1026654-37.2026.8.26.0053

Intimação

TJSP · Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 10ª Vara de Fazenda Pública

Processo 1026654-37.2026.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Anulação de Débito Fiscal - DIEGO PEREIRA LEMOS - - MARIA JOSÉ AMÂNCIO DA SILVA - PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO - DIEGO PEREIRA LEMOS e MARIA JOSÉ AMÂNCIO DA SILVA impetraram o presente mandado de segurança preventivo com pedido de liminar em face de ato atribuído ao DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE RENDAS IMOBILIÁRIAS DA SECRETARIA DE FINANÇAS DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aduzindo, em síntese, que pretendem adquirir o Apartamento nº 211, localizado no 3º andar do Edifício Brasília Small Town Flat Service, situado à Rua Dr. Olavo Egídio, nº 420, Santana, São Paulo/SP, pelo valor de R$ 320.000,00, e que, ao buscarem a formalização do negócio mediante lavratura de escritura pública de compra e venda, depararam-se com a exigência, pelo sistema eletrônico da Municipalidade, de recolhimento do ITBI com base no valor venal de referência do imóvel, fixado em R$ 580.057,00, correspondente a tributo de R$ 17.401,71, em detrimento do valor da transação, que geraria tributo de R$ 9.600,00. Sustentaram a ilegalidade da base de cálculo adotada, com ofensa ao art. 38 do CTN e ao entendimento consolidado no STJ no julgamento do Tema 1.113, requerendo liminar para que o recolhimento se desse com base no valor da transação, sem incidência de multa ou juros até o efetivo registro. A liminar foi deferida a fls. 32/35 para determinar que o recolhimento do ITBI incidente sobre a transmissão do imóvel descrito na inicial tivesse por base de cálculo o valor da transação, corrigido monetariamente, afastada a incidência de multa ou juros moratórios até o efetivo registro, sem prejuízo da instauração de PAF para apuração de eventual divergência em relação ao valor de mercado, na forma do art. 148 do CTN. O Município de São Paulo ingressou nos autos na qualidade de assistente litisconsorcial passivo e apresentou informações a fls. 55/72, arguindo, em preliminar, inadequação da via mandamental por demandar a controvérsia dilação probatória, e ausência de interesse de agir ante a disponibilidade de via administrativa específica prevista no art. 7º-B da Lei Municipal nº 11.154/1991. No mérito, defendeu a legalidade da base de cálculo adotada, invocando a superveniência da Lei Complementar nº 227/2026, que teria alterado o art. 38 do CTN para validar expressamente a sistemática do valor venal de referência apurado pela Administração Tributária mediante critérios técnicos, com inversão do ônus probatório em desfavor do contribuinte. O Ministério Público manifestou-se pelo não cabimento de intervenção ministerial, por se tratar de questão de natureza estritamente tributária e individual (fls. 78/83). É o relatório. Decido. As preliminares não prosperam. A inadequação da via mandamental pressupõe que o direito invocado dependa de dilação probatória para sua demonstração, o que não ocorre na espécie. A controvérsia cinge-se a uma questão exclusivamente jurídica: saber qual a base de cálculo legalmente admissível para o ITBI incidente sobre a transmissão. Os fatos constitutivos do direito alegado o valor da transação, o valor venal de referência exigido pelo sistema municipal e a impossibilidade de emissão da guia com base no preço de aquisição estão todos documentalmente comprovados na inicial, dispensando instrução probatória. A questão de saber se o valor declarado diverge do valor de mercado a ponto de autorizar o arbitramento pelo Fisco, nos termos do art. 148 do CTN, não constitui óbice ao conhecimento do writ, mas sim matéria que poderá ser objeto de PAF instaurado pela própria Administração após o recolhimento, como expressamente ressalvado na liminar. A ausência de interesse de agir também não se configura. A via administrativa prevista no art. 7º-B da Lei Municipal nº 11.154/1991, que faculta ao contribuinte requerer avaliação especial do imóvel, não exclui o acesso ao Judiciário, pois o que se impugna não é apenas o valor estimado do bem, mas a ilegalidade do sistema que impede, ab initio, a emissão de guia com base no valor da transação, coibindo o exercício de direito líquido e certo independentemente de qualquer procedimento administrativo prévio. No mérito, a segurança merece concessão. A controvérsia de fundo versa sobre a base de cálculo do ITBI incidente sobre a transmissão do imóvel descrito na inicial, especificamente sobre a legitimidade da exigência de recolhimento com base no valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município de São Paulo, em detrimento do valor efetivamente ajustado na transação imobiliária. O ITBI tem por fato gerador a transmissão onerosa da propriedade ou de direitos reais sobre bens imóveis, nos termos do art. 156, II e § 2º, da Constituição Federal e dos arts. 35 a 42 do CTN. A base de cálculo do imposto, nos termos do art. 38 do CTN, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, Tema nº 1.113, fixou as seguintes teses: que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, somente podendo ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; e que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. O Município invoca a superveniência da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, que teria alterado a redação do art. 38 do CTN para, ao definir valor venal como o preço pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado e determinar sua estimativa por critérios técnicos objetivos, validar expressamente a sistemática do valor venal de referência. O argumento não prospera. Com efeito, a Lei Complementar nº 227/2026 introduz regime jurídico inovador para a apuração da base de cálculo do ITBI, e não mera interpretação autêntica do art. 38 do CTN em sua redação original. Sendo norma que institui nova disciplina material para a relação jurídico-tributária, sua retroação a fatos geradores anteriores à sua vigência é vedada pelo art. 150, III, a, da Constituição Federal, que proscreve a cobrança de tributo em relação a fatos geradores ocorridos antes do início da vigência da lei que o houver instituído ou aumentado, e pelo art. 106 do CTN, que restringe a aplicação retroativa da lei tributária às hipóteses de ato não definitivamente julgado, quando a lei nova deixar de definir o ato como infração ou cominar penalidade menos severa, situações que não se configuram na espécie. Ainda que se entendesse aplicável a LC 227/2026 ao caso, a pretensão municipal de utilizar o valor venal de referência como base de cálculo pré-fixada e imutável, sem possibilidade de indicação do valor da transação pelo contribuinte, tampouco encontraria amparo no novo regime. O próprio § 3º do art. 38, na redação conferida pela LC 227/2026, assegura ao contribuinte o direito de contestar o valor estimado pela Administração mediante apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, o que pressupõe, necessariamente, que o contribuinte seja previamente ouvido e tenha a oportunidade de demonstrar que o valor da transação corresponde ao valor de mercado. A lógica do contraditório técnico, incorporada pelo novo diploma, é incompatível com um sistema que, de plano, impede a emissão de guia com base no valor declarado pelo contribuinte e exige o recolhimento sobre base de cálculo majorada como condição para o prosseguimento do procedimento. Nessa linha, é a orientação do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÕES E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. IMUNIDADE CONDICIONADA À VERIFICAÇÃO DA RENDA OPERACIONAL DE CUNHO IMOBILIÁRIO NOS CASOS DE INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEL AO CAPITAL SOCIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. IRRETROATIVIDADE DA LEI COMPLEMENTAR Nº 227/2026. INCIDÊNCIA DE JUROS E MULTA AFASTADA. FATO GERADOR É O REGISTRO DA TRANSMISSÃO NO COMPETENTE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSOS DESPROVIDOS. (...) 5. O STJ, no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP (Tema nº 1.113), estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculado ao valor venal do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, podendo ser afastado apenas mediante processo administrativo próprio. 6. A LC nº 227/2026 não se aplica ao caso dos autos, pois introduz regime jurídico inovador não interpretação autêntica , sendo vedada sua retroação pelo art. 150, III, a, da CF e pelo art. 106 do CTN. 7. O fato gerador do ITBI ocorre no momento do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 35, inciso I, do CTN e art. 1.245 do Código Civil. 8. A exigência de juros e multa antes do registro é ilegal, violando os princípios da legalidade e segurança jurídica, sendo admitida apenas a correção monetária do valor da transação (art. 97, § 2º, do CTN)." (TJSP, Apelação Cível nº 1148947-43.2025.8.26.0053, 15ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Marcos Soares Machado, j. 30/03/2026) "APELAÇÃO. Mandado de segurança. ITBI. Sentença que concedeu a ordem e fixou como base de cálculo o valor do negócio, nos termos da tese do STJ (REsp 1.937.821/SP), afastando o valor venal de referência, defendido pelo Município. Alegada superação do entendimento consolidado no Tema 1113 do STJ pela superveniência da LC 227/2026, que alterou o art. 38 do CTN estabelecendo critérios técnicos para disciplinar a base de cálculo. Modificação legislativa que, embora tenha disciplinado de forma mais detalhada a estimativa do valor venal, bem como admitido impugnação pelo contribuinte, não afasta a necessidade de participação do sujeito passivo em regular processo de arbitramento, com observância do contraditório e ampla defesa. Descabimento do valor de referência pré-fixado pelo Município. Sentença mantida. Recurso não provido." (TJSP, Apelação nº 1143695-59.2025.8.26.0053, 14ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. João Alberto Pezarini, j. 13/06/2026) No caso concreto, a exigência de recolhimento do ITBI com fundamento exclusivo no valor venal de referência, sem possibilidade de emissão de guia com base no valor da transação, viola o direito líquido e certo dos impetrantes de recolher o tributo sobre a grandeza que constitui, por presunção legal, o valor de mercado do bem transmitido. O Município não demonstrou, tampouco instaurou o procedimento do art. 148 do CTN para demonstrar que o valor declarado (R$ 320.000,00) é incompatível com as condições normais de mercado, limitando-se a invocar a base pré-fixada como único parâmetro. Quanto à correção monetária, o valor da transação deve ser corrigido monetariamente, preservando o poder aquisitivo da moeda, nos termos do art. 97, § 2º, do CTN, o que não implica majoração do tributo. A multa e os juros moratórios, por sua vez, somente são exigíveis a partir do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, que constitui o fato gerador do ITBI nos termos do art. 35, I, do CTN e do art. 1.245 do Código Civil, momento a partir do qual se tem por consumada a transferência da propriedade e iniciado o prazo para recolhimento nos termos da legislação municipal. A pretensão de exigir encargos moratórios antes mesmo da ocorrência do fato gerador, como condição para a lavratura do ato que o perfaz, é ilegal. Diante do exposto, CONCEDO A SEGURANÇA, na forma do art. 487, I, do CPC, para confirmar a liminar deferida a fls. 32/35 e determinar que o recolhimento do ITBI incidente sobre a transmissão do Apartamento nº 211, localizado no Edifício Brasília Small Town Flat Service, sito à Rua Dr. Olavo Egídio, nº 420, Santana, São Paulo/SP, tenha por base de cálculo o valor da transação declarado pelos impetrantes (R$ 320.000,00), corrigido monetariamente desde a data da transação, afastada a incidência de multa e juros moratórios até o efetivo registro do título translativo, sem prejuízo da instauração de procedimento administrativo fiscal pela Municipalidade para apuração de eventual divergência em relação ao valor de mercado, na forma do art. 148 do CTN. Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos das Súmulas 512 do STF e 105 do STJ. Custas na forma da lei. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Intimem-se. - ADV: VALDEMIR JOSE HENRIQUE (OAB 71237/SP), RENATA ELAINE VIEIRA DA SILVA (OAB 163116/SP), VALDEMIR JOSE HENRIQUE (OAB 71237/SP)