1004142-35.2024.8.26.0084

Intimação

TJSP · Foro Regional de Vila Mimosa - 4ª Vara Cível

Processo 1004142-35.2024.8.26.0084 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Varandas Jardim do Lago - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF - Vistos. Cuida-se de ação de execução de título executivo extrajudicial proposta por CONDOMÍNIO VARANDAS JARDIM DO LAGO em face de JOEL DIAS DE SOUSA e MOZARA TATILA DOS SANTOS DIAS, visando à satisfação de crédito referente a despesas condominiais inadimplidas da unidade autônoma nº 43, Bloco 04, do condomínio exequente (fls. 1/5). As custas iniciais e despesas de citação postal foram devidamente recolhidas pelo exequente (fls. 41/44) e certificadas pela serventia (fls. 118). Citados regularmente por carta com aviso de recebimento (fls. 127/128), os executados deixaram transcorrer in albis o prazo legal para pagamento voluntário ou oposição de embargos à execução (fls. 129). Após a realização de pesquisas e bloqueio parcial de valores via Sisbajud (fls. 148/161), o exequente pleiteou a liberação da quantia constrita por considerá-la irrisória, requerendo a penhora do imóvel gerador dos débitos (fls. 168/169). O pedido foi inicialmente acolhido com a lavratura do termo de penhora sobre a unidade imobiliária (fls. 190/191). Intimada da constrição na condição de credora fiduciária (fls. 215/218), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL compareceu aos autos para impugnar a penhora incidente sobre a propriedade plena do bem, pugnando pela limitação da constrição aos direitos aquisitivos dos executados e postulando a reserva de seu crédito no montante de R$ 148.370,96 (fls. 245/248). Por meio da decisão de fls. 294/297, acolheu-se em parte a impugnação para desconstituir a penhora sobre a integralidade do imóvel e deferir a penhora exclusivamente sobre os direitos aquisitivos titularizados pelos executados decorrentes do contrato de alienação fiduciária em garantia celebrado com a Caixa Econômica Federal (fls. 249/278), indeferindo-se a reserva de crédito postulada e determinando a manifestação do exequente sobre o prosseguimento da expropriação. O condomínio exequente noticiou a interposição de agravo de instrumento contra a r. decisão interlocutória (fls. 301/313), mantida por seus próprios fundamentos por este juízo ante a ausência de atribuição de efeito suspensivo (fls. 314). Na sequência, o exequente peticionou requerendo a homologação da avaliação mercadológica do imóvel no valor médio de R$ 236.461,00, obtido por meio de pareceres de três corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI (fls. 204/213), com a anotação do saldo devedor do contrato fiduciário informado em R$ 148.370,96, a nomeação de leiloeira pública oficial e a designação de leilão judicial eletrônico para a alienação dos direitos aquisitivos penhorados (fls. 318/319). Pois bem. O exequente acostou aos autos três avaliações mercadológicas elaboradas por corretores de imóveis devidamente inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI/SP), nos valores de R$ 234.383,00 (fls. 204/211), R$ 235.000,00 (fls. 212) e R$ 240.000,00 (fls. 213). A utilização de laudos mercadológicos subscritos por corretores imobiliários habilitados e anúncios em veículos de comunicação especializados encontra respaldo expresso no artigo 871, inciso IV, do Código de Processo Civil, atendendo aos postulados da razoabilidade, da celeridade processual e da menor onerosidade da execução. Os pareceres técnicos apresentados guardam estreita coerência entre si e refletem adequadamente a realidade do mercado imobiliário local para unidades residenciais de metragem e tipologia análogas no condomínio exequente. A média aritmética apurada resulta no montante global de R$ 236.461,00 (duzentos e trinta e seis mil, quatrocentos e sessenta e um reais) para março de 2026, montante que deve ser homologado como o valor de mercado da unidade imobiliária. Tratando-se, contudo, de penhora que recai sobre os direitos aquisitivos decorrentes da alienação fiduciária em garantia, a base econômica da constrição e do leilão judicial corresponde ao valor de mercado do imóvel deduzido o saldo devedor contratual perante o agente fiduciário. A planilha evolutiva fornecida pela Caixa Econômica Federal indicou dívida fiduciária atualizada em R$ 148.370,96 (fls. 274/277). Por conseguinte, para a realização do leilão judicial, a credora fiduciária deverá atualizar o montante do saldo devedor do financiamento com antecedência de até 10 (dez) dias úteis da data da praça. O arrematante que vier a adjudicar ou arrematar tais direitos assumirá a posição jurídica contratual dos devedores fiduciantes, passando a responder pelas parcelas vincendas e encargos do financiamento fiduciário até a liquidação da dívida perante a credora fiduciária para viabilizar a posterior consolidação da propriedade plena em seu nome. Ausente requerimento de adjudicação pelo exequente, a expropriação deve ocorrer por leilão judicial eletrônico, nos termos dos artigos 879, inciso II, e 881, caput e § 1º, do Código de Processo Civil. Para a condução da hasta pública, acolho a indicação do condomínio exequente e nomeio a leiloeira pública oficial Amanda Priscila Pena Crepaldi, matriculada na Junta Comercial do Estado de São Paulo sob o nº 1.001 (fls. 202 e 318). O leilão será realizado em duas praças sucessivas por meio da plataforma eletrônica credenciada perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: a) Em primeira praça, o lance mínimo corresponderá a 100% (cem por cento) do valor de avaliação dos direitos aquisitivos (valor de mercado atualizado do bem subtraído do saldo devedor fiduciário); b) Em segunda praça, não havendo arrematação no primeiro pregão, serão admitidos lances a partir de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação atualizada dos direitos aquisitivos, vedado qualquer lance em valor inferior, por configurar preço vil, a teor do artigo 891, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil; c) A comissão da leiloeira pública oficial fica fixada em 5% (cinco por cento) sobre o valor total da arrematação, a ser suportada integralmente pelo arrematante, além das eventuais despesas de publicação e divulgação devidamente comprovadas nos autos; d) Propostas de aquisição parcelada poderão ser apresentadas pelos interessados com observância estrita dos requisitos e parâmetros fixados pelo artigo 895 do Código de Processo Civil, mediante depósito inicial de pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do lance à vista e o saldo restante em até 30 (trinta) prestações mensais e sucessivas corrigidas monetariamente, com garantia idônea; e) Fica expressamente assegurada a faculdade de visitação e obtenção de registros fotográficos do bem pela leiloeira ou seus prepostos designados, observadas as normas internas de segurança do condomínio. Ante o exposto: a) HOMOLOGO a avaliação de mercado da unidade imobiliária (Apartamento nº 43, Bloco 04, matrícula nº 242.093 do 3º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas) no valor de R$ 236.461,00 (duzentos e trinta e seis mil, quatrocentos e sessenta e um reais), apurado em março de 2026 (fls. 204/213 e 318/319), o qual deverá ser corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo até a data do certame; b) DETERMINO que a alienação judicial recaia sobre os direitos aquisitivos derivados do contrato fiduciário firmado com a Caixa Econômica Federal (artigo 835, inciso XII, do CPC), correspondendo a base de cálculo da constrição ao valor de mercado do imóvel deduzido o saldo devedor fiduciário devidamente atualizado; c) DETERMINO a intimação da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, por meio de seus patronos cadastrados nos autos (fls. 223/240), para que apresente, no prazo de 15 (quinze) dias, demonstrativo discriminado e atualizado do saldo devedor remanescente da operação fiduciária vinculada à matrícula nº 242.093; d) NOMEIO a leiloeira pública oficial Amanda Priscila Pena Crepaldi (JUCESP nº 1.001) para a realização do leilão judicial eletrônico (fls. 202 e 318), fixando sua comissão em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação a cargo do arrematante; e) DETERMINO que a serventia proceda à intimação da leiloeira oficial nomeada para que, no prazo de 10 (dez) dias, elabore a minuta do edital de leilão, indicando o calendário com as datas para o primeiro e o segundo pregões, bem como as condições de pagamento e a advertência expressa quanto à assunção do contrato fiduciário pelo arrematante; f) DETERMINO que o edital de leilão seja publicado nos termos do artigo 887 do Código de Processo Civil, intimando-se pessoalmente os executados, bem como a credora fiduciária, acerca das datas designadas para as praças. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. - ADV: LÚCIA DE FÁTIMA DOBELIN CAZARINI (OAB 273608/SP), GESNAEL CESAR DA SILVA (OAB 237542/SP), ANGELA SAMAPIO CHICOLET MOREIRA (OAB 24669/PR)