1075392-46.2025.8.11.0041

Intimação

TJMT · 7ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ · Decisão

PJE nº 1075392-46.2025.8.11.0041 (h) VISTOS, Nos termos do artigo 357 do CPC, passo a sanear e organizar o processo. A presente demanda não apresenta complexidade em matéria de fato ou de direito, razão pela qual deixo de designar audiência de saneamento (art. 357, §3º, do CPC). Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por CONDOMÍNIO CHAPADA DOS LÍRIOS em face de MRV PRIME PROJETO MT R INCORPORAÇÕES SPE LTDA., MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A. Narra o Condomínio autor que o empreendimento foi oficialmente entregue em outubro de 2023 e que, desde então, vem apresentando graves vícios construtivos nas áreas comuns, notadamente: (a) alagamentos e refluxo de esgoto nas unidades térreas da Torre 02 por ausência de septos e inadequada fixação das tampas das caixas de sabão e gordura; (b) afundamento/rebaixamento do solo ao redor do Poço de Visita (PV) de águas pluviais localizado na via de tráfego; (c) desconformidade na execução do projeto de drenagem pluvial (ausência de canaletas perimetrais e bocas de lobo); e (d) processos erosivos intensos na base da fundação do muro de divisa, com deformação estrutural e risco de colapso. Por fim, requer a concessão da tutela de urgência, para que as Requeridas realizem o imediato reparo integral das patologias citadas, e no mérito, a procedência dos pedidos, para determinar que as Requeridas realizem o imediato reparo integral das patologias citadas nos relatórios técnicos com suas recomendações e chamados abertos não atendidos, que sejam realizadas dentro das normas da ABNT com a obrigação de fazer ou arcar com a devida indenização por dano material equivalente a ser apurado em liquidação ou por arbitramento. Recolhimento das custas no ID. 203783473. Decisão de ID. 207870701, deferindo a antecipação dos efeitos da tutela de urgência, para DETERMINAR que as Requeridas promovam a AVALIAÇÃO e REPARAÇÃO dos danos estruturais e funcionais identificados no Condomínio Residencial Chapada dos Lírios, compreendendo os seguintes itens: a) reparo do poço de visita de águas pluviais, que apresenta rebaixamento e instabilidade; b) execução de canaleta de drenagem ao longo do muro, com a devida correção dos buracos existentes; c) fixação e vedação das tampas das caixas de gordura e sabão, bem como a instalação de septos nas referidas caixas, a fim de assegurar seu adequado funcionamento e prevenir alagamentos. Os reparos deverão ser concluídos no prazo de até 30 (trinta) dias, e, caso o cumprimento integral não seja possível dentro do prazo estipulado, a Requerida deverá apresentar nos autos, no mesmo período, justificativa acompanhada de cronograma para a correção das irregularidades que demandem maior prazo para resolução, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) e determinando a citação dos Requeridos. A Requerida interpôs Agravo de Instrumento nº 1035149-86.2025.8.11.0000, o qual foi provido, para reformar a decisão agravada e revogar a tutela provisória de urgência concedida na origem (ID. 225883234). As Requeridas ofertaram contestação conjunta no ID. 221472098, arguindo, preliminarmente: (i) inépcia da petição inicial; (ii) irregularidade da representação processual do Condomínio por falta de autorização assemblear específica; (iii) retificação/unificação do polo passivo para manter apenas a controladora MRV Engenharia e Participações S.A.; e (iv) conexão com as ações nº 1012494-31.2024.8.11.0041 e 1027592-56.2024.8.11.0041. Como prejudicial de mérito, suscitaram a decadência do direito potestativo autoral com espeque no art. 26, II, do CDC e art. 618, parágrafo único, do CC. No mérito, alegaram a inexistência de vícios originários de construção, atribuindo os danos à ausência de manutenção preventiva pelo Condomínio (NBR 5674), postulando a improcedência dos pleitos ou o reconhecimento da concorrência de culpas e o afastamento da inversão do ônus da prova. Impugnação à contestação de ID. 226083956. Intimadas a especificarem as provas que efetivamente pretendem produzir, a parte ré pugnou pela produção de perícia técnica de engenharia (ID. 234734856), enquanto a parte autora requereu o julgamento antecipado ou, subsidiariamente, a perícia com custeio integral pelas demandadas (ID. 234882459). DA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL Rejeita-se a preliminar de inépcia da petição inicial. A Ré sustenta que o autor não individualiza, de forma clara e objetiva, os vícios construtivos que alega existir nas áreas comuns do empreendimento, sem indicação precisa dos defeitos, locais exatos, datas de constatação, nexo causal e demonstração da recusa injustificada por parte da ré. Sem razão, contudo. A petição inicial descreve com suficiente clareza as patologias identificadas, indicando: alagamento das unidades térreo da Torre 02, com retorno de água pelo ralo da área de serviço; ausência de septo nas caixas de gordura e sabão; não execução da canaleta de drenagem prevista no projeto original; afundamento do poço de visita de águas pluviais na Torre 02; e divergências entre o projeto de drenagem aprovado e o sistema efetivamente executado, com ausência de bocas de lobo e canaletas em pontos estratégicos. Tais alegações foram instruídas com laudos técnicos, notificações extrajudiciais e registros de chamados cancelados pelas Requeridas. A peça inicial preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, sendo possível extrair com clareza a causa de pedir e os pedidos formulados. A eventual necessidade de maior detalhamento técnico é questão afeta à instrução probatória, não configurando inépcia. Rejeita-se a preliminar. DA IRREGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL Rejeita-se a preliminar de irregularidade da representação processual. A Ré sustenta que para o ajuizamento da presente demanda seria necessária a aprovação dos condôminos em ata de assembleia geral extraordinária própria para deliberar a possibilidade de ajuizamento de demandas judiciais, o que não ocorreu no caso dos autos. O argumento não prospera. O condomínio, como pessoa jurídica, é representado pelo síndico, que detém poderes legais para representá-lo em juízo, nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil, que atribui ao síndico a competência para "representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns". A ação versa sobre vícios construtivos nas áreas comuns do empreendimento, matéria que se insere no âmbito dos interesses coletivos dos condôminos, cuja defesa compete ao síndico independentemente de autorização assemblear específica. Ademais, consta nos autos que a síndica Dalila Alexandra Silva foi regularmente eleita em Assembleia Geral Ordinária realizada em 21/01/2025, com mandato de 24/02/2025 a 23/02/2027, e outorgou procuração à advogada Luciane Bordignon da Silva, OAB/MT 13.282, com poderes para representar o condomínio perante a Justiça. A representação processual está, portanto, regularmente constituída. Rejeita-se a preliminar. DA UNIFICAÇÃO DO POLO PASSIVO A Ré requer a unificação/retificação do polo passivo da demanda, para que sejam excluídas as empresas MRV PRIME PROJETO MT R INCORPORACOES SPE LTDA e PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A., constando apenas a sua controladora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. A questão não comporta acolhimento nesta fase processual. As três empresas foram regularmente citadas e integram a cadeia de fornecimento do empreendimento, sendo a SPE a incorporadora formal do empreendimento, conforme se extrai da Convenção do Condomínio, que identifica a MRV PRIME PROJETO MT R INCORPORAÇÕES SPE LTDA como proprietária e incorporadora das unidades autônomas. A responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento é princípio basilar do Código de Defesa do Consumidor (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC). A eventual exclusão de litisconsortes passivos é questão que demanda análise aprofundada do mérito, não podendo ser decidida em sede preliminar. Indefere-se o pedido de unificação do polo passivo neste momento. DA CONEXÃO COM OUTROS PROCESSOS Rejeita-se a preliminar de conexão. A Ré sustenta que a presente demanda deve ser reunida aos Processos n.º 1012494-31.2024.8.11.0041 (ação abrangente de vícios - gás) e n.º 1027592-56.2024.8.11.0041 (específica sobre os elevadores), que tramitam perante esta Comarca e envolvem as mesmas partes e a mesma causa de pedir remota. Não obstante a identidade de partes, os pedidos e as causas de pedir próximas são distintos: o presente processo versa exclusivamente sobre o sistema de drenagem pluvial, o poço de visita e as caixas de gordura e sabão, ao passo que os demais processos tratam de sistemas de gás e elevadores. A reunião de processos por conexão pressupõe risco concreto de decisões contraditórias (art. 55, § 1º, do CPC), o que não se verifica quando os objetos técnicos são distintos e independentes entre si. Ademais, a reunião de processos em fase avançada de instrução poderia causar tumulto processual e retardar a prestação jurisdicional. Rejeita-se a preliminar. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO: DECADÊNCIA Rejeita-se a arguição de decadência. A Ré sustenta que a ciência dos supostos problemas se deu logo após entrega da área comum, ocorrida em 30/08/2023, enquanto a presente ação foi ajuizada apenas em 06/08/2025, ou seja, além dos 03 (três) meses previstos pelo art. 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. O argumento não merece acolhimento por dupla razão. Primeiro, a pretensão deduzida nos autos tem natureza indenizatória e de obrigação de fazer, fundada em vícios ocultos de construção. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nos casos em que se busca a reparação pelos danos causados pela obra, não se aplica o prazo decadencial do art. 26 do CDC, mas o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme reconhecido pelo próprio TJMT no julgamento do Agravo de Instrumento nº 1035149-86.2025.8.11.0000: segundo a jurisprudência do c. STJ "nos casos em que se busca a reparação pelos danos causados pela obra, além da obrigação de fazer, não se aplica o prazo de 5 (cinco) anos previsto no CDC, mas o prazo decenal". Segundo, os vícios ora discutidos têm natureza oculta, sendo que o termo inicial da contagem do prazo somente se inicia com a ciência inequívoca do dano. Nos autos, o relatório técnico que identificou as irregularidades do sistema de drenagem pluvial foi elaborado em 16/04/2025, e a ação foi ajuizada em 06/08/2025, dentro, portanto, de qualquer prazo aplicável. Rejeita-se a prejudicial de mérito. Superadas as questões preliminares e a prejudicial de mérito, passo ao saneamento do feito, nos termos do art. 357 do CPC. Fixo como ponto controvertido: 1. A existência e extensão dos vícios construtivos apontados nos laudos técnicos do Autor, especificamente: (a) afundamento e instabilidade do poço de visita de águas pluviais próximo à Torre 02; (b) ausência ou insuficiência de canaletas de drenagem e bocas de lobo em relação ao projeto aprovado; (c) fixação inadequada das tampas das caixas de gordura e sabão e ausência de septos; e (d) erosões na base do muro de divisa; 2. A origem dos vícios: se decorrem de falha de execução/projeto pelas Rés ou de ausência de manutenção preventiva pelo Condomínio; 3. O nexo de causalidade entre os vícios identificados e a conduta das Rés; 4. A extensão dos danos e o custo necessário para a reparação integral das patologias. Distribuição do ônus da prova: A relação jurídica estabelecida entre o Condomínio e as construtoras/incorporadoras submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (art. 2º, parágrafo único, e art. 3º da Lei nº 8.078/1990), aplicando-se ao condomínio a tutela consumerista na defesa dos interesses coletivos dos adquirentes e da integridade física das coisas comuns. Reconheço a verossimilhança das alegações inaugurais e a patente hipossuficiência técnica e informacional do Condomínio perante o conglomerado empresarial da construção civil, razão pela qual DEFIRO A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, com fulcro no art. 6º, inciso VIII, do CDC. Contudo, cumpre estabelecer expressa ressalva quanto ao custeio da perícia técnica: consoante jurisprudência pacificada pelo STJ em sede de Recursos Repetitivos (Tema 98), a inversão ope judicis do ônus da prova diz respeito às regras de julgamento da causa (regra de procedimento versus regra de julgamento), não tendo o condão de compelir a parte contrária a arcar antecipadamente com as despesas de perícia requerida pelo consumidor ou determinada pelo juízo. A remuneração pericial segue a disciplina do art. 95 do CPC. Intimadas a especificarem as provas que efetivamente pretendem produzir, a parte ré pugnou pela produção de perícia técnica de engenharia (ID. 234734856), enquanto a parte autora requereu o julgamento antecipado ou, subsidiariamente, a perícia com custeio integral pelas demandadas (ID. 234882459). No que tange ao pedido de prova, DEFIRO unicamente a PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL DE ENGENHARIA para o julgamento da causa, pugnada pelo Requerido, por entender pertinente ao deslinde da controvérsia. Para tanto, NOMEIO como perito do Juízo um dos profissionais pertencentes à empresa AUDIMAT, com endereço sito à Rua Américo Salgado, 1.103, 1º andar, salas 05 e 06, Araés, CEP 78005-540, Cuiabá/MT, telefone (65) 99967-1001, e-mail: contato@audimat.com.br, devendo ser intimado da presente nomeação bem ainda para indicar o ESPECIALISTA que atuará no trabalho pericial bem como apresentar proposta de honorários nos termos do art. 465, § 2º, I, do CPC, condizente com o trabalho a ser desempenhado e em observância com o que dispõe a Resolução do CNJ nº 232, de 13/17/2016. O laudo pericial deverá ser apresentado no prazo de 30 (trinta) dias, após o início dos trabalhos, e a empresa deverá apresentar o cronograma dos trabalhos com no mínimo 10 (dez) dias de antecedência, para que as partes sejam notificadas a acompanhar a produção da prova. (artigo 473 do CPC). Com a indicação do especialista e da proposta de honorários, INTIMEM-SE as partes para no prazo de 15 (quinze) dias, querendo, arguir impedimento ou suspeição do profissional nomeado (artigo 465, § 1º do CPC), sob pena de preclusão, bem como para, no mesmo prazo, apresentarem quesitos e assistente técnico (CPC, 465,§2º). Havendo concordância com a proposta dos honorários periciais, incumbe a parte Requerida, desde já, o pagamento dos honorários periciais (art. 95, CPC), razão pela qual, deverá comprovar o depósito judicial do valor total dos honorários, sob pena de preclusão. Depositado os honorários, intime-se o perito para fixar dia, hora e local para o inicio dos trabalhos periciais, a seguir, intimem-se as partes da data agendada, certificando-se a ocorrência nos autos. Fica autorizando desde já o levantamento pelo Perito de 50% (cinquenta por cento), no início dos trabalhos e o restante na entrega do laudo (art. 465,§4º do CPC). Apresentado o Laudo Pericial, sobre ele digam as partes, no prazo de 15 (quinze) dias, mesma oportunidade em que, querendo, poderão providenciar a apresentação de seus pareceres técnicos (art. 477,§1º do CPC), sob pena de preclusão. INDEFIRO, a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal, porquanto a controvérsia sobre falhas estruturais, hidráulicas e de drenagem é estritamente técnica, a ser dirimida pela prova pericial de engenharia (art. 443, II, do CPC). Intimem-se as partes da presente decisão e caso solicitados esclarecimentos ou ajustes (§1º, art.357), voltem os autos conclusos para as deliberações pertinentes. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data da assinatura digital. YALE SABO MENDES Juiz de Direito