1006260-96.2025.8.11.0041

Intimação

TJMT · 11ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 11ª Vara Cível Comarca da Capital GABINETE Autos nº 1006260-96.2025.8.11.0041 REQUERENTE: LUCAS RODRIGUES DA SILVA REQUERIDO: RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA, MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA Vistos, etc. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais promovida por LUCAS RODRIGUES DA SILVA em face de MAIS LAR IMOBILIÁRIA LTDA. e RESIDENCIAL CUIABÁ INCORPORADORA SPE LTDA., todos devidamente qualificados nos autos, distribuída em 12/02/2025, com valor atribuído à causa de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Narra o autor que adquiriu, por meio de compromisso de compra e venda, o apartamento nº 404, Bloco 11, do Empreendimento Viver Mais Park, recebendo as chaves em fevereiro de 2024. Desde então, passa a sofrer, de forma reincidente, com numerosos vícios construtivos, tais como infiltrações nas janelas da sala, cozinha e quartos, parede torta, rachaduras, caimento incorreto, piso manchado e acúmulo de mofo, conforme fotos, vídeos e protocolos de chamados juntados aos autos. Relata que, diante da persistência dos vícios, abriu chamados administrativos junto às rés desde abril de 2024, sem que houvesse solução definitiva. Sete chamados foram registrados, cinco deles relativos à mesma infiltração nas janelas, com três visitas técnicas distintas para o mesmo ponto do imóvel, todas sem êxito efetivo. Novos chamados foram abertos, inclusive após o ajuizamento da presente ação, em junho de 2025. Sustenta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade objetiva dos fornecedores (art. 12 e 14 do CDC) e a garantia quinquenal prevista no art. 618 do Código Civil. Postula a condenação das rés à realização integral dos reparos, ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e ao pagamento de aluguel mensal no valor correspondente a 1% do valor atualizado do imóvel enquanto perdurar a necessidade de reparos. A gratuidade da justiça foi deferida ao autor (Id. 185052841). As rés foram regularmente citadas (Ids. 205485863 e 205486611). Audiência de mediação realizada em 04/09/2025 (Id. 206980107). A contestação foi apresentada em 23/09/2025 (Id. 208918200), acompanhada de diversos documentos, sustentando, em síntese, que os vícios foram sanados mediante visitas técnicas, apresentando termos de execução de manutenção com declarações de conclusão de serviço. O autor apresentou impugnação à contestação em 20/10/2025 (Id. 212164317), refutando a tese defensiva e demonstrando que a reabertura sucessiva de chamados para o mesmo defeito comprova que os reparos foram ineficazes. Em 22/04/2026, foi proferida decisão (Id. 230741315) intimando as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, especificarem as provas que ainda pretendiam produzir, com advertência expressa de que o silêncio ou o protesto genérico seria interpretado como anuência ao julgamento antecipado do mérito. Em 28/04/2026, a parte autora manifestou-se (Id. 231661811), declarando que as provas já produzidas são suficientes para a formação do convencimento do juízo e que não se opõe a eventual produção de provas que esta magistratura repute necessárias, inclusive pericial. Trouxe ainda precedentes de casos análogos, envolvendo as mesmas rés e o mesmo empreendimento, julgados procedentes por magistrados desta Comarca. As rés quedaram-se silentes no prazo fixado. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento. DECIDO. Pois bem. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito é exclusivamente de direito e a prova documental carreada aos autos é suficiente para a formação do convencimento judicial, tornando desnecessária a dilação probatória. Ao ser intimada para especificar as provas que ainda pretendia produzir, a parte autora manifestou expressamente que reputa suficientes as provas já apresentadas, não se opondo ao julgamento antecipado. As rés, por sua vez, quedaram-se silentes, o que, nos termos da decisão de 22/04/2026, implica anuência ao julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, c/c art. 370, parágrafo único, do CPC. DA RELAÇÃO DE CONSUMO E DA RESPONSABILIDADE DAS RÉS A relação jurídica subjacente é inequivocamente de consumo. O autor, pessoa física, adquiriu imóvel residencial como destinatário final. As rés, incorporadora e imobiliária, atuam como fornecedoras no mercado de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A responsabilidade das construtoras e incorporadoras por defeitos na edificação é de natureza objetiva, fundada na teoria do risco da atividade, consoante os arts. 12 e 14 do CDC. O fornecedor responde pelos danos causados ao consumidor em decorrência de defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa, salvo nas hipóteses de excludentes legais, das quais não há prova nos autos. O Código Civil, em seu art. 618, impõe ao construtor a garantia de solidez e segurança da obra pelo prazo de 5 (cinco) anos, contados da entrega. O imóvel foi entregue em fevereiro de 2024 e os vícios se manifestaram imediatamente, com múltiplas ocorrências comprovadas por chamados administrativos, fotografias e vídeos, todos dentro do prazo de garantia legal. O recebimento do imóvel extingue a responsabilidade pelos vícios aparentes, mas não pelos vícios ocultos, que podem ser reclamados durante todo o prazo quinquenal. A tese defensiva de que todos os vícios foram sanados não resiste à análise documental. A própria contestação das rés reconhece a abertura de 7 (sete) chamados, dos quais 5 (cinco) versavam sobre a mesma infiltração na janela. Foram realizadas 3 (três) visitas técnicas ao mesmo ponto do imóvel, cada uma seguida de novo protocolo e novo termo de conclusão, sem que a falha fosse definitivamente corrigida. Novos chamados foram abertos em junho de 2025, mesmo após o ajuizamento desta ação. A reiteração das intervenções sem resultado duradouro é prova cabal de que o vício não foi sanado, configurando descumprimento do dever de qualidade e eficácia imposto pelo art. 20 do CDC. Ademais, os termos de conclusão de serviço apresentados pelas rés foram firmados unilateralmente por seus técnicos, sem que qualquer laudo pericial imparcial comprove o restabelecimento definitivo da estanqueidade das esquadrias. A mera assinatura de acompanhamento da esposa do autor não equivale a renúncia ou quitação, consoante reiterado entendimento jurisprudencial. Neste sentido, a Corte local já decidiu que a responsabilidade do construtor é de resultado, respondendo pela boa execução da obra e pela garantia de solidez e habitabilidade: "A responsabilidade do construtor é de resultado, uma vez que se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para qual foi encomendada. Eventual defeito na obra, aparentes ou ocultos que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, ensejando-lhe o dever de prestar toda a assistência ao morador, inclusive com aluguel em valor razoável, até que o problema seja resolvido." (TJMT, AI nº 1019879-95.2020.8.11.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 18/11/2020, DJE 22/11/2020) "Os construtores são garantidores da obra e têm o dever de garantia do imóvel, portanto, são obrigados a reparar os danos decorrentes de defeitos de construção, seja por falha de: projeto, execução, construção, montagem ou material utilizado; principalmente os vícios ocultos, que são aqueles que surgem no decorrer do tempo. O recebimento da obra extingue a responsabilidade dos construtores em relação aos vícios aparentes, mas não em relação aos vícios ocultos, que, por sua vez, podem ser reclamados durante todo o prazo de garantia – 5 (cinco) anos – previsto no art. 618 do Código Civil." (TJMT, Apelação Cível nº 0020567-15.2013.8.11.0002, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, j. 23/02/2016, DJE 26/02/2016) Importa destacar que as mesmas rés foram condenadas por magistrados desta Comarca, em feitos análogos, envolvendo o mesmo empreendimento Viver Mais Park e vícios construtivos da mesma natureza (infiltrações, rachaduras, umidade, problemas de vedação e caimento). Na ação nº 1010027-45.2025.8.11.0041, a 7ª Vara Cível desta Comarca, em sentença de 09/10/2025, julgou procedente a ação e condenou solidariamente as mesmas rés ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais. De igual modo, na ação nº 1010045-66.2025.8.11.0041, a 9ª Vara Cível desta Comarca, em sentença de 01/10/2025, reconheceu a ocorrência de dano moral decorrente de vícios construtivos no mesmo empreendimento, condenando as rés à reparação dos danos. Diante de tudo isso, restam comprovados os seguintes elementos: (a) a existência dos vícios construtivos no apartamento nº 404, Bloco 11, do Empreendimento Viver Mais Park; (b) a ciência das rés acerca dos defeitos; (c) a ineficácia das intervenções realizadas; (d) a nexo de causalidade entre a conduta omissiva e negligente das rés e os danos sofridos pelo autor. Configurada a responsabilidade civil objetiva, impõe-se a condenação. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER Comprovada a existência dos vícios construtivos e a ineficácia dos reparos realizados, as rés devem ser condenadas, solidariamente, a realizar todos os reparos necessários para a eliminação definitiva dos defeitos identificados no imóvel do autor, incluindo, mas não se limitando a: sanar completamente as infiltrações nas janelas da sala, cozinha e quartos; corrigir as rachaduras e trincas existentes; regularizar o caimento dos pisos; eliminar o mofo e a umidade; substituir os materiais danificados. A execução deverá observar as normas técnicas aplicáveis (ABNT), com prazo a ser fixado pelo juízo. Nos termos do art. 84 do CDC e do art. 497 do CPC, em caso de descumprimento, poderá ser fixada multa diária (astreintes) em favor do autor, bem como determinada a execução dos reparos por terceiros à custa das rés, ou a conversão em perdas e danos, consoante requerido na exordial. DOS DANOS MORAIS Os danos morais estão configurados. O autor adquiriu imóvel novo com a legítima expectativa de nele estabelecer seu lar com dignidade e segurança. Contudo, o que recebeu foi um apartamento acometido por múltiplos vícios construtivos que persistem há mais de 18 (dezoito) meses após a entrega das chaves, comprometendo a habitabilidade, a saúde e o bem-estar de sua família. Não se trata de mero dissabor ou aborrecimento ordinário. A presença de infiltrações recorrentes, mofo, rachaduras e caimento incorreto no imóvel gera situação de estresse, angústia, sensação de impotência e violação do direito à moradia digna, valores que integram o núcleo de proteção da dignidade da pessoa humana, art. 1º, III, da Constituição Federal. A frustração do sonho da casa própria, a necessidade de reiteradas tentativas extrajudiciais infrutíferas e o dispêndio de tempo e esforço para ver seu direito reconhecido configuram dano à esfera extrapatrimonial do autor, cabendo reparação. Esta Corte local já consolidou o entendimento de que vícios construtivos que persistem mesmo após tentativas de reparo, em imóvel recém-entregue, ensejam o dever de indenizar moralmente o consumidor: "Restou comprovado o vício de construção, bem como os transtornos causados à consumidora, e as consequências advindas da infiltração no banheiro da unidade residencial, não se tratando de mero descumprimento contratual, razão pela qual o dever de indenizar é medida que se impõe e configura o dano moral." (TJMT, Apelação Cível nº 1029787-58.2017.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 24/03/2021, DJE 30/03/2021) Quanto ao quantum, a fixação da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando o grau de culpa dos ofensores, a extensão dos danos, a capacidade econômica das partes e a função pedagógica e compensatória da indenização. Sopesados tais critérios, e levando em conta que as mesmas rés foram condenadas ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em casos análogos nesta Comarca (Proc. nº 1010027-45.2025.8.11.0041 e nº 1010045-66.2025.8.11.0041), reputo adequada a fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em consonância com a jurisprudência local e com o valor postulado na exordial. DOS LUCROS CESSANTES — ALUGUEL DURANTE OS REPAROS Quanto ao pedido de pagamento de aluguel mensal equivalente a 1% do valor do imóvel enquanto perdurar a necessidade de reparos, este não merece acolhimento. Para que se reconheça o direito ao pagamento de aluguel durante a realização de obras, é necessário que os reparos impliquem a necessidade de desocupação do imóvel, com o consequente ônus do custo de moradia alternativa. No presente caso, não há prova nos autos de que os reparos a serem realizados exijam a saída do autor do imóvel, tampouco de que o autor tenha incorrido ou venha a incorrer em despesas com moradia alternativa. Os danos morais fixados já contemplam a compensação pelo período de convivência com as adversidades decorrentes dos vícios. Indefere-se, portanto, o pedido de lucros cessantes. DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS Sucumbentes as rés na maior parte do pedido, deverão arcar com os honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, afigurando-se razoável e proporcional à complexidade da causa e ao trabalho realizado pelo patrono do autor. As custas processuais serão suportadas pelas rés, nos termos do art. 82, §2º, do CPC, ficando o autor isento em razão da gratuidade da justiça deferida. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por LUCAS RODRIGUES DA SILVA em face de MAIS LAR IMOBILIÁRIA LTDA. e RESIDENCIAL CUIABÁ INCORPORADORA SPE LTDA., nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR as rés, solidariamente, a realizar todos os reparos necessários para a eliminação definitiva dos vícios construtivos existentes no apartamento nº 404, Bloco 11, do Empreendimento Viver Mais Park (Rua Salah Soleiman, 300, Cachoeira das Graças, Cuiabá/MT), incluindo a sanar por completo as infiltrações nas janelas, corrigir as rachaduras e trincas, regularizar o caimento dos pisos, eliminar o mofo e a umidade, e substituir os materiais danificados, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da intimação do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária (astreintes) de R$ 500,00 (quinhentos reais) em favor do autor, limitada ao valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), e/ou execução por terceiros às expensas das rés; b) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo IPCA, a contar da data desta sentença, conforme art. 405 do Código Civil e Súmula 362 do STJ; c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação em danos morais, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil; d) CONDENAR as rés ao pagamento das custas processuais; e) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de pagamento de aluguel mensal a título de lucros cessantes, pelos fundamentos expostos. Mantida a gratuidade da justiça deferida ao autor. Transitado em julgado, arquivem-se os autos imediatamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá, 19 de agosto de 2026 OLINDA DE QUADROS ALTOMARE Juíza de Direito