização da audiência de conciliação, na petição inicial. 1. CITE(M)-SE a(s) parte(s) ré(s) para integrar(em) a relação processual, bem como para oferecer(em) contestação, no prazo de 15 dias. A citação deverá ser efetivada por meio eletrônico, caso a parte ré tenha domicílio eletrônico cadastrado. Caso contrário, a citação deverá ser efetivada pelo correio, com aviso de recebimento, na forma dos arts. 246, § 1º-A, I e 247, caput, do CPC, salvo se: for um dos casos elencados no art. 247, I, II, III, IV e V do CPC; ou for hipótese de expedição de carta precatória para citação (nesse caso o prazo de cumprimento será de 60 dias). 2. Após a citação positiva da(s) parte(s) ré(s), INTIMEM-SE as partes para informarem expressamente se têm interesse na realização da audiência de conciliação. Advirto que caso fiquem silentes, não será designada a audiência de conciliação. 3. Por fim, venham os autos conclusos. P.I.C.C. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. ELTON PUPO NOGUEIRA Juiz de Direito