1006501-47.2026.4.01.3307

Intimação

TRF1 · Juizado Especial Cível e Criminal Adjunto à 1ª Vara Federal da SSJ de Vitória da Conquista-BA · Sentença Tipo C

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Vitória da Conquista-BA Juizado Especial Cível e Criminal Adjunto à 1ª Vara Federal da SSJ de Vitória da Conquista-BA AUTOS Nº 1006501-47.2026.4.01.3307 AUTOR: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RIVERSIDE RÉ: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95, aplicado ao rito dos Juizados Especiais Federais. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia diz respeito à possibilidade de cobrança, pela via executiva, de contribuições condominiais imputadas à Caixa Econômica Federal em razão de imóvel cuja propriedade fiduciária foi consolidada em seu favor. Nos termos do art. 783 do Código de Processo Civil, a execução para cobrança de crédito deve fundar-se em obrigação certa, líquida e exigível. O art. 784, X, do mesmo diploma reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. A atribuição de eficácia executiva ao crédito condominial, contudo, não dispensa a certeza quanto à identificação do sujeito passivo da obrigação. A existência e o valor das contribuições constituem aspectos distintos da definição daquele que, diante da relação jurídica estabelecida com o imóvel, deve responder pelo pagamento. No caso, é justamente a condição da CEF como devedora das contribuições que constitui objeto de controvérsia substancial. Conforme a certidão da matrícula nº 88.474, juntada no id. 2259138408, a propriedade fiduciária do apartamento nº 303, Bloco 38, vaga de garagem nº 484, do Residencial Riverside, foi consolidada em favor da CEF, em 09/04/2024. As contribuições cobradas são posteriores, correspondentes ao período de novembro de 2024 a março de 2026. A consolidação da propriedade, entretanto, não permite, por si só e no âmbito desta execução, considerar incontroversa a condição da CEF como devedora. Com efeito, a instituição financeira sustenta, na contestação de id. 2259138350, que, apesar da consolidação, a antiga devedora fiduciante permaneceu na posse direta do imóvel, não tendo a CEF passado a residir, utilizar ou fruir da unidade. A controvérsia assume relevância diante da disciplina específica da alienação fiduciária. O art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e o art. 1.368-B do Código Civil conferem relevância à posse direta para a determinação da responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel. No REsp nº 1.731.735/SP, o Superior Tribunal de Justiça, ao examinar a responsabilidade por despesas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária, consignou que “7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.” (STJ, REsp nº 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13/11/2018, DJe 22/11/2018). É certo que há distinção entre aquele precedente e a situação presente, pois, naquele caso, segundo a própria ementa, não havia sido reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor da instituição financeira, enquanto, nestes autos, a consolidação em favor da CEF está documentalmente comprovada desde 09/04/2024. Essa circunstância, todavia, não elimina a controvérsia acerca da responsabilidade pelo pagamento das contribuições posteriores, especialmente diante da alegação de permanência da antiga fiduciante na posse direta do bem. Também é juridicamente relevante a circunstância de a própria CEF ter promovido as providências destinadas à realização da garantia, culminando na consolidação da propriedade. Sob a perspectiva da boa-fé objetiva, essa conduta constitui elemento relevante para eventual definição da responsabilidade pelos encargos posteriores, inclusive para se aferir em que medida a instituição financeira pode opor ao condomínio a permanência da antiga fiduciante no imóvel depois de promovida a consolidação. Ocorre que essa análise evidencia justamente a necessidade de prévia atividade cognitiva. Para que se conclua pela responsabilidade da CEF, seria necessário definir os efeitos jurídicos da consolidação da propriedade, a relevância da permanência da antiga fiduciante na posse direta, as consequências das providências adotadas pela credora para realização da garantia e a incidência da boa-fé objetiva sobre essa relação. Tais questões dizem respeito à própria existência da obrigação da CEF, e não simplesmente à exigibilidade ou ao valor de obrigação previamente definida. A manifestação do condomínio de id. 2266059271, ao sustentar que a consolidação da propriedade seria suficiente para atribuir à CEF a responsabilidade pelas despesas, confirma a existência dessa controvérsia material. A documentação relativa à instituição do condomínio, deliberação das contribuições e demonstração dos respectivos valores pode comprovar a existência do crédito condominial, mas não resolve, por si só, a controvérsia acerca de quem deve suportá-lo diante das peculiaridades decorrentes da alienação fiduciária. Não se trata, portanto, de negar abstratamente a natureza de título executivo extrajudicial às contribuições condominiais previstas no art. 784, X, do CPC. O óbice reside na ausência, no caso concreto, da necessária certeza quanto à sujeição da CEF à obrigação executada. A via executiva pressupõe obrigação já definida. Não se mostra adequada para constituir, mediante prévia solução de controvérsia jurídica e fática substancial, a própria relação obrigacional que servirá de fundamento à cobrança. A definição acerca da responsabilidade da CEF, diante da consolidação da propriedade e da controvérsia relativa à posse direta, demanda ação de conhecimento, na qual poderá ser examinada a relação jurídica material e definido o sujeito responsável pelas contribuições. Somente após essa definição, se reconhecida a obrigação da instituição financeira, haverá título apto a embasar a correspondente satisfação coercitiva. Por essa razão, não cabe nesta execução declarar definitivamente que a CEF é ou não responsável pelas contribuições condominiais discutidas. A conclusão limita-se à inexistência, no estado em que apresentada a demanda, de título executivo extrajudicial que demonstre com a certeza exigida pelo art. 783 do CPC a condição da CEF como devedora das parcelas reclamadas. A extinção da execução, portanto, não importa reconhecimento da inexistência da obrigação material, tampouco impede que o condomínio busque, pela via cognitiva adequada, a definição da responsabilidade pelas contribuições e, se for o caso, a condenação do sujeito reconhecido como devedor. CONCLUSÃO Ante o exposto, reconheço a ausência de título executivo extrajudicial apto, em relação à Caixa Econômica Federal, a demonstrar obrigação certa nos termos dos arts. 783 e 784, X, do Código de Processo Civil e extingo a execução, sem resolução do mérito, ficando ressalvada a possibilidade de discussão, pela via cognitiva adequada, da responsabilidade pelas contribuições condominiais objeto da demanda. Custas ex lege. Sem condenação em honorários advocatícios nesta instância, na forma do regime aplicável aos Juizados Especiais Federais. Publique-se. Intimem-se. Vitória da Conquista, Bahia. {Assinado eletronicamente}