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1046206-72.2025.8.13.0024
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- Tribunal
- TJMG
- Publicações identificadas
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- Período
- set/2026
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Ata de sessão
TJMG · 21ª CÂMARA CÍVEL · Ata de sessão de julgamento
EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO 591/24 DO CNJ DE 09/09/2026 A 09/09/2026 APELAÇÃO CÍVEL Nº 1046206-72.2025.8.13.0024/MG RELATOR: Desembargador MARCELO DE OLIVEIRA MILAGRES PRESIDENTE: Desembargador JOSE EUSTAQUIO LUCAS PEREIRA APELANTE: AMANDA FERREIRA DE SOUZA FIGUEIREDO (AUTOR) ADVOGADO(A): LEANDRO FIALHO GONCALVES DE SOUZA (OAB MG156191) APELANTE: CLAUBERTH DUARTE FIGUEIREDO (AUTOR) ADVOGADO(A): LEANDRO FIALHO GONCALVES DE SOUZA (OAB MG156191) APELANTE: MY BROKER IMÓVEIS BELO HORIZONTE LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): LEONARDO DE OLIVEIRA PEREIRA BATISTA (OAB GO023188) APELADO: OS MESMOS A 21ª CÂMARA CÍVEL DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E VOTO POR NEGAR PROVIMENTO AO SEGUNDO RECURSO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador MARCELO DE OLIVEIRA MILAGRES Votante: Desembargador MARCELO DE OLIVEIRA MILAGRES Votante: Desembargadora MARIA LUCIA CABRAL CARUSO Votante: Desembargadora LUZIENE MEDEIROS DO NASCIMENTO BARBOSA LIMA
Intimação
TJMG · 21ª CÂMARA CÍVEL · Acórdão
Apelação Cível Nº 1046206-72.2025.8.13.0024/MG TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda RELATOR: Desembargador MARCELO DE OLIVEIRA MILAGRES APELANTE: AMANDA FERREIRA DE SOUZA FIGUEIREDO (AUTOR) ADVOGADO(A): LEANDRO FIALHO GONCALVES DE SOUZA (OAB MG156191) APELANTE: CLAUBERTH DUARTE FIGUEIREDO (AUTOR) ADVOGADO(A): LEANDRO FIALHO GONCALVES DE SOUZA (OAB MG156191) APELANTE: MY BROKER IMÓVEIS BELO HORIZONTE LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): LEONARDO DE OLIVEIRA PEREIRA BATISTA (OAB GO023188) EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. FRUSTRAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. PROVA DIGITAL. MENSAGENS DE WHATSAPP. ATA NOTARIAL. DESNECESSIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DO SINAL. AFASTAMENTO DE CLÁUSULA PENAL. OBRIGAÇÕES DA PROMITENTE VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO À INTERMEDIADORA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recursos de apelação interpostos pela imobiliária e pelos compradores contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais ajuizada exclusivamente contra a intermediadora imobiliária, declarou rescindida promessa de compra e venda de imóvel, afastou a multa contratual e condenou a ré à restituição de R$ 39.000,00, correspondentes à primeira parcela do preço paga diretamente à promitente vendedora, rejeitando o pedido de indenização por danos morais. A imobiliária pretende a improcedência dos pedidos, enquanto os compradores buscam indenização por danos morais e alteração dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se a imobiliária possui legitimidade passiva diante das condutas próprias que lhe foram atribuídas na intermediação e no acompanhamento do negócio; (ii) estabelecer se os prints de mensagens de WhatsApp podem ser valorados independentemente de ata notarial; (iii) determinar se a intermediadora pode responder pela resolução da promessa de compra e venda, pelo afastamento da cláusula penal e pela restituição de parcela do preço paga diretamente à promitente vendedora; (iv) definir se a atuação da imobiliária configura falha causalmente relacionada a dano moral indenizável; e (v) estabelecer os ônus sucumbenciais diante do resultado dos recursos. III. RAZÕES DE DECIDIR A teoria da asserção impõe a aferição da legitimidade ad causam a partir das alegações formuladas na petição inicial, e a atribuição à imobiliária de atuação direta na intermediação, no acompanhamento do financiamento e na comunicação entre os envolvidos estabelece pertinência subjetiva suficiente para sua permanência no polo passivo, sem prejuízo da análise, no mérito, da efetiva responsabilidade pelas consequências pretendidas. O art. 384 do Código de Processo Civil prevê a ata notarial como meio de documentação de fatos, mas não a estabelece como requisito exclusivo de admissibilidade das mensagens eletrônicas, de modo que prints apresentados em sequência lógica e temporal podem ser valorados quando inexistem elementos concretos indicativos de adulteração ou manipulação. A boa-fé objetiva rege a interpretação e a execução do contrato, nos termos dos arts. 113 e 422 do Código Civil, mas a definição da responsabilidade exige observar as posições jurídicas e as obrigações assumidas pelos diferentes participantes do negócio. O contrato distingue a promitente vendedora, os compradores e a imobiliária intermediadora e limita a responsabilidade desta à intermediação, preservando-lhe o dever de assistência quanto às diligências administrativas necessárias à concretização do negócio, sem transferir-lhe as obrigações assumidas pelos contratantes. A aprovação do financiamento constitui atribuição exclusiva da instituição financeira, conforme previsão contratual, e a própria sentença reconhece que a não concretização do crédito decorreu de questões internas do agente financeiro, sem desídia dos compradores e sem poder da imobiliária para assegurar sua concessão. Eventual deficiência da imobiliária na comunicação entre compradores e vendedora ou na intermediação do pedido de distrato pode ensejar análise de responsabilidade por falha própria do serviço, mas não transfere à intermediadora as obrigações patrimoniais decorrentes da promessa de compra e venda. A resolução do contrato, a incidência ou afastamento da cláusula penal e a restituição do sinal atingem diretamente a esfera jurídica da promitente vendedora, que integra a relação contratual, recebeu a primeira parcela do preço e participou das tratativas extrajudiciais relativas ao desfazimento do negócio, mas não integra o polo passivo da demanda. A restituição dos R$ 39.000,00 não pode ser imposta à imobiliária, pois o contrato identifica o montante como primeira parcela do preço destinada à promitente vendedora e o comprovante demonstra que a quantia foi transferida diretamente a esta, sem ingresso no patrimônio da intermediadora. A responsabilidade civil por eventual falha própria da intermediadora restringe-se aos danos causalmente relacionados à sua conduta e não se confunde com a obrigação de restituir parcela do preço recebida por terceira pessoa. A resolução da promessa de compra e venda e o afastamento da multa contratual não podem ser declarados em demanda proposta exclusivamente contra a imobiliária, pois tais providências interferem no vínculo jurídico e nas obrigações patrimoniais estabelecidas entre compradores e promitente vendedora. A frustração da aquisição do imóvel, as dificuldades nas tratativas e a alegada demora na prestação de informações não demonstram repercussão concreta sobre direitos da personalidade e permanecem no âmbito dos transtornos inerentes ao conflito contratual, não configurando dano moral indenizável. A indisponibilidade dos R$ 39.000,00 e a controvérsia sobre a cláusula penal decorrem da relação mantida com a promitente vendedora, que recebeu o sinal e promoveu as cobranças e notificações extrajudiciais, não podendo essas circunstâncias fundamentar reparação extrapatrimonial contra a intermediadora. IV. DISPOSITIVO E TESE Primeiro recurso provido. Segundo recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A atribuição à intermediadora imobiliária de condutas próprias relacionadas à execução de seus serviços estabelece sua legitimidade passiva, cabendo ao mérito definir a extensão de sua responsabilidade. 2. A ausência de ata notarial não torna, por si só, inadmissíveis mensagens eletrônicas apresentadas de forma lógica e temporal quando não há demonstração concreta de adulteração ou manipulação. 3. A intermediadora imobiliária não responde pela restituição de parcela do preço paga diretamente à promitente vendedora quando o contrato não lhe atribui essa obrigação e o valor não ingressa em seu patrimônio. 4. A resolução da promessa de compra e venda, o afastamento da cláusula penal e as consequências patrimoniais do desfazimento não podem ser impostos exclusivamente à intermediadora quando atingem vínculo contratual estabelecido com promitente vendedora que não integra a demanda. 5. Transtornos decorrentes da frustração do negócio e de dificuldades na intermediação das tratativas não configuram dano moral sem demonstração de repercussão concreta sobre direitos da personalidade. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 21ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E VOTO POR NEGAR PROVIMENTO AO SEGUNDO RECURSO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que integram o presente julgado. Belo Horizonte, 09 de setembro de 2026.
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