1002968-28.2025.8.13.0145

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1002968-28.2025.8.13.0145/MG AUTOR: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS E MORADORES DO ESTRELA ALTA ADVOGADO(A): SAMI SANCHEZ JÚNIOR (OAB MG211382) RÉU: LUCIANA FERREIRA MATIAS ADVOGADO(A): JOÃO INACIO DA SILVA NETO (OAB MG045287B) SENTENÇA Vistos etc. ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO ESTRELA ALTA, qualificada nos autos, ajuizou a presente “AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES” em face de LUCIANA FERREIRA MATIAS, também nos autos identificada. A Autora alega ser credora da Ré quanto às taxas associativas mensais, taxas extras e fundo de reserva referentes ao Lote 14-A, inadimplidas desde novembro de 2024, que perfaziam a quantia inicial de R$ 11.258,22 (onze mil duzentos e cinquenta e oito reais e vinte e dois centavos). Desse modo, pugna pela condenação da Ré ao pagamento do débito vencido e das parcelas vincendas no curso do processo, com os consectários legais e contratuais. A inicial veio acompanhada de documentos. Citada, a Ré apresentou contestação no evento 56, DOC1, suscitando a preliminar de ilegitimidade passiva parcial, alegando ser titular de apenas 45% do imóvel, pertencendo os 55% restantes ao espólio de ADRIANO CHEDIAK DE SOUZA. No mérito, sustentou que o inadimplemento decorreu de culpa da Autora, em virtude da recusa no recebimento de sua quota-parte fracionada de 45%, fato que motivou o ajuizamento de ações de consignação em pagamento. Pugnou pela improcedência dos pedidos e pela condenação da parte autora por litigância de má-fé. Impugnação à contestação no evento 61, DOC1. Relatório no que interessa. D E C I D O. Não vislumbro a necessidade da produção de outras provas além das constantes dos autos. É caso de julgamento antecipado da lide na forma do art. 355 do Código de Processo Civil. Cuida-se de ação de cobrança, via da qual a Autora pretende a condenação da Ré ao pagamento de débitos oriundos de taxas associativas e despesas de manutenção de loteamento. Trata-se de obrigação de natureza pessoal, decorrente de vínculo associativo, mas com efeitos que acompanham o imóvel. A Ré argui sua ilegitimidade passiva quanto a 55% do débito cobrado, ao fundamento de que possui apenas 45% da propriedade do imóvel. A preliminar não merece acolhimento. A obrigação pertinente ao custeio das despesas de conservação e manutenção em loteamento fechado/associação de moradores possui natureza propter rem e solidária entre os coproprietários. A solidariedade passiva faculta ao credor exigir a totalidade da dívida de qualquer um dos devedores solidários, nos termos do art. 275 do Código Civil, inexistindo hipótese de litisconsórcio passivo necessário. O credor tem o direito de ver sua obrigação satisfeita de forma integral, podendo direcionar a cobrança a quem melhor lhe convier, cabendo aos adquirentes/coproprietários resolverem eventuais haveres e percentuais entre si em via de regresso. Sobre o tema, é firme a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES. IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. REJEITADAS. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.336, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. CONSECTÁRIOS LEGAIS. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES PREVISTOS NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Conforme o disposto no artigo 76 do Código de Processo Civil (CPC), a irregularidade de representação constitui vício sanável, impondo-se a suspensão do processo e a fixação de prazo razoável para sua regularização. No presente caso, verifica-se que a irregularidade foi corrigida antes mesmo de eventual determinação judicial, inexistindo fundamentos para a extinção do feito sem resolução do mérito. - Não há configuração de litisconsórcio passivo necessário, uma vez que a solidariedade entre coproprietários para a cobrança de débitos condominiais autoriza a propositura da ação contra qualquer um dos devedores solidários. - O artigo 1.336, §1º, do Código Civil, na redação vigente, autoriza a aplicação de multa de 2% (dois por cento) sobre as parcelas inadimplidas referentes aos débitos condominiais. - A aplicação de multa moratória de 2% e a utilização do índice IPCA para correção monetária estão em consonância com a legislação vigente e com a convenção condominial. Contudo, o percentual de juros de mora deve ser ajustado ao índice de 1% ao mês, conforme estipulado na convenção do condomínio. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.535092-1/001, Relator(a): Des.(a) Magid Nauef Láuar , 4º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 17/02/2025, publicação da súmula em 19/02/2025) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SOLIDARIEDADE ENTRE OS CÔNJUGES. LITISCONSÓRCIO PASSIVO FACULTATIVO E UNITÁRIO. INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 231, §1º DO CPC. - A obrigação relativa às cotas condominiais possui natureza propter rem, haja vista que intrinsecamente atrelada à unidade autônoma, o que não infirma, porém, o caráter pessoal da inerente pretensão de cobrança (art. 1.345 c/c 1.315, caput do CC). - Embora os cônjuges coproprietários respondam, solidariamente, pela assunção da quota-parte de sua unidade nas despesas de condomínio, não há que se falar em litisconsórcio necessário, tendo em vista que possível ao credor exigir tal obrigação de um ou de outro, singular ou simultaneamente. - À míngua de expressa disposição legal ou congruência lógica com a natureza da relação jurídica, a pretensão de cobrança de cotas condominiais movida em desfavor de ambos os cônjuges constitui litisconsórcio facultativo e, também, unitário, porque necessariamente uniforme, para os litisconsortes, a prestação jurisdicional (arts. 114 e 116 do CPC). Diante disso, não há que se falar, nesses casos, na aplicação da regra contida no artigo 231, §1º do CPC. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.449135-1/002, Relator(a): Des.(a) Rui de Almeida Magalhães , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/09/2022, publicação da súmula em 02/09/2022 Dessa forma, a Autora agiu no exercício de um direito que lhe é assegurado por lei ao ajuizar a demanda exclusivamente em face da Ré. Eventual divergência quanto à proporção de 45% e 55% deve ser solvida entre a Ré e o espólio do outro adquirente por meio de ação regressiva, sem opor entraves à satisfação integral do crédito da Associação credora. Rejeito a preliminar. Passo à análise do mérito. No mérito, a Ré não nega a relação jurídica associativa nem a existência da dívida inadimplida quanto ao Lote 14-A. A recusa da Autora em receber o pagamento fracionado de apenas 45% do valor da taxa constitui exercício regular de direito, amparado pelo art. 314 do Código Civil, segundo o qual o credor não é obrigado a receber prestação por partes se assim não foi convencionado. A mora, portanto, é imputável exclusivamente à devedora Ré desde os respectivos vencimentos. Por fim, o pedido inicial deve ser julgado procedentes, com a condenação ao pagamento das parcelas vencidas e daquelas que se vencerem no curso do processo (art. 323 do CPC). Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial e condeno a Ré ao pagamento do débito reclamado, referente às taxas associativas vencidas e vincendas no curso do processo até a data do efetivo pagamento. O valor de cada parcela deverá ser corrigido monetariamente, pela tabela da CGJ/MG, e acrescido de juros de mora à taxa de 1% (um por cento) ao mês e da multa convencional de 2% (dois por cento), todos incidentes desde o vencimento de cada obrigação. Também condeno a Ré ao pagamento dos honorários advocatícios contratuais, previstos no Estatuto da Autora, no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do débito a ser apurado. Condeno a Ré, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. P. R. I. José Alfredo Jünger JUIZ DE DIREITO