1057261-83.2022.8.26.0114

Intimação

TJSP · Foro de Campinas - 9ª Vara Cível

Processo 1057261-83.2022.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Fernanda Aparecida Lopes Dias - - Alexandre Lopes Dias - Colegio Casa do Saber Ltda Epp e outro - Juiz(a) de Direito: Dr(a). Guilherme Fernandes Cruz Humberto Vistos. Cuida-se de ação de extinção de condomínio cc com arbitramento e cobrança de aluguel entre as partes supra. Sustentou o autor que é condômino, na proporção de 50%, do imóvel situado na Rua Papa Santo Agapito, nº 55, Conjunto Residencial Padre Anchieta (Vila Padre Anchieta), Campinas/SP, objeto da matrícula nº 16.290 do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, decorrendo a copropriedade da meação e do quinhão hereditário que lhe couberam no inventário dos bens deixados por Florinda Lopes Dias (autos nº 1043167-04.2020.8.26.0114), cuja partilha foi homologada por sentença de 30/09/2022, cabendo aos requeridos, filhos do casal, 25% cada um. Aduziu que a corré Fernanda ocupa o imóvel com exclusividade, sem nada pagar aos demais condôminos, e que as tratativas amigáveis restaram infrutíferas. Pediu, em tutela de urgência, o arbitramento de aluguel provisório e, ao final, a extinção do condomínio com a alienação judicial do bem, ressalvado o direito de preferência dos condôminos, além da condenação ao pagamento de aluguel correspondente à sua quota-parte. Requereu, ainda, a gratuidade da justiça e a prioridade de tramitação por ser pessoa idosa. Atribuiu à causa o valor de R$ 106.571,49. Juntou documentos. A decisão de fls. 288/289 deferiu ao autor a gratuidade da justiça, anotou a prioridade etária e, a título de aluguel provisório, fixou o valor mensal de R$ 800,00 para o imóvel, condenando a corré Fernanda ao pagamento de R$ 400,00 mensais ao autor, correspondentes à sua quota de 50%, a partir de março de 2023. Os requeridos apresentaram contestação conjunta (fls. 312/318) na qual requerem a gratuidade da justiça, impugnam o termo inicial e o valor do aluguel arbitrado, sustentando que a cobrança somente seria devida a partir da citação e que o autor não instruiu o pedido com avaliação idônea. Argumentaram, ainda, que a coisa comum não seria indivisível, na medida em que o espólio compreendia mais de um imóvel, e pediram a revogação da tutela de urgência, a produção de prova pericial e a improcedência da demanda. Houve réplica (fls. 330/337), na qual o autor esclareceu que o segundo imóvel do espólio é objeto de ação autônoma de extinção de condomínio, em trâmite perante a 8ª Vara Cível desta Comarca (autos nº 1057269-60.2022.8.26.0114). Foi nomeado perito judicial (fl. 383) para a avaliação do imóvel, com honorários reservados junto à Defensoria Pública. O laudo pericial foi apresentado a fls. 431/483, concluindo por valor de mercado para venda de R$ 313.000,00 e valor de mercado para locação de R$ 1.923,00, ambos referentes a abril de 2026. Intimadas as partes (fls. 484/487), o autor manifestou integral concordância com o laudo e requereu sua homologação (fls. 488/490). Os requeridos deixaram transcorrer o prazo sem manifestação. É o relatório. DECIDO. Encerrada a instrução com a entrega do laudo pericial, única prova requerida e deferida, e não havendo outras diligências úteis a realizar, o feito comporta julgamento, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A anotação de reserva de R$ 8.772,52, determinada a fls. 383, teve por causa o ofício expedido pela 6ª Vara Cível desta Comarca no cumprimento de sentença nº 1048203-27.2020.8.26.0114, movido pelos ora terceiros interessados em face da corré Fernanda. Sobreveio, contudo, a decisão de 29/04/2026 daquele Juízo, esclarecendo que a constrição pretendida recai sobre imóvel diverso, o apartamento nº 52 do Condomínio Santa Ana, matrícula nº 122.669 do 2º CRI de Campinas, cuja alienação é objeto de ação que tramita perante a 8ª Vara Cível (autos nº 1057269-60.2022.8.26.0114), e determinando expressamente a exclusão da exequente destes autos e a revogação da reserva aqui anotada. Impõe-se, pois, acolher o requerimento de fls. 491/492, com a exclusão dos terceiros interessados e o cancelamento da anotação, comunicando-se ao Juízo da 6ª Vara Cível. O parecer técnico de fls. 431/483 é criterioso e bem fundamentado. O perito realizou vistoria presencial no imóvel em 08/04/2026, acompanhado pela corré Fernanda; adotou o método comparativo direto de dados de mercado, em conformidade com as NBR 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT e com a norma IBAPE/SP; selecionou nove elementos comparativos para a venda e três para a locação, todos situados na mesma região e com características assemelhadas quanto a área de terreno, área edificada, zoneamento e índice fiscal; e procedeu à homogeneização por fatores de oferta, padrão construtivo, estado de conservação e área. A avaliação sopesou corretamente as condições reais do bem, descrevendo a necessidade de reparos generalizados e registrando que a edícula dos fundos sofreu avaria por incêndio, encontrando-se em estado bastante prejudicado, circunstâncias que se refletiram na depreciação aplicada. Os quesitos formulados foram integralmente respondidos.] O trabalho não sofreu impugnação: o autor manifestou expressa concordância e os requeridos, que haviam justamente reclamado a realização da perícia como condição para a fixação de valores, silenciaram. Não há, portanto, qualquer elemento técnico a infirmar as conclusões do auxiliar do Juízo, cujo laudo deve ser prestigiado (art. 479 do Código de Processo Civil). Homologo, por conseguinte, a avaliação, fixando o valor de mercado do imóvel para venda em R$ 313.000,00 e o valor locatício mensal em R$ 1.923,00, ambos com data-base em abril de 2026. A copropriedade é fato incontroverso. Decorre da partilha homologada por sentença proferida em 30/09/2022 nos autos do inventário nº 1043167-04.2020.8.26.0114, na qual se atribuiu ao autor, viúvo meeiro, a fração de 50% do imóvel, e a cada um dos requeridos, na condição de herdeiros, a fração de 25%. Os próprios requeridos confirmam essa distribuição em contestação. Nos termos do art. 1.320 do Código Civil, a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Trata-se de direito potestativo, que não se submete a juízo de conveniência dos demais consortes: ninguém é obrigado a permanecer em comunhão. À resistência dos requeridos falta, por isso mesmo, suporte jurídico. Sendo a coisa indivisível, e não querendo os consortes adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será ela vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda e em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho (art. 1.322 do Código Civil), procedendo-se à alienação judicial na forma do art. 730 do Código de Processo Civil. A indivisibilidade cômoda do bem é evidente. Trata-se de uma casa residencial erguida sobre lote de 200,00 m², com 162,50 m² de área edificada, composta de construção principal e edícula nos fundos, situada em zona ZM2. A divisão física em três frações, uma de metade e duas de um quarto, é materialmente inviável, esbarraria na legislação urbanística de parcelamento do solo e acarretaria desvalorização substancial do conjunto. Nenhuma das partes, aliás, postulou a divisão em espécie. Não colhe o argumento defensivo de que a coisa comum não seria indivisível porque o espólio compreendia mais de um imóvel. O raciocínio confunde a divisibilidade do acervo hereditário com a divisibilidade do bem específico sobre o qual recai o condomínio ora dissolvido. A partilha já foi feita e homologada, e dela resultou justamente a copropriedade sobre cada um dos bens; o segundo imóvel do espólio, longe de ter sido omitido, é objeto de ação autônoma de extinção de condomínio em curso perante a 8ª Vara Cível desta Comarca (autos nº 1057269-60.2022.8.26.0114), como reconhecem os próprios terceiros interessados a fls. 491. A extinção do condomínio, portanto, é de rigor. Dispõe o art. 1.319 do Código Civil que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa. O condômino que ocupa com exclusividade o bem comum, impedindo o uso simultâneo pelos demais, deve indenizá-los mediante o pagamento de quantia correspondente ao aluguel, na proporção de suas quotas, sob pena de enriquecimento sem causa. No caso, a ocupação exclusiva do imóvel pela corré Fernanda é incontrovers; consta da inicial, foi confirmada na contestação e restou documentada na própria vistoria pericial, realizada com o acompanhamento dela na condição de moradora. O corréu Alexandre, por sua vez, reside em endereço diverso, conforme apurado por ocasião de sua citação, de modo que a obrigação de indenizar recai exclusivamente sobre Fernanda. Quanto ao valor, ele agora está tecnicamente definido, R$ 1.923,00 mensais, conforme laudo homologado. Cabe ao autor a fração de 50%, o que resulta em R$ 961,50 por mês. Quanto ao termo inicial, assiste razão aos requeridos. Não há nos autos prova de notificação extrajudicial que tenha formalizado a oposição do autor à ocupação exclusiva antes do ajuizamento. Na ausência dessa manifestação prévia, o marco inicial da obrigação é a citação, momento em que a coproprietária ocupante toma ciência inequívoca de que o condômino não mais consente com a fruição exclusiva. Fixa-se, pois, como termo inicial, a data da citação de Fernanda, ocorrida em 06/05/2023. O termo final será a data da efetiva desocupação do imóvel, da adjudicação por outro condômino ou da imissão do arrematante na posse, o que primeiro ocorrer. Os valores efetivamente pagos por força da tutela de urgência deverão ser compensados, adequando-se ao presente comando o cálculo do cumprimento provisório em curso. A tutela de urgência deferida a fls. 288/289 fica confirmada e absorvida pelo presente julgamento, que a substitui e amplia, agora com base em avaliação técnica e não mais em cognição sumária. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para HOMOLOGAR o laudo pericial de fls. 431/483, fixando o valor de mercado do imóvel situado na Rua Papa Santo Agapito, nº 55, Conjunto Residencial Padre Anchieta, Campinas/SP, para fins de venda, em R$ 313.000,00, e o respectivo valor locatício mensal em R$ 1.923,00, ambos com data-base em abril de 2026; DECRETAR A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO existente sobre o referido imóvel, declarando as quotas-partes de 50% para o autor DIRCEU NEVES DIAS, 25% para a corré FERNANDA APARECIDA LOPES DIAS e 25% para o corréu ALEXANDRE LOPES DIAS; DETERMINAR A ALIENAÇÃO JUDICIAL do bem, na forma do art. 730 do Código de Processo Civil, observado o procedimento dos arts. 879 a 903 do mesmo diploma, ressalvado aos condôminos o direito de preferência (art. 504 do Código Civil); CONDENAR a corré FERNANDA APARECIDA LOPES DIAS a pagar ao autor, pelo uso exclusivo da coisa comum, a quantia mensal de R$ 961,50, correspondente a 50% do valor locatício homologado, devida desde a citação (06/05/2023) até a efetiva desocupação, a adjudicação por outro condômino ou a imissão do arrematante na posse, o que primeiro ocorrer, com atualização monetária de cada parcela a partir de abril de 2026 (data-base da avaliação) e acrescida de juros de mora contados de cada vencimento, na forma do parágarfo único, do art. 389, e §1º, do art. 406 do Código Civil, compensando-se os valores efetivamente pagos por força da tutela de urgência, com adequação do cálculo do cumprimento provisório em curso; CONFIRMAR a tutela de urgência anteriormente deferida Sucumbentes, arcarão os requeridos com as custas e despesas processuais, incluído o ressarcimento dos honorários periciais suportados pela Defensoria Pública, bem como com os honorários advocatícios do patrono do autor fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ressalvada a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Na fase de cumprimento, fica facultada a compensação do crédito de aluguéis ora reconhecido com a quota-parte cabente à corré Fernanda no produto da alienação, evitando-se a instauração de execução autônoma. Antes da designação do leilão, deverá o autor providenciar a juntada de certidão atualizada da matrícula nº 16.290 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, bem como de certidões negativas de débitos fiscais incidentes sobre o bem, elementos indispensáveis à regularidade da alienação e que não constam dos autos, conforme apontado pelo próprio perito (fls. 434). Proceda a Serventia à exclusão do feito os terceiros interessados COLÉGIO CASA DO SABER LTDA. EPP e ESCOLA DE EDUCAÇÃO INFANTIL ERA UMA VEZ LTDA. ME, revogada a anotação de reserva de numerário determinada a fls. 383, no valor de R$ 8.772,52. Anote-se a exclusão dos patronos dos terceiros interessados do cadastro de intimações. P.R.I. - ADV: KARIME MANSUR (OAB 232415/SP), KARIME MANSUR (OAB 232415/SP), EDSON LUIS COLUCCI VICENTINI (OAB 312830/SP), EDSON LUIS COLUCCI VICENTINI (OAB 312830/SP)